1.3.Особенности приобретения права собственности на земельные участки в силу давностного владения
Согласно ст. 15 действующего Земельного кодекса РФ1 собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридиче- скими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации (п. 1), а в соответствии со ст. 25 этого же Закона право собственности на земельные участки возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами (п. 1).
Изложенные положения Закона продолжают вызывать различные, порой противоположные точки зрения ученых относительно возможности возникновения права собственности на земельные участки в силу приобретательной давности на основании ст. 234 ГК.
Так, Е.А. Суханов исходит из позиции невозможности применения данного основания возникновения права собственности к земельным участкам в силу того, что в законодательстве, на его взгляд, установлена «презумпция их принадлежности только государственным образованиям», а поэтому «для объектов… не может возникнуть режим бесхозяйного имущества и приобретения их в собственность по давности владения»2.
По мнению О.К. Голиченкова, приобретательная давность «не может служить основанием возникновения прав на земельный уча- сток, т.е. гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником земельного участка, хотя и владеющее им как своим собственным недвижимым имуществом добросовестно, открыто и непрерывно, не приобретает права собственности на этот земельный участок, независимо от сроков владения»3.
О.М. Козырь утверждает, что приобретение земли в силу приобретательной давности невозможно, поскольку в Российской Федерации не существует бесхозяйной земли, а ГК исходит из того, что не должно существовать бесхозяйной недвижимости. Пункт 2 ст. 214 ГК устанавливает, что земли и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью. И только в случае применения п. 3 ст. 225 ГК, когда судом не признано право собственности на бесхозяйную недвижимость за
1ÑÇ ÐÔ. 2001. ¹ 44. Cò. 4147.
2Суханов Е.А. Проблемы правового регулирования отношений публичной собственности и новый Гражданский кодекс // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика / Отв. ред. А.Л. Маковский. М., 1998. С. 214.
3Голиченков А.К., Козырь О.М. Концепция Федерального закона о земле // Государство и право. 1994. ¹ 7. С. 67.
42
муниципальным образованием, можно говорить о применении института приобретательной давности1.
Н.А. Духно и Г.В. Чубуков также полагают, что институт приобретательной давности к земельной недвижимости применим, но в ограниченных законом случаях (например, к землям, собственник которых неизвестен). Земли же, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, не могут быть признаны таковыми. Фактическое, не разрешенное собственником пользование земельной недвижимостью, являющейся государственной или муниципальной собственностью, признается противоправным действием (самовольным занятием земельного участка), и в таких случаях институт приобретательной давности неприменим2.
Е.А. Галиновская считает, что объектом возникновения права собственности в силу приобретательной давности не могут являться земельные участки, которые в силу земельного законодательства не могут быть объектами частной собственности и принадлежат только государству, например первые зоны земель оздоровительного назначения и земли историко-культурного назначения (ст. 91, 93 ЗК РФ). По ее мнению, даже если отдельные участки государственной земли находятся в заброшенном состоянии и не используются основным землепользователем, законодательство не предусматривает перевода этих земель в иные формы собственности3.
Н.А. Сыродоев не исключает возможности перехода прав на земельные участки в силу приобретательной давности4. В.П. Драчук также отмечает, что «приобретательная давность является преимуществом садоводов и других владельцев земли перед иными собственниками в том смысле, что они длительное время, годами пользовались данным земельным участком без оформления прав на него»5.
По мнению О.И. Крассова, приобретательная давность является первоначальным основанием возникновения прав на земельные участки, но ее применение имеет свои особенности — она может применяться только в отношении тех земельных участков, которые находятся в частной собственности и которыми лицо владеет при
1Ñì.: Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика / Отв. ред. А.Л. Маковский. М., 1998. С. 285.
2Ñì.: Духно Н.А., Чубуков Г.В. Земельный правопорядок и ответственность. М., 1998. С. 80—82.
3Ñì.: Галиновская Е.А. Приобретательная давность как основание приобретения права собственности на земельный участок // Комментарий судебной практики. Вып. 5 / Под ред. К.Б. Ярошенко. М., 1999. С. 90.
4См.: Проблемы экологического, земельного права и законодательства (обзор выступлений участников научно-практической конференции) // Вестник МГУ. Сер. 11. Право. 2000. ¹ 2. С. 107.
5Драчук В.П. Юридический справочник землевладельца. М.: Норма, 2000. С. 29.
43
соблюдении условий, указанных в ст. 234 ГК. Что касается всех иных земельных участков, то они не являются бесхозяйным имуществом. Все иные земли в нашей стране являются государственной или муниципальной собственностью1.
Авторы одного из учебников «Земельное право» разделяют мнение тех ученых, которые считают, что «приобретательная давность может являться основанием возникновения права собственности на землю, так как ни Гражданский кодекс РФ, ни земельное законодательство не содержат оговорок по поводу неприменения данного института к земельным участкам»2.
В одном из проектов ныне действующего Земельного кодекса было записано, что одним из оснований возникновения земельных прав является приобретательная давность, за исключением прав собственности на земельные участки из государственных и муниципальных земель3, однако в самом действующем ЗК РФ такая категоричная запись отсутствует (см. ст. 25 ЗК РФ).
Своеобразное толкование применения приобретательной давности в отношении земельных участков дает Б.В. Ерофеев: «Пользование непрерывно более 15 лет земельным участком без оформления своих юридических прав дает гражданам и юридическим лицам преимущественное право на приобретение земельное участка, если он продается (передается безвозмездно) для того же назначения»4.
На наш взгляд, безусловно, достойна поддержки точка зрения тех ученых, которые считают, что не могут быть объектом приобретательной давности земельные участки, которые в силу Земельного кодекса, федеральных законов не могут находиться в частной собственности. Действительно, согласно п. 2 ст. 15 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в силу Земельного кодекса, федеральных законов не могут находиться в частной собственности. В соответствии с п. 2 ст. 27 ЗК РФ не могут предоставляться в частную собственность земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, и земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте. Перечень земельных объектов, изъятых из оборота или ограниченных в обороте, изло-
1Ñì.: Крассов О.И. Право частной собственности на землю. М.: Юристъ, 2000. С. 63—64.
2Боголюбов С.А., Никишин В.В., Устюкова В.В. Земельное право: Учебник для вузов. М.: Инфра, 2003. С. 220—223.
3Ñì.: Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации. М.: Юристъ, 1999. С. 91.
4Ерофеев Б.В. Земельное право: Учебник для вузов / Отв. ред. Г.В. Чубуков. М.: Юристъ, 1998. С. 196.
44
жен в пп. 4 и 5 этой же статьи Земельного кодекса (ст. 27). Такое мнение, как уже отмечалось, было изложено Е.А. Галиновской.
Заслуживает одобрения и позиция тех ученых, которые утверждают, что не могут быть объектом приобретательной давности земельные участки, являющиеся государственной собственностью, ибо согласно ст. 16 ЗК РФ государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридиче- ских лиц и муниципальных образований. Это положение полностью соответствует норме п. 2 ст. 214 ГК, в соответствии с которым земля и другие природные ресурсы, не являющиеся собственностью граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью (при этом до разграниче- ния государственной собственности на землю распоряжение государственными землями осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное).
Изложенный вывод особенно характерен для случаев прекращения и возникновения права пользования земельными участками из земель государственного (муниципального) фонда, используемых гражданами на основе ограниченных вещных прав на землю. Так, в соответствии с п. 1 ст. 45, п. 3 ст. 53 ЗК РФ при добровольном отказе лица от права пожизненного наследуемого владения, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, принадлежащим государству (муниципалитету), дальнейшее пользование этим участком осуществляется по распоряжению исполнительных органов государственной (муниципальной) власти. По нашему мнению, при отказе землевладельца (землепользователя) от права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком не может происходить приобретение права собственности на такой отказной земельный участок в рамках ст. 234 ГК, так как в соответствии с п. 3 ст. 53 ЗК РФ дальнейшее распоряжение такими отказными земельными участками, используемыми ранее отказниками на условиях ограниченных вещных прав на землю, должно осуществляться исполнительными органами государственной (муниципальной) власти.
Если внимательнейшим образом проанализировать логику п. 2 ст. 53 ЗК РФ, то можно сделать вывод о том, что даже если землевладельцы (землепользователи), использующие земельные участки, предоставленные им на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, прекращают обрабатывать земельный участок по каким-либо причинам, то этот земельный участок не становится объектом бесхозяйного имущества, собственником этого земельного участка не перестает быть государство (субъект РФ, муниципальное образование), и в обязанность
45
соответствующих исполнительных органов государственной (муниципальной) власти входит принятие всех мер по выявлению фактов отказа от дальнейшего использования земельного участка, по возвращению этих земельных участков во владение собственника (государства, муниципального образования) и по перераспределению таких отказных земельных участков между другими гражданами и юридическими лицами в установленном законом порядке.
Кроме того, когда землевладельцы (землепользователи) не обращаются с устными (письменными) заявлениями в публичные органы власти об отказе от закрепленных за ними земельных участков, но используют закрепленный за ними земельный участок ненадлежащим образом, не в соответствии с его целевым назначением, или способами, приводящими к снижению плодородия земель, не устраняют последствий умышленно совершенных земельных правонарушений или вовсе не используют земельный участок, то исполнительные государственные (муниципальные) органы обязаны ставить перед судом вопрос о принудительном прекращении такими землевладельцами (землепользователями) права пользования (владения) земельными участками (ст. 54 ЗК РФ).
Согласно пп. 2, 3 ст. 45 ЗК РФ право пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком может быть прекращено в принудительном судебном порядке в связи с ненадлежащим использованием закрепленного земельного участка, после чего соответствующие органы власти также должны определять дальнейшую судьбу земельного участка.
Иными словами, изложенные положения закона устанавливают преимущество, приоритет, презумпцию принадлежности государству (муниципалитету) земельных участков, которые по каким-либо причинам перестали находиться в пользовании граждан, получивших эти участки из государственного (муниципального) фонда на праве ограниченного вещного права. По ходатайству (заявлениям) заинтересованных лиц государственные (муниципальные) органы могут предоставить в пользование (пожизненное владение) другим нуждающимся лицам в установленном законом порядке освободившиеся земельные участки, используемые ранее другими землепользователями, или нуждающиеся в земельных участках лица могут приобрести таковые на праве собственности в результате изъятия земельных участков у граждан, юридических лиц для государственных и муниципальных нужд или в случае ненадлежащего использования земли в установленном законодательством порядке или добровольного отказа от права пользования (владения) земельным участком.
Кроме того, земельные участки из земель государственного (муниципального) фонда используются, как уже отмечалось, гражда-
46
нами на основе ограниченного вещного права на землю, и в силу изложенного, по аналогии с условиями приобретательной давности на иное имущество (отсутствие договорных отношений, титульных условий владения имуществом) земельные участки, принадлежащие государству (муниципалитету) и предоставленные гражданам на основе ограниченного вещного права, не могут быть объектом приобретательной собственности.
Справедливости ради и в целях раскрытия особенностей приобретательной давности на земельные участки следует заметить, что в Постановлении Конституционного Суда РФ от 13 декабря 2001 г. ¹ 16-П по жалобе Т.В. Близинской на нарушение ее конституционных прав на землю Законом г. Москвы «Об основах платного землепользования в г. Москве» высказана правовая позиция о том, что земельные участки, принадлежащие гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, являются для них именно своим имуществом, так как понятием «имущество» охватываются не только право собственности, но и вещные права1.
В случае отказа собственника земельного участка от своего права собственности возможно появление режима бесхозяйного имущества, а вместе с ним и приобретательной давности. Пожалуй, это единственный случай такой возможности, предусмотренный законом. Согласно п. 2 ст. 53 Земельного кодекса при отказе от права собственности на земельный участок (ст. 44 ЗК РФ) этот земельный участок приобретает правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи, порядок прекращения прав на которую устанавливается гражданским законодательством. Представляется, что такой гражданскоправовой нормой является именно ст. 225 ГК, в соответствии с которой, как уже отмечалось ранее, бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления. По истечении года со дня такой постановки уполномоченный управлять муниципальным имуществом может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь. Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную (или государственную при наличии соответствующих правовых условий) собственность, может быть приобретена в собственность в силу приобретательной давности. В то же время нельзя забывать о том, что после отказа собственника от собственности и до появления нового собственника не прекращается исполнение обязанностей прежним собственником в отношении отказываемого имущества
1 ÑÇ ÐÔ. 2001. ¹ 52. ×. 2. Cò. 5014.
47
(ст. 236 ГК). Кроме того, следует иметь в виду, что объектом приобретательной давности могут стать лишь бесхозяйные земельные участки, ранее предоставленные в частную собственность гражданам или юридическим лицам либо в собственность муниципальным образованиям. Все остальные участки не могут быть признаны бесхозяйными в силу той же презумпции государственной собственности (п. 2 ст. 214 ГК).
По нашему мнению, в силу той же ст. 16 ЗК РФ и п. 2 ст. 241 ГК объектом приобретательной собственности не может стать земельный участок, принадлежавший ранее физическим (юридическим) лицам на праве частной собственности, но в настоящее время не имеющий собственника, или если собственник такого земельного участка неизвестен. В таких случаях в силу изложенных статей земельный участок, хотя и относящийся к гражданско-правовой категории бесхозяйных вещей, должен перейти в собственность государства (муниципалитета), а не быть объектом давностного срока, так как в соответствии с п. 1 ст. 16 ЗК РФ и п. 2 ст. 214 ГК государственной собственностью являются земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, а п. 2 ст. 53 ЗК РФ указывает на то, что правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи приобретает только земельный участок, от которого отказался собственник участка (случаи, когда собственник участка неизвестен или имущество не имеет собственника, здесь не указаны).
Âсудебной практике имеют место случаи, когда собственники земельных участков не заявляют в официальные органы об отказе от своих земельных участков, но не выполняют должным образом обязанности, возложенные на них ст. 42 ЗК РФ по надлежащему использованию своих земельных участков, иными словами, совершают порой иные действия, определенно свидетельствующие о фактическом устранении (отказе) от владения, пользования и распоряжения земельным участком без намерения сохранить какиелибо права на этот участок (см. ст. 236 ГК) или с намерением сохранить свои права на участок, но не выполняя при этом требования земельного законодательства по надлежащему уходу за земельным участком. В такой ситуации уполномоченные должностные лица должны ставить перед судебными органами вопрос о принудительном изъятии земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством (см. ст. 44 ЗК РФ, ст. 239 ГК).
Âслучае принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, предусмотренном гражданским законода-
тельством, за ненадлежащее использование земли (ст. 44 ЗК РФ, ст. 239 ГК) также не усматриваются условия для приобретательной давности, так как ненадлежаще используемая земля изымается в
48
таких случаях у нерадивого хозяина путем выкупа государством или продажи с публичных торгов (п. 1 ст. 239 ГК).
Если Гражданский кодекс регулирует общие положения оснований возникновения и прекращения права собственности, вклю- чая и право собственности на земельные участки (с учетом положений земельного законодательства), то Земельный кодекс в п. 1 ст. 25, как уже отмечалось ранее, ссылается на основания возникновения земельных прав, изложенные именно гражданским законодательством и иными федеральными законами, а п. 2 ст. 53 ЗК РФ вполне обоснованно устанавливает порядок отказа от права собственности на земельный участок, при этом сделана ссылка на порядок прекращения прав, предусмотренный гражданским законодательством. Согласно п. 2 ст. 53 ЗК РФ при отказе от права собственности на земельный участок этот земельный участок приобретает правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи, порядок прекращения прав на которую устанавливается гражданским законодательством. При отказе землевладельцев (землепользователей) от дальнейшего использования закрепленных за ними на основе ограниченного вещного права земельных участков Земельный кодекс самостоятельно регулирует порядок дальнейшего использования этих земельных участков, не предусматривает возможности возникновения на них права собственности, минуя вмешательство органов государственной (муниципальной) власти, не указывает на случаи существования бесхозяйных земельных участков в Российской Федерации, используемых на основе ограниченного вещного права. Иными словами, ГК и ЗК РФ не только содержат оговорки (условия) возникновения приобретательной давности на земельные участки, но и прямо устанавливают это правило. Так, бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности (п. 2 ст. 225 ГК).
Âсилу изложенного представляется не совсем верным указанный выше вывод авторов учебника «Земельное право» о том, что ни ГК, ни ЗК РФ не содержат оговорок по поводу неприменения института приобретательной давности к земельным участкам.
Âсвязи с тем что земельные участки в силу ст. 16 ГК могут находиться в Российской Федерации либо в собственности граждан, либо
âгосударственной (муниципальной) собственности, то невозможно, на наш взгляд, приобретение права собственности в силу приобретательной давности на земельный участок, принадлежавший другому собственнику (физическому лицу, не отказавшемуся от участка, или государству, муниципальному образованию), так как для овла-
49
дения участком узукапиенту необходимо совершить самовольный захват земельного участка, т.е. самовольное занятие земельного уча- стка или использование его без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, что является правонарушением, недобросовестным действием приобретателя и карается административным законодательством (ст. 7.1 Кодекса об административных правонарушениях РФ, вступившего в законную силу с 1 июля 2002 г.).
По мнению А.П. Анисимова, в исследуемой ситуации лицо не может владеть земельным участком добросовестно, поскольку завладело им в результате правонарушения1. На его взгляд, разъяснение, изложенное в п. 17 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» от 25 февраля 1998 г. ¹ 8, о том, что право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено как на бесхозяйное имущество, так и на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, не распространяется на приобретение земельных участков2.
Г.А. Волков усматривает два случая приобретения земельного уча- стка по давностному владению. Первый случай, пишет он, установлен ст. 225 ГК, предусматривающей возможность приобретения бесхозяйной вещи в собственность в силу приобретательной давности, когда эта вещь не признана судом поступившей в муниципальную собственность. При этом ученый обращает внимание на то, что под действие данной статьи не подпадает ситуация, когда у вещи нет собственника или когда собственник неизвестен, потому что завладение таким участком будет означать самовольное занятие земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. По той же причине не распространяется ст. 225 на случаи, когда земельный участок находился у пользователя на праве аренды, постоянного (бессрочного) или временного пользования, а владелец, пользователь или арендатор отказался от дальнейшего использования участка3.
Вторым случаем ученый называет не регистрацию перехода права собственности на отчуждаемый земельный участок во время совершения сделки в результате, например, неправомерного действия (бездействия) другой стороны сделки или третьих лиц, или когда не происходит регистрации права собственности на земельный уча-
1Ñì.: Анисимов А.П. Проблема приобретения права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности в свете нового земельного законодательства. М.: Юристъ, 2002. С. 12.
2Òàì æå. Ñ. 24—25.
3Ñì.: Волков Г.А. Óêàç. ñî÷. Ñ. 23.
50
сток, предоставленный гражданину или юридическому лицу из государственных (муниципальных) земель. Действие ст. 234 ГК в отношении земельного участка возможно, на взгляд Г.А. Волкова, и при ликвидации некоторых некоммерческих организаций (общественных объединений, религиозных организаций, фондов), если в силу каких-либо причин при этом не был решен вопрос о юридической судьбе земельных участков этих организаций1.
К сожалению, в указанной статье Г.А. Волкова допущена, на наш взгляд не по вине автора, а по вине редакции, ошибка, заклю- чающаяся в выводе автора о том, что в силу ст. 17 Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», устанавливающего перечень видов правоустанавливающих документов, регистрацией «фактического состава, необходимого для приобретения права собственности», будет заниматься суд, для чего следует обратиться в суд с заявлением по поводу установления фактического состава приобретательной давности либо с исковым заявлением о признании права собственности, приобретенного по давности владения, при наличии спора о праве (с. 24).
Дело в том, что суд не уполномочен «регистрировать» фактиче- ский состав, необходимый для приобретения права собственности, и ст. 17 названного Закона не предоставляет суду подобных полномочий, а наделяет правом государственной регистрации прав на недвижимость специализированные государственные органы, осуществляющие такую функцию (к числу которых суд не относится), на основе соответствующих правоустанавливающих документов, указанных в ст. 17 Закона о государственной регистрации, к которым относится и решение суда. Суд может на основе ст. 11, 12 ГК признать право собственности на земельный участок в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК) или признать факт, имеющий юридическое значение. Согласно Постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ «О применении Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дел в суде первой инстанции» от 31 октября 1996 г. ¹ 132 арбитражному суду подведомственны в числе других дел и дела об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет либо иным имуществом в течение 5 лет (п. 2). В соответствии с п. 2 ст. 218 действующего АПК РФ арбитражный суд, в частности, рассматривает дела об установлении факта владения и пользования юридическим
1Ñì.: Волков Г.А. Óêàç. ñî÷. Ñ. 23.
2Сборник Постановлений Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по гражданским делам / Сост. А.П. Сергеев. М., 1999. С. 766.
51
лицом или индивидуальным предпринимателем недвижимым имуществом как своим собственным.
Н.В. Карлова и Л.Ю. Михеева перечисляют наиболее вероятные случаи применения ст. 234 ГК, среди которых называют, в частности, ситуацию, когда лицо осуществило самовольную постройку, а собственник земельного участка пропустил срок исковой давности по виндикационному иску. Тогда по истечении срока приобретательной давности владелец может приобрести право собственности на земельный участок и после этого узаконить постройку как возведенную на участке, принадлежащем на праве собственности1. Однако по этому примеру имеются некоторые возражения. Дело в том, что, как уже отмечалось ранее, в силу положения ст. 16 действующего Земельного кодекса РФ о том, что государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, то в период действия давностного срока по приведенному примеру государство может предъявить соответствующие претензии к юридическому собственнику земельного участка по поводу ненадлежащего использования или фактического отказа собственника участка от уча- стка и потребовать прекращения права собственности на этот уча- сток на основании ст. 44 ЗК РФ и ст. 239 ГК. Иными словами, земельный участок может не перейти в собственность узукапиента, а последний может только иметь преимущественное право на такое приобретение.
Н.В. Карлова и Л.Ю. Михеева называют еще один пример возможного действия срока приобретательной давности в отношении земельного участка: гражданин А. получил земельный участок по договору долгосрочной аренды и умер до истечения срока его действия. С истечением срока договор прекратил свое действие, однако наследники А. продолжают пользоваться земельным участком. В этом случае собственник участка вправе предъявить к ним виндикационный иск. Если он этого не сделает либо иск не будет удовлетворен, то по истечении срока приобретательной давности указанные лица могут подать заявление об установлении факта давностного владения2.
Полагаем, что по данному примеру также следует дать некоторые пояснения. Так, в соответствии с общими правилами, установленными ст. 617 ГК (которые могут применяться и в отношении аренды земельных участков с учетом при этом закона (еще не принятого) об особенностях сдачи в аренду земельных участков и дру-
1 Ñì.: Карлова Н.В., Михеева Л.Ю. Приобретательная давность и правила ее применения (подготовлен для публикации в системах «КонсультантПлюс»).
2 Òàì æå.
52
гих обособленных объектов), права и обязанности умершего арендатора по договору аренды переходят к наследникам, если законом или договором не предусмотрено иное. Следовательно, права умершего арендатора по приведенному выше примеру должны перейти к его наследникам (если иное не установлено законом или договором). А в том случае, если это произойдет, арендуемый земельный участок нельзя будет приобрести на праве собственности в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК), так как владение земельным участком будет происходить не как своим, а как арендуемым имуществом, о чем уже говорилось ранее. Тем более что когда наследники умершего продолжают пользоваться земельным участком по молчаливому согласию собственника участка, а срок долгосроч- ной аренды истечет до истечения 15-летнего давностного срока, то наследники, как новые арендаторы, имеют преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором, и при этом они также не могут воспользоваться приобретательной давностью (см. ст. 621 ГК).
Решение задачи не меняется и в том случае, если арендуемый участок будет относиться к категории земель сельскохозяйственного назначения, так как в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г.1 нет особенностей аренды земельных участков такой категории земель относительно обсуждаемого вопроса и в таком случае действуют изложенные выше нормы ГК об аренде, за исключением того, что в договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истече- нии срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной суммы (ст. 8 Закона).
Кроме того, исходя из всего изложенного предшествующий собственник не может воспользоваться (вопреки мнению авторов примера) виндикационным иском, так как в изложенной ситуации имеют место договорные арендные отношения (как с участием бывшего арендатора, так и с участием его наследников-арендаторов), а поэтому обязанность наследников-арендаторов и требование другой стороны возвратить арендуемое имущество арендодателю-собственнику должны базироваться на положениях, предусмотренных законодательством об аренде2.
1ÑÇ ÐÔ. 2002. ¹ 30. Cò. 3018.
2См., например, п. 17 Обзора практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав, помещенный в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 28 апреля 1997 г. ¹ 13.
53
Представляется, что в связи с принятием Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним число споров, связанных с применением ст. 234 ГК в отношении недвижимого имущества, включая земельные участки, в необозримом будущем будет невелико, так как многие земельные участки будут со временем включены в государственные реестры под соответствующим кадастровым номером, что позволит упорядочить землевладение, сделать его публичным. При такой ситуации заинтересованным лицам придется обращаться в суд с заявлениями о признании недействительными соответствующих записей в реестровой книге.
Е.А. Галиновская дает прекрасный анализ следующему судебному делу, делая при этом выводы, достойные того, чтобы их воспроизвести. В 1997 г. гражданка И. обратилась в городской районный суд г. Сергиев-Посад Московской области о признании права собственности на земельный участок на основании приобретательной давности. В ходе рассмотрения дела выяснилось, что И. с 1982 г. непрерывно и открыто использовала часть земельного участка размером 0,4 га под огород с разрешения гражданки Г., являвшейся первичным пользователем этого земельного участка. На основании изложенного И. и просила удовлетворить ее иск. Ответчи- ца Г. возражала против требований истицы и объяснила суду, что она с 1980 г. является пользователем спорного земельного участка на основании решения местного органа власти о предоставлении ей данного участка в пользование. В 1992 г. она закрепила этот уча- сток в свое пожизненное наследуемое владение, и ей выдали соответствующее свидетельство. Действительно, с 1992 г. по взаимной договоренности ответчица использует ее участок. Однако она (истица) не имела намерения отказываться от этого земельного участка и всегда считала его находящимся в ее пользовании, а затем — пожизненном наследуемом владении. Суд отказал в иске, мотивируя свой отказ тем, что спорный земельный участок не является бесхозяйной вещью1.
Поддерживая решение суда, ученая обоснованно подчеркивает, что государственная земля не может считаться бесхозяйной вещью. До 1990 г. право государственной собственности на землю было общеизвестным фактом и пользователь Г. не мог не знать о том, что использует государственную землю и владелец земельного уча- стка не мог владеть им как своим собственным. Для приобретения права собственности на земельный участок на основании приобретательной давности необходимым условием является отсутствие доказательств наличия не только права частной, но и государственной
1 Ñì.: Галиновская Е.А. Óêàç. ñî÷. Ñ. 89.
54
(муниципальной) собственности на спорный земельный участок. Кроме того, срок владения участком составлял менее 15 лет. Простое неиспользование земельного участка не может быть рассмотрено как отказ от права собственности — собственник должен открыто и ясно подтвердить, что оно (неиспользование) связано с желанием отказаться от участка. Для того чтобы признать вещь бесхозяйной, необходимо соблюсти процедуру, установленную ст. 225 ГК. Применение норм приобретательной давности не происходит в слу- чае, когда владение имуществом осуществляется в силу аренды, безвозмездного пользования или иного титульного обоснования. Приобретатель земельного участка (ответчица Г.) не мог не знать о том, что спорный земельный участок принадлежит истице на законном основании, и знал о том, что истица передала ей участок для временного пользования, что исключает добросовестность владения1.
Не менее интересным является следующее судебное дело. 3 апреля 2002 г. Краснооктябрьский районный суд г. Волгограда, руководствуясь ст. 234 ГК, удовлетворил заявление гражданки Г. об установлении факта владения ею строением на праве собственности и об установлении факта приобретения права собственности на земельный участок за давностью владения (в результате пожара в 1984 г. правоустанавливающие документы были утрачены) по следующим основаниям. Суд указал в мотивировочной части своего решения, что с 1953 г., не являясь собственником земельного участка, заявительница Г. добросовестно, открыто и непрерывно владела земельным участком как своим собственным, используя его для выращивания плодово-овощных культур на нужды семьи, уплачивала земельный налог, содержала землю в надлежащем состоянии2.
Комментируя это решение суда, А.П. Анисимов обоснованно отмечает, что данное решение суда не является бесспорным. Действительно, пишет он, в соответствии со ст. 248 ГПК РСФСР (действовавшего в тот период) суд мог установить факт владения строением на праве собственности при уничтожении пожаром правоустанавливающих документов и невозможности их восстановления. Однако из установления права собственности на дом и права пользования земельным участком еще не следует правомерность признания права собственности на земельный участок. Суд должен был ограничиться восстановлением утраченного права пользования земельным участком, предоставив заявителю впоследствии самостоя-
1Ñì.: Галиновская Е.А. Óêàç. ñî÷. Ñ. 95.
2Ñì.: Анисимов А.П. Óêàç. ñî÷. Ñ. 12.
55
тельно решить юридическую судьбу земельного участка — приватизировать его либо продолжать пользоваться им на прежнем титуле1.
Приведенный комментарий судебного дела следовало бы дополнить тем, что суд не вправе был применять ст. 234 ГК, так как заявительница не могла владеть земельным участком как своим собственным, поскольку владеть земельным участком как своим собственным на условиях давностного владения стало возможным не ранее, чем законодатель допустил приобретение земельных уча- стков в частную собственность. Предоставление земельных участков в собственность на территории Российской Федерации стало возможным благодаря принятию Постановления Съезда народных депутатов РСФСР от 3 декабря 1990 г. «О программе возрождения российской деревни и развития агропромышленного комплекса», вступившего в силу с 1 января 1991 г., Законов РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 22 ноября 1990 г. (с изменениями от 27 декабря 1990 г.)2, «О земельной реформе» от 23 ноября 1990 г. (с изменениями от 27 декабря 1990 г.)3, «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 г.4 В конечном итоге в силу ст. 11 Конституции (Основного закона) РСФСР (с изменениями от 15 декабря 1990 г.) приобрести земельный участок в частную собственность в стране стало возможным с 1 января 1991 г.
Иными словами, до 1 января 1991 г. ни одно лицо в России не могло владеть земельным участком как своим собственным, и срок непрерывного владения земельным участком как своим собственным должен исчисляться, на наш взгляд, не ранее чем с 1 января 1991 г.
При определении лиц, способных быть приобретателями земельных участков в силу давностного срока, необходимо иметь в виду, что земельное законодательство запрещает приобретать земельные участки на праве собственности иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам на приграничных территориях (п. 3 ст. 15 ЗК РФ).
1Ñì.: Анисимов А.П. Óêàç. ñî÷. Ñ. 12.
2Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1990. ¹ 26. C. 324.
3Òàì æå. C. 327; 1991. ¹ 1. C. 4.
4Òàì æå. 1990. ¹ 30. C. 416.
56