Часть 1 ст. 111 гк не применяется к случаям сдачи

внаем жилых домов и дач с соблюдением условий, пре-

дусмотренных ст. 304 ГК. Но если дом, дача (или их

части) используются для извлечения нетрудовых доходов

путем получения сумм сверх предельных ставок квартир-

ной платы, суд на основании ст. 49 ГК вправе взыскать

переполученные суммы в доход государства. Изъятие же

дома, дачи может быть произведено лишь в случае систе-

матического использования с целью извлечения нетрудо-

вых доходов. Судебная практика не допускает сочетания

санкций ст. 49 и ст. 111 ГК. Применение одной из них за-

висит от систематичности и масштабов извлечения нетру-

довых доходов. (*1).

Другим требованием к осуществлению права собст-

венности является то, что оно не должно использоваться

в ущерб интересам общества (ст. 13 Конституции СССР).

В противном случае применяются средства пресечения

(**1) См. постановление № 32 пленума Верховного суда РСФСР (Бюл-

летень Верховного суда РСФСР, 1966, № 6. с. 3).

-373-

злоупотребления правом собственности, в результате ко-

торого страдают интересы общества и его членов (нега-

торный иск другого собственника, требование о возмеще-

нии вреда, причиненного с использованием личного иму-

щества, изъятие имущества, используемого при соверше-

нии антисоциальной сделки, изъятие бесхозяйственно со-

держимого имущества в доход государства и т.д.).

-374-

4. Право личной собственности на жилой дом

Значение права собственности на

дом. Регулированию отношений права собственности

граждан на жилой дом посвящены специальные нормы

Основ, ГК и некоторых других нормативных актов. Это

объясняется прежде всего тем, что жилой дом представля-

ет собой наиболее значительный объект права личной соб-

ственности, служащий удовлетворению насущной потреб-

ности граждан. Немаловажно и то обстоятельство, что

право собственности на дом неразрывно связано с правом

пользования земельным участком, являющимся собствен-

ностью государства, каждый из домов представляет собой

составную часть населенных пунктов, что возлагает на

гражданина-собственника дома необходимость соблюде-

ния ряда правил, имеющих общественное значение.

Дома, принадлежащие гражданам на праве личной

собственности, составляют еще значительную часть жи-

лого фонда страны и играют немаловажную роль в удов-

летворении потребностей населения в жилье, особенно

в сельской местности и в небольших городах и поселках,

в реализации конституционного права на жилище.

Основаниями возникновения права

личной собственности на жилой дом слу-

жат гражданско-правовые сделки (купля-продажа, даре-

ние), наследование, строительство новых жилых домов.

Право собственности на выстроенный дом возникает

с момента его регистрации в коммунальном отделе, про-

изводимой после приемки оконченного строительством

дома комиссией местного Совета народных депутатов.

Объектом оформления является дом с надворными по-

стройками и земельным участком, на котором он распо-

ложен. До момента регистрации гражданин обладает

правом пользования участком и правом собственности на

строительные материалы, но права собственности на дом

он еще не имеет. Если строительство производилось с по-

мощью государства, предоставленной в форме банковской

-374-

ссуды, право собственности возникает, по общему прави-

лу, с момента регистрации дома, но в целях обеспечения

возвращения ссуды собственник не может его отчуждать

до полного погашения ссуды.

Земельный участок, находящийся в бессрочном поль-

зовании гражданина, может быть по решению компетент-

ных органов изъят в связи с отводом в городах, поселках

городского типа и других населенных пунктах земельных

участков для государственных и общественных надоб-

ностей. Гражданину, которому на праве личной собствен-

ности принадлежит сносимое в связи с этим строение,

членам его семьи и другим гражданам, постоянно прожи-

вающим в доме, предоставляются по существующим нор-

мам квартиры в домах государственного или общественно-

го жилищного фонда. Кроме того, собственникам жилых

домов по их выбору либо выплачивается стоимость сноси-

мых домов, строений и устройств, либо предоставляется

право использовать материалы от их разборки. По жела-

нию гражданина ему вместо предоставления квартиры

обеспечивается возможность внеочередного вступления в

жилищно-строительный кооператив или жилой дом, под-

лежащий сносу, может быть перенесен и восстановлен на

новом месте. В случаях, предусмотренных Советом Ми-

нистров СССР, для граждан, дома которых сносятся, по

их желанию сооружаются на новом месте дома, которые

передаются в собственность этим гражданам.

Самовольное строительство приносит

большой вред плановой застройке городов, рабочих по-

селков и иных населенных пунктов. Самовольным счита-

ется строительство, произведенное на земельном участке,

не выделенном данному лицу, либо без проекта или с су-

щественными отступлениями от него, либо с грубыми на-

рушениями основных строительных норм и правил.

В случаях самовольного строительства применяются

санкции ст. 109 ГК. Основное последствие самовольного

строительства состоит в том, что дом не подлежит регист-

рации, права собственности на него у гражданина не воз-

никает, последний не вправе распоряжаться домом (про-

давать, дарить, сдавать внаем и т.д.-ст. 109 ГК).

Как правило, самовольно выстроенный дом (дача) по

решению исполкома районного, городского Совета должен

быть снесен гражданином, осуществившим строительство,

или за его счет. Соответствующий исполком не несет обя-

занности обеспечения жильем лица, самовольно постро-

ившего дом.

-375-

Субъект права собственности на жи-

лой дом. Им может быть любой гражданин, но, учиты-

вая, что жилой дом предназначен для удовлетворения

потребности не одного человека, а целой семьи, ст. 106 ГК

устанавливает, что у совместно проживающих супругов

и их несовершеннолетних детей может быть только один

жилой дом или часть его. При этом не имеет значения,

является ли он собственностью одного из членов семьи или

принадлежит супругам либо состоит в общей долевой соб-

ственности нескольких членов семьи.

Если супруги проживают раздельно, каждый из них

может иметь дом на праве личной собственности, хотя бы

брак между ними не был расторгнут. Но это допустимо

при условии, что один из них не является сособственником

дома другого супруга либо супруги проживают раздельно

постоянно.

Совершеннолетние дети могут иметь на праве личной

собственности дом независимо от того, имеют ли такое

право на другой дом их родители и проживают ли они

вместе с последними или нет, если дети не являются со-

собственниками дома наряду с родителями.

Право собственности одного из членов семьи, пере-

численных в ч. 2 ст. 106 ГК, на часть дома не лишает пра-

ва других членов семьи иметь в собственности другую

часть (части) этого же дома. Это возможно в том случае,

когда дом является объектом общей долевой собствен-

ности членов семьи, каждому из которых принадлежит

определенная доля. Но в многоквартирном жилом доме

жилищно-строительного коллектива индивидуальных за-

стройщиков семья, состоящая из лиц, перечисленных в ч.

2 ст. 106 ГК, может иметь только одну квартиру.

Участие посторонних для застройщика лиц в строи-

тельстве не может служить основанием для признания за

ними права собственности на строение. Они имеют лишь

право требовать у собственника дома возмещения произ-

веденных затрат.

Однако суды с учетом действительных взаимоотноше-

ний сторон, причины совместного строительства, наличия

договоренности о создании общей собственности на дом

могут признать за фактическими созастройщиками право

собственности на часть домовладения.

Сам по себе факт содействия застройщику со стороны

членов его семьи или родственников не является основа-

нием для признания за ними права собственности на часть

дома. Такой иск может быть удовлетворен лишь в тех

-376-

случаях, когда между этими лицами и застройщиками

имелась договоренность о создании общей собственности

на дом. При разрешении названных споров суд учитывает

мнение организаций, выделивших земельный участок для

строительства. Член семьи лица, которое приобрело дом

в порядке покупки, также вправе претендовать на часть

купленного, если он вкладывал средства в приобретение

дома и между членами семьи была договоренность о сов-

местной покупке домовладения.

Самовольное соглашение застройщика с другими ли-

цами о полной или частичной переуступке земельного

участка недействительно. Сделка по частичной продаже

земельного участка в форме соглашения о совместном

строительстве является недействительной с наступлением

последствий, предусмотренных ст. 49 ГК.

Объект права собственности на жи-

лой дом. Таким объектом может быть один дом или

часть его. Допустимо иметь в собственности, кроме дома,

помещение для летнего отдыха (дачу). С 1961 г. отвод

земельных участков под индивидуальное дачное строи-

тельство запрещен (СП СССР, 1961, № 1, ст. 2). Но это не

исключает права личной собственности на дачи, возве-

денные гражданами до 1961 г., как не исключает и на-

хождения в собственности одного лица жилого дома

и дачи одновременно ввиду различного их целевого на-

значения и того, что дача понятием жилого дома не охва-

тывается. Важно лишь, чтобы как дом, так и дача были

приобретены на законном основании и использовались по

их прямому назначению, а не для извлечения нетрудовых

доходов. (*1).

Следует иметь также в виду, что постановлением Со-

вета Министров СССР от 29 декабря 1984 г. членам

садоводческих товариществ разрешено возводить на тер-

ритории коллективного сада садовые домики летнего типа

полезной площадью до 25 кв. м с террасами площадью

до 10 кв. м на семью.

С учетом потребительского назначения права собст-

венности законом установлены предельные размеры до-

мов, которые могут принадлежать гражданам. В личной

собственности субъекта может находиться дом (его часть)

с жилой площадью до 60 кв. м (ст. 106 ГК). К жилой

площади не относятся коридоры, кухня, чуланы и т. п.

(**1) См. об этом: Толстой Ю. К. Гражданское право и принцип мате-

риальной заинтересованности.-Правоведение, 1967. № 1, с. 47-

48, Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР. М., 1982, с. 143.

-377-

Гражданину, имеющему большую семью или право на

дополнительную жилую площадь, исполком районного

(городского) Совета народных депутатов может разре-

шить постройку, приобретение, сохранение в собствен-

ности дома (или его части) с жилой площадью свыше

60 кв. м, но не более той, которая полагается данной семье

по нормам для нанимателей в домах местных Советов

с учетом права на дополнительную жилую площадь.

Право гражданина на часть дома может существовать

в одной из следующих юридических форм.

Во-первых, гражданин наряду с другими лицами мо-

жет быть собственником дома в целом. В этом случае он

имеет долю в праве общей долевой собственности на дом,

но право собственности на какую-либо реальную, опреде-

ленную в натуре часть дома ему не принадлежит. Конк-

ретное изолированное помещение (часть дома) выделя-

ется соглашением сособственников в пользование каждого

из них (см. ст. 124 ГК).

Во-вторых, часть дома (квартира, комната) может

принадлежать гражданину на праве его индивидуальной

собственности. В этом случае части жилого помещения

объектом права общей собственности не являются. Об-

щими признаются лишь такие элементы дома, как крыша,

фундамент и т. п. Приведенный порядок предусмотрен

постановлением Совета Министров СССР от 5 октября

1981 г. в отношении многоквартирных домов, возведенных

коллективами индивидуальных застройщиков (СП СССР,

1981, № 29, ст. 170).

Судебная практика считает также возможным в соот-

ветствии со ст. 106, 121, 123 ГК прекращение права общей

долевой собственности на дом, который не является мно-

гоквартирным, с передачей в индивидуальную (раздель-

ную) собственность конкретных частей такого дома

(Бюллетень Верховного Суда СССР, 1981, № 5, ст. 16).

Жилой дом как объект права личной собственности

представляет собой не любую постройку, а сооружение

капитального типа, составляющее единое целое с подсоб-

ными хозяйственными постройками и нераздельно свя-

занное с земельным участком, на котором он расположен.

Дом подлежит обязательной регистрации в коммунальных

органах исполкомов местных Советов народных депута-

тов, и его индивидуализация как объекта права собствен-

ности производится по его расположению на определен-

ном земельном участке. Поэтому в правовом понятии не

является жилым приобретенный гражданином у государ-

-378-

ства стандартный дом, выпущенный строительной про-

мышленностью, если он не расположен на выделенном под

него участке.

Отчуждение второго дома. Если в личной

собственности гражданина или у совместно проживающих

супругов и их несовершеннолетних детей по основаниям,

допускаемым законом, окажется более одного жилого до-

ма, собственник вправе по своему выбору оставить в своей

собственности любой из них. Другой должен быть продан,

подарен или отчужден иным способом в течение одного

года, исчисляемого со дня возникновения права собст-

венности на второй дом. При наличии уважительных при-

чин, препятствующих добровольному отчуждению дома,

исполком районного (городского) Совета народных депу-

татов может продлить годичный срок.

Если собственник не произведет в течение одного года

отчуждение дома, он по решению исполкома районного

(городского) Совета народных депутатов подлежит при-

нудительной продаже в порядке, установленном ГПК для

исполнения судебных решений. Суммы, вырученные от

продажи, передаются бывшему собственнику за вычетом

расходов по продаже.

В случае, когда продажа в принудительном порядке не

состоялась из-за отсутствия покупателей, дом по решению

исполкома районного (городского) Совета безвозмездно

переходит в собственность государства.

Правила ст. 107 ГК применяются также в случаях,

когда в личной собственности гражданина или его семьи

по основаниям, допускаемым законом, окажутся: 1) кроме

одного дома, часть (части) другого дома: 2) части разных

домов: 3) часть (части) одного дома, превышающая раз-

меры, указанные в ст. 106 ГК; 4) более одной квартиры

в многоквартирном доме жилищно-строительного кол-

лектива индивидуальных застройщиков.

Если у гражданина или у совместно проживающих.

супругов и их несовершеннолетних детей окажутся по

основаниям, допускаемым законом, дом (часть его) на

праве личной собственности и одновременно квартира

в жилищно-строительном кооперативе, то собственник

вправе по своему выбору оставить за собой дом либо

квартиру в жилищно-строительном кооперативе. В зави-

симости от произведенного выбора гражданин должен

выйти из состава кооператива либо произвести отчужде-

ние своего дома (ст. 108 ГК). При невыполнении этого

-379-

требования наступают последствия, предусмотренные ч.

3 и 4 ст. 107 ГК.

Правила ст. 107 и 108 ГК применяются независимо от

того, когда возникло право собственности на второй дом

или получена кооперативная квартира, т. е. в целом они

имеют обратную силу, но со следующими изъятиями.

Во-первых, в соответствии со ст. 8 Указа Президиума

Верховного Совета РСФСР от 12 июня 1964 г. правила ч.

4 ст. 106 ГК о предельном размере жилого дома (части

его) не распространяются на дома (их части), возведен-

ные или приобретенные до 1 августа 1958 г. Следователь-

но, эти дома не подлежат принудительному отчуждению

по правилам п. 3 ч. 5 ст. 107 ГК.

Во-вторых, в соответствии со ст. 9 этого же указа не

подлежат отчуждению находящиеся в личной собствен-

ности гражданина части разных домов, если право собст-

венности на них возникло до октября 1964 г., при условии,

что они используются для удовлетворения потребностей

семьи в жилье и в совокупности не превышают 60 кв.

м жилой площади.

-380-