Практическое занятие №3. Ипотечное кредитование Краткая справка

Ипотека (от греческого «hypotheke» - залог) – вид залога, при котором заложенное имущество, как правило, земля и другая недвижимость, остается во владении залогодателя до наступления срока платежа.

Суть ипотеки (ипотечного кредита) заключается в следующем: вы заключаете с банком кредитный договор, согласно которому вам выделяются деньги на покупку недвижимости (квартиры). За пользование предоставленным кредитом вы платите банку проценты, а также ежемесячно производите возврат заемных средств. Недвижимость, приобретенная за счет кредита, будет находиться в залоге (ипотеке) у банка до полного погашения ипотечного кредита заемщиком (амортизации кредита). То есть, если у вас изменится финансовое положение, и вы не сможете выполнять кредитные обязательства перед банком, то он продаст квартиру и вернет свои деньги. В качестве ипотеки может выступать недвижимость, уже находящаяся у вас в собственности на момент заключения договора. Ипотечный кредит выдается на длительный срок (долгосрочные кредиты в России – более 10 лет). Некоторые банки допускают возможность досрочного погашения кредита. С помощью заемных средств вы можете приобрести жилье как на начальном этапе строительства, включая стадию котлована, так и на рынке вторичного жилья. Преимущества ипотечного кредита заключается в том, что, приобретая жилье в кредит, вы получаете возможность жить в своей собственной новой квартире уже сегодня, а расплачиваться за нее постепенно в течение срока кредита. Надо лишь помнить, что согласно заключенному ранее договору квартира находится в залоге у банка. Это значит, что условия договора будут ограничивать действия, которые вы сможете производить с данной недвижимостью. То есть продать ее до погашения суммы кредита вы не сможете.

В зависимости от способа амортизации ипотечные кредиты подразделяют на:

1. Постоянный ипотечный кредит.

Заемщик ежемесячно выплачивает равную сумму, часть которой идет на погашение кредита и часть – на уплату начисленных за месяц процентов.

2. Ипотеку с переменными выплатами

Предусматривают равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга и выплаты процентов на непогашенный остаток. Суммы процентов по ним изменяются.

Постановка задачи

Предположим, Вы решили купить однокомнатную квартиру в строящемся доме в Санкт-Петербурге стоимостью $44500³. Вы решили взять ипотечный кредит, например, в Сбербанке, в размере $40000 (размер кредита не может превышать 90% от реальной стоимости объекта) на 3 года под 11% годовых⁴.

Требуется вычислить размер совокупных ежемесячных платежей банку в течение всего периода выплаты по кредиту и процентам, суммарную выплату только по процентам, а также построить графики зависимости размера платежей от номера выплаты.

Разработка моделей решения Модель 1. Амортизация стандартного (аннуитетного) ипотечного кредита.

Заемщик ежемесячно выплачивает равную сумму, часть которой идет на погашение кредита и часть – на уплату начисленных за месяц процентов. Проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту.

Каждый месяц на протяжении всего срока возврата кредита заемщик выплачивает:

ЕВ=ОЧП+ППП,

где ЕВ– ежемесячная постоянная выплата,ОЧП– основная часть платежа,ППП– платежи по процентам за кредит.

Несмотря на то, что платежи равновелики, по составу в начале и в конце срока кредитования они не совпадают. Платежи по процентам списываются по убывающей, а платежи по возврату основного долга – по нарастающей.

Для вычисления ОЧПиспользуется функцияОСПЛТ, которая возвращает величину платежа в погашение основной суммы по инвестиции за данный период на основе постоянства периодических платежей и постоянства процентной ставки и имеет следующий синтаксис: