Кадастровая оценка земель

Кадастровая оценка земельных участков: деятельность по определению кадастровой стоимости земельных участков на определенную дату для целей, предусмотренных законодательством. 

Кадастровая стоимость земельного участка представляет собой расчетную денежную сумму, отражающую ценность (полезность) земельного участка при использовании по существующему целевому назначению. Кадастровая стоимость земельного участка максимально приближена к рыночной стоимости на дату оценки при наличии достаточного количества рыночной информации. 

Методы, используемые при кадастровой оценке

При наличии достаточного количества рыночной информации - затратный, доходный, сравнительный методы.

При недостаточном количестве рыночной информации - метод кадастровой оценки совместно с одним или несколькими методами оценки: затратным, доходным, сравнительным.

При отсутствии рыночной информации - только метод кадастровой оценки. 

Результаты работ по кадастровой оценке. По результатам кадастровой оценки составляется и оформляется отчет и заключение о кадастровой оценке.

Результаты кадастровой оценки утверждаются местными исполнительными комитетами. После утверждения, результаты кадастровой оценки вносятся в регистр стоимости земельных участков.

Индивидуальная оценка

Производится на конкретную дату с учетом всех характеристик земельного участка и всех существенных факторов оценки. Учитываются месторасположение, спрос и предложение на земельные участки, наличие инженерных коммуникаций, имущественные права и ограничения, а также прочие факторы, существенно влияющие на стоимость. При этом для земельного участка может определяться:

• рыночная стоимость;

• рыночная стоимость в текущем использовании;

• инвестиционная стоимость;

• специальная стоимость;

• рыночная стоимость права аренды земельного участка.

Важно! Возможна оценка как свободных от застройки, так и застроенных земельных участков (земля + капстроение). Во втором случае заказчик получает заключение и отчет об оценке, содержащие сведения о рыночной стоимости недвижимого имущественного комплекса (единого объекта недвижимости) и в т.ч. о рыночной стоимости земельного участка (права аренды земельного участка).

Методология

Работы по оценке выполняются в соответствии с требованиями государственных и международных стандартов оценки.

В агентстве не смогли оценить средний уровень повышения кадастровой стоимости земли на селе после переоценки, сославшись на высокую дифференциацию изменения стоимости.

Между тем, представитель агентства подтвердил, что в зависимости от кадастровой стоимости земли в Беларуси устанавливается размер ее аренды, налога на землю и стоимость приватизации земельных участков в частную собственность граждан.

Кадастровая стоимость земельного участка представляет собой расчетную денежную сумму, отражающую ценность (полезность) земельного участка при использовании по существующему целевому назначению. Кадастровая стоимость земельного участка максимально приближена к рыночной стоимости на дату оценки при наличии достаточного количества рыночной информации. Технология проведения кадастровой оценки регламентируется государственным стандартом СТБ 52.2.01-2007 "Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка земельных участков" и инструкциями по кадастровой оценке различных категорий земель. :http://www.interfax.by/news/belarus/83010

На сегодняшний день кадастровая стоимость земли в Беларуси является важным экономическим показателем, от которого зависит большое количество различных платежей. К примеру, именно от нее зависит налог на землю, стартовая цена на земельные участки при проведении аукционов по их продаже в частную собственность, стоимость аренды участка у государства, выкуп государством участка для собственных нужд. Также именно кадастровая стоимость земли влияет и на рыночную цену земельных участков (согласно белорусскому законодательству, цена сделки не должна быть ниже, чем ее кадастровая стоимость).

Одним словом, этот показатель является определяющим в этом сегменте рынка недвижимости. В Беларуси система кадастровой оценки земель была создана еще в начале 2000-х годов, но, как признаются сами сотрудники НКА, и по сегодняшний день существует ряд проблем, с которыми сталкивается эта система. Главная из них – это пассивность местных органов власти, которые не спешат заказывать услугу по кадастровой оценке земель. Согласно белорусскому законодательству, кадастровая стоимость земли должна определяться не реже, чем 1 раз в 5 лет. Вот только далеко не все местные администрации своевременно заказывают эту услугу у НКА.

С 2008 года в Беларуси действует принципиально новая система налогообложения, центральную роль в которой играет именно кадастровая стоимость земли.

Расчет кадастровой стоимости методом кадастровой оценки производится в следующей последовательности:

расчет базовой стоимости земель населенного пункта по виду их использования;

расчет кадастровых стоимостей земель оценочных зон;

расчет кадастровых стоимостей земельных участков.

Факторами, оказывающими влияние на формирование базовых стоимостей земель на региональном уровне, являются:

экономические: уровень доходов населения; объем инвестиций в основной капитал; объемы строительства, в том числе жилых домов; показатели рынка недвижимости (количество сделок, средняя рыночная цена недвижимости и другие); другие;

социальные: численность населения, его возрастная и социальная структура, образовательный уровень, структура занятости, сальдо миграции; уровень безработицы, преступности;

количество учреждений образования, здравоохранения и культуры; объектов социально-бытового обслуживания;

другие;

юридические и административные: административный статус населенного пункта; классификация населенного пункта по значению историко-культурного наследия; другие;

физические, окружающая среда и характеристики местоположения: площадь населенного пункта; плотность населения; транспортное сообщение (положение в системе сети автомобильных, железных дорог международного и республиканского значения, речными и воздушными путями); экологические факторы (радиоактивное загрязнение, степень загрязнения атмосферного воздуха, почвы и другие); другие.

Средства, поступающие за земельные участки, находящиеся в государственной собственности и предоставляемые в частную собственность, собственность иностранных государств, международных организаций, за право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, а также за пользование земельными участками, находящимися в государственной собственности, поступают в республиканский и местные бюджеты в соответствии с бюджетным и иным законодательством и используются на охрану земель и улучшение их полезных свойств, землеустройство, ведение государственного земельного кадастра, в том числе на кадастровую оценку земель, земельных участков, а также на материальное стимулирование землепользователей, строительство (реконструкцию, ремонт) объектов социальной инфраструктуры, финансирование работ (услуг), связанных с формированием и изъятием земельных участков для проведения аукционов, в том числе с государственной регистрацией в отношении этих участков, и иные цели, предусмотренные законодательными актами. Нецелевое использование указанных средств не допускается.