Инвестиционно-строительный процесс и его участники.
Инвестиции – это денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
Инвестиционно-строительный процесс — последовательная совокупность этапов достижения целей инвестирования путем реализации инвестиционных проектов в области создания и/или изменения объектов недвижимости.
Инвестор — субъект инвестиционной деятельности, принимающий решение о вложении собственных и заемных имущественных и интеллектуальных ценностей в строительство объекта. Инвесторы определяют сферу приложения капитальных вложений (инвестиций), вырабатывают условия контрактов на строительство объекта с другими участниками инвестиционного процесса и осуществляют с ними финансово-кредитные расчеты. Инвестор может выступать в роли заказчика, кредитора, покупателя строительной продукции — объекта, а также выполнять функции заказчика или застройщика.
Заказчиком является юридическое или физическое лицо, принявшее на себя функции организации и управления финансовым проектом строительства объекта, начиная от технико-экономического обоснования (ТЭО) капитальных вложений и заканчивая сдачей объекта в эксплуатацию или выходом промышленного предприятия на проектную мощность.
Застройщик отличается от заказчика правами на земельный участок под стройку. Он является землевладельцем на праве личной собственности, а заказчик использует земельный участок под стройку на условиях длительной аренды.
Генеральный подрядчик — фирма, осуществляющая по договору подряда (или контракту) возведение объекта. Генподрядчик отвечает перед заказчиком за строительство объекта в полном соответствии с условиями договора, проектно-сметной документацией и строительными нормами и правилами. По согласованию с заказчиком привлекает к выполнению отдельных комплексов строительно-монтажных работ субподрядные организации и несет ответственность за качество выполненных работ в течение гарантийного периода времени после сдачи объекта в эксплуатацию.
Идея инвестиций капитала в недвижимость обосновывается целесообразностью ее реализации на стадии технико-экономического расчета капитальных вложений, затем следуют предпроектные исследования и эскизный проект, проектирование, подготовка строительства и производство работ, реализация строительной продукции, эксплуатация объекта. В рамках рыночной экономики для осуществления всего процесса вложения инвестиций в строительство привлекается особая центральная фигура — Управляющий проектом, Который может быть из штата заказчика, из специализированной посторонней организации или — по контракту — специалист как физическое лицо. Управляющий проектом (проект-менеджер) должен быть универсальным специалистом, совмещать в одном лице знания инженера-строителя, менеджера, экономиста, финансиста и быть талантливым организатором.
Субъектами инвестиционно-строительной деятельности являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица (банковские, страховые и посреднические организации, проектные и проектно-изыскательские организации, поставщики стройматериалов и оборудования, пользователи объектов инвестиционной деятельности). Основным правовым документом, регулирующим производственно - хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, является договор (контракт) между ними. Участники инвестиционной деятельности, выполняющие определенные договором виды деятельности, должны иметь лицензию или сертификат на право осуществления данного вида деятельности. Инвесторы – юридические или физические лица, осуществляющие капитальные вложения собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами также могут быть объединения юридических лиц, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица, государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные субъекты предпринимательской деятельности (иностранные инвесторы). Инвестор имеет юридические права на полное распоряжение результатами капитальных вложений. Инвестор самостоятельно определяет объемы, направления и эффективность инвестиций и по своему усмотрению привлекает на договорной, как правило, конкурсной основе юридических или физических лиц для реализации инвестиций. Заказчики – физические и юридические лица, уполномоченные инвесторами осуществлять реализацию инвестиционных проектов. При выполнении своих функций заказчики не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчик наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации. [3] Заказчик принимает на себя функции организатора и управляющего по строительству объекта, начиная от разработки технико-экономического обоснования и заканчивая сдачей объекта в эксплуатацию или выходом объекта строительства на проектную мощность. Заказчик несет перед инвестором имущественную и иную предусмотренную действующим законодательством ответственность за рациональное использование выделенных для строительства ресурсов и материальных ценностей. Заказчик на конкурсной основе, как правило, через подрядные торги, поручает реализацию выделенных инвестором бюджетных средств на строительство утвержденной целевой программы или объекта организации подрядчика на условиях, определяемых договором подряда на строительство. Подрядчики – физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с Федеральным законом. Пользователи объектов капитальных вложений – физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты. Застройщики – юридические лица, владеющие на правах собственности или аренды участком земли и принявшие решение о реализации программы строительства на нем комплекса объектов, определяющие методы финансового обеспечения строительства и осуществляющие координацию работ. Инвестор инвестирует строительство объекта. Для организации строительства привлекается специализированная организация – заказчик-застройщик. Для выполнения строительно-монтажных работ (СМР) заказчик-застройщик может привлекать генподрядчика, который для выполнения отдельных специальных работ может привлекать субподрядные организации. Стандартная схема отношений инвестиционного процесса в строительстве приведена на рисунке 1.
Рисунок 1 - Стандартная схема отношений инвестиционного процесса в строительстве
Заказчик-застройщик наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и(или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвестор наделяет денежными средствами заказчика-застройщика на весь период строительства. Затраты на строительство состоят не только из строительно-монтажных работ, но и из других затрат, сумма которых очень значительна. Включается в стоимость строительства затраты на проектные и изыскательские работы, подготовку площадки к строительству, отселению граждан с территории площадки, сносу зданий и сооружений, осуществление технического надзора за ходом строительства и прочее. Сумма денежных средств на строительство определяется сводным сметным расчетом (ССР), необходимым для расчета между заказчиком-застройщиком и инвестором. В сводном сметном расчете стоимость объекта распределяется по соответствующим главам в разрезе технологической структуры капитальных вложений.