Раздел VIII

Общие положения об обязательствах и договорах

Обеспечение надлежащего исполнения обязательств

Глава 37 § б (б)

ре залога имеется отсылка либо к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия, либо к иным документам, содержащим данные о существе, размере и сроках ис­полнения обязательства, обеспеченного залогом. Условие об оценке предмета залога должно согласовываться залогодателем и залогодер­жателем¹.

6. Оформление залога

Для договора о залоге предусмотрена обязательная письменная

форма (п. 2 ст. 339 ГК), несоблюдение которой влечет недействитель­ность договора (п. 4 ст. 339 ГК).

В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 339 ГК нотариальному удостовере­нию подлежит договор о залоге движимого имущества или залоге прав на имущество, заключенный в обеспечение обязательств по догово­ру, который должен быть нотариально удостоверен. Примером догово­ра о залоге движимого имущества, подлежащего нотариальному удос­товерению, может служить договор залога, совершенный с целью обес­печения исполнения обязательств, вытекающих из договора ренты, который сам во всех случаях подлежит нотариальному удостоверению (ст. 584 ГК). Возможность и необходимость заключения такого дого­вора залога вытекает из п. 2 ст. 587 ГК, согласно которому существен­ным условием договора ренты, предусматривающего отчуждение дви­жимого имущества, является условие о предоставлении плательщиком ренты ее получателю обеспечения, предусмотренного ст. 329 ГК.

Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке). Договор ипотеки считается заключенным и вступает в силу с момента его го­сударственной регистрации (п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке)². Порядок регистрации договора ипотеки урегулирован ст. 19—28 Закона об

¹В предпринимательском обороте оценка предмета залога осуществляется, как правило, на основе заключений профессиональных оценщиков [см.: Федеральный за­ кон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Феде­рации» // СЗ РФ. 1998. № 31. Ст. 3813 (с послед, изм.)].

² В связи с этим п. 4 ст. 339 ГК, предусматривающий, что договор ипотеки, незарегистрированный в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, яв­ляется недействительным, не подлежит применению. Дело в том, что согласно п. 2 ст. 334 ГК нормы Закона об ипотеке имеют преимущественное значение перед нор­мами ГК в вопросах регламентации залога недвижимости.

ипотеке и ст. 29 Федерального закона от 29 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и

сделок с ним»¹.

Следует иметь в виду, что право залога на недвижимое имущество, будучи зарегистрированным в государственном реестре прав на не­движимое имущество, подчиняется принципам ипотечной системы²:

• во-первых, принципу специальности, заключающемуся в том, что за­пись об ипотеке в государственном реестре прав на недвижимое иму­щество касается строго определенного, конкретного объекта недви­жимости;

• во-вторых, принципу обязательности, означающему, что право ипо­теки имеет юридическую значимость для всех третьих лиц только после внесения записи о ней в государственный реестр прав на недвижимое имущество;

• в-третьих, принципу гласности (публичности), предполагающему до­ступность записи об ипотеке в государственном реестре прав на не­движимое имущество всем заинтересованным лицам;

• в-четвертых, принципу достоверности, предполагающему презумп­цию правильности и законности записи об ипотеке в государствен­ ном реестре прав на недвижимое имущество, которая может быть опровергнута только судом;

• в-пятых, принципу старшинства, заключающемуся в том, что право залога, внесенное в государственный реестр прав на недвижимое имущество ранее другого права залога, является предшествующим залогом, а зарегистрированное позже — последующим залогом. Права предшествующего залогодержателя подлежат преимуще­ственной реализации по сравнению с правами последующего зало­ годержателя³.

¹СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594 (с послед, изм.).

² Здесь мы сталкиваемся еще с одним пониманием ипотеки. В дореволюцион­ной России и в ряде стран континентальной Европы под ипотечной системой пони­малась вся система регистрации прав на недвижимое имущество в поземельных кни­гах. Обозначение системы регистрации различных прав на недвижимое имущество словом «ипотечная» объяснимо тем, что регистрация прав изначально родилась как регистрация права залога на недвижимость в поземельных книгах.

³ Подробнее о принципах ипотечной системы см.: Мейер Д.И. Русское граждан­ское право. Ч. 2. С. 200—201. Совпадение ряда этих принципов с признаками вещ­ных прав (принципами вещного права) также неслучайно (см. § 1 гл. 18 и § 1 гл. 23 т. II настоящего учебника), что свидетельствует о вещно-правовой природе залого­вого права.