1.4.7. Инвестиционная собственность (мсфо ias 40)

Цели. Предписание надлежащего порядка учета инвестици­онной собственности и относящихся к ней требований к раскрытию инфор­мации. Устанавливаются следующие основные вопросы учета инвестицион­ной собственности:

• классификация в качестве инвестиционной собственности;

• признание в качестве актива;

• определение балансовой стоимости по:

• первоначальной оценке,

• последующей оценке;

• требования к раскрытию информации.

Сфера применения. Стандарт применяется к инвестиционной собственности. Позволяет компаниям устанавливать выбор между двумя методами оценки:

по справедливой стоимости - инвестиционная собственность после первоначальной оценки оценивается по справедливой стоимости. Изменения в справедливой стоимости признаются в отчете о прибылях и убытках;

по себестоимости - инвестиционная собственность после первоначальной оценки оценивается по амортизированной стоимо­сти (за вычетом любых накопленных убытков от обесценения). Компания, которая выбирает метод оценки по себестоимости, также раскрывает информацию о справедливой стоимости инвестиционной собственности.

Ключевые понятия.

Инвестиционная собственность представляет собой собственность, принадлежащую владельцу или арендатору на правах финансовой аренды с целью получения дохода в виде арендной платы или прироста капитала или того и другого вместе. Инвестиционная собственность вызывает движение денеж­ных средств, по большей части независимое от других активов компании.

Понятие инвестиционной собственности включает землю и строения, или часть строения, или и то и другое. Оно не включает:

занимаемую владельцем собственность (см. 1.4.2);

собственность, предназначенную для продажи (см. 1.4.1);

недвижимость, находящуюся в процессе строительства или модернизации (см. 1.6.1);

собственность, которой владеет арендатор по договору операционной аренды;

биологические активы (см. 2.2.4);

права на добычу полезных ископаемых и минеральные ресурсы.

Процент, полученный арендатором по договору операционной аренды, не соответствует определению инвестиционной собственности, но может классифицироваться и учитываться как инвестиционная собствен­ность при условии:

• соответствия во всех остальных аспектах определению инвестиционной собственности;

• учета операционной аренды как финансовой аренды в соответствии с МСФО IAS 17;

• использования метода оценки по справедливой стоимости, установленного стандартом МСФО IAS 40, для признания актива арендатором.

Порядок учета. Инвестиционная собственность признается в качестве актива, при условии, что:

• существует вероятность того, что в будущем данный актив принесет компании экономические выгоды;

• стоимость актива можно надежно оценить.

При первоначальной оценке инвестиционная собственность учитывается по фактической себестоимости, включая цену покупки и непосредственно присущие сделке издержки (например, затраты на юридические услуги, налоги на трансферты, в том числе за границу, и прочие затраты по сделке). Однако общие административные расходы, так же как и затраты на ввод в эксплуатацию, не включаются в фактическую себестоимость. Себестоимость определяется таким же образом, как и для прочей собственности (см.1.4.2).

Компания может предпочесть последовательно оценивать всю инвестиционную собственность, используя один из следующих методов:

оценки по себестоимости — по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и убытков от обесценения;

оценки по справедливой стоимости — доходы и убытки, возникающие в связи с изменениями в справедливой стоимости, признаются в отчете о прибылях и убытках по мере их появления.

Для определения справедли­вой стоимости инвестиционной собственности применяются следующие принципы:

• надежным показателем справедливой стоимости может стать активный рынок аналогичной собственности при условии учета и компенсации раз­личий в характере, состоянии и местоположении собственности в случае необходимости;

• допускаются другие, более прагматичные подходы к оценке при недо­ступности активного рынка

• в исключительных случаях, когда выясняется, что инвестиционная собственность уже приобретена и компания не может определить ее справедливую стоимость, такая собственность оценивается на основании ориентировочных оценок согласно МСФО IAS 16, до даты ее реализации. Всю прочую инвестиционную собственность компания оценивает по справедливой стоимости.

Перевод средств в инвестиционную собственность или из нее производится при изменении в ее использовании. Для определения балансовой стоимости на дату подобного перехода применяются особые правила.

Последующие капиталовложения в инвестиционную собствен­ность признаются в качестве расходов, если восстанавливают ее нормативное функционирование. Эти расходы капитализируются, если существует вероятность, что компания получит экономические выгоды, превышающие существовавшие при прежнем уровне интенсивности деятельности.

Представление и раскрытие. Учетная политика определяет следующее:

• критерии для разграничения инвестиционной собственности и собственности, занимаемой владельцем;

• методы и существенные допущения, используемые при определении справедливой стоимости;

• предел справедливой стоимости, определяемый внешним независимым оценщиком;

• способы стоимостной оценки, методы и нормы амортизации инвестиционной собственности, оцененной по себестоимости;

• наличие и объем ограничений по инвестиционной собственности;

• существенные контрактные обязательства по покупке, строительству или модернизации инвестиционной собственности, а также по ее ремонту или увеличению.

В отчет о прибылях и убытках и примечания к нему включаются следующие моменты:

• рентный доход;

• прямые операционные расходы, возникающие вследствие получения рентного дохода от инвестиционной собственности;

• прямые операционные расходы, появляющиеся в результате неполучения рентного дохода от инвестиционной собственности.

В бухгалтерский баланс и примечания к нему при применении метода оценки инвестиционной собственности включается:

• по справедливой стоимости:

• подробная сверка изменений в балансовой стоимости в течение отчетного периода;

• в исключительных случаях, когда инвестиционную собственность нельзя оценить по справедливой стоимости (вследствие ее отсутствия) такая сверка раскрывается отдельно от прочей инвестицион­ной собственности, показанной по справедливой стоимости;

• по себестоимости:

• выполняются все требования по раскрытию информации в соответствии с МСФО IAS 16;

• справедливая стоимость инвестиционной собственности раскрывается в примечании.

Общее представление о классификации, признании и оценке инвестиционной собственности дает диаграмма (прил.10), основанная на дереве принятия решений, выведенном на основе МСФО IAS 40.