ЖК РФ), право пожизненного пользования жилым помещением по договору ренты (ст. 596—605 ГК, ст. 34 ЖК РФ) фактически сходны с хабитацией — разновидностью сервитута, известной еще римскому праву.

Сервитутные элементы в жилищном праве имеют преимущественно личный характер, и в отличие от обычных сервитутов в жилищных сервитутных отношениях значительный удельный вес занимают нормы, затрагивающие основные права и свободы человека, которые являются естественными, т.е. неотчуждаемыми и принадлежащими каждому от рождения (ст. 17 п. 2 Конституции РФ).

Содержание этих прав не зависит от усмотрения государства, и они действуют даже и в том случае, если государство упустило по тем или иным причинам закрепление этих естественных прав и свобод в законодательстве. Статья 55 п. 1 Конституции РФ гласит: «Перечисление в Конституции РФ основных прав и свобод не должно толковаться как отрицание или умаление других общепризнанных прав и свобод человека и гражданина».

Особенностью правового содержания данных прав является многоуровневый характер их правового регулирования, в котором принимают участие как нормы публичного, так и нормы частного права.

Совокупность перечисленных обстоятельств и способствовала возникновению жилищных правоотношений, имеющих специфиче- скую правовую природу, что в свою очередь способствовало выделению жилищного права в самостоятельную отрасль российского права, ядро которого составляет содержание вещных прав на жилые помещения.

3.2.Право пользования жилым помещением собственника жилья как личное сервитутное право

Цивилистика четко разделяет все права на вещные и обязательственные. Среди первых помимо права собственности существуют è многие другие, в числе которых большое место занимают сервитуты, т.е. право ограниченного пользования чужой недвижимостью. До недавнего времени российское право знало этот институт только в историческом аспекте.

Понятие личных сервитутов (servitutes personarum) было известно еще римскому праву. Ими называли такие сервитуты, где пользование выгодами в чужом имуществе предоставлялось определенному лицу, как физическому, так и юридическому. Иначе личные сервитуты назывались пожизненными правами пользования чужой вещью, ибо они служили определенному лицу в течение всей его физической или юридической жизни. Срок (период времени) их

108

действия был ограничен продолжительностью жизни управомоченного субъекта, поскольку личные сервитуты принадлежали сервитуарию не как собственнику определенного имущества, а как конкретной личности, индивидууму1.

Иными словами, личный сервитут предоставляет возможность «пользования чужой вещью известному определенному лицу, и пока ýòî определенное лицо существует, оно может пользоваться вещью, и соответственное право собственника на это время замирает»2. Ê личным сервитутам в римском праве относились usufructus, usus, habitatio, operae servorum vel animalium. При первом виде лич- ного сервитута узуфруктарий (сервитутопользователь, сервитуарий) мог пользоваться как самой вещью, так и извлекать из íåå плоды, сохраняя в неприкосновенности хозяйственное назначение вещи, не повреждая ее и не изменяя самой вещи. Узуфруктарий должен был пользоваться вещью как хороший хозяин и соблюдать все правила пользования ею. Пользователь становился собственником плодов с момента сбора их, а собственник вещи не имел права на доходы от используемой узуфруктарием вещи в течение всего периода действия узуфрукта. Такую собственность римляне называли «голой», но в то же время собственник предмета узуфрукта мог передать право собственности на него другому лицу, заложить или обременить ее другим сервитутом без нанесения ущерба самому лич- ному сервитуту (узуфрукту). Предметом узуфрукта могли быть непотребляемые вещи. Все затраты на используемую вещь, включая выплату податей и несение различного рода повинностей, нес узуфруктарий, причем вещь после смерти последнего возвращалась ее собственнику в состоянии, пригодном для ее дальнейшего правильного использования. Узуфрукт мог принадлежать нескольким лицам в идеальных долях, предметом узуфрукта могла быть только часть вещи (при общей собственности на вещь). Узуфрукт не подлежал наследованию, отчуждению, со смертью узуфруктария действие такого вида личного сервитута прекращалось, и наследники были обязаны возвратить собственнику предмет пользования3.

В период Римской империи появился дополнительный вид узуфрукта — квазиузуфрукт, который стал распространяться и на

1См. подробнее: Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. М.: Юристъ, 1998. С. 198; Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. М.: Статут, 2000. С. 22; Емелькина И.А. Вещные права на жилые и нежилые помещения: приобретение и защита: Учеб. пособие. М: Юристъ, 2003. С. 27.

2Покровский И.А. История римского права. СПб.: Летний Сад, 1999. С. 316.

3См. подробнее: Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. М., 2003. С. 199.

109

потребляемые вещи, причем пользователь такого права становился собственником предмета квазиузуфрукта, но обязан был обещать выплатить твердую сумму принятого потребляемого имущества после окончания пользования им1.

Узус представлял собой более ограниченное право пользования чужой вещью, когда субъекту такого права предоставлялось столько плодов от используемой вещи, сколько ему было нужно для удовлетворения своих личных потребностей. Передавать свое право другому лицу он уже не мог, но мог допустить своих родственников к совместному пользованию и принимать в дом третьих лиц или нанимателей. Узусарий обязан был также по-хозяйски использовать вещь, которая после узуса возвращалась ее собственнику в надлежащем виде2.

Хабитация понималась римлянами как право пожизненного обитания в чужом доме или в его части. Управомоченный мог жить в нем сам или отдавать жилище в наем.

Последним видом римского личного сервитута было пожизненное право на пользование чужими рабами или животными. Управомоченный мог или сам пользоваться этими объектами, или отдавать их в наем.

В римском праве существовали и другие личные сервитуты, направленные на единоличное пользование (например, право единоличного использования пашни, дороги)3. Римское право знало свыше сорока видов предиальных (земельных), а также личных сервитутов.

По своему содержанию личные сервитуты были шире, чем предиальные (вещные, земельные)4.

Римские личные сервитуты возникали в силу различных оснований, включая установление легата — возложения наследодателем в завещании обязанности на наследника предоставить другому лицу право пользования наследуемым жилым помещением или его ча- стью на период жизни этого лица.

Для установления личного сервитута не требовалось наличия двух соседних участков (господствующего и служащего), так как установление такого вида сервитутов связано, как уже отмечалось, не с недвижимостью, а с личностью5.

Дореволюционное российское позитивное право имело относительно небольшой перечень видов сервитута, так как последний

1См.: Римское частное право. С. 200.

2Òàì æå. Ñ. 200.

3Òàì æå. Ñ. 201

4См. подробнее: Хвостов В.М. Система римского права. М.: Спарк, 1996. С. 302.

5См. подробнее: Синайский В.И. Русское гражданское право. (Классика российской цивилистики). М.: Статут, 2002. С. 257.

110

рассматривался как временное, переходное состояние к полной индивидуализации, однако такие личные сервитуты, как пользовладение (пожизненное владение) и право пожизненного жительства, имели место в русском законодательстве1. В 1862 г. были изданы Правила о предоставлении владения родовым имением одним из супругов другому, которые по аналогии могли быть распространены и на другие случаи пожизненного пользования. Пользовладением называлось обусловленное сроком или продолжительностью жизни определенного лица его право пользования вещью и извлечения плодов без изменения ее существа (узуфрукт), устанавливаемое в силу договора, завещания, закона. Имение передавалось пользователю по описи, совершаемой судебным приставом, а само пользование фиксировалось в реестре крепостных дел с предоставлением акта его установления старшему нотариусу. В обязанности пользовладельца входило производство текущего ремонта, а если он своевременно не производил такого ремонта, то пользовладелец обязан был производить и капитальный ремонт используемой вещи. К пользователю переходили все приращения к имению, и он был обязан выполнять все повинности и уплачивать налоги. По окончании пользовладения имение переходило к собственнику с возложением на пользователя или его наследников обязанности возместить имущественный ущерб, причиненный хозяину имения в период пользования этим имением. У собственника имения сохранялось право его продажи и дарения, имение могло быть предметом взыскания по требованию кредиторов по долгам собственника, однако отчуждение используемого имущества (имения) в пользу третьих лиц не влияло на дальнейшее положение пользовладельца. Последний не мог уступить предоставленное ему право третьему лицу путем возмездной или безвозмездной сделки2.

Русское сервитутное право пожизненного жительства в доме (имении), предоставляемое определенному лицу в рамках личного сервитута, имело много схожих черт с римской хабитацией. Пожизненное жительство устанавливалось, например, в случаях продажи дома с сохранением за продавцом права проживания во флигеле до конца своей жизни или указания в завещании права пожизненного проживания в имении, которое завещано одному лицу.

Изложенное право пожизненного проживания (хабитация) напоминает в какой-то степени современное право пользования жилым помещением членами семьи собственника этого помещения (ст. 292 ГК РФ), современное право пользования жилым помеще-

1 Ñì.: Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М.: Спарк, 1995. С. 231.

2 Òàì æå. Ñ. 232.

111

нием в силу завещательного отказа (ст. 1137 ГК) и современное право пожизненного пользования жилым (нежилым) помещением, возникшее на основании договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением (ст. 33 ГК). Новый Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) закрепил в развитие норм Гражданского кодекса РФ нормы, регулирующие права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении (п. 2 ст. 31 ЖК РФ), пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу (п. 1 ст. 33 ЖК РФ); пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ). Как обоснованно отме- чала И.А. Емелькина, право пользования жилым помещением членами семьи собственника этого помещения и право пользования жилым помещением в силу завещательного отказа предполагают пожизненное пользование таким жильем, эти права связаны с определенной личностью — лицами, признанными согласно закону членами семьи собственника или указанными в завещании и договоре, т.е. являются личными, устанавливаются в силу закона, договора или завещания, как в римском и русском праве, являются ограниченными правами пользования чужой вещью (личными сервитутными правами)1.

Действительно, анализируя содержание ст. 292 ГК, п. 2 ст. 30 ЖК РФ, можно сделать вывод о том, что права членов семьи собственника жилого дома соответствуют требованиям, предъявляемым к вещным правам: а) они имеют право пользования принадлежащим собственнику жилым помещением, в котором проживают, правда, на условиях, предусмотренных жилищным законодательством (право владения и пользования жилым помещением (п. 1 ст. 292 ГК, п. 1 ст. 30 ЖК РФ)); б) переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (30.12.2004 ФЗ-213).

В ст. 558 ГК «Особенности продажи жилых помещений» специально предусматривается, что при переходе права собственности на жилые дома и квартиры (или части жилых домов и квартир) к другому лицу в случаях продажи жилых помещений их собственником в договорах продажи обязательно должны быть указаны все лица, проживающие на жилой площади продаваемых помещений (в том числе и члены семьи собственника), за которыми в соответствии с законом должно быть сохранено право пользования жилой площадью и после перехода права собственности на эти помещения к их

1 Ñì.: Емелькина И.А. Óêàç. ñî÷. Ñ. 29.

112

новому приобретателю по договору, а также их права на пользование жилой площадью в продаваемых помещениях. Это требование является существенным условием совершения подобного рода сделок, несоблюдение которого влечет в соответствии со ст. 432 и 168 ГК их недействительность.

Данное правило согласно п. 2 ст. 567 ГК подлежит применению и к правоотношениям мены жилых помещений. По мнению И. Исрафилова, это правило относится и к случаям дарения жилых помещений, хотя законом это специально не оговорено1.

Основные права и обязанности собственника жилого помещения предусмотрены в ст. 30 Жилищного кодекса. В ней воспроизведены положения п. 1 ст. 288 ГК о том, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

В ЖК РФ речь идет о субъективном праве собственности, т.е. о закрепленной за собственником юридически обеспеченной возможности владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению и в своем интересе путем совершения â отношении этого имущества любых действий, не противоречащих закону и иным правовым актам и íå нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц, à также возможность устранять вмешательство третьих лиц â сферу его хозяйственного господства. Напомним, что владение — это юридически обеспеченная возможность хозяйственного господства собственника над вещью. Пользование — это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи полезных свойств в процессе ее личного или производительного потребления. Распоряжение — это юридически обеспеченная возможность определить судьбу вещи путем совершения юридических актов â отношении этой вещи.

Жилищный кодекс установил новое правило, согласно которому эти правомочия собственника должны осуществляться также в соответствии с назначением и пределами использования жилого помещения, установленными ЖК. Имеются в виду пределы использования такого помещения, предусмотренные в ñò. 17 Кодекса: а) жилое помещение может использоваться законно проживающими â íåì лицами для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение; б) пользование помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в нем граждан, соседей, требований пожар-

1 Ñì.: Исрафилов И. Правовые положения членов семьи собственника квартиры // Хозяйство и право. 1997. ¹ 3.

113

íîé безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и èíûõ требований в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством ÐÔ; в) в жилом помещении нельзя размещать промышленные производства.

Установленные пределы использования жилого помещения предопределяют соответствующие обязанности собственника: он обязан использовать принадлежащее ему на праве собственности помещение таким образом, чтобы не выходить за указанные пределы. При этом основная обязанность собственника состоит в том, что именно на него, по общему правилу, возлагается бремя содержания принадлежащего ему помещения. Однако данное правило сформулировано в диспозитивной норме, поэтому обязанность содержания помещения может быть возложена и íà ëèöî, íå являющееся åãî собственником, в случаях, когда это предусмотрено федеральным законом или договором (см. ст. 30 Кодекса).

Права членов семьи собственника жилого помещения на пользование этим помещением регламентируются не только Жилищным кодексом, но и ГК, например ст. 292. Пунктом 1 данной статьи предусмотрено, что члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Конкретизируя данную норму, Жилищный кодекс вводит общее правило, согласно которому члены семьи собственника пользуются таким помещением наравне с собственником, т.е. в сфере пользования помещением они обладают такими же правомочиями, какие имеются у собственника (ñì. ч. 2 ст. 3 ЖК РФ). Исключения из этого правила могут быть предусмотрены только соглашением между собственником и членами его семьи. Таким образом, собственник помещения не вправе в одностороннем порядке, без согласия членов своей семьи, ограничить их право пользования соответствующим жилым помещением.

Поскольку члены семьи собственника обладают широкими правами в сфере пользования принадлежащим собственнику помещением, на дееспособных членов семьи, по общему правилу, возлагается солидарная с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. При солидарной ответственности должников (например, собственника и каждого из дееспособных членов его семьи, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему помещении) кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных таких должников. Солидарные должники остаются обя-

114

занными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью (см. ст. 323 ГК).

В соответствии со ст. 325 ГК исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения кредитору. Если иное не вытекает из отношений между солидарными должниками, то: а) должник, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным должникам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого; б) неуплаченное одним из солидарных должников должнику, исполнившему солидарную обязанность, падает в равных долях на этого должника и на остальных должников.

Обязанность нести солидарную с собственником ответственность возлагается только на дееспособных членов семьи. Полностью дееспособными являются граждане, достигшие 18 лет или вступившие в брак ранее этого возраста, а также несовершеннолетние с 16 лет, прошедшие процедуру эмансипации в соответствии со ст. 27 ГК.

Следует обратить внимание на то, что предусмотренная п. 1 ст. 292 ГК солидарная ответственность членов семьи собственника жилого помещения сформулирована в императивной норме. ЖК РФ же, воспроизводя данное положение ГК, допускает при этом возможность установить иные правила в соглашении между собственником и членами его семьи, т.е. норма приобретает диспозитивный характер. На практике это может породить трудности в правоприменении, поскольку разрешение данной коллизии может основываться на взаимоисключающих, но тем не менее верных аргументах. С одной стороны, жилищное право — это институт гражданского права. Следовательно, нормы ЖК РФ должны соответствовать ГК (ст. 3 ГК). С другой стороны, указанная норма Кодекса может рассматриваться в качестве специальной по отношению к общей норме п. 1 ст. 292 ГК. Поэтому представляется, что законодателю целесообразно привести комментируемые правила ГК и Жилищного кодекса в соответствие друг с другом.

Круг членов семьи, связанных правами и обязанностями, поразному определяется в зависимости от целей правового регулирования в различных отраслях права — семейном, гражданском, трудовом и т.д. Он различен и в разных правовых институтах одной отрасли права (например, в жилищном и наследственном праве). Новый Жилищный кодекс относит к членам семьи собственника жилого помещения проживающих совместно с ним в принадлежащем ему помещении его детей, родителей и супруга (супругу). Членами семьи собственника могут быть признаны также другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных слу-

115

чаях — и иные граждане, но при условии, что они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

Введены новые правила, регулирующие прекращение права пользования жилым помещением членов семьи собственника. Кодекс исходит из того, что в основе права пользования жилым помещением таких лиц находятся их семейные отношения с собственником. Поэтому предусмотрено, что в случае прекращения таких семейных отношений, по общему правилу, прекращается и право бывших членов семьи собственника на пользование принадлежащим ему жилым помещением. Здесь, вероятно, имеются в виду прежде всего случаи расторжения брака между супругами и признания брака недействительным. Однако необходимо обратить внимание на то, что данные нормы Жилищного кодекса применяются только тогда, когда иные правила не предусмотрены соглашением между собственником и бывшим членом его семьи (например, брачным договором или любым другим соглашением). Если в договорном порядке указанные отношения не урегулированы, то при прекращении права пользования жилым помещением бывшего члена семьи применяются правила и процедуры, предусмотренные ст. 31 ЖК РФ.

Когда речь идет о прекращении права бывшего супруга на пользование жилым помещением, необходимо иметь в виду положения ГК и СК РФ, определяющие режим общей собственности супругов. Так, по общему правилу, имущество, нажитое супругами во время брака, является их общей собственностью (п. 1 ст. 256 ГК, ст. 34 СК РФ). Поэтому, если, например, титульным собственником квартиры является один супруг, но при этом квартира была приобретена во время брака, ко второму супругу после расторжения брака не должны применяться нормы ЖК. Имущественные споры между бывшими супругами (об определении долей, о признании права на долю в общей собственности, выделе доли в натуре, разделе общего имущества и др.) разрешаются в суде по правилам ГПК РФ.

Если жилое помещение принадлежало одному из супругов до вступления в брак либо было получено им во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, то такое помещение является собственностью этого супруга (п. 2 ст. 256 ГК, ст. 36 СК РФ). Поэтому в случае расторжения брака право пользования этим помещением бывшего супруга, не являвшегося собственником, не сохраняется.

Однако такой бывший супруг может требовать в судебном порядке признания указанного жилого помещения совместной собственностью. Для этого необходимо доказать, что в течение брака за счет общего имущества обоих супругов или личного имущества либо труда супруга, не являющегося собственником помещения, были произведены вложения, значительно увеличившие стоимость жило-

116

го помещения (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.). Данное правило не применяется только в случае, если договором между супругами предусмотрено иное (см. абз. 3 п. 2 ст. 256 ГК, ст. 37 СК РФ). Если суд установит наличие указанных выше обстоятельств и признает помещение совместной собственностью бывших супругов, то рассмотренные положения Кодекса, содержащиеся в ст. 31, не могут применяться.

Согласно п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда

СССР от 3 апреля 1987 г. ¹ 2 «О практике применения судами жилищного законодательства» (в настоящее время утратившего силу) было установлено, что, разрешая вопрос о признании членом семьи нанимателя других лиц (кроме супруга, детей, родителей), суд обязан был выяснить характер их отношений с нанимателем, членами семьи, в частности установить, имели ли место ведение общего хозяйства (общие расходы), оказание взаимной помощи, другие обстоятельства, свидетельствующие о наличии семейных отношений.

Согласно ст. 70 п. 1 ЖК РФ наниматель вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, в том числе временно отсутствующих, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи в соответствии с учетной нормой жилой площади. На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, не требуется согласия остальных членов семьи.

Âсоответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ от 25 апреля 1995 г. ¹ 3-Ï1 содержавшееся в ч. 1 ст. 54 ЖК РСФСР положение об «установленном порядке» как процедуре вселения в жилое помещение при условии соблюдения режима регистрации признано не соответствующим по содержанию Конституции РФ. Новый ЖК РФ воспроизвел это положение.

Âсудебной практике по вопросу вселения и выселения из жилого помещения было очень много споров.

Так, А. обратилась в суд с иском к дочери В. о выселении ее без предоставления другого жилого помещения из дома 17 по ул. Садовая с. Покровка Павловского района Воронежской области по тем основаниям, что со времени вселения в 1993 г. в принадлежащий им вместе с мужем И. дом ответчица создала невыносимые для проживания условия: грубит, оскорбляет, не принимает никаких действий для поддержания в доме порядка, ремонта, высказывает

1 См.: Конституционный Суд Российской Федерации. Постановления. Определения. 1992—1996. М., 1997. С. 319.

117

угрозы расправой. Неоднократные обращения в административные органы результатов не дали. В. обратилась в суд со встречным иском к А. о признании права пользования жилым помещением, возмещении ущерба и морального вреда, мотивируя тем, что вселилась в дом родителей в 1993 г. с их согласия и соблюдением правил о регистрации в качестве члена семьи, активно участвует в ведении хозяйства, ремонте жилья, приобретении для него строительных материалов, тогда как мать предъявляет к ней необоснованные претензии, сама создает невозможные для проживания условия, не реагируя на меры предупреждения и общественного воздействия. Решением Павловского районного суда Воронежской области от 7 февраля 2002 г. было постановлено выселить В. из жилого дома по ул. Садовая, 17 с. Покровка Павловского района без предоставления другого жилого помещения.

Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда пришла к выводу об отмене состоявшегося решения по следующим основаниям. В соответствии с требованиями ч. 1 ст. 98 ЖК РСФСР, если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица систематически разрушают или портят жилое помещение, или используют его не по назначению, либо систематически нарушением правил общежития делают невозможным проживание с ними в одной квартире или одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными, выселение виновных по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц производится без предоставления другого жилого помещения. Как установлено судом, в тече- ние последних лет, примерно с 1998 г., В. перестала быть членом семьи А. и И., которые питаются и ведут хозяйство отдельно от до- чери. Плату за проживание и коммунальные услуги ответчица не вносит, помощь престарелым родителям не оказывает, между ними сложились личные неприязненные отношения. Заключать договор найма жилого помещения с внесением платы за жилье В. отказывается. Определяя нормы материального права, регулирующие возникшие между сторонами правоотношения, суд вместе с тем сделал немотивированный вывод, что В. подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения, тогда как в соответствии с ч. 2 ст. 127 Жилищного кодекса РСФСР в случае прекращения семейных отношений собственником жилого дома право пользования жилым помещением за гражданами, вселенными в установленном законом порядке, сохраняется. Вместе с тем А. не представлено суду каких-либо доказательств систематичности и противоправности действий В., применения к ней мер административного или общественного воздействия, после чего она продолжала бы нарушать правила общежития, портить и разрушать жилое помещение. В ма-

118

териалах дела отсутствуют какие-либо объективные и бесспорные данные об отрицательном поведении В., суд не определил, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой из сторон они подлежат доказыванию, и не поставил их на обсуждение, не разъяснив сторонам их прав и обязанностей. Как видно из договора куплипродажи дома ¹ 17 по ул. Садовая с. Покровка Павловского района Воронежской области, с 1 августа 1989 г. его собственником является И., который не обращался в суд с требованием о выселении дочери и не привлекался судом к участию в деле. В протоколах судебных заседаний о нем имеется упоминание в качестве третьего лица, однако данные о надлежащем извещении И. о рассмотрении настоящего дела в материалах его отсутствуют1.

Решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 16 августа 2000 г. было постановлено: регистрацию И. в квартире ¹ 110 дома 56 по ул. 30 лет Октября в г. Воронеже признать незаконной. Регистрацию К. и В. в квартире ¹ 18 дома ¹ 37 по ул. К. Либкнехта в г. Воронеже признать незаконной. Признать не приобретшими права на жилую площадь в квартире ¹ 18 дома ¹ 37 по ул. К. Либкнехта в г. Воронеже К. и В. К. и В. в иске к Н. об устранении препятствий в пользовании жилым помещением и выселении — отказать. Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда пришла к выводу об отмене решения исходя из следующих обстоятельств. Разрешая возникший жилищный спор сторон, суд исходил из того, что Н. приобрела право на жилую площадь в квартире ¹ 18 дома ¹ 37 по ул. К. Либкнехта г. Воронежа. При этом, сославшись на ст. 54 ЖК РСФСР, суд свой вывод мотивировал тем, что Н. вселилась в спорное жилое помещение в соответствии с требованиями жилищного законодательства, а потому приобрела равное с нанимателем право пользования жилым помещением в спорной квартире. Однако суд не учел, что согласно ч. 2 ст. 54 ЖК РСФСР граждане, вселенные нанимателем в соответствии с правилами настоящей статьи, приобретают равное с нанимателем и остальными членами его семьи право пользования жилым помещением, если эти граждане являются или признаются членами его семьи (ст. 53 ЖК) и если при вселении между этими гражданами, нанимателем и проживающими с ним членами его семьи не было иного соглашения о порядке пользования жилым помещением. Из материалов дела видно, что спорную квартиру Г. получил в 1993 г. в результате обмена и с момента вселения в нее прописались Г. и ее несовершеннолетняя дочь 1986 г. рождения.

1 Извлечение из определения Судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 9 апреля 2002 г. (Архив Воронежского областного суда. Дело ¹ 33-874).

119

Н. оставалась прописанной у своих родителей — в квартире ¹ 35 дома 92 по ул. Урицкого г. Воронежа. Как утверждают К., В., Г. в своей кассационной жалобе, Н. никогда не претендовала на спорную квартиру, опасаясь потерять двухкомнатную квартиру своих родителей. При указанных обстоятельствах суду следовало выяснить, не было ли между Г. и Н. при ее вселении в спорную квартиру какого-либо иного соглашения (ч. 2 ст. 54 ЖК РСФСР). Судом по этому поводу в решении никаких суждений не высказано1.

Â.и О. состояли в браке с 1980 г. От брака имели двоих детей:

Ì.3 августа 1980 г. рождения и Д. 20 августа 1996 г. рождения. В трехкомнатной квартире ¹ 36 дома ¹ 11 по ул. ЮжноМоравской г. Воронежа зарегистрированы проживающими В. и его мать И. 26 февраля 1998 г. квартира была приватизирована И. на свое имя. О. и ее сын М. обратились в суд с иском о признании права на жилую площадь и признании договора приватизации квартиры недействительным, ссылаясь на то, что О. проживает в квартире с 1980 г., дети с рождения в качестве членов семьи нанимателей, а приватизация квартиры была произведена без их согласия. И. и В. подали в суд встречный иск о выселении О., указывая на то, что она была вселена в квартиру без права пользования в качестве временного жильца.

Решением Советского районного суда г. Воронежа от 8 декабря 2000 г. за О., М., Д. было признано право на жилую площадь в спорной квартире. В удовлетворении их требований о признании договора от 26 февраля 1998 г. недействительным, а также в иске И. к О. было отказано.

Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда отменила состоявшееся решение, указав следующее. В соответствии со ст. 54 ЖК РСФСР наниматель вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи. На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, не требуется согласия остальных членов семьи. Граждане, вселенные нанимателем в соответствии с правилами этой статьи, приобретают равное с нанимателем и остальными членами его семьи право пользования жилым помещением, если эти граждане являются или признаются членами его семьи (ст. 53) и если при вселении между этими гражданами, нанимателем и проживающими с ним членами его семьи не было

1 Извлечение из определения Судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 26 октября 2000 г. (Архив Воронежского областного суда. Дело ¹ 33-1921).

120

иного соглашения о порядке пользования жилым помещением. Поскольку дети О. с рождения проживают в спорной квартире, суд обоснованно признал за ними право на жилую площадь. Согласия И. на их вселение и проживание согласно ст. 54 ЖК РСФСР не требовалось. В этой части решение суда является правильным. В то же время с решением в части признания права на жилую площадь за О. нельзя согласиться. Возражая против этих требований, И. утверждала, что при вселении невестки была договоренность с ней, что она останется зарегистрирована в квартире своих родителей и права на жилую площадь в спорной квартире не приобретет. О том, что И. никогда не признавала за О. права на жилую площадь в своей квартире, подтвердила и сама О., пояснив суду, что свекровь всегда была против прописки ее и ее детей в спорной квартире и только по этой причине они были зарегистрированы проживающими в другом месте. Суд в решении надлежащей оценки этим обстоятельствам не дал. Нельзя признать правильным и решение суда в части отказа в иске о выселении О., так как эти требования тесно связаны с требованиями о признании за ней права на жилую площадь. Отказывая М. в иске о признании недействительным договора приватизации от 26 февраля 1998 г., суд сослался на то, что право на жилую площадь в квартире за истцами признается судом уже после заключения договора от 26 февраля 1998 г. С таким выводом также нельзя согласиться. В судебном заседании было установлено, что дети О. приобрели право на жилую площадь в квартире как члены семьи нанимателя с момента вселения, т.е. еще до приватизации квартиры. Эти обстоятельства суд отразил и в решении. В связи с этим решение суда в части отказа в иске о признании договора недействительным также подлежит отмене1.

П. обратился в суд с иском к О. о признании его не приобретшим права пользования жилым помещением — трехкомнатной квартирой в доме г. Москвы. Истец ссылался на то, что эта квартира принадлежит ему по праву собственности, по просьбе своей жены А., впоследствии умершей, он дал согласие на прописку в квартиру ее сына О., но тот в квартиру не вселялся, членом его семьи не был, а проживал постоянно со своей семьей по другому адресу. О. иск не признал, но не отрицал, что в квартиру не вселялся. Решением Никулинского районного суда г. Москвы от 27 октября 1998 г. (оставленным без изменения Судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда) в иске было отказано.

1 Извлечение из определения судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 12 апреля 2001 г. (Архив Воронежского областного суда. Дело ¹ 33-1092).

121

Президиум Московского городского суда удовлетворил протест Заместителя Председателя Верховного Суда РФ об отмене состоявшихся решений, указав следующее. Разрешая дело, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требования истца удовлетворению не подлежат, поскольку ответчик на момент предоставления ему права пользования данным жилым помещением являлся членом семьи лиц, проживающих на спорной жилой площади, и истцом не представлено доказательств о состоявшемся между ними соглашении, в котором бы было обусловлено постоянное непрерывное проживание О. в спорном жилом помещении. При этом суд руководствовался ст. 53, 54, 127 ЖК РСФСР. Между тем вывод суда основан на неправильном толковании норм материального права. Как видно из материалов дела, П. — собственник квартиры вследствие полного внесения за нее паевого взноса в ЖСК «Согласие» в 1969 г. В июне 1995 г. с его согласия на названную жилую площадь был прописан О. — сын жены, имеющий свою семью. В соответствии с ч. 1 ст. 54 ЖК РСФСР наниматель вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи. Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 25 апреля 1995 г. по делу о проверке конституционности ч. 1 и 2 ст. 54 ЖК РСФСР в связи с жалобой Л.Н. Ситаловой содержащееся в ч. 1 ст. 54 ЖК РСФСР положение об «установленном порядке» как процедуре вселения в жилое помещение при условии соблюдения режима прописки признано не соответствующим по содержанию ст. 18, ч. 1 ст. 19, ч. 1 ст. 27, ч. 1 ст. 40, ч. 2 и 3 ст. 55 Конституции РФ. В силу ч. 2 ст. 54 ЖК РСФСР граждане, вселенные нанимателем в соответствии с правилами настоящей статьи, приобретают равное с нанимателем и остальными членами его семьи право пользования жилым помещением, если эти граждане являются или признаются членами его семьи и если при вселении между этими гражданами, нанимателем и проживающими с ним членами его семьи не было иного соглашения о порядке пользования жилым помещением. Согласно ст. 127 ЖК РСФСР граждане, имеющие в личной собственности жилой дом (часть дома), квартиру, пользуются ими для личного проживания и проживания членов их семей. Члены семьи собственника жилого дома, квартиры, проживающие совместно с ним, вправе пользоваться наравне с ним помещениями в доме, квартире, если при их вселении не было оговорено иное. Таким образом, возникновение равного с нанимателем либо собственником права пользования жилым помещением у лица обусловлено вселением его в жилое помещение и проживанием в нем в качестве члена семьи.

122

Сам факт прописки либо регистрации лица на жилую площадь с согласия проживающих на ней является административным актом и не означает наличия права на жилую площадь, а является одним из доказательств, которое должно оцениваться судом в совокупности со всеми обстоятельствами дела. Как видно из материалов дела, О. не отрицал, что он в спорную квартиру не вселялся, проживал на жилой площади жены. Данный факт подтвердили и допрошенные по делу свидетели. Этим доказательствам суд оценки не дал и счи- тал, что ответчику было предоставлено право пользования спорной жилой площадью как члену семьи, поскольку он был зарегистрирован на ней и являлся сыном жены истца. Суд исходил также из того, что истец не представил суду доказательств о соглашении между ним и ответчиком о порядке пользования жилым помещением, в котором бы было обусловлено постоянное непрерывное проживание ответчика в спорном жилом помещении. Однако, как следует из содержания ст. 54, 127 ЖК РФ, такое соглашение имеет значе- ние для лиц, вселенных в жилое помещение и проживающих в нем. Закон не требует какой-либо определенной формы такого соглашения, поэтому в случае спора его наличие и условия могут доказываться любыми предусмотренными законом (ст. 49 ГПК РСФСР) средствами доказывания. Ответчик же сам признал, что не вселялся

âжилое помещение. При таких данных судебные решения нельзя признать законными, и они подлежат отмене1.

Âиюне 1999 г. П. обратилась в Советский районный суд г. Воронежа с иском к своей матери М. о признании права на жилую площадь в кв. 11 дома 55 по ул. К. Либкнехта г. Воронежа, которая с 10 декабря 1997 г. принадлежит ответчице по праву собственности, указывая, что она с двумя несовершеннолетними детьми в на- чале 1997 г. вселилась в указанную квартиру с согласия матери, вела с ней общее хозяйство. В настоящее время она проживает в квартире без регистрации, а ответчица ее выселяет. 25 января 2000 г. П. свои требования уточнила и дополнила. 15 июня 2000 г. М. обратилась в суд со встречным исковым заявлением о выселении П. с детьми из спорной квартиры как временных жильцов. Решением суда от 28 июня 2000 г. исковые требования П. были удовлетворены, а в иске М. было отказано. Судебная коллегия отменила решение суда по следующим основаниям. Со слов П. она вселилась

âспорную квартиру в начале 1997 г. как член семьи, а лишь потом,

â1998 г., отношения с матерью у нее испортились. Учитывая это, суд не оценил имеющиеся в деле доказательства, на которые ссылалась М., а именно утверждения самой П., которые отражены в ма-

1 Постановление Президиума Московского городского суда от 23 марта 2000 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2001. ¹ 5.

123

териалах гражданских дел — о расторжении брака и о ее выселении из квартиры К. Судом не учтен тот факт, что при приватизации квартиры в 1997 г. М. не считала П. членом своей семьи и не включила ее в договор. Тот факт, что П. проживала в спорной квартире вместе с детьми и они ходили в соответствующую школу и посещали поликлинику, никем не отрицался и сам по себе не может служить основанием для признания за ними права на эту квартиру. Действительно, П. была включена в ордер при получении этой квартиры, но она переехала из нее на новое постоянное место жительства в 1990 г. И этот факт нельзя считать правовым для разрешения спора, возникшего в 1997 г. При таких обстоятельствах вывод суда о том, что П. приобрела право в соответствии со ст. 54 ЖК РФ на спорное жилое помещение, нельзя считать доказанным1.

А., проживавшая в двухкомнатной квартире жилой площадью 28 кв. м. ¹ 93 в доме 2 по ул. Маршака г. Воронежа, предъявила в суд иск к Ж. о признании не приобретшей право на жилую площадь в квартире 93 в доме 2 по ул. Маршака и признании регистрации на жилую площадь недействительной, указывая, что 6 августа 1981 г. ее дочь Б. — мать Ж. — лишили родительских прав в отношении ответ- чицы и Ж. (в то время И.) была направлена в детский дом г. Богучара. 19 сентября 1989 г. Ж. 1977 г. рождения была удоче- рена супругами Г., ей были изменены фамилия и отчество по фамилии и отчеству усыновителя, она переехала на новое место жительства к родителям. С момента помещения ответчицы в детский дом никакого общения между ней и истицей не было. В июле 1999 г. умерла В. В конце августа 1999 г. Ж. потребовала, чтобы А., истица, ее прописала в квартире. Своего согласия на прописку Ж. она не давала, но оказалось, что 29 сентября 1999 г. без чьего-либо согласия Ж. была прописана в квартире. 6 ноября 1999 г. Ж. заключила брак с А. и изменила фамилию на К. Решением Советского районного суда г. Воронежа исковые требования были удовлетворены.

Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда нашла решение подлежащим отмене по следующим основаниям. Признавая Ж. не приобретшей право на жилую площадь в квартире 93 в доме 2 по ул. Маршака г. Воронежа, суд исходил из того, что члены семьи Ж. в указанной квартире не проживают, так как истица перестала быть таковой в связи с удочерением ответчи- цы и в настоящее время Ж. не приобрела право на данную жилую площадь. Вместе с тем в решении суда содержатся выводы, которые

1 Извлечение из определения Судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 28 сентября 2000 г. (Архив Воронежского областного суда. Дело ¹ 33-1762).

124

противоречат друг другу. Суд пришел к выводу, что Ж. утратила право на жилую площадь, однако с таким иском никто не обращался, право на предъявление иска заинтересованным лицам судом не разъяснялось, материалами дела такой вывод не подтверждается. Суд не проверил утверждение Ж. о том, что по месту жительства своих родителей в Хлевенском районе Липецкой области она не приобрела самостоятельного права на жилую площадь, не была никогда зарегистрирована у родителей. Кроме того, суд не выяснил, не была ли закреплена каким-либо образом жилая площадь в спорной квартире за Ж. (в то время И.) при направлении ее в детский дом после лишения матери родительских прав1.

Чтобы еще лучше понять условия правомерного вселения в дом собственника жилья и получения в связи с этим статуса члена семьи собственника жилого помещения, действовавшие до принятия нового Жилищного кодекса РФ, следует привести в качестве примера еще несколько судебных дел, связанных с признанием права члена семьи нанимателя.

Так, отменяя решение суда и постановление кассационной инстанции по протесту Заместителя Генерального прокурора РФ по одному из гражданских дел, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ подчеркнула, что в соответствии с ч. 1 ст. 54 ЖК РСФСР наниматель вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи. В ряде случаев при отсутствии подтверждения письменного разрешения кого-либо из совершеннолетних членов семьи нанимателя на вселение в жилое помещение иных лиц суд может признать за такими лицами право на жилое помещение, если при рассмотрении спора в суде будет установлено, что их вселение было произведено с ведома и согласия всех совершеннолетних членов семьи нанимателя. Суть дела состояла в следующем. Деняйкина обратилась в суд с иском к администрации Промышленного района г. Самары о признании права на квартиру ¹ 115 в доме по ул. Фадеева в г. Самаре. При этом она ссылалась на то, что в 1991 г., вступив в брак с Деняйкиным Д., вселилась в эту квартиру с согласия ее нанимателя, отца мужа — Деняйкина А. На этой же жилой площади была прописана и проживала бабушка мужа — Солкина. С июня 1991 г. там был прописан родившийся от брака сын Сергей. По утверждению истицы, она проживала с му-

1 Извлечение из определения Судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 15 августа 2000 г. (Архив Воронежского областного суда. Дело ¹ 33-150).

125

жем и ребенком там же. В 1994 г. умерли отец и бабушка мужа, а в декабре того же года скоропостижно скончался муж — Деняйкин Д. По мнению истицы, она и ее несовершеннолетний сын в силу фактического проживания в квартире в качестве членов семьи нанимателя приобрели право на жилую площадь в ней в соответствии со ст. 53, 54 ЖК РСФСР. Администрация Промышленного района г. Самары предъявила встречный иск к Деняйкиной и ее несовершеннолетнему сыну о выселении в квартиру ¹ 36 этого дома, ссылаясь на то, что фактически Деняйкина с мужем проживали не в квартире ¹ 115, а у родителей Деняйкиной в квартире ¹ 36 того же дома, свою же жилую площадь с сентября 1994 г. сдавали внаем. Дело неоднократно рассматривалось различными судебными инстанциями. Впоследствии администрация района предъявила новые требования о признании произведенного истицей с Селезневой и Воробьевой обмена жилыми помещениями недействительным и о выселении их из квартиры ¹ 115 в доме по ул. Фадеева в ранее занимаемую ими до обмена квартиру. Вопрос о выселении Деняйкиной из квартиры ¹ 115 в доме по ул. Фадеева при этом не ставился. Решением Промышленного районного суда г. Самары (оставленным без изменения Судебной коллегией по гражданским делам Самарского областного суда) в иске Деняйкиной о признании права на квартиру отказано, иск администрации района удовлетворен, Деняйкина с сыном выселена в квартиру своих родителей. Президиум Самарского областного суда протест прокурора области об отмене судебных постановлений оставил без удовлетворения.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ подчеркнула, что отказ Деняйкиной в иске о признании за ней и ее сыном права на упомянутое жилое помещение президиум Самарского областного суда обосновал тем, что истица в качестве члена семьи нанимателя в квартиру ¹ 115 не вселялась, общего хозяйства с ним не вела и не была прописана в этой квартире. Однако этот вывод опровергается материалами дела, показаниями свидетелей, допрошенных по данному факту, и документами, представленными

âсуд. Как видно из показаний ряда не заинтересованных в исходе дела свидетелей, Деняйкина с мужем и сыном с 1991 г. проживала в спорной квартире в комнате площадью 10 кв. м, в другой комнате — ее свекор и бабушка мужа. Емелина (тетя умершего Деняйкина Д.)

âсудебном заседании пояснила, что ее племянник проживал со своей женой и сыном с 1991 г. в упомянутой квартире, в которую он прописал своего сына Сергея, родившегося в 1991 г. Затем она (Емелина) без ведома нанимателя квартиры и родителей несовершеннолетнего Сергея выписала мальчика из квартиры с целью уменьшить размер квартплаты и облегчить раздел лицевых счетов.

126

Факт прописки Деняйкина Сергея, 1991 г. рождения, в указанной квартире подтвержден справкой и другими доказательствами по делу. Как установил суд, в апреле 1994 г. Деняйкина с мужем обращались в домоуправление по вопросу прописки, но им было в этом отказано ввиду наличия в суде иска Солкиной (бабушка мужа) о разделе лицевых счетов. В сентябре 1994 г. по решению суда лицевые счета разделены. Довод суда о том, что после раздела лицевых счетов Деняйкин Д. мог прописать в эту квартиру свою жену, но этого не сделал, не соответствует действительности и не может служить основанием к отказу Деняйкиной в иске о признании права на спорную жилую площадь. О вынесении решения суда о разделе лицевых счетов Деняйкину Д. стало известно только в октябре 1994 г., после чего им оно было обжаловано и постановлением президиума Самарского областного суда от 23 февраля 1995 г. отменено, но к тому времени Деняйкин Д. скоропостижно скончался. Как установлено судом, семья Деняйкиных находилась в тяжелом материальном положении, так как Деняйкин Д. не работал, злоупотреблял спиртными напитками, а Деняйкина училась, в связи с этим после смерти Солкиной они с мужем сдали в поднаем другую комнату (размером 17 кв. м) этой квартиры. Указанное обстоятельство также подтверждает тот факт, что семья Деняйкиных пользовалась комнатой площадью 10 кв. м и распорядилась второй комнатой в интересах семьи. Кроме того, Деняйкина вселилась в квартиру с согласия нанимателя Деняйкина А. — отца мужа. В соответствии со ст. 54 ЖК РСФСР наниматель вправе вселить в занимаемое жилое помещение супруга, родственников и иных лиц. Вселение в эту квартиру ее несовершеннолетнего сына произведено с соблюдением положения о прописке. На момент рассмотрения дела данных о том, что Деняйкин Сергей в установленном порядке признан утратившим право на жилую площадь в квартире ¹ 115 в доме по ул. Фадеева и приобрел право на жилую площадь в другом месте, в деле нет. Суд переселил Деняйкину в квартиру ее родителей, где она с сыном не прописана, не выясняя мнение родителей на вселение к ним дочери с внуком и не привлекая их к участию в деле. Неправильное применение судом норм материального права и существенные нарушения норм процессуального права явились основанием к отмене судебных постановлений в порядке надзора1.

Т.Я. и Т.Н. состояли в браке с 15 августа 1994 г. От брака имеют сына В. 1997 г. рождения. Решением Острогожского районного суда Воронежской области от 12 марта 2001 г. брак между ними был рас-

1 Обзор судебной практики Верховного Суда РФ // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1999. ¹ 8—12; 2000. ¹ 1.

127

торгнут. Т.Я. на основании договора купли-продажи на условиях пожизненного содержания от 24 июня 1994 г. на праве собственности принадлежит квартира. Т.Я. обратился в суд с иском о признании бывшей жены и сына утратившими право на жилую площадь, ссылаясь на то, что они 30 октября 2000 г. выехали из квартиры и в ней не проживают. Т.Н. подала в суд встречный иск о вселении и об устранении препятствий в пользовании квартирой, ссылаясь на то, что бывший муж не разрешает ей проживать в квартире. Решением суда от 18 января 2002 г. Т.Н. была признана утратившей право на жилую площадь в спорной квартире. В удовлетворении требований Т.Я. о признании утратившим право на жилую площадь сына В. и требований Т.Н. о вселении и устранении препятствий в пользовании квартирой суд отказал.

Судебная коллегия по гражданским делам областного суда отменила состоявшееся решение по следующим основаниям. Удовлетворяя требования Т.Я. в части признания Т.Н. утратившей право на жилую площадь и отказывая ей в иске о вселении, устранении препятствий в пользовании квартирой, суд сослался на ст. 61 ЖК РФ. Суд указал в решении, что Т.Н. с сыном добровольно выехала на другое место жительства и это является основанием для признания ее утратившей право на жилую площадь в спорной квартире. С таким выводом суда согласиться нельзя. Постановлением Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г. положения статей ЖК РФ, предусматривающие возможности признания граждан утратившими право на жилую площадь в связи с их длительным отсутствием, признаны противоречащими Конституции РФ и применению не подлежат1.

22 августа 1975 г. К. с женой была предоставлена однокомнатная квартира жилой площадью 17,9 кв. м в г. Воронеже. Впоследствии он предъявил в суд иск о признании права на жилплощадь в указанной выше квартире, ссылаясь на то, что в 1975 г. вселился в квартиру вместе с женой Б., 20 ноября 1992 г. был снят с регистрационного учета в этой квартире, однако продолжал пользоваться квартирой вместе с женой, оставаясь нанимателем квартиры, опла- чивая жилье и коммунальные услуги согласно договору жилищного найма. 5 октября 1999 г. умерла его супруга, и ему было отказано в регистрации по месту жительства. Администрация г. Воронежа предъявила встречный иск о выселении К., ссылаясь на то, что в 1992 г. К. добровольно выехал в с. Латное Семилукского района Воронежской области и с этого момента договор найма считается

1 Извлечение из определения Судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 9 апреля 2002 г. (Архив Воронежского областного суда. Дело ¹ 33-849).

128

расторгнутым. ДМУРЭП г. Воронежа предъявило иск к К. о признании недействительным договора социального найма, указывая, что договор вместо К. подписала его жена Б. Кроме того, ДМУРЭП при составлении и подписании договора действовало под влиянием заблуждения. Решением Советского районного суда г. Воронежа договор социального найма от 30 марта 1999 г. был признан недействительным, а в удовлетворении остальных требований было отказано.

Судебная коллегия по гражданским делам областного суда отменила решение суда по следующим основаниям. Отказывая К. в иске о признании права на жилую площадь, суд пришел к выводу, что К. утратил право на жилую площадь в этой квартире потому, что выписался из нее 20 ноября 1992 г. и стал собственником части дома по ул. П. Семилукского района, т.е. выехал на другое постоянное место жительства. Однако с таким выводом суда нельзя согласиться. Согласно ст. 53 ЖК РСФСР к членам семьи нанимателя относятся: супруг нанимателя, их дети и родители. Члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. В соответствии со ст. 54 ЖК РСФСР наниматель вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей и т.п. Из материалов дела видно, что К. и Б, остававшиеся проживать в спорной квартире, до смерти последней состояли в браке. Суд не обратил внимания на то, что Б. умерла в п. Латное, в доме, принадлежащем К. по договору дарения, чем подтверждаются доводы К. о том, что они являлись членами одной семьи и в летнее время проживали в п. Латное, а зимой жили в квартире. Суд надлежащим образом не установил юридически зна- чимые обстоятельства. Из решения следует, что суд в обоснование вывода о непроживании истца в квартире ссылается на сведения центра по работе с клиентурой «ОАО Воронежсвязьинформ» о том, что за период с 1 июня по 31 августа 2000 г. образовалась задолженность по оплате услуг за телефон. Однако суд не учел, что в указанный период квартира была опечатана работниками ДМУРЭП, а кроме того, К. утверждает, что его право на жилую площадь ответ- чик стал оспаривать только после смерти жены. При таких обстоятельствах решение суда нельзя признать правильным, оно подлежит отмене1.

1 Извлечение из определения Судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 16 августа 2001 г. (Архив Воронежского областного суда. Дело ¹ 33-2226).

129

И. Исрафилов обоснованно в свое время отмечал, что положение ст. 127 ЖК РСФСР о том, что члены семьи собственника квартиры вправе пользоваться жилой площадью в квартире наравне с ее собственником, если они совместно проживают с ним, не имело определяющего значения по смыслу п. 1 ст. 292 ГК в отношении тех членов семьи, которые отнесены к таковым в самом законе, т.е. супруга собственника квартиры, их детей и родителей. Эти члены семьи вправе были пользоваться жилой площадью в квартире как в случае проживания в ней вместе с ее собственником, так и без него. Непроживание самого собственника с указанными членами его семьи на жилой площади принадлежащей ему квартиры не отражалось на их праве пользования этой площадью. Совместное проживание с собственником квартиры и ведение с ним общего хозяйства имеют юридическое значение лишь в отношении других его родственников, нетрудоспособных иждивенцев, а в исключительных слу- чаях и иных лиц, которые по данному основанию могут быть признаны членами его семьи1. Ведение общего хозяйства новый ЖК предусмотрел при заключении договора социального найма.

При рассмотрении споров о признании права на жилую площадь в рамках ранее действовавшего ЖК РСФСР у судов возникал вопрос, сохраняет ли право на жилую площадь супруг нанимателя или члена его семьи, если он прописан на ней, но фактически не проживает.

Так, истица К. обратилась в суд с иском к Е. о признании его утратившим право пользования жилым помещением, ссылаясь на то, что ответчик состоял в зарегистрированном браке с ее дочерью и как член семьи проживал на спорной площади. После расторжения брака он добровольно оставил жилую площадь, проживает в другом месте. Решением Хорошевского суда от 11 апреля 1994 г. исковые требования удовлетворены. В кассационном порядке дело не рассматривалось.

Постановлением президиума Московского городского суда от 17 мая 1995 г. решение суда было отменено по следующим основаниям. Согласно ст. 60 ЖК при временном отсутствии нанимателя или членов его семьи за ними сохраняется жилое помещение в те- чение шести месяцев. Если наниматель или члены его семьи отсутствовали по уважительным причинам свыше шести месяцев, этот срок по заявлению отсутствующего может быть продлен займодателем, а в случае спора — судом. Признавая Е. утратившим право на жилую площадь, суд сослался на то, что ответчик длительное время на спорной площади не проживал, ему не препятствовали в пользовании квартирой, уважительных причин, объясняющих его непро-

1 Ñì.: Исрафилов И. Óêàç. ñî÷.

130

живание, нет. Вывод суда об отсутствии на спорной жилой площади по неуважительным причинам сделан на основании недостаточно проверенных обстоятельств. Ответчик свое непроживание в квартире объясняет расторжением брака, сложившимися неприязненными отношениями, заключением бывшей женой нового брака, проживанием в спорной квартире нового мужа, что исключает возможность совместного проживания и пользования квартирой. Как видно из материалов дела, ответчик другой жилой площади не имеет. При таких обстоятельствах решение суда не может быть признано законным и обоснованным1.

Также у судов возникал и вопрос о том, приобретает ли право на жилую площадь супруг нанимателя, если он прописан на ней, но фактически не проживал.

Ц. обратилась в суд с иском о признании права на комнату в коммунальной квартире, ссылаясь на то, что нанимателем данной комнаты был ее умерший муж, с которым она совместно проживала. Истица ссылалась на то, что с 1990 г. они проживали совместно на спорной площади, вели общее хозяйство, а с 1992 г. на той площади проживала и ее дочь. Из показаний свидетелей и материалов дела следует, что на спорной площади ни наниматель, ни истица не проживали, так как имеют отдельные квартиры на праве личной собственности. Дело неоднократно слушалось различными судебными инстанциями. Иск Ц. удовлетворялся.

Постановлением президиума Московского городского суда от 22 марта 1995 г. состоявшиеся по делу решения отменены по следующим основаниям. Согласно ст. 54 ЖК, на которую суд сослался в своем решении, Ц. могла приобрести равное с нанимателем право на спорную комнату, если бы она была вселена в нее как супруга в установленном порядке, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи, и если при вселении не было иного соглашения о порядке пользования жилым помещением. Между тем по делу установлено, что истица в спорное жилое помещение не вселялась, а только прописалась. При таких обстоятельствах она не приобрела самостоятельного права на спорную жилую площадь, поскольку в соответствии со ст. 54 ЖК для приобретения такого права необходимо быть не только прописанной на этой жилой площади, но и фактически вселенной, чего в данном случае не произошло2.

Лысенко обратился в суд с иском к Борисовой и Широких о вселении в квартиру, ссылаясь на то, что он вступил в брак с Бори-

1Из Обзора судебной практики Московского городского суда по делам о признании права на жилую площадь (Архив Московского городского суда).

2Òàì æå.

131

совой и с согласия ее дочери, Широких, прописался в квартиру, нанимателем которой являлась Борисова. Однако в эту квартиру он не вселился, так как по договоренности с Борисовой они жили в пустующей квартире сына Борисовой. После расторжения им брака с Борисовой ответчик возражал против проживания истца в квартире, в которой он был прописан. Решением Ленинского районного суда г. Воронежа иск Лысенко был удовлетворен. Оно было оставлено без изменения определением Судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда.

Заместитель Председателя Верховного Суда РФ поставил вопрос об отмене решения суда и определения Судебной коллегии Воронежского областного суда и направлении дела на новое судебное рассмотрение. Протест был удовлетворен по следующим основаниям. Согласно ст. 54 ЖК, на которую народный суд сослался в своем решении, Лысенко мог приобрести равное с нанимателем и членами его семьи право на спорную квартиру, если бы он был вселен в нее как супруг Борисовой в установленном порядке, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов ее семьи и если при вселении не было иного соглашения о порядке пользования жилым помещением. Между тем по делу установлено, что Лысенко в спорное жилое помещение не вселялся, а только прописался. Это соответствовало договоренности между сторонами. Условия этого соглашения соблюдены, что не оспаривал Лысенко. При таких обстоятельствах Лысенко не приобрел самостоятельного права на спорную жилую площадь, поскольку в соответствии со ст. 54 ЖК для приобретения такого права необходимо не только быть прописанным на этой жилой площади, но и фактически быть вселенным, чего в данном случае не произошло1.

Определенную сложность для судов при действии ЖК РСФСР представляло разрешение судебных споров о признании лица членом семьи нанимателя (соответственно и семьи собственника) жилого помещения в случаях, когда в качестве заинтересованных выступают лица, проживавшие совместно с нанимателем жилого помещения, имевшие с ним общее хозяйство, но не являющиеся его (нанимателя) супругом, детьми.

Так, по одному из дел выяснилось, что наниматель однокомнатной квартиры С-н умер. Администрация Карачаевского городского Совета выдала ордер на указанную квартиру С-й — матери умершего, которая до этого в упомянутой квартире не проживала. Т. обратилась в суд с требованием признать этот ордер недействительным, ввиду того что она с 1985 г. проживала с С-м в спорной

1 Из Обзора судебной практики Верховного Суда РФ // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1994. ¹ 7.

132

квартире одной семьей. Брак между ними не был зарегистрирован, но они вели общее хозяйство. С-н принимал меры к ее прописке, но ему было отказано в этом со ссылкой на недостаточную жилую площадь в квартире. Суд отказал в иске Т. и удовлетворил встреч- ный иск С-й о выселении Т. из спорной квартиры.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила состоявшееся решение по следующим основаниям. Отказывая Т. в иске, суд сослался на то, что она не являлась членом семьи умершего, поскольку не состояла в браке. Однако такой вывод сделан без учета конкретных обстоятельств дела. Судом не было принято во внимание, что Т. была вселена в спорную квартиру в 1985 г. нанимателем С-м с соблюдением требований ст. 54 ЖК РСФСР и продолжала жить в ней в течение 6 лет после смерти С-на. По утверждению Т., они жили одной семьей и вели общее хозяйство. Это обстоятельство подтвердили в судебном заседании допрошенные свидетели, пояснившие, что Т. и С-н проживали совместно, вели общее хозяйство, проявляли заботу друг о друге как муж и жена. Однако этим показаниям суд оценки не дал, хотя они имели существенное значение. В соответствии со ст. 53 ЖК РСФСР к членам семьи нанимателя жилого помещения могут быть отнесены не только супруг нанимателя, их дети, родители и другие родственники, но в исключительных случаях и иные лица, если они проживали совместно с нанимателем и вели с ним общее хозяйство1.

В 1972 г. Б. зарегистрировал брак с Б.М. В 1975 г. этот брак был расторгнут, но семья практически не распалась — они продолжали вести совместное хозяйство, осуществляли заботу друг о друге (Б. был инвалидом II группы, без ноги). В 1986 г. Б. была предоставлена однокомнатная квартира, в которую они вселились вместе, произвели ремонт, купили мебель. В июне 1993 г. Б. заключил договор о передаче жилья в собственность, истица не включена в число собственников, так как на момент приватизации брак зарегистрирован не был, прописана на спорной жилой площади она не была. В связи с болезнью Б. брак повторно зарегистрирован не был, договор дарения квартиры не оформлен. В феврале 1994 г. Б. умер. Его сын стал претендовать на квартиру, в которой истица проживала с 1986 г. Истица обратилась в суд с иском о признании недействительным договора передачи квартиры в собственность, о признании за ней права пользования жилым помещением. Решением Пресненского межмуниципального суда г. Москвы от 31 января 1995 г. иск был удовлетворен. Суд принял во внимание, что Б.М. вселена в спорную квартиру в 1986 г. нанимателем этой квартиры

1 Судебная практика по жилищным спорам: Сборник постановлений, решений и определений федеральных судов. М., 1998. С. 198.

133

(затем собственником) Б., который имел требования ст. 54 ЖК, и проживала там по день смерти Б. в течение 8 лет. По утверждению истицы, они жили одной семьей и вели общее хозяйство. В суде это обстоятельство подтвердили многочисленные свидетели, показавшие, что Б-ы проживали совместно, вели общее хозяйство, проявляли заботу друг о друге как муж и жена. В соответствии со ст. 53 ЖК к членам семьи нанимателя жилого помещения могут быть отнесены не только супруг нанимателя, их дети, родители и другие родственники, но в исключительных случаях и иные лица, если проживали совместно и вели общее хозяйство.

Однако оценка правильности разрешения данного спора вызвала сомнение у вышестоящей судебной инстанции по следующим основаниям. Разрешая требования о признании недействительным договора передачи жилья в собственность Б., суд допустил ошибку в применении норм материального права и руководствовался нормами жилищного законодательства. Так, право пользования спорной квартирой Б.М. на основании ст. 53, 54 ЖК не может влиять на объем полномочий собственника квартиры и тем более на действительность договора о передаче жилья в собственность, заклю- ченного с Б. Вселение Б.М. в качестве пользователя не может являться основанием для признания недействительным договора о собственности на квартиру и лишения сына Б. права собственности на квартиру в порядке наследования1.

По делу по иску Ш. к ЖУ «Пресненское» о признании права на жилую площадь решением Пресненского межмуниципального суда г. Москвы в иске было отказано. Определением Cудебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда это решение было оставлено без изменения. Суть дела такова. Наниматель отдельной двухкомнатной квартиры К. умер 3 апреля 1993 г. Ш. обратилась в суд с иском о признании за ней права на указанную квартиру, ссылаясь на то, что начиная с 1986 г. практически проживала с К. на спорной жилой площади единой семьей, вела с ним общее хозяйство. К. имел намерение зарегистрировать с ней брак. При жизни К. приватизировать квартиру не хотел, по вопросу прописки истицы в РЭУ и органы милиции не обращался. Судом было установлено, что истица по месту проживания в поликлинику не обращалась, медицинская карта на нее не заводилась, свое заболевание — сахарный диабет — она лечила постоянно по месту прописки. Допрошенные судом свидетели не смогли подтвердить ведение Ш. и К. совместного хозяйства и наличие у них общего бюджета, а также ее проживание на спорной площади. Не нашел под-

1 Из Обзора судебной практики Московского городского суда по делам о признании права на жилую площадь (Архив Московского городского суда).

134

тверждения и факт желания К. заключить брак с Ш. При таких обстоятельствах суд пришел к верному выводу, что истица не приобрела право на спорную площадь, так как для возникновения такого права необходимым условием является вселение истицы в жилое помещение в установленном законом порядке с согласия нанимателя, а также отсутствие у вселившихся права на другое жилое помещение. Суд принял во внимание то обстоятельство, что по месту прописки она не была лишена в установленном законом порядке права на площадь, эту площадь оплачивала1.

В судебной практике в период действия ЖК РСФСР возникали ситуации, когда граждане являлись прописанными (зарегистрированными) на жилой площади собственника жилья, но не проживали там и не вели с собственником жилья совместного хозяйства, а претендовали впоследствии на право называться членом семьи собственника этого жилья.

П.В. Крашенинников предлагал различать 4 группы лиц членов семьи собственника жилого помещения (за исключением супругов, родителей и детей): 1) члены семьи собственника жилого помещения (в узком смысле данного термина), т.е. лица, проживающие вместе с собственником и ведущие с ним общее хозяйство2;

2)бывшие члены семьи собственника жилого помещения, т.е. граждане, хотя и проживающие вместе с собственником в одном жилище, но с некоторого времени не являющиеся членами его семьи;

3)члены семьи бывшего собственника жилого помещения, т.е. лица, продолжающие проживать в жилье, права собственности на которое перешли от гражданина, сохраняющего семейные отношения с пользователями помещения, к другому лицу; 4) бывшие члены семьи бывшего собственника жилого помещения, т.е. граждане, проживающие в жилом помещении, но утратившие семейные отношения с гражданином, который произвел отчуждение принадлежащего ему ранее данного жилья3.

Âсвязи с изложенным хотелось бы проиллюстрировать конкретными судебными делами ранее действовавший ЖК РСФСР на практике.

Тюряхин, являвшийся нанимателем комнаты в квартире (Москва), умер 9 января 1994 г. После его смерти ордер на комнату был выдан Аксеновой. В связи с этим наниматель второй комнаты На-

1Из Обзора судебной практики Московского городского суда по делам о признании права на жилую площадь (Архив Московского городского суда).

2Правило в отношении ведения общего хозяйства с собственником жилого помещения по новому ЖК РФ предусмотрено отношениями по договору социального найма (п. 1 cт. 69 ЖК РФ).

3Ñì.: Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. ─ М.: Норма, 1996. С. 103.

135

зарова обратилась в суд с иском к префектуре Северного округа Москвы и Аксеновой о признании ордера недействительным и о предоставлении ей спорной комнаты в порядке ст. 46 ЖК РСФСР, ссылаясь на то, что нуждается в улучшении жилищных условий, поскольку является инвалидом II группы, проживает в одной комнате с двумя несовершеннолетними детьми. Не согласившись с иском, Аксенова предъявила в суде встречное требование о признании права на пользование комнатой, утверждая, что проживала совместно с Тюряхиным до его смерти одной семьей. Решением Коптевского межмуниципального народного суда Москвы от 3 апреля 1995 г., оставленным без изменения определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 30 мая 1995 г., и постановлением президиума этого же суда от 21 декабря 1995 г. в иске Назаровой отказано, требование Аксеновой удовлетворено. Заместитель Генерального прокурора РФ опротестовал судебные постановления по делу как вынесенные вопреки требованиям материального и процессуального закона. Удовлетворяя требование Аксеновой, суд признал, что она является членом семьи Тюряхина и приобрела право на жилую площадь в спорной комнате. В постановлении президиума Московского городского суда, в частности, указано, что Аксенова является членом семьи Тюряхина в силу родства и в этом случае установления факта совместного проживания с нанимателем и ведения с ним общего хозяйства не требуется.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ удовлетворила протест по следующим основаниям. Согласно ст. 54 ЖК РСФСР наниматель вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своих родителей. Граждане, вселенные нанимателем в соответствии с правилами этой статьи, приобретают равное с ним право пользования жилым помещением, если являются членами его семьи. В силу ст. 53 ЖК члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. К членам семьи нанимателя относятся, в частности, родители. По смыслу указанных статей ЖК для приобретения права на жилую площадь нанимателя его родителями самого по себе факта родственных отношений недостаточно, необходимо еще их постоянное совместное проживание на этой жилой площади. Между тем доказательств того, что Тюряхин вселял Аксенову в свою комнату, чтобы она приобрела равные с ним права на жилую площадь, в материалах дела нет. При этом сам суд указал в решении, что Аксенова постоянно проживать с сыном не могла, так как в осенне-зимние периоды она большую часть времени проживала в г. Обнинске, а в летний период — на даче в пригороде Обнинска.

136

Из имеющихся в деле выписок из лицевого счета, домовой книги, справки отдела социальной защиты и других документов следует, что Аксенова на момент смерти Тюряхина являлась нанимателем квартиры в г. Обнинске Калужской области, была прописана в ней, состояла в администрации г. Обнинска на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, получала пенсию в отделе социальной защиты г. Обнинска. Тюряхин не пытался прописать Аксенову в спорное жилое помещение. Суд оставил имеющиеся в деле документы без внимания, оценки им не дал, несмотря на то что они имели значение для установления места жительства Аксеновой1.

Г-х Г., Г-х В., Г-х Д. обратились в суд с иском к комитету муниципального жилья Юго-Восточного административного округа г. Москвы о признании права пользования квартирой, указав, что с 1995 г. они проживали в ней вместе с нанимателем К. одной семьей, вели общее хозяйство, ухаживали за нанимателем и ее мужем, умершим 14 февраля 1996 г. К. ходатайствовала перед отделом внутренних дел о постоянной прописке истцов на свою жилую площадь, но была разрешена лишь временная регистрация в квартире. 20 сентября 1998 г. К. умерла. Решением Лефортовского районного суда г. Москвы от 19 марта 1999 г. (оставленным без изменения Судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда и постановлением президиума Московского городского суда) в иске было отказано.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ удовлетворила протест Заместителя Председателя Верховного Суда РФ от 21 июля 2000 г. и отменила состоявшиеся судебные постановления, указав следующее. В соответствии со ст. 54 ЖК РСФСР наниматель вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи. Граждане, вселенные нанимателем в соответствии с правилами настоящей статьи, приобретают равное с нанимателем и остальными членами его семьи право пользования жилым помещением, если эти граждане являются или признаются членами его семьи (ст. 53) и если при вселении между этими гражданами, нанимателем и проживающими с ним членами его семьи не было иного соглашения о порядке пользования жилым помещением. Отказывая в иске, суд исходил из того, что истцы не приобрели равное с нанимателем право пользования жилой площадью, поскольку не вселены нанимателем в установленном порядке с соблюдением правил о пропис-

1 Извлечение из определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 28 февраля 1996 г. // Законность. 1996. ¹ 7.

137

ке, в связи с чем не могли стать членами его семьи, а были лишь временными жильцами. С выводом районного суда согласиться нельзя, так как по смыслу ст. 53, 54 ЖК РСФСР юридически зна- чимыми обстоятельствами по данному делу являются: наличие разрешения нанимателя на вселение иных лиц в занимаемое им жилое помещение, а также факт вселения этих лиц и проживания в жилом помещении в качестве членов семьи нанимателя. Суд неправильно применил ст. 54 ЖК РСФСР, поскольку возможность возникновения у истцов права на жилое помещение была поставлена в зависимость только от их прописки на жилую площадь, предоставленную К. Кроме того, суд допустил существенное нарушение норм процессуального права: не определил юридически значимые для данного дела обстоятельства; оставил без внимания и оценки существенные доводы истцов о вселении на спорную жилую площадь с согласия К., о проживании на ней в качестве членов семьи нанимателя и представленные в подтверждение этих доводов доказательства, не дал оценки имеющимся в деле свидетельским показаниям соседей и знакомых К. о том, что истцы вселены с разрешения К. и

ñсоблюдением установленного порядка, письменным доказательствам наличия родственных связей и семейных отношений Г-х с К., а также желания К. зарегистрировать истцов постоянно проживающими на спорной жилой площади. Суд не принял во внимание, что отсутствие постоянной прописки истцов в квартире К. само по себе достаточным основанием для отказа в удовлетворении их иска не может быть признано, поскольку, по утверждению истцов, К. четко выразила свое намерение вселить Г-х в спорное жилое помещение на постоянное жительство в качестве членов своей семьи. Вывод суда о том, что волеизъявление К. было направлено на вселение Г-х в качестве временных жильцов, так как она обратилась в милицию

ñзаявлением о регистрации истцов лишь на время учебы и не оставила завещания в их пользу на имущество и вклад, сделан без учета довода Г-х о том, что заявление об их временной прописке К. подала лишь после незаконного отказа паспортной службы зарегистрировать их в спорном жилом помещении постоянно. По словам свидетелей в судебном заседании, К. сообщила им о своем желании прописать истцов в своей квартире постоянно, высказывала намерение приватизировать квартиру и оформить завещание на Г-х Г., но сделать этого не успела. Суд не дал оценки показаниям этих свидетелей, хотя они подтверждали, что истцы более трех лет жили

ñК. одной семьей, вели общее хозяйство, покупали вещи и продукты на совместные с ней средства, что Г-х отремонтировали квартиру, сантехнику на кухне, ухаживали за К. В соответствии со ст. 53, 54 ЖК РСФСР данные доводы являются юридически значимыми, поэтому отсутствие в решении оценки указанных доказательств

138

свидетельствует о существенном нарушении требований граж- данско-процессуального закона, предусматривающих обязанность суда определить круг юридически значимых для дела обстоятельств

èоценить доказательства сторон в подтверждение этих обстоятельств в решении1.

Тихомиров В.В. обратился в суд с иском к Погуляй М.А., доче- ри своей умершей жены от первого брака, о признании права на жилую площадь в виде 2-комнатной квартиры в пос. Химинститута, д. 48, кв. 39 в г. Твери, обосновывая свое требование тем, что на спорной площади проживал около 10 лет с матерью ответчицы, 12 июля 1995 г. зарегистрировал с ней брак, а 27 ноября 1998 г. жена умерла. В связи с чинимыми ответчицей препятствиями в проживании просил признать его право на спорное жилое помещение. Суд удовлетворил иск. Определением Судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда решение суда было отменено и постановлено новое решение об отказе в иске. Постановлением президиума Тверского областного суда состоявшиеся судебные постановления были отменены, и дело было направлено на новое рассмотрение.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ удовлетворила протест заместителя Председателя Верховного Суда РФ об отмене постановления президиума по следующим основаниям. Судом было установлено, что при жизни матери ответчицы вопрос о признании за истцом права на жилое помещение никогда не возникал, поскольку истец был прописан на площади своей матери

èсохранял за собой право на эту площадь. Проживание Тихомирова В.В. на спорной площади с согласия всех совершеннолетних лиц, там проживающих, давало суду основания для признания за ним права на площадь при условии, если эти лица не только были согласны на проживание, но и признавали его право на площадь (ч. 2 ст. 54 ЖК РСФСР). В силу приведенной нормы закона граждане, вселившиеся в жилое помещение с согласия всех совершеннолетних проживающих на площади лиц, приобретают равное с нанимателем

èостальными членами его семьи право пользования жилым помещением, если эти граждане признаются членами его семьи (ст. 53 ЖК РСФСР) и если при вселении между этими гражданами, нанимателем и проживающими с ним членами его семьи не было иного соглашения о порядке пользования жилым помещением (ч. 2 ст. 54 ЖК РСФСР). На протяжении нескольких лет проживания на спорной площади истец сохранял право на иное жилое помещение по

месту прописки, что само по себе свидетельствует о соглашении

1 Извлечение из определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21 июля 2000 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2001. ¹ 6.

139

сторон о порядке пользования этим помещением. Отменяя решение районного суда, Судебная коллегия указала на нарушение норм материального права (ч. 1 ст. 54 ЖК РСФСР), в силу которого на вселение супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и других лиц требуется получение письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи. Такое согласие от ответчицы не было получено. Для признания права истца на жилое помещение могли быть приняты во внимание в случае их представления и иные доказательства, достоверно подтверждающие предоставление истцу равных с нанимателем прав и обязанностей, вытекающих из договора жилищного найма. Однако таких доказательств истцом не представлено. Как указала Судебная коллегия, суд первой инстанции правильно установил обстоятельства дела, однако неправильно истолковал и применил нормы материального права, что давало основания в соответствии с п. 4 ст. 306 ГПК РСФСР отменить решение. Исходя из обстоятельств, установленных судом первой инстанции, и норм материального права, предусматривающих условия приобретения права на жилье вселившегося в это помещение лица, судебная коллегия сделала вывод о неприобретении истцом права на площадь и постановила новое решение об отказе в иске. Отменяя определение судебной коллегии, которым постановлено новое решение об отказе в иске, президиум областного суда указал на нарушение коллегией норм процессуального закона. По мнению президиума областного суда, при вынесении нового решения коллегия не приняла во внимание, что ответчица была прописана на спорной площади в 1992 г., когда истец там проживал, при жизни матери она не возражала против его постоянного проживания. Обстоятельство, на которое сослался президиум, могло иметь правовое значение при условии, если жена истца, а затем и ее дочь не только не возражали против его вселения и проживания, но и признавали его право на жилое помещение. Однако таких обстоятельств истцом не представлено. В своих объяснениях суду истец неоднократно заявлял о том, что вопрос о его праве на жилое помещение обсуждался с женой, они решили, что все недвижимое имущество следует оформить на ответчицу (л.д. 34, 36), а ему сохранить право на жилье по месту жительства матери. При таких обстоятельствах у суда не имелось оснований для вывода о приобретении истцом права на жилую площадь, поскольку между истцом, нанимателем и членами его семьи имелось иное соглашение о порядке пользования жилым помещением1.

1 Извлечение из определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25 сентября 2000 г. (Архив Воронежского суда РФ. Дело ¹ 35-В00-12).

140

По мнению И. Исрафилова, круг членов семьи собственников жилого помещения должен быть сужен до круга близких родственников собственника (его супруга и детей, в том числе усыновленных), а само право пользования жилой площадью членов семьи в законодательстве должно быть подкреплено определенными гарантиями, направленными прежде всего на придание данному праву устойчивого характера. Если применительно к пользованию жилой площадью в домах государственного и общественного жилищных фондов и фонда жилищно-строительных кооперативов определение состава семьи было в какой-то степени приемлемым, то сохранение этого порядка по отношению к пользованию жилой площадью в домах и квартирах, принадлежащих гражданам, приводит к некоторому несоответствию между правомочиями собственника по использованию жилой площади по своему усмотрению и правом на пользование этой площадью довольно широкого круга лиц, относимых или признаваемых жилищным законодательством членами семьи, чем и объясняется «нестабильность» правового положения всех членов семьи1.

Право пользования жилым помещением возникает у членов семьи собственника, как правило, с момента вселения их собственником на жилую площадь, если при вселении иное не было установлено соглашением, заключенным между собственником и вселяемым членом семьи. К такого рода соглашениям может быть отнесен и брачный договор, заключаемый супругами в соответствии со ст. 42 нового Семейного кодекса РФ от 29 декабря 1995 г.2 в порядке урегулирования их имущественных отношений. В нем оговорены права супругов на жилую площадь друг друга. У бывших членов семьи нанимателя в доме государственного, муниципального и общественного жилищного фонда, члена жилищно-строительного кооператива это право возникает одновременно с приобретением права собственности на квартиру нанимателем (членами его семьи) и членом кооператива.

Авторы одного из комментариев Гражданского кодекса РФ отмечают, что право пользования занимаемым жилым помещением в доме собственника возникает не из договора с собственником, а исключительно на основе доверительных семейных связей с собственником (сособственниками) жилого помещения3.

Согласно п. 1 ст. 31 нового ЖК РФ могут быть признаны членами семьи другие его родственники, нетрудоспособные иждивенцы и, в исключительных случаях, иные граждане, если они вселены

1Ñì.: Исрафилов И. Óêàç. ñî÷. Ñ. 27.

2ÑÇ ÐÔ. 1996. ¹ 1. Cò. 16.

3См.: Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части I (постатейный) / Рук. авт. кол. О.Н. Садиков. ─ М.: Норма, 1997. С. 517.

141

собственником в качестве членов своей семьи. Таким образом, исходя из содержания этого положения ЖК РФ вопрос о признании членом семьи собственника остается до конца не решенным и суды будут вынуждены по-прежнему выяснять основания признания того или иного гражданина членом семьи собственника. Поэтому нижеприведенные рассуждения и примеры из судебной практики помогут, на наш взгляд, в разрешении этого вопроса.

В содержание личного сервитутного (жилищного) права — права пользования жилым помещением — входят полномочия членов семьи собственника жилого помещения по использованию жилья по прямому назначению, т.е. для личного проживания в нем. Эти полномочия в соответствии с действовавшим до последнего времени ЖК РСФСР могли быть идентичны полномочиям собственника жилья по использованию жилого помещения и ограничены особым соглашением (письменным, устным) при вселении (см. ст. 127 ЖК РСФСР). Новый ЖК РФ от 29 декабря 2004 г. также закрепил положение «члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность» (п. 2 ст. 31 ЖК РФ).

Правовой статус членов семьи собственника жилого помещения мог быть низведен в силу достигнутого соглашения и до нанимателя жилого помещения, проживающего на основе договора жилищного найма, со всеми вытекающими отсюда правовыми последствиями. Иными словами, изложенное обстоятельство является еще раз подтверждением того, что право пользования жилым помещением членом семьи собственника помещения является ограниченным, производным от абсолютного права собственности на жилье и служит удовлетворению личных жилищных потребностей сервитуария. В п. 1 ст. 292 ГК акцентировано внимание правоприменителя на то, что члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

Представляется, что объем правомочий членов семьи собственника жилья зависит не только от договоренности сторон по этому вопросу, но и от того, из каких видов договоров найма жилого помещения (из договора социального найма или из договора коммер- ческого найма) будут взяты нормы, касающиеся права пользования жилым помещением при достижении устной (письменной) договоренности (соглашения). Вероятно, стороны соглашения вправе прийти к выводу и о возложении на членов семьи правового статуса временного жильца.

Как известно, предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома), пригодное для посто-

142

янного проживания (ст. 673 ГК), и это положение распространяется как на коммерческий, так и на социальный наем (ст. 672 ГК). В соответствии со ст. 52 действовавшего ранее ЖК РСФСР не могли быть самостоятельным предметом договора найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда (иначе говоря, по договору социального найма) часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения. Сохранилось это правило и в новом ЖК РФ. Так, в соответствии со ст. 62 нового ЖК РФ предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного пользования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Пригодность жилого помещения для проживания, как уже отмечалось, определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (п. 1 ст. 673 ГК, ст. 30 п. 4 ЖК РФ).

Исходя из рассуждений о возможном ограничении права пользования жилым помещением членами семьи собственника жилья с помощью обоюдного соглашения можно сделать вывод о том, что пользование такими субъектами сервитутного права может ограни- читься одной комнатой, частью комнаты (и соответственно сопутствующими хозяйственными постройками, иными нежилыми помещениями) вплоть до заключения между сторонами соответствующего соглашения о порядке пользования жильем. Однако, по нашему мнению, собственник жилья не вправе запретить члену своей семьи пользоваться общедоступными необходимыми жилищ- но-коммунальными услугами. Новый ЖК РФ установил, что члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользоваться им наравне с собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи (п. 2 ст. 31 ЖК РФ).

В ст. 51 ЖК РСФСР указывалось, что права сторон по договору найма жилого помещения определялись этим договором. Следовательно, конкретные права сервитуария по личному исследуемому сервитуту определились с помощью типичных существенных условий, вытекающих из договора найма жилого помещения, с учетом соглашения сторон об объеме производственного использования жилого помещения (его части) сервитуариями. Во исполнение ст. 63 ЖК РФ Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. ¹ 315 утвержден Типовой договор социального найма жилого помещения.

Требования, предъявляемые к использованию жилых помещений, права и обязанности нанимателей (соответственно — членов семьи собственника жилья) по пользованию, владению занимаемым

143

жильем, придомовой территорией сформулированы в ст. 288, 678 ГК, ст. 30 ЖК РФ.

Регулирование отношений по переустройству и перепланировке жилого помещения осуществляется в значительной степени иначе, чем было ранее. Так, ЖК РСФСР 1983 г. содержал одну статью, посвященную переустройству и перепланировке жилых и подсобных помещений (ст. 84), определявшую самые общие правила совершения указанных действий. В остальном данные отношения регламентировались подзаконными правовыми актами. К достоинствам нового Кодекса можно отнести то, что теперь основные отношения по переустройству и перепланировке помещений, как и рассмотренные выше отношения по переводу помещений, регулируются федеральным законом.

Кодекс не упоминает подсобные помещения в связи с переустройством и перепланировкой. Причиной этого, вероятно, является то, что подсобные помещения рассматриваются в качестве части жилых помещений (см. определения понятий «жилой дом», «квартира», установленные в ст. 16 Кодекса). При этом вместо понятия «подсобное помещение» Кодекс в данном случае оперирует понятием «помещение вспомогательного использования».

Важной новеллой является то, что впервые на уровне федерального закона даны юридические определения понятий «переустройство» и «перепланировка» жилых помещений (ст. 25 Кодекса). Переустройство жилого помещения — это установка, замена или перенос инженерных сетей санитарно-технического, электрического или другого оборудования, которые требуют внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения — это такое изменение его конфигурации, которое требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Данные положения необходимо толковать ограничительно: любые перечисленные действия, не требующие изменений в техни- ческом паспорте, не могут рассматриваться как переустройство или перепланировка жилого помещения.

Понятие «технический паспорт жилого помещения» определено

âст. 9 ЖК. Это документ, содержащий техническую и иную информацию о жилом помещении, связанную с обеспечением соответствия такого помещения установленным требованиям. Имеются

âвиду санитарные и технические правила и нормы, а также иные требования законодательства, о которых подробнее говорилось в комментарии к гл. 2 раздела ЖК.

Переустройство и перепланировка помещений осуществляются по согласованию с органом местного самоуправления. Для сравнения напомним, что ЖК 1983 г. предусматривал осуществление этих действий с разрешения исполкома местного совета. Однако разли-

144

чие здесь чисто терминологическое: отсутствие согласования или отказ в нем de jure означают самовольность, противоправность произведенного переустройства или перепланировки и влекут неблагоприятные последствия, о которых будет сказано ниже.

Выступить с инициативой проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения может только собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо. Следовательно, таким правом не обладают наниматели, арендаторы и другие пользователи жилых помещений, не являющиеся собственниками, кроме случаев, когда указанные пользователи будут в установленном порядке уполномочены собственником на совершение соответствующих действий. Заявителю необходимо обратиться в орган, осуществляющий согласование, с заявлением о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения. Форма такого заявления утверждается Правительством РФ, что должно исключить установление по этому поводу «местных» правил. Одновременно с указанным заявлением представляются документы, определенные в ст. 26. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя иные, помимо указанных в этом перечне, документы.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято уполномоченным органом не позднее 45 календарных дней со дня представления заявителем необходимых документов. В случае принятия решения о согласовании заявителю выдается подтверждающий это решение документ, который составляется в форме, определяемой Правительством РФ. Данный документ служит юридическим основанием для осуществления переустройства и (или) перепланировки жилого помещения с учетом проекта, представлявшегося заявителем на согласование.

Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения возможен в трех случаях, которые исчерпывающим образом определены в ст. 27 Кодекса, и может быть обжалован в судебном порядке. По нашему мнению, указанные правовые нормы обладают теми же недостатками, что и нормы об отказе в переводе помещений (см. комментарий к гл. 3 раздела I Кодекса).

В отличие от ЖК РСФСР 1983 г. новый Кодекс определяет понятие самовольного переустройства и (или) перепланировки жилых помещений (ст. 29). Оно означает такое переустройство и (или) перепланировку жилого помещения, которые произведены при отсутствии документа о согласовании этих действий, выданного уполномоченным органом, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представленного для согласования.

Предусмотрен ряд неблагоприятных правовых последствий для лиц, самовольно осуществивших переустройство и (или) перепланировку жилого помещения. Согласно ст. 29 Кодекса, такие лица

145

несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации. В настоящее время ст. 7.21 КоАП РФ установлена ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями, которое может выражаться, в частности, в самовольном переоборудовании жилых домов и (или) жилых помещений (ч. 1 ст. 7.21) либо в самовольной перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах (ч. 2 ст. 7.21). Специалисты отмечают, что действия по самовольному переоборудованию и перепланировке жилых и нежилых помещений могут квалифицироваться правоприменительными органами не только по данной статье, но и по ст. 19.1 КоАП РФ как самоуправство.

Кроме того, в ст. 7.22 КоАП РФ предусмотрена ответственность за переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением.

Помимо обязанности нести административную ответственность за самовольное переустройство и (или) перепланировку жилых помещений у лиц, виновных в данных нарушениях, возникает дополнительная обязанность имущественного характера — они должны привести соответствующие помещения в прежнее состояние в разумный срок. Порядок совершения этих действий определяется органом, осуществляющим согласование (ст. 29 Кодекса). Вероятно, этот же орган должен установить, за чей счет помещение приводится в прежнее состояние. Следует обратить внимание на то, что субъектом указанной выше ответственности может быть не только собственник помещения, но и наниматель по договору социального найма.

До введения в действие Кодекса отношения, связанные с изъятием у собственника жилого помещения, находящегося на земельном участке, изымаемом для государственных или муниципальных нужд, не были подробно регламентированы. Кодекс предусмотрел юридические гарантии жилищных прав собственника жилого помещения в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом жилое помещение также подлежит изъятию, но только путем выкупа с соблюдением норм гражданского и земельного законодательства, а также положений ст. 32 ЖК РФ.

Необходимо обратить внимание на то, что в рассматриваемой ситуации жилое помещение изымается не произвольно, а по при- чине изъятия для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором оно расположено. В свою очередь, изъятие земельного участка для указанных нужд, согласно ст. 49 ЗК РФ, осуществляется лишь в исключительных случаях. К ним

146

относятся три основания изъятия, исчерпывающим образом определенных в ЗК РФ: а) выполнение международных обязательств Российской Федерации; б) размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов; в) иные обстоятельства в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации.

Ограничения изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд из земель отдельных категорий установлены ст. 79, 83, 94 и 101 ЗК РФ.

ЗК РФ употребляет словосочетание «изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд», но соответствующие отношения детально не регламентирует. При этом отношения, связанные с выкупом у собственника земельного участка, изымаемого для указанных нужд, регулирует ГК. Так, он определяет порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 279), права собственника изымаемого земельного участка (ст. 280), устанавливает случаи, когда выкуп земельного участка производится по решению суда (ст. 282).

Статья 32 Жилищного кодекса воспроизводит основные правила ГК, регулирующие выкуп земельных участков для государственных или муниципальных нужд (ст. 279—282 ГК), применительно к выкупу жилых помещений, расположенных на таких участках.

Решение об изъятии жилого помещения принимается тем же органом, который принял решение об изъятии соответствующего земельного участка, т.е. федеральным органом исполнительной власти либо органом исполнительной власти субъекта Федерации (см. п. 2 ст. 279 ГК). Органом местного самоуправления такие решения приняты быть не могут. Как и при изъятии земли, собственник жилого помещения должен быть письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии, не позднее чем за один год до предстоящего изъятия помещения (ср. с п. 3 ст. 279 ГК). Решение об изъятии жилого помещения, как и решение об изъятии земли, подлежит государственной регистрации (ср. с п. 4 ст. 289 ГК). Права собственника изымаемого жилого помещения сформулированы по аналогии с правами собственника изымаемого земельного участка (ср. со ст. 280 ГК).

Как и выкупная цена соответствующего земельного участка (см. ст. 281 ГК), выкупная цена жилого помещения должна определяться не произвольно, а по соглашению с собственником помещения.

147

Выкупная цена включает: а) рыночную стоимость жилого помещения; б) все убытки (прямой ущерб и упущенную выгоду), возникающие у собственника помещения по причине его изъятия, примерный состав которых определен в ст. 32 ЖК РФ (ср. с п. 2 ст. 281 ГК).

ЖК РФ не содержит указания на то, как определяется рыноч- ная стоимость помещения. Между тем она может быть установлена только независимым оценщиком по правилам ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (28). Дело в том, что в соответствии со ст. 8 этого Федерального закона такая оценка является обязательной в случае вовлече- ния в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, ее субъектам или муниципальным образованиям, в том числе при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд.

Как и ГК, Жилищный кодекс исходит из необходимости обеспе- чения прав собственника. Так, предусмотрена судебная защита жилищных и иных прав собственника объекта, изымаемого для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 Кодекса). Если собственник не согласен с решениями об изъятии земельного участка и (или) жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа указанных объектов, то орган, принявший решение об изъятии, не вправе понуждать собственника к даче такого согласия. В подобных случаях указанный орган вправе совершить только одно основанное на законе действие — предъявить в суд иск о выкупе земельного участка и (или) жилого помещения. Для указанного требования предусмотрен сокращенный срок исковой давности — два года с момента направления собственнику соответствующего объекта уведомления о принятии решения об изъятии (см. ст. 282 ГК, ст. 32 Кодекса). Дальнейшее решение данного вопроса относится к исключительной компетенции суда.

Рассмотренную юридическую конструкцию, использованную для защиты прав собственника изымаемого жилого помещения, в целом можно отнести к числу достоинств ЖК РФ, она удачно «синхронизирована» с положениями ГК о выкупе земельного уча- стка, направлена на ограничение административного усмотрения в решении вопросов изъятия жилых помещений, оставляет за судом последнее слово при недостижении согласия между участниками указанных отношений. Проблема только в том, что в настоящее время российские суды не вполне свободны от воздействия на них со стороны других органов государства, прежде всего органов исполнительной власти и их должностных лиц.

148

По изложенному вопросу имеется обширная и интересная судебная практика.

Так, решением суда первой инстанции был удовлетворен иск администрации муниципального образования о переселении семьи К., состоящей из трех человек, из жилого дома, принадлежащего К. на праве собственности, в связи со сносом дома в однокомнатную квартиру. Размер предоставляемой жилой площади был определен только с учетом права на жилую площадь К. и его несовершеннолетнего сына. В предоставлении жилого помещения с учетом права на жилую площадь жены К. было отказано. При этом суд руководствовался правовым актом субъекта Российской Федерации, которым предусмотрено, что размер предоставляемого жилого помещения определяется исходя из состава семьи на дату принятия решения о сносе дома с учетом последующего изменения состава семьи, связанного с вселением несовершеннолетних детей. Поскольку жена К. была зарегистрирована в доме собственника после принятия решения о сносе дома, то жилое помещение предоставлено без уче- та ее права на жилую площадь. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила судебные постановления, указав, что жена К. вселена в жилое помещение в установленном порядке как член семьи собственника дома, продолжает проживать в доме и поэтому в силу ст. 54 ЖК РСФСР приобрела наравне с собственником жилого дома право пользования им. Кроме того, суд не учел, что в соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 31 октября 1995 г. ¹ 8 «О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия», в случае если подлежащий применению закон либо иной нормативный правовой акт субъекта Российской Федерации противоречит федеральному закону, принятому по вопросам, находящимся в ведении Российской Федерации либо в совместном ведении Российской Федерации и субъекта Российской Федерации, то исходя из положений ч. 5 ст. 76 Конституции Российской Федерации суд должен принять решение в соответствии с федеральным законом1.

Префектура административного округа г. Москвы обратилась в суд с иском к Т. о выселении ее с членами семьи из трехкомнатной квартиры, принадлежащей Т. на праве собственности. В обосновании требования было указано, что дом, где проживают ответчики, подлежит сносу, им предоставляется на праве собственности равноценная по стоимости благоустроенная двухкомнатная квартира. Решением районного суда, оставленным без изменения определе-

1 Извлечение из определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2003. ¹ 6.

149

нием Судебной коллегии по гражданским делам городского суда, иск был удовлетворен. По протесту Заместителя Председателя Верховного Суда РФ судебные постановления были отменены ввиду неправильного применения норм материального права. В соответствии со ст. 49.3 ЖК РСФСР, если дом, в котором находятся приватизированные квартиры, подлежит сносу по основаниям, предусмотренным законодательством, выселяемым из него собственникам квартир с их согласия предоставляется равноценное жилое помещение на праве собственности либо иная компенсация местной администрацией, предприятием, учреждением, организацией, осуществляющими снос дома. Согласно ст. 4 Закона города Москвы от 9 сентября 1998 г. ¹ 21-73 «О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения» равноценное возмещение (компенсация) собственнику, освобождающему жилое помещение, в случае, если жилое помещение является единственным местом его жительства, предоставляется равноценное возмещение (компенсация) по соглашению сторон в виде другого благоустроенного жилого помещения либо в денежном выражении. Суд первой инстанции указал в решении, что Т. предоставляется в собственность равноценная квартира, т.е. предлагается квартира по более высокой стоимости и на 13 кв. м больше общей площади, чем ранее занимаемая квартира. При этом были оставлены без внимания приведенные положения Кодекса и Закона города Москвы, устанавливающие обязательное получение согласия собственника, что в данном случае отсутствует. Суд не учел то обстоятельство, что ответчи- ки занимали трехкомнатную квартиру, тогда как им предоставляется двухкомнатная квартира жилой площадью меньше на 7,7 кв. м, что повлечет для них изменение порядка пользования жилым помещением. Приведенные в судебном решении данные о стоимости предоставляемой квартиры подлежали оценке в совокупности со всеми другими доказательствами. Сама по себе стоимость квартиры не является достаточным доказательством ее равноценности. Жилые помещения предназначены для проживания в них граждан, поэтому имеет значение сравнение потребительских качеств квартиры (размер, планировка, степень благоустройства и т.д.)1.

ЗАО «Кларисса» обратилось в суд с иском к М. о выселении ее

èчленов ее семьи с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения. При этом истец ссылался на то, что постановлением главы администрации города ему был выделен под строительство гаражей земельный участок, в границах которого расположен жилой дом, принадлежащий на праве собственности М., однако она

èдругие ответчики, проживающие в этом доме, отказались от за-

1 Извлечение из Обзора судебной практики Верховного Суда РФ // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2002. ¹ 5, 6.

150

ключения во исполнение изданного постановления договора о переселении в другое благоустроенное жилое помещение. Октябрьский районный суд г. Краснодара иск удовлетворил, М. и члены ее семьи выселены с предоставлением другого жилого помещения. Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда решение оставила в основном без изменения, но исключила из мотивировочной части решения ссылку на ст. 92 ЖК РСФСР, указав, что при разрешении спора следовало руководствоваться ст. 137 ЖК РСФСР, предусматривающей правовые последствия сноса жилых домов, находящихся в собственности граждан.

Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в протесте поставил вопрос об отмене судебных решений. Президиум Краснодарского краевого суда протест удовлетворил по следующим основаниям. В силу ч. 3 ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. В соответствии с п. 1 ст. 239 ГК в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящееся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном соответственно ст. 279—282 и 284—286 настоящего Кодекса. Требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка

âцелях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество. Таким образом, согласно приведенным нормам права принудительное отчу- ждение жилого дома, находящегося в собственности граждан, допускается с соблюдением установленных условий и порядка лишь в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд по требованию государственного органа или органа местного самоуправления. Указание кассационной инстанции на то, что при разрешении дела следует руководствоваться ст. 137 ЖК РСФСР, ошибочно. Статья 137 ЖК РСФСР не может применяться

âотрыве от правовых норм, регулирующих отношения собственности. Согласно ст. 4 Федерального закона от 30 ноября 1994 г. «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» впредь до приведения законов и иных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, в соответствие с частью первой Кодекса законы и иные правовые

151

акты Российской Федерации, а также Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик и иные акты законодательства Союза ССР, действующие на территории Российской Федерации в предусмотренных пределах и порядке, применяются постольку, поскольку они не противоречат части первой Кодекса. Часть первая ГК не допускает принудительного отчуждения недвижимого имущества по основанию изъятия земельного участка для общественных нужд. Поэтому ст. 137 ЖК РСФСР в той мере, в какой она предусматривает возможность выселения в случае сноса находящихся в собственности граждан жилых домов в связи с изъятием земельных участков для общественных нужд, применению не подлежит. Земельный участок, на котором расположен принадлежащий М. на праве собственности жилой дом, не изымался для государственных или муниципальных нужд. Как видно из постановления главы администрации г. Краснодара, этот участок находится в составе земель, предоставленных в аренду коммерческой организации, которой предложено заключить договоры с гражданами, проживающими в сносимых жилых домах, на переселение в соответствии с нормами в приобретенный жилой фонд. Следовательно, отселение граждан из сносимых жилых домов и прекращение их права собственности на эти дома может быть осуществлено только с согласия собственников путем заключения договора, что соответствует положениям п. 1 ст. 235 ГК, устанавливающей основания прекращения права собственности. Между тем такой договор с ответ- чиками заключен не был, поэтому они не могли быть выселены из принадлежащего на праве собственности дома в другие жилые помещения1.

В абз. 4 п. 3.5 Положения о порядке переселения собственников, нанимателей, арендаторов и иных лиц из жилых помещений подлежащих освобождению домов, в которых имеется муниципальная и государственная собственность города Москвы (приложение к Постановлению правительства Москвы от 18 января 2000 г. ¹ 30), предусмотрено, что если стоимость предоставляемого в связи с освобождением ранее занимаемого собственниками жилого помещения выше стоимости принадлежащего на праве собственности жилого помещения и размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома, разница в их стоимости взимается с собственника в соответствии с условиями предварительного договора и пп. 2.11, 2.14 настоящего Положения. З. обратилась в суд с заявлением о признании недействительной этой правовой нормы, ссылаясь на то, что она противоречит ч. 2 ст. 19, ч. 3 ст. 35, ч. 2 и 3

1 Извлечение из определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2001. ¹ 1, 2.

152

ст. 40 Конституции Российской Федерации, п. 2 ст. 1 ГК, ст. 49.3 ЖК РСФСР, нарушает ее права, незаконно возлагая на нее как на собственника обязанность оплаты разницы в стоимости оставляемой квартиры и предоставляемого жилого помещения. Решением Московского городского суда от 6 ноября 2001 г. (оставленным без изменения Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ от 11 января 2002 г.) заявление было оставлено без удовлетворения.

Президиум Верховного Суда РФ 2 апреля 2003 г. надзорную жалобу З. удовлетворил по следующим основаниям. В силу ч. 3 ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. В соответствии с ч. 1 ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Суды первой и кассационной инстанций при вынесении решений ссылались на ст. 49.3 ЖК РСФСР, согласно которой, если дом, где находятся приватизированные квартиры, подлежит сносу по основаниям, предусмотренным законодательством, выселяемым из него собственникам квартир с их согласия предоставляется равноценное жилое помещение на праве собственности либо иная компенсация местным Советом народных депутатов, предприятием, учреждением, организацией, осуществляющими снос дома. Как считали судебные инстанции, по смыслу этой правовой нормы при сносе дома, в котором находятся приватизированные квартиры, выселяемым из него собственникам квартир предоставляется равноценное жилое помещение на праве собственности; если же предоставляемая квартира будет более ценной, то гражданин должен выплатить разницу в стоимости жилых помещений, поскольку такая обязанность, по мнению суда, вытекает из норм гражданского законодательства, регулирующих договор мены. При этом, по мнению судов, нужно учитывать норму п. 2 ст. 568 ГК, устанавливающую, что в случае когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором. Однако эти выводы судов основаны на неправильном толковании и применении норм материального права. Возникшие по данному делу правоотношения регулируются как нормами гражданского законодательства о порядке реализации и защиты права собственности на жилое помещение, так и специальными нормами жилищного законодательства, предусматривающими

153

порядок предоставления жилых помещений гражданам, по тем или иным причинам лишившимся жилья. Следует также иметь в виду, что права собственников жилых помещений и членов их семей в связи с особой значимостью конституционного права граждан на жилище защищаются не только нормами гражданского законодательства, но и нормами жилищного законодательства. Так, право собственника дома и членов его семьи пользоваться жилыми помещениями в доме закреплено и в главе 18 ПС РФ, и в главах 1.1, 6 ЖК РСФСР. В соответствии с ч. 3 ст. 127 ЖК РСФСР жилые дома, квартиры, находящиеся в собственности граждан, не могут быть у них изъяты, собственник не может быть лишен права пользования жилым домом, квартирой, кроме случаев, установленных законодательством. Это положение применимо и тогда, когда в результате сноса дома собственник квартиры лишается жилья. Поскольку при сносе дома нарушаются законные права собственников квартир и членов их семей, названные лица вправе требовать восстановления прав в полном объеме путем предоставления равноценного жилья без установления каких-либо встречных обязательств перед органами и организациями, обязанными восстановить их жилищные права. В случае сноса дома возникают не отношения по договору мены, основанные на свободе договора (ст. 421 ГК), а отношения, основанные на обязанности органов и организаций, осуществляющих снос дома, предоставить собственникам сносимого жилья другое равноценное жилое помещение. При этом закон не устанавливает обязанность собственника квартиры в сносимом доме компенсировать разницу в стоимости сдаваемого им и предоставляемого ему жилья. Ссылка на ст. 421 ГК, согласно которой собственник якобы обязан заключить договор, необоснованна. Гражданским кодексом РФ такая обязанность не предусмотрена. Ни ЖК РСФСР, ни Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики», ни нормативные указы Президента РФ и постановления Правительства РФ, ни Закон г. Москвы «О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения» также не возлагают эту обязанность на собственника жилого помещения. Напротив, в ст. 49.3 ЖК РСФСР, которая регулировала обеспечение жилыми помещениями граждан — собственников квартир в полностью или частично приватизированном доме в связи со сносом дома, указано, что выселяемым из такого дома собственникам квартир с их согласия предоставляется равноценное жилое помещение либо иная компенсация органом местного самоуправления или предприятием, учреждением, организацией, осуществляющими снос дома. В ч. 3 ст. 35 Конституции РФ закреплено, что принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

154

Порядок и условия переселения собственников, освобождающих жилые помещения по решению органов власти г. Москвы, регламентируются Законом г. Москвы от 9 сентября 1998 г. «О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения». Согласно ст. 3 и 4 этого Закона собственнику, освобождающему жилое помещение, являющееся единственным местом его жительства, предоставляется предварительное и равноценное возмещение в виде другого благоустроенного жилого помещения либо в денежном выражении. Установление в оспариваемом нормативном правовом акте правительства Москвы гражданско-правовой обязанности собственника квартиры в сносимом доме оплатить разницу в стоимости сносимого и вновь предоставляемого жилого помещения противоречит нормам федерального гражданского и жилищного законодательства, в котором такая обязанность не предусмотрена. Кроме того, включив в свой нормативный акт названную норму, исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации вышел за пределы своей компетенции. В соответствии с п. «о» ст. 71 Конституции РФ гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. По этому предмету ведения субъект Российской Федерации не может осуществлять собственное правовое регулирование. Поскольку судами при рассмотрении настоящего дела допущена ошибка в применении и толковании норм материального права, Президиум Верховного Суда РФ вынес новое решение об удовлетворении требования З., не передавая дело на новое рассмотрение1.

Администрация г. Ельца обратилась в суд с иском к К. о выселении из принадлежащего ему дома, подлежащего сносу в связи с изъятием земельного участка для строительства автодорожной эстакады через ручей Ельчик, во вновь возведенный жилой дом в другом районе города. К. иск не признал, ссылаясь на то, что его не устраивает месторасположение предлагаемого администрацией земельного участка, и предъявил встречное требование о выделении ему других участков по его выбору. Решением суда иск администрации о выселении К. во вновь возведенный дом на выделенном для этого по усмотрению администрации земельном участке был удовлетворен, а требования ответчика выделить ему один из нескольких участков по его желанию были оставлены без удовлетворения. Это решение является правильным. Как было установлено при рассмотрении дела, при разрешении вопроса о том, в какой форме К. должны быть компенсированы расходы, связанные с изъятием земельного участка и сносом дома, ответчик выразил жела-

1 Извлечение из Постановления Президиума Верховного Суда РФ от 2 апреля 2003 г.

155

ние получить другой земельный участок и поселиться во вновь возведенном на нем индивидуальном жилом доме. Суд правильно указал в решении на то, что, хотя желание собственника сносимого дома о месторасположении предоставляемого для нового строительства земельного участка должно учитываться, окончательное решение по этому вопросу входит в компетенцию местного органа исполнительной власти. При рассмотрении данного дела судом не было установлено каких-либо злоупотреблений со стороны этих органов либо нарушений прав К. на получение земельного участка для строительства нового дома. Предложенный ответчику земельный участок расположен в исторической центральной части г. Ельца и, согласно заключению экспертов, проводивших биологопочвенную экспертизу, пригоден для сельскохозяйственного использования, плодородие и качественный состав почвы превышают средние для города показатели. Этот участок по размеру больше изымаемого у ответчика. Индивидуальный жилой дом, в который был выселен К., по строительно-техническим характеристикам, стоимости, размеру жилых и подсобных помещений значительно превосходит дом, подлежащий сносу. При таких обстоятельствах дела суд пришел к правильному выводу о том, что переселение ответчика в предоставленный ему новый дом законных прав К. не нарушает1.

Е. с семьей из 13 человек жила в собственном доме в г. Сочи. Во исполнение Постановления Совета Министров СССР от 23 декабря 1986 г. «О мерах по дальнейшему развитию города-курорта Сочи в 1987—1990 гг.» распоряжением исполкома Сочинского городского Совета народных депутатов от 31 октября 1988 г., утвержденным в установленном порядке Краснодарским краевым Советом народных депутатов, межколхозному санаторному комплексу «Ставрополье» разрешалось разработать проект двух 16-этажных жилых домов на земельном участке площадью 1,2 га из городских земель, частично занятых жилыми домами, подлежащими сносу в установленном порядке, в жилом микрорайоне Мамайка г. Сочи. Дом, где проживала семья Е., подлежал сносу, в связи с чем в декабре 1989 г. ей была выплачена денежная компенсация за сносимый дом. Тогда же у нее была изъята домовая книга. После того как на предоставленном санаторию участке были построены жилые дома, семья Е. заняла в них три квартиры. Администрация санатория «Ставрополье» обратилась в суд с иском о выселении ответчиков из квартир, а последние заявили встречные требования о предоставлении жилой площади и закреплении за ними занятых квартир в свя-

1 Из Обзора судебной практики по гражданским делам Верховного Суда РФ // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1997. ¹ 10.

156

зи со сносом дома. Решением народного суда иск Е. и других о предоставлении жилой площади и признании права на занятие ими жилых помещений удовлетворен. В иске межколхозному санаторию «Ставрополье» отказано. Последующими судебными постановлениями решение оставлено без изменений.

Оставляя без удовлетворения протест заместителя Генерального прокурора РФ об отмене судебных решений, Президиум Верховного Суда РФ указал на следующие обстоятельства. Как видно из материалов дела, в соответствии с решениями органов исполнительной власти г. Сочи администрации санаторного комплекса было предписано произвести инвентаризацию сносимых личных домовладений, определить смету расходов по выплате компенсации за сносимые дома и обеспечить жильцов этих домов другими жилыми помещениями по действующим санитарным нормам. Согласно заключению строительно-технической экспертизы от 4 ноября 1993 г. по заказу санатория «Ставрополье» бюро технической инвентаризации г. Сочи 14 июля 1986 г. произвело оценку под снос домов, в том числе того, собственником которого была Е., о чем в инвентарных делах были сделаны соответствующие отметки. С указанного времени владельцы домов были поставлены в известность о сносе и никакого ремонта не производили в течение семи лет. В результате запрета ремонта дома в связи с предстоящим сносом, проведением проектно-изыскательских работ техническое состояние дома Е. значительно ухудшилось, и его эксплуатация возможна при условии значительного капитального ремонта. Решением исполкома Центрального районного Совета народных депутатов г. Сочи от 22 ноября 1989 г. утверждены акты оценочной комиссии по компенсации стоимости строений и насаждений собственникам жилых домов. Выплата денежной компенсации Е. произведена санаторием «Ставрополье» 19 декабря 1989 г. Тогда же у нее была изъята домовая книга. Таким образом, все необходимые действия по отводу земельного участка и исключению Е. из числа собственников были произведены (за исключением предоставления другой жилой площади). Действия санатория «Ставрополье» и органов власти г. Сочи ограничили права Е. и проживавших в жилом доме лиц по нормальному пользованию, владению и распоряжению домом, по обеспечению его надлежащей эксплуатацией, что влечет для санатория «Ставрополье» соответствующие гражданско-правовые обязательства. Санаторий не принял каких-либо мер по снятию ограни- чений прав собственника и проживающих с ним лиц по восстановлению эксплуатационных качеств дома, поэтому у ответчиков возникло право требовать от санатория предоставления соответствующих жилых помещений и он не мог быть освобожден от исполне-

157

ния обязательства по обеспечению ответчиков жилыми помещениями в соответствии со ст. 137 ЖК РСФСР1.

Семья Ю. обратилась в суд с иском к АО «Белохолуницкий завод» о предоставлении им жилья и выплате компенсации в связи со сносом принадлежащего им дома в г. Белая Холуница Кировской области. Они ссылались на то, что в 1997 г. земельный участок, на котором расположен дом, был выделен Белохолуницкому машиностроительному заводу (ныне АО) под строительство жилых домов и реконструкцию. В этой связи им запретили производить новое строительство, капитальный ремонт дома и хозяйственных построек, вселять и прописывать других лиц. До 1994 г. завод гарантировал снос и предоставление жилья, но затем уклонился от этого. В то же время завод произвел строительство гаражей в непосредственной близости от дома истцов. Все это осложнило возможность пользоваться домом, техническое состояние которого значительно ухудшилось. Решением Белохолуницкого районного народного суда Кировской области на АО «Белохолуницкий завод» возложена обязанность по предоставлению семье Ю. благоустроенного жилого помещения, а также взыскана денежная компенсация за подлежащий сносу жилой дом. Судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда решение народного суда оставила без изменения. Постановлением президиума Кировского областного суда решение суда и определение кассационной инстанции отменены, а дело направлено на новое судебное рассмотрение.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ удовлетворила протест Заместителя Председателя Верховного Суда РФ об отмене постановления президиума областного суда по следующим основаниям. Отменяя решение народного суда и кассационное определение, президиум областного суда сослался на ошибочность выводов суда по делу, в том числе касающихся правовых последствий сноса находящихся в личной собственности граждан жилых домов в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд. Поскольку дом Ю. фактически не снесен, то, по мнению президиума, возлагать на ответчика обязанность по обеспечению истцов благоустроенным жильем нельзя. Однако данный вывод сделан без учета установленных судом обстоятельств. Как видно из материалов дела, упомянутый земельный уча- сток в г. Белая Холуница был изъят и передан заводу под комплексную застройку решением исполкома городского Совета народных депутатов. Распоряжением исполкома Кировского областного Совета народных депутатов в связи с изъятием земельного

1 Извлечение из определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1996. ¹ 11, 12.

158

участка разрешен снос жилых домов, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, в том числе и названного дома. Во исполнение этого ответчик приступил к изъятию участка и сносу строений. Непосредственно у истцов была снесена баня и колодец, а участок выделен под строительство автомобильных гаражей. И хотя дом снесен не был, но использовать его по назначению истцы не могли, так как он оказался в зоне строящихся гаражей. Допрошенные в качестве свидетелей в судебном заседании главный архитектор района и главный санитарный врач районного центра Госсанэпиднадзора показали, что разрешение на строительство гаражей выдавалось с учетом того, что дом истцов будет снесен в соответствии с утвержденным проектом застройки. При таких обстоятельствах судом сделан правильный вывод о допущенном нарушении имущественных прав истцов в связи с изъятием земельного участка. Поскольку право частной собственности в силу ст. 55 Конституции РФ охраняется законом, суд обоснованно удовлетворил иск семьи Ю. в части возложения на АО «Белохолуницкий завод» обязанности по предоставлению благоустроенного жилого помещения, отвечающего требованиям жилищного законодательства, а также выплате денежной компенсации стоимости сносимых строений и устройств. Вывод президиума областного суда о том, что правовые последствия, предусмотренные ст. 137 ЖК РСФСР, наступают только в случае сноса жилого дома, не может быть признан состоятельным, так как сделан без учета того, что собственник дома при изъятии земельного участка и фактическом использовании его под застройку был лишен возможности реального владения, пользования и распоряжения своим имуществом. При таких обстоятельствах постановление президиума Кировского областного суда не может быть признано законным и обоснованным, а потому подлежит отмене. В то же время решение народного суда и определение кассационной инстанции соответствуют установленным обстоятельствам дела и требованиям закона, в связи с чем должны быть оставлены без изменения1.

Орловский областной центр рыночных отношений «Развитие» обратился в суд с иском к Г. о выселении из дома, принадлежащего ответчику на праве личной собственности, ссылаясь на то, что дом подлежит сносу в связи с постановлением администрации города о разрешении истцу проведения проектно-изыскательских работ под строительство двух жилых домов. От предложенной для переселения жилой площади Г. отказался, сославшись на то, что предоставляемая квартира ненадлежащего качества, расположена в отдаленном

1 Извлечение из определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 9 ноября 1995 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1996. ¹ 4. С. 4.

159

районе и с учетом скользящего графика его работы (машинист вагонного депо) он не сможет в вечернее время возвращаться домой. Суд отказал в иске. Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда отменила решение суда первой инстанции.

Однако президиум областного суда отменил определение кассационной инстанции и оставил без изменения решение суда первой инстанции, указав следующее.

В соответствии со ст. 209 ГК собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Таким образом, выбор способа компенсации за дом, принадлежащий на праве собственности, является правом Г. Истец, как видно из материалов дела, избрал в качестве компенсации получение благоустроенной квартиры, которая по месту расположения не должна находиться дальше от места его работы, чем сносимый дом. Удовлетворяя исковые требования, судебная коллегия ошибочно сослалась на требования ст. 92 ЖК РСФСР, которые к этим правоотношениям неприменимы; кроме того, указала, что предоставляемая Г. жилая площадь находится в черте г. Орла и отвечает степени благоустройства применительно к условиям данного города. Между тем из материалов дела усматривается, что д. 23 по Раздольной улице расположен в отдаленном районе города. До работы Г. может доехать только автобусом ¹ 6, а согласно справке автотранспортного предприятия автобус этого маршрута начинает движение в 6 ч 05 мин, а заканчивает — в 22 ч 35 мин, интервалы движения составляют 45 мин. Локомотивные бригады, приезжающие в ночное время с 0 ч до 6 ч, развозятся автотранспортом предприятия. Но в связи с удаленностью предоставляемой жилой площади локомотивное депо лишено возможности доставлять Г. как на работу, так и с работы, что делает невозможным продолжение им трудовых отношений с локомотивным депо Орловской железной дороги. Предоставление спорной площади по Раздольной улице существенно нарушает интересы Г1.

Комментируя приведенные судебные дела, следует заметить, что согласно ст. 281 ГК в выкупную цену земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, определяемую по соглашению с собственником земельного участка, включается и рыночная стоимость находящегося на нем недвижимого имущества (иными словами, стоимость сносимого дома, квартиры), а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекра-

1 Законность. 1998. ¹ 5.

160

щением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для публичных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену. В соответствии со ст. 282 ГК, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, государственный орган, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка для публичных нужд в суд.

Необходимо заметить, что условия и порядок изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков у их собственников для публичных нужд регулируются ст. 49, 55, 79, 83, 84, 101 Земельного кодекса РФ.

В судебной практике при применении ЖК РСФСР возникал следующий вопрос. Согласно ст. 49.3 Жилищного кодекса РСФСР, если дом, в котором находились приватизированные квартиры, подлежал сносу по основаниям, предусмотренным законодательством, то выселяемым из него собственникам квартир с их согласия предоставлялось равноценное жилое помещение на праве собственности либо иная компенсация. Должны ли были при этом учитываться правила ст. 40 и 41 ЖК РСФСР, в соответствии с которыми жилое помещение предоставлялось гражданам в пределах нормы жилой площади и

âодну комнату не допускалось вселение лиц разного пола старше девяти лет, кроме супругов (в квартире, кроме собственников, проживали члены их семьи, не участвовавшие в приватизации)?

По данному вопросу вышестоящими судебными инстанциями был дан следующий ответ. Так как в ст. 49.3 ЖК РСФСР было указано, что собственникам квартир предоставляется именно равноценное жилое помещение, то можно сделать вывод о том, что названные граждане не имеют права требовать предоставления жилой площади, большей по размеру, чем та, из которой они выселяются (c учетом лиц, проживающих в квартире и не принимавших участия

âприватизации), и, следовательно, положения ст. 40 и 41 Кодекса в данном случае не должны применяться1.

Подчеркивая вещный характер права пользования занимаемым жилым помещением (право следования за вещью), законодатель отмечает, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника (п. 2 ст. 292 ГК), т.е. исследуемая категория сервитуариев имеет право продолжать использование занимаемого жилья на прежних условиях независимо от смены собственника жилья. Прав-

1 Бюллетень Верховного Суда РФ. 2001. ¹ 12.

161

да, при этом могут возникнуть судебные споры, связанные с прекращением сервитутно-жилищных правоотношений по инициативе нового собственника.

31 января 2003 г. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ рассмотрела гражданское дело по иску Мизюлиной к Хотиной о признании права собственности на квартиру, признании недействительными доверенности и договора куплипродажи квартиры, взыскании компенсации морального вреда и по встречному иску Хотиной к Мизюлиной о выселении по протесту Заместителя Генерального прокурора РФ. Судебная коллегия установила, что 20 февраля 2000 г. Катаев, являвшийся собственником однокомнатной квартиры ¹ 46, расположенной по адресу: г. Арзамас, Комсомольский бульвар, д. 5/1, по нотариально удостоверенной доверенности, выданной его сестре Хрущевой, продал данную квартиру другой своей сестре — Хотиной — по заключенному между ними договору купли-продажи. Супруга Катаева — Мизюлина, состоявшая с ним в браке с 1995 г. и проживавшая на момент заключения сделки в квартире мужа, обратилась в суд с иском к Хотиной и Хрущевой о признании недействительными доверенности и договора купли-продажи квартиры, о признании права собственности на квартиру, о вселении и взыскании компенсации морального вреда. Хотина заявила встречные требования о выселении Мизюлиной из названной квартиры. Решением суда в иске Мизюлиной было отказано в полном объеме, а иск Хотиной был удовлетворен. Кассационная инстанция согласилась с таким решением.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ пришла к выводу об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений в части выселения Мизюлиной по следующим основаниям. Судом было установлено, что Мизюлина — супруга собственника вышеназванной квартиры — на момент заключения сделки купли-продажи проживала в ней на правах члена семьи. Данный факт установлен решением Арзамасского городского суда от 26 января 2002 г. по гражданскому делу по иску Катаева к Мизюлиной о выселении за невозможностью совместного проживания и по встречному иску о вселении. Удовлетворяя требование Хотиной о выселении Мизюлиной из квартиры, принадлежащей Хотиной на праве собственности, суд применил закон, регулирующий порядок выселения нанимателя, арендатора или членов его семьи без предоставления другого жилого помещения (ст. 135, 136 ЖК РСФСР). В соответствии с ч. 2 ст. 127 ЖК РСФСР этот порядок применяется к отношениям пользования жилыми помещениями между собственником квартиры и бывшими членами его семьи. Однако материалами дела установлено, что Мизюлина проживала в спорной квартире именно как член семьи (жена) прежнего собственника

162

квартиры — Катаева. Ко времени продажи квартиры Хотиной право пользования жилым помещением Мизюлиной не было прекращено. Кроме того, в самом договоре купли-продажи указано, что Мизюлина сохраняет право пользования жилым помещением и с регистрационного учета не снимается. Таким образом, указанный вопрос урегулирован названным договором. В соответствии с п. 2 ст. 292 ГК переход права собственности на квартиру к другому лицу также не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи бывшего собственника. Данная норма права при рассмотрении дела судом, в том числе кассационной и надзорной инстанциями, применена не была. При таких обстоятельствах судебные постановления в части выселения Мизюлиной Г.В. подлежат отмене1.

Безусловно, сохранение права пользования жилым помещением за членами семьи собственника жилого помещения является обременением, и в силу ст. 558 ПС — существенным условием договора купли-продажи жилого помещения (жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры), в котором обязательно следует указывать перечень таких лиц с правом пользования продаваемым жилым помещением под угрозой недействительности или незаключения сделки.

Как уже отмечалось, право пользования жильем сохраняется за членами семьи собственника жилого помещения и в том случае, если они прекращают семейные отношения с собственником жилого дома, квартиры. Однако право пользования продолжается уже не на основе доверительных, вещных, сервитутных отношений, а в силу обязательственных (наемных) отношений (ст. 127 ЖК РСФСР) со всеми вытекающими из этого указания последствиями. Иными словами, между бывшим членом семьи собственника жилья и самим собственником заключается договор коммерческого найма жилья, спорные вопросы по которому (вопросы об оплате за нанимаемое жилье, о правах, обязанностях и ответственности сторон, об основаниях изменения, прекращения договора и пр.) разрешаются на основании гл. 35 ГК.

Полномочия бывших членов семьи собственника жилого помещения в исследуемой ситуации более сужены по сравнению с полномочиями бывших членов семьи нанимателя по договору найма жилого помещения, переставших быть членами семьи нанимателя, но продолжающих проживать в занимаемом жилом помещении, так как последние продолжали иметь в соответствии с действовавшим до последнего времени ЖК РСФСР такие же права, как наниматель и

1 Извлечение из определения Судебной коллегии Верховного Суда РФ от 31 января 2003 г. Дело ¹ 9-В03 пр-2 (документ опубликован не был).

163

члены его семьи (ст. 53 ЖК РСФСР). При этом следует иметь в виду, что положения ст. 127 ЖК РСФСР о том, что на отношения пользования жилой площадью в помещениях, принадлежащих собственнику, членами семьи, прекратившими семейные отношения, распространяются правила найма этих помещений, применялись, если они не противоречили нормам гл. 35 ГК «Наем жилого помещения».

И. Чечулина возражает против последнего тезиса по следующим соображениям: правила гл. 35 ГК регламентируют отношения не только социального, но и коммерческого найма, не совпадающие по своему содержанию; на практике бывшие члены семьи собственника жилого помещения не заключают какого-либо, а тем более письменного договора с собственником жилья, их проживание в доме собственника не ограничивается определенными временными рамками, в то время как договор коммерческого найма заключается на определенный срок1.

Сохранение права пользования жилой площадью за бывшими членами семьи собственника при переходе права собственности к другому лицу законом не предусмотрено. По мнению некоторых ученых, такой недостаток должен быть устранен в новом Жилищном кодексе РФ2.

Как уже отмечалось ранее, члены семьи собственника жилья вправе защищать свои законные интересы и право пользования занимаемым помещением, требовать устранения нарушений своих прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения (п. 3 ст. 292 ГК).

В начальный период римского права сервитутные права защищались с помощью виндикационного иска, так как считалось, что сервитуарий имеет право собственности на часть чужой вещи и, следовательно, для защиты этого права может быть применен виндикационный иск3. В дальнейшем субъект сервитутного права приобрел такое правовое средство защиты своих прав, как конфессорный иск, который применялся в двух случаях: а) для отражения притязаний юридического характера на сервитут со стороны третьего лица; б) для устранения препятствий фактического характера, мешавших использованию сервитута. Иными словами, названный иск объединял в себе негаторный и прогибиторный иски4.

Русское дореволюционное законодательство не имело четкой и стройной системы защиты сервитутных прав, подобной римской: в

1Ñì.: Чечулина И. Коммерческий наем жилых помещений // Российская юстиция. 1998. ¹ 7.

2См., например: Исрафилов И. Óêàç ñî÷. Ñ. 25.

3См. подробнее: Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. ─М.: Статут, 2000. С. 33.

4Ñì.: Копылов А.В. Óêàç. ñî÷.

164

нем отсутствовал единый вещный иск (аналогичный конфессорному), для предъявления исков по защите сервитутных прав действовали сроки исковой давности, отсутствовала владельческая защита прав сервитуариев1.

Известный исследователь римского права В.М. Хвостов отме- чал, что «все вещные права защищаются абсолютными исками. Так как они дают непосредственное господство над вещью, то они могут быть нарушены всяким лицом, которое вступит неправомерно в такое отношение к вещи, при наличности которого субъект вещного права не может как следует отправлять свои права. Субъект вещного права имеет иск против такого нарушителя его права; лич- ность ответчика по этому иску определяется, таким образом, впервые только фактом нарушения права. Право собственности защищается двумя такими исками: виндикационный иск служит для получения фактического владения вещью из рук всякого третьего лица, захватившего это владение, а негаторный иск защищает собственность от частичных вторжений в нее, служит средством защитить собственника от неправомерного присвоения третьими лицами. Для защиты суперфиция и эмфитевзиса даются оба эти иска по аналогии. Сервитутное право защищается посредством конфессорного иска. Залоговое право, если его и не считать за вещное, имеет общий с вещными правами признак — абсолютную защиту»2.

Представляется, что поскольку личный жилищный сервитут является разновидностью вещного права, а п. 3 ст. 292 ГК предоставляет пользователю такого сервитута право требовать устранения всяких нарушений его прав со стороны собственника жилья и третьих лиц, то члены семьи собственника жилья наделены такими вещно-правовыми способами защиты вещных прав, как виндикационный иск, негаторный иск, иск о признании. Личный жилищный сервитут в отличие от предиальных сервитутов обладает, на наш взгляд, такой особенностью, что сервитуарий — член семьи собственника жилья — не только пользуется определенной жилой площадью, но и владеет ею в силу имеющегося соглашения между ним и собственником жилья на известных и зачастую ограниченных условиях.

Иными словами, пользователь жилой площадью может предъявить виндикационный иск к собственнику жилья, третьим лицам, незаконно изъявшим у него жилое помещение, или негаторный иск в случае создания третьими лицами или собственником жилья препятствий в использовании жилой площади (смена замка в помеще-

1Ñì.: Копылов А.В. Óêàç. ñî÷. Ñ. 53.

2Хвостов В.М. Система римского права. ─М.: Спарк, 1996. С. 225.

165

нии, физическое противодействие входу пользователя в занимаемое помещение, незаконный арест помещения и др.).

В юридической литературе уже длительное время ведутся споры об определении правовой природы иска, связанного с требованием об освобождении имущества от ареста, об истребовании жилого дома из чужого владения1.

Уверенность в применении сервитуарием вещно-правовых способов защиты своих личных сервитутных прав придает и ст. 305 ГК, в соответствии с которой лица, хотя и не являющиеся собственниками имущества, но владеющие им в силу закона или договора, наделяются правами, предусмотренными ст. 301—304 ГК, как в отношении собственников, других титульных владельцев, так и в отношении третьих лиц. Об этом же говорит и п. 4 ст. 216 ГК, в соответствии с которым вещные права лица, не являющегося собственником, защищаются от их нарушения любым лицом в порядке, предусмотренном ст. 305 ГК.

Представляется, что пользователи жилым помещением не лишены права на применение и обязательственно-правовых средств (способов) защиты своего права пользования жильем (в частности, исков о возмещении ущерба (присуждении), о признании недействительными актов органов государственной власти и местного самоуправления, реституционных исков и т.д.) в случае нарушения собственником жилья своих договорных обязанностей по отношению к сервитуарию (ст. 12—16 ГК).

Определенный интерес в связи с изложенным представляет собой следующее. В-а, 1918 г. рождения, с 1965 г. проживала в доме по ул. Боргустанской в г. Ессентуки, являясь его собственником по праву наследования после смерти матери. Решением горисполкома от 25 июня 1971 г. ей и ее сыну В-ву на этом же участке было разрешено строительство нового двухквартирного дома со сносом старого, после окончания которого В-й стало принадлежать 2/5 долей дома с выделением в пользование квартиры ¹ 1, а В-у — 3/5 долей дома с выделением в пользование квартиры ¹ 2. 13 февраля 1981 г. В-а по договору дарения передала свою часть дома сыну В-у, оставаясь в нем проживать. 8 декабря 1991 г. В-в подарил 2/5 долей дома своей дочери К. 13 марта 1995 г. К. обратилась к своей бабушке В-й с иском об устранении препятствий в пользовании домом, возмещении материального ущерба и выселении. В заявлении она указала, что является собственником 2/5 долей дома с выделением в ее

1 См., например: Гражданское право / Под ред. Е.А. Суханова. ─М.: БЕК, 1998. T. I C. 613; Гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. 1 / Под ред. О.А. Красавчикова. М., 1985. C. 407; Гражданское право / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 1996. Т. 1. С. 410.

166

пользование по соглашению с другим сособственником жилых и подсобных помещений в квартире ¹ 1. Однако их фактически занимает ответчица, которая препятствует ей пользоваться домом, разрушила часть помещений и вывела из строя систему отопления, причинив ей ущерб на 1 млн руб. Поскольку ее семья нуждается в пользовании принадлежащими ей помещениями, она считает, что В-а подлежит выселению из них без предоставления другой жилой площади. В свою очередь, 14 марта 1995 г. В-а обратилась с встречным иском к своему сыну В-у и внучке К. о вселении. В обоснование иска она указала, что ответчики препятствуют ей проживать в доме, хотя другого жилого помещения она не имеет. Решением Ессентукского городского суда Ставропольского края от 24 марта 1995 г. в иске К. о взыскании 1 млн руб. и выселении В-й было отказано, а иск В-й о вселении — удовлетворен, на В-у была возложена обязанность не препятствовать К. пользоваться жилыми помещениями в квартире ¹ 1. Определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 7 июня 1995 г. решение суда в части отказа в иске К. о выселении и удовлетворения иска В-й о вселении было отменено с направлением дела на новое рассмотрение. При новом рассмотрении дела К. предъявила дополнительное требование о компенсации морального вреда в сумме 30 млн руб. Решением Ессентукского городского суда от 4 декабря 1995 г. (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 24 января 1996 г.) в иске В-й о вселении вновь было отказано, а иск К. о выселении В-й без предоставления другого жилого помещения — удовлетворен. Президиум Ставропольского краевого суда от 29 апреля 1996 г. оставил без удовлетворения протест прокурора края об отмене решения и кассационного определения.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ удовлетворила протест Заместителя Председателя Верховного Суда РФ на предмет отмены определения судебной коллегии по гражданским делам краевого суда от 7 июня 1995 г. и последующих судебных постановлений в части спора по требованию В-й о вселении и по иску К. о ее выселении с оставлением в силе решения от 24 марта 1995 г., указав следующее. При рассмотрении дела судом установлено, что спорный дом находился в совместной собственности В-й и ее сына В-а. И хотя по соглашению с сыном она стала пользоваться помещениями в квартире ¹ 1 дома, а в 1981 г. подарила В-у свою долю в доме, оставаясь в нем проживать, в соответствии с ч. 2 ст. 53 и ст. 127 ЖК РСФСР после прекращения права общей собственности приобрела статус члена семьи собственника дома и продолжала им быть, являясь матерью В-а, независимо от

167

ведения ими общего хозяйства. Таким образом, право В-й на проживание в доме основано на положениях ст. 127 ЖК РСФСР, оно подтверждено вступившими в законную силу решениями Ессентукского городского суда от 20 апреля 1993 г. и от 15 февраля 1994 г. по спорам между сторонами по настоящему делу о вселении и выселении В-й, заявленным по иным основаниям. С учетом приведенных обстоятельств и положений материального закона суд правильно удовлетворил требование В-й о вселении и отказал в иске К. о ее выселении. Отменяя решение в этой части, кассационная инстанция указала, что собственник квартиры ¹ 1 в доме — К., членом семьи которой В-а не является, поэтому она может быть выселена из дома при установлении необходимости помещений в квартире для личного пользования собственника и членов его семьи (ст. 135, 136 ЖК РСФСР). При новом рассмотрении дела по этим же основаниям было отказано в иске В-й и удовлетворен иск К. о ее выселении без предоставления другого жилого помещения. Вместе с тем с такими выводами судебных инстанций согласиться нельзя, поскольку они сделаны без учета требований материального закона и того обстоятельства, что В-а является членом семьи одного из собственников дома — своего сына В-а. В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК собственник не вправе при пользовании своим имуществом нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц. Такое же правило было установлено и в п. 9 ст. 2 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г. «О собственности в РСФСР», действовавшего до 1 января 1995 г. То обстоятельство, что 8 декабря 1991 г. В-в подаренные ему ранее матерью 2/5 доли дома подарил дочери К., а 22 января 1993 г. они заключили соглашение о передаче в пользование дочери помещений в квартире ¹ 1, где проживает В-а, не изменяет статуса В-й как члена семьи собственника дома, и она не может быть из него выселена по основаниям, предусмотренным ст. 135, 136 ЖК РСФСР. Более того, даже если бы В-в подарил до- чери весь дом, это также не могло служить основанием для выселения его матери, поскольку, согласно п. 2 ст. 292 ГК, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. При таких обстоятельствах кассационная инстанция неправильно отменила законное и обоснованное решение суда первой инстанции1.

1 Извлечение из определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27 ноября 1996 г. // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1997. ¹ 5. С. 6.

168

По другому гражданскому делу И. являлся собственником квартиры ¹ 48 в доме ¹ 48 по ул. Остужева г. Воронежа на основании свидетельства о праве на наследство от 30 декабря 1993 г. В этой квартире значились проживающими И., его племянник Ф., бывшая жена Ф. — Н. и малолетний сын Ф. И. обратился в суд с иском о выселении из квартиры Н. с ребенком, ссылаясь на то, что, являясь бывшим членом семьи его племянника, ответчица отказывается от договора найма жилого помещения, в котором зарегистрирована, не оплачивает коммунальные услуги. Истец указывал, что сам нуждается в пользовании квартирой, которая занята посторонними людьми. Н. заявила встречный иск об устранении препятствий в пользовании квартирой, просила определить порядок пользования ею, выделить комнату 17,7 кв. м. Решением Железнодорожного районного суда г. Воронежа требования И. были удовлетворены, а в иске Н. было отказано.

Судебная коллегия областного суда не нашла правовых оснований для отмены состоявшегося решения по следующим причинам. Судом первой инстанции было установлено, что Н. с сыном была вселена в спорную квартиру как член семьи другого собственника —— М., умершей в 1993 г. В соответствии со ст. 127, 131—137 ЖК РСФСР Н. с ребенком вправе пользоваться спорным жильем только по договору найма с настоящим собственником. От заключения договора она уклоняется, что ею не оспаривается. Доводы протеста прокурора о том, что в соответствии со ст. 135 ЖК РСФСР Н. вправе пользоваться спорной квартирой на прежних условиях, имевших место при жизни собственника М., нельзя признать основанными на законе. Частью 3 ст. 135 ЖК РСФСР предусмотрено, что при переходе права собственности на жилое помещение, в котором находится сданное внаем помещение, договор найма сохраняет силу для нового собственника. В спорной квартире жилое помещение внаем Н. не сдавалось, поэтому ссылка прокурора на указанную норму права необоснованна. Суд сделал правильный вывод о нуждаемости истца в пользовании спорной квартирой, и этот вывод подтверждают материалы дела. Нельзя признать обоснованными доводы о нарушении прав малолетнего сына ответчицы, поскольку местом жительства ребенка является место жительства матери Н., иное не определялось ни родителями, ни каким-либо компетентным органом, поэтому суд принял обоснованное решение о выселении ответчицы вместе с ребенком1.

1 Извлечение из определения Судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 7 августа 2001 г. (Архив Воронежского областного суда. Дело ¹ 33-2157).

169

Как уже отмечалось, в период действия ЖК РСФСР к отношениям пользования жилыми помещениями между собственником жилого помещения и бывшим членом его семьи применялись правила, установленные ст. 131—137 ЖК РСФСР. Согласно ст. 131 ЖК РСФСР в домах, квартирах, принадлежащих гражданам на праве собственности, договор найма, аренды жилого помещения заключался нанимателем, арендатором с собственником дома, квартиры; при этом форма, срок и иные условия договора определяются соглашением сторон, если иное не предусмотрено законодательством. В соответствии со ст. 134 ЖК РСФСР размер платы за пользование такими помещениями указанной категорией лиц также определялся по соглашению сторон, если не предусматривалось иное. В случаях, предусмотренных ст. 135 ЖК РСФСР (когда договор найма заключался на срок не свыше одного года с обязательством освободить помещение по истечении этого срока), наниматель имел право на пролонгацию договора. В соответствии со ст. 136 ЖК РСФСР наниматель и члены его семьи могли быть выселены из жилого помещения, принадлежавшего другому собственнику, без предоставления другого жилья, если они систематически разрушали или портили жилое помещение, использовали его не по назначению либо нарушали правила общежития, а меры воздействия оказывались безрезультатными, а также в том случае, когда выяснялось, что помещение необходимо для личного пользования самого собственника.

Таким образом, правовое положение бывших членов семьи собственника жилого помещения, прекративших быть членами семьи собственника и пожелавших заключить договор найма жилого помещения на указанных выше условиях, было адекватным правовому статусу вышеназванной категории лиц — нанимателей жилья, принадлежащего собственнику на праве частной собственности, со всеми вытекающими отсюда правовыми последствиями, за исключе- нием некоторых особенностей, вызванных спецификой возникших правоотношений и их субъектов.

Так, В. обратился в суд с иском к И. о признании права на жилую площадь квартиры ¹ 56 в доме ¹ 35 по ул. Крупской г. Семилуки и вселении, ссылаясь на то, что вселился в нее в качестве члена семьи нанимателя, длительное время там проживал. Решением суда от 25 августа 2000 г. в иске В. было отказано. Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда отменила это решение, отметив следующее. Как указано в решении, суд пришел к выводу о том, что в силу ст. 53, 54 ЖК РСФСР В. приобрел право на спорную жилую площадь и это право не утратил после прекращения семейных отношений с ответчицей, однако в иске В. отказал. Все рассуждения суда и ссылка на то, что после перехода спорного жилья в собственность ответчицы истцу следовало заключить с ответчицей договор найма жилого помещения, что невозможно, и что сама ответчица ну-

170

ждается в этом жилье — в данном случае для заявленного В. иска никакого правового значения не имеют. Эти доводы и выводы суда не являются определяющими при решении вопроса о признании права пользования жилым помещением; они бы при определенных условиях имели значение, если бы ставился вопрос о выселении В. из принадлежащего на праве собственности жилья. Обосновывая свои выводы об отказе В. в иске, суд сослался и на то, что истец зарегистрирован по месту жительства — в доме ¹ 40 по ул. Крупской г. Семилуки, где, по мнению суда, за В. сохраняется право пользования жилым помещением. При указанных обстоятельствах суду следовало выяснить у сторон, а не было ли при вселении В. на спорную жилую площадь иного соглашения с И. о порядке пользования жилым помещением. Разрешая спор, суд не учел, что согласно требованиям Постановления ¹ 8 Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”» наниматели, бывшие члены семьи собственника, другие лица, не являющиеся собственниками приватизированного жилого помещения, но имеющие самостоятельное право пользования этим помещением, могут быть выселены собственником только в случаях и по основаниям, предусмотренным законом (например, ч. 1 ст. 98, ст. 135, 136 ЖК РСФСР) (п. 13). Однако, если указанные лица вселились в жилое помещение до его приватизации и имели право стать участниками общей собственности на данное помещение, но отказались от этого, дав согласие на приватизацию жилья другими лицами, суд, выясняя доводы и возражения таких лиц против выселения, должен проверить обстоятельства и условия, на которых ими был дан отказ от оформления права собственности на свое имя. В необходимых случаях, например когда при отказе от приватизации гражданин был введен в заблуждение либо не способен был понимать значение своих действий или когда собственником была нарушена договоренность об условиях такого отказа, суду следует разъяснить гражданину его право на предъявление встречного иска о признании недействительным заключенного договора на приватизацию жилого помещения1.

Собственник квартиры Ф. предъявил в Коминтерновский районный суд г. Воронежа иск о выселении из своей квартиры К. и С., проживающих и зарегистрированных в этой квартире, ссылаясь на то, что он является собственником указанной квартиры, а ответчи- ки — его брат с женой — обещали при вселении в квартиру платить ему по 600 руб. в месяц, но затем отказались от оплаты. Суд удовлетворил иск. Судебная коллегия по гражданским делам Воронеж-

1 Извлечение из определения Судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 26 сентября 2000 г. (Архив Воронежского областного суда. Дело ¹ 33-1772).

171

ского областного суда оставила решение суда без изменения, указав следующее. Статьей 288 ГК установлено, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения могут сдаваться их собственником для проживания на основании договора. Как видно из материалов дела, договор найма либо аренды жилого помещения между истцом и ответ- чиком не заключался и от его заключения ответчики отказались. Удовлетворяя требования Ф., суд обоснованно исходил из того, что ни К., ни С. не являлись членами семьи собственника квартиры. Ссылка ответчика на регистрацию в спорной квартире не является основанием для признания ответчиков таковыми1.

Следует дополнить, что уже в период действия ЖК РСФСР перестали действовать такие основания требования расторжения договоров найма наймодателями, как отсутствие нанимателя и членов его семьи без уважительных причин сверх установленных сроков (ч. 2 ст. 136 и ст. 60 ЖК РСФСР), в связи с признанием Конституционным Судом РФ ч. 1 ст. 60 ЖК РСФСР не соответствующей Конституции РФ2, и предупреждение нанимателя за шесть месяцев о расторжении договоров найма, заключенных на неопределенный срок (п. 3 ст. 90 Основ гражданского законодательства 1991 г.) в связи с прекращением действия положений Основ гражданского законодательства в этой части после вступления в силу части II ГК.

Специальные правила установлены законодательством (п. 4 ст. 292 ГК) для случаев отчуждения жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние члены семьи собственника. С введением в действие ГК отчуждение собственниками жилых помещений в таких ситуациях должно производиться с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Несоблюдение указанного требования влечет ничтожность совершенных в обход этого сделок и не порождает никаких правовых последствий (ст. 168, п. 1 ст. 167 ГК). В отношении приватизируемых квартир это правило было установлено и до введения в действие положений ч. 1 ГК Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»3. Данное правило подлежит применению к случаям последующего отчуждения приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние (независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе и бывшими), имеющие право

1Извлечение из определения Судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 4 апреля 2000 г. (Архив Воронежского областного суда. Дело ¹ 33-596).

2Российская газета. 1995. 4 июля.

3ÑÇ ÐÔ. 1994. ¹ 16. Cò. 1863—1864.

172

пользования отчуждаемым жилым помещением. Оно же распространено и на отчуждение приватизированных жилых помещений, в которых несовершеннолетние не проживают, но на момент приватизации имели на них равные с собственником права пользования. В ГК указывается только на «проживание» несовершеннолетних в отчуждаемых помещениях как на условие применения этих положений. Основания их проживания в данных жилых помещениях не конкретизируются. Но и здесь по смыслу правовой нормы проживание следует понимать как проживание с правом собственности на жилые помещения или правом пользования жилой площадью в них.

Прокурор г. Новороссийска обратился в суд с исковым заявлением в интересах несовершеннолетнего Д-а Д. к К. о признании недействительным договора купли-продажи, по которому А. — теща покупателя, действующая по доверенности от имени Д-а В. — отца Д-а Д., продала ответчику 2/3 доли жилого дома. По мнению прокурора, сделка совершена с нарушением требований закона: скрыт факт проживания в отчуждаемом жилом помещении несовершеннолетнего сына продавца, не получено согласие органа опеки и попечительства на продажу части дома, не имеется данных об уплате покупной цены в размере 20 млн руб., продавец злоупотреблял наркотиками и договор был заключен вследствие стечения тяжелых обстоятельств на явно невыгодных для него условиях. После смерти Д-а В. ответчик лишил его несовершеннолетнего сына возможности проживания в доме. Д-а И. — опекун несовершеннолетнего Д-а Д., представлявшая его интересы, в заявлении от 6 мая 1997 г. просила признать договор купли-продажи части дома недействительным, считая, что сделка была совершена фиктивно с целью получения земельного участка. Решением Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 11 июля 1997 г. (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Краснодарского краевого суда) в удовлетворении заявленных требований отказано. Президиум Краснодарского краевого суда отклонил протест прокурора края об отмене решений.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ удовлетворила протест Заместителя Председателя Верховного Суда РФ на предмет отмены состоявшихся судебных решений, указав следующее. Согласно п. 4 ст. 292 ГК отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства. Факт проживания в спорном доме Д-а Д., 1982 г. рождения, подтвержден сведениями о его регистрации и никем не оспаривался. Судебные инстанции считали, что в данном случае согласия органа опеки и попечительства на продажу части дома не требовалось, поскольку Д-в В. произвел отчуждение лишь 2/3 долей дома, продол-

173

жая проживать с сыном в оставшейся части жилого дома. Между тем доказательств того, что до совершения сделки ребенок проживал с отцом в жилом помещении, относящемся к оставшейся у продавца 1/3 доли дома, и не имел права пользования остальными жилыми помещениями в доме, суду не представлено. Как видно из сообщения органа опеки и попечительства, в результате сделки по отчуждению части жилого дома несовершеннолетний Д-в Д. был незаконно лишен жилья. Не установив, имел ли несовершеннолетний право на пользование жилыми помещениями в проданной части жилого дома, суд не мог сделать вывод о том, что положения ст. 292 ГК к возникшим отношениям неприменимы. В связи с этим нельзя было разрешить и требование прокурора в части признания договора купли-продажи недействительным по основанию, что в п. 7 этого договора указано об отсутствии лиц, имеющих право пользования отчуждаемой долей дома, хотя в доме проживал сын продавца Д-в Д. В соответствии с п. 1 ст. 558 ГК существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Суд при оценке законности упомянутого договора эту правовую норму не учел, несмотря на то что в ней названо одно из существенных условий, необходимых для договоров данного вида. В силу ст. 432 ГК договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Суд признал в решении, что уплата покупной цены в сумме 20 млн руб. за проданную долю дома подтверждается нотариально оформленными договором куп- ли-продажи, а также показаниями свидетелей. С таким выводом согласились и последующие судебные инстанции. В соответствии со ст. 54 ГПК РСФСР обстоятельства дела, которые по закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими средствами доказывания. Сделка купли-продажи части жилого дома заключается письменно и была совершена в этой форме, поэтому условия такой сделки, а равно их выполнение могут подтверждаться только письменными доказательствами. В случае спора стороны лишены права ссылаться на свидетельские показания (п. 1 ст. 162 ГК). Как видно из п. 2 договора купли-продажи, доля жилого дома продана «за двадцать миллионов рублей, уплачиваемых покупателем продавцу полностью при подписании настоящего договора». Указания на то, что эта сумма уплачена, в договоре не содержится. Расписка продавца о получении денег за часть дома либо иные письменные доказатель-

174

ства, подтверждающие выполнение условия об уплате покупной цены, в материалах дела отсутствуют. При таких данных вывод суда, признавшего лишь на основании свидетельских показаний установленным факт уплаты ответчиком покупной цены по договору, основан на недопустимых доказательствах и не может быть признан законным. Допущены и другие существенные нарушения норм процессуального права, повлекшие вынесение незаконных судебных постановлений. Требования прокурора о признании недействительным договора купли-продажи, оформленного от имени Д-а В. тещей ответчика А., в связи с его заключением вследствие стечения тяжелых обстоятельств на явно невыгодных для продавца условиях, судом не рассматривались. Оставлено без внимания и заявление Д-й И., поданное в интересах своего подопечного, о признании сделки недействительной как прикрывающей куплю-продажу земельного участка. В обоснование такого требования суду было представлено обязательство покупателя после оформления земельного участка на свое имя подарить приобретенную им часть дома Д-у Д. Согласно п. 2 ст. 170 ГК притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила. Поэтому без обсуждения заявления Д-й И. о притворности сделки суд не мог правильно решить вопрос о том, какая в действительности сделка была совершена и какие правовые нормы с учетом существа сделки подлежат применению по данному делу1.

5 октября 1995 г. Ч. — наниматель трехкомнатной квартиры в доме по ул. Мичурина г. Томска — приватизировала ее, не включив

âчисло собственников проживавшего с ней несовершеннолетнего сына З., 1981 г. рождения. 9 октября 1995 г. Ч. заключила договор мены данной квартиры на однокомнатную квартиру в доме по ул. Иркутский тракт г. Томска, принадлежащую К., а затем 26 октября 1995 г. продала ее К-ко. 7 ноября 1995 г. Ч. скончалась. Прокурор Октябрьского района г. Томска обратился в суд с заявлением

âинтересах несовершеннолетнего З. о признании названных сделок недействительными. В судебном заседании прокурор района отказался от заявленных требований в связи с тем, что жилищные права З. ответчицей К. восстановлены в добровольном порядке путем оформления договора дарения ему однокомнатной квартиры в доме п. Светлый Томского сельского района. Попечитель несовершеннолетнего З. — Ч., привлеченный к участию в деле, в судебном заседании не присутствовал, направив в адрес суда письменное заявле-

1 Извлечение из определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 20 сентября 1999 г. // «КонсультантПлюс».

175

ние об отказе от требований к К. и К-ко в части признания указанных в заявлении сделок недействительными. Определением Октябрьского районного суда Томской области производство по делу прекращено.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ удовлетворила протест Заместителя Генерального прокурора РФ и отменила состоявшееся решение по следующим основаниям. В соответствии с ч. 2 ст. 7 Закона РФ от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в договор переда- чи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние лица, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность. Как видно из материалов дела, в договор от 5 октября 1995 г. о передаче квартиры в собственность Ч. ее несовершеннолетний сын З. не был включен. Согласно ч. 2 ст. 3 названного Закона для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Между тем материалами дела установлено, что при заключении договора мены, а также договора купли-продажи жилого помещения предварительного разрешения органов опеки и попечительства на совершение сделок получено не было. В деле отсутствует постановление главы администрации, разрешающее отчуждение приватизированной квартиры. В соответствии со ст. 168 ГК нарушение вышеуказанных норм Закона является основанием для признания названных сделок недействительными. Как предусмотрено ст. 33, 36 ГК, попечители должны оказывать подопечным содействие в осуществлении ими своих прав, охранять их от злоупотреблений со стороны третьих лиц, защищать их права и интересы. При рассмотрении дела суд должен был выяснить мнение органа опеки и попечительства, представитель которого находился в судебном заседании, по поводу того, не противоречит ли интересам подопечного и не ущемляет ли его права отказ Ч. от принадлежащих подопечному прав на трехкомнатную квартиру и принятие в дар однокомнатной квартиры в п. Светлом Томского сельского района, поскольку отказ повлек за собой уменьшение квартиры. Суд также не учел того обстоятельства, что на совершение таких сделок попечитель в соответствии со ст. 37 ГК не вправе давать согласие без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Невыполнение судом при прекращении производства по делу указанных требований Закона яв-

176

ляется существенным нарушением норм как материального, так и процессуального права1.

М-в В. — наниматель двухкомнатной квартиры по Новосондецкому бульвару в г. Ульяновске — проживал в ней вместе с женой М-й Т. и тремя несовершеннолетними детьми К-й, М-й Ю. и М-й Е. (дети были прописаны в этом жилом помещении). 22 мая 1995 г. М-а Т. вместе с детьми выписалась из этой квартиры. 11 августа 1995 г. М-в В. подал в комитет по управлению имуществом г. Ульяновска заявление о срочной приватизации квартиры. 17 августа 1995 г. с ним был заключен договор приватизации, согласно которому М-в В. стал единственным собственником упомянутой квартиры. 21 сентября 1995 г. М-в В. указанную квартиру продал В-й за 54 млн руб., а 27 октября 1995 г. М-а Т. за счет этих денег приобрела в с. Поповка Майнского района за 10 млн руб. непригодный для проживания дом. Переехав на жительство в с. Поповка, М-вы стали злоупотреблять спиртными напитками, растратили деньги, полу- ченные от продажи квартиры, распродали домашнее имущество. Прокурор Заволжского района г. Ульяновска обратился в суд в интересах несовершеннолетних К-й, М-й Ю., М-й Е. с иском к М-у В., М-й Т., В-й С. и В-й Т., комитету по управлению имуществом г. Ульяновска о признании за К-й, М-й Ю. и М-й Е. права на жилое помещение по бульвару Новосондецкому, о признании недействительными договоров приватизации и купли-продажи этой двухкомнатной квартиры и выселении В-й С. из нее. Решением Заволжского районного суда г. Ульяновска (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам и президиумом Ульяновского областного суда) в удовлетворении исковых требований прокурора было отказано.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ удовлетворила протест Заместителя Генерального прокурора РФ об отмене всех решений, указав следующее. Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд исходил из того, что несовершеннолетние М-а Ю., М-а Е. и К-а не должны были быть вклю- чены в договор приватизации двухкомнатной квартиры по Новосондецкому бульвару, так как на момент приватизации уже не имели права на данное жилое помещение, поскольку еще в мае 1995 г. мать детей — М-а Т. выписала их из квартиры и выехала с ними в с. Поповка Майнского района. Однако данный вывод суда не основан на законе. В соответствии с ч. 2 ст. 7 Закона РФ от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несо-

1 Извлечение из определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 6 мая 1997 г. // «КонсультантПлюс».

177

вершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие права пользования данным жилым помещением. В силу действующего законодательства выписка с занимаемой жилой площади является лишь актом регистрации выбытия гражданина с места проживания и не влечет автоматического расторжения договора найма жилого помещения с этим лицом. Согласно ч. 2 ст. 89 ЖК РСФСР договор найма считается расторгнутым лишь в случае выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место. Как видно из материалов дела, квартира по Новосондецкому бульвару являлась единственным постоянным местом жительства как для К-й, так и для М-х Ю. и Е., которые проживали в ней со дня рождения. На момент приватизации квартиры в августе 1995 г. ни дети, ни их мать не приобрели права на ка- кое-либо другое жилое помещение в с. Поповка и, таким образом, не имели никакого другого постоянного жилья, кроме квартиры по Новосондецкому бульвару. В с. Поповка М-а Т. вместе с детьми была прописана на частной квартире как временный жилец. В соответствии со ст. 54 КоБС РСФСР (действовавшего на момент возникновения правоотношений) отец и мать имеют равные права и обязанности в отношении своих детей и не могут в силу ст. 52 КоБС РСФСР осуществлять их в противоречии с интересами детей. Учитывая, что после выписки детей из упомянутой квартиры, которая была произведена матерью в нарушение их интересов, они не приобрели другого постоянного жилья, следует признать, что местом жительства детей продолжало оставаться место жительства их отца М-а В. — двухкомнатная квартира. Ссылка же судебной коллегии по гражданским делам и президиума областного суда на справку Поповской сельской администрации о том, что М-а Т. на момент приватизации спорной квартиры имела в с. Поповка трехкомнатную квартиру, необоснованна, так как из материалов дела видно, что до приобретения в октябре 1995 г. ветхого дома М-а в с. Поповка никакого жилья не имела. При таких обстоятельствах вывод суда о том, что К-а, М-а Ю. и М-а Е. на момент приватизации квартиры по Новосондецкому бульвару в августе 1995 г. уже утратили право на данное жилое помещение и, следовательно, не должны были быть включены в договор приватизации в качестве собственников квартиры, не основан на законе. Кроме того, при приватизации двухкомнатной квартиры по Новосондецкому бульвару комитетом по управлению имуществом г. Ульяновска не было получено разрешения органов опеки и попечительства, однако суд не дал оценки этому обстоятельству. В то время как в соответствии с ч. 6 п. 3 Примерного положения о бесплатной приватизации

178

жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденного решением коллегии Комитета РФ по муниципальному хозяйству 18 ноября 1993 г., отказ от включения несовершеннолетних в число участников общей собственности на приватизируемое жилое помещение может быть осуществлен опекунами и попечителями, в том числе родителями и усыновителями несовершеннолетних, только при наличии разрешения органов опеки и попечительства. Необоснованным является и вывод суда о том, что для заключения М-м В. договора куплипродажи квартиры 21 сентября 1995 г. не требовалось согласия органов опеки и попечительства. Так, в силу ч. 2 ст. 3 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Это правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права. Поскольку К-а, М-а Ю. и М-а Е. на момент приватизации имели равное с М-м В. право на квартиру по Новосондецкому бульвару, он мог производить ее отчуждение лишь с согласия органов опеки и попечительства. Довод судебных инстанций о том, что права детей продажей квартиры по Новосондецкому бульвару не нарушены, поскольку на вырученные деньги М-вы приобрели жилой дом в с. Поповка Майнского района, необоснован. Как видно из материалов этого гражданского дела, а также дела по иску прокурора Майнского района к М-у В. и М-й Т. о лишении родительских прав, данный жилой дом — ветхий и непригоден для проживания. При таких обстоятельствах судебные постановления подлежат отмене1.

7 декабря 1995 г. Ц. купил у С-а В. за 40 млн руб. трехкомнатную квартиру в доме по ул. Ринчино в г. Улан-Удэ с условием, что тот освободит жилое помещение в конце апреля 1996 г. 25 апреля 1996 г. С-в В. был убит. Проживающие в названной квартире С-в О. (сын С-а В.) с женой С-й и их несовершеннолетним ребенком отказались освобождать квартиру, в связи с чем Ц. обратился в суд с иском к С-у О. и С-й об истребовании данной квартиры из их незаконного владения. М-а — бабушка и опекун второго сына С-а В. — И. (несовершеннолетнего), которому по договору приватиза-

1 Извлечение из определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17 августа 1998 г. // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1999. ¹ 4. С. 7.

179

ции принадлежала половина квартиры, предъявила к Ц. встречный иск о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной, ссылаясь на следующее. При стечении трудных обстоятельств, сложившихся после смерти жены в октябре 1995 г., С-в В. был вынужден продать квартиру по явно заниженной цене в связи с угрозой его жизни и жизни его сына. Более того, по мнению М-й, эта сделка является фиктивной, поскольку деньги за квартиру С-в В. не получал и в результате этой сделки ее внук И. незаконно лишен права на жилое помещение. Решением Октябрьского районного суда Республики Бурятия (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам и президиумом Верховного суда Республики Бурятия) иск Ц. был удовлетворен, а встречный иск М. оставлен без удовлетворения.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ удовлетворила протест Заместителя Генерального прокурора РФ об отмене судебных постановлений, указав следующее. Разрешая спор, суд первой инстанции признал установленным факт продажи 7 декабря 1995 г. за 40 млн руб. С-м В. принадлежавшей ему и его несовершеннолетнему сыну И. квартиры Ц. Согласие органа опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи было полу- чено, договор нотариально оформлен. Отказ во встречном иске суд мотивировал тем, что при совершении сделки установленные законом требования соблюдены, а доказательства фиктивности сделки М. не представлены. Однако данные выводы суда ошибочны. В судебном заседании представители органа опеки и попечительства подтвердили факт получения С-м В. согласия органов опеки и попечительства на отчуждение принадлежащей ему и его сыну квартиры, так как он заверил их в том, что для него с сыном будет приобретена квартира по ул. Лимонова, поближе к месту проживания его матери М-й. Между тем, оценивая это обстоятельство как решающее при рассмотрении вопроса о законности сделки, в результате которой несовершеннолетний сын С-а В. был фактически лишен своей части квартиры и не получил за это никакой денежной или имущественной компенсации, суд не учел, что само по себе наличие согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению имущества малолетнего ребенка не является достаточным подтверждением законности совершенной сделки. В соответствии со ст. 28, 37 ГК разрешение органа опеки и попечительства должно быть получено перед совершением сделки с целью обеспечить соблюдение законных имущественных прав малолетнего ребенка, в связи с чем именно реальное соблюдение этих прав — критерий оценки действительности сделки. При рассмотрении дела суд не предложил истцу представить доказательства, свидетельствующие о том, что в результате совершенной между Ц. и С-м В.

180

сделки законные права С-а И., 1983 г. рождения, соблюдены, а именно что каким-либо образом часть полученных от продажи квартиры средств была депонирована на счет ребенка в кредитном учреждении или израсходована в его интересах, например для приобретения для него другого жилья. При отсутствии таких доказательств сделка по отчуждению спорной квартиры не могла быть признана судом соответствующей закону. М-а правомерно поставила в суде вопрос о проверке законности этой сделки, заявила требование о применении последствий ничтожности сделки, не соответствующей закону и совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ст. 168, 169 ГК). Однако суд эти требования по существу не рассмотрел. В ходе судебного разбирательства истец предложил для несовершеннолетнего С-а И. однокомнатную квартиру. Данное обстоятельство не может рассматриваться иначе как признание Ц. наличия у него невыполненного перед С-м И. обязательства, что при его утверждении о полном расчете за купленную у его отца квартиру явно противоречит правовому обоснованию заявленного им иска. Причина этого противоречия судом не выяснена. Более того, из текста решения и последующих судебных постановлений не ясно, почему суд посчитал С-а И. обязанным переселиться в ту однокомнатную квартиру, от которой он отказался в ходе судебного разбирательства и на которую никакого юриди- чески оформленного права он не приобрел. Кроме того, суд не принял во внимание и не рассмотрел по существу доводы М-й о том, что сделка была совершена С-м В. в связи с угрозой жизни его самого и членов его семьи на крайне невыгодных для него условиях, поскольку действительная продажная цена квартиры в декабре 1995 г. была не ниже 100 млн руб. Эти доводы были перечислены в исковом заявлении М-й, повторялись во всех судебных заседаниях и в соответствии со ст. 179 ГК являлись самостоятельными основаниями заявленного иска. Отсутствие в решении суда оценки указанных доводов свидетельствует о необоснованном ограничении судом оснований заявленных М-й требований и о неправильном определении круга юридически значимых для дела обстоятельств. Вывод суда об отсутствии достоверных доказательств неполучения В. денег за проданную квартиру противоречит материалам дела, в которых нет его расписки в получении от Ц. 40 млн руб. В соответствии со ст. 50 ГПК РСФСР доказательства передачи этой денежной суммы С.В. должен был представить суду Ц. Как видно из объяснений его представителя, деньги В. передавались доверенным лицом Ц. — Ю. без свидетелей и без расписки в их получении. Согласно договору купли-продажи спорной квартиры деньги за квартиру продавцы получают до его заключения, отметки же о реальном исполнении этого условия договора сторонами нет. Как пояснил

181