2.2.Пользование, владение и распоряжение имуществом крестьянского хозяйства. Раздел (выдел) имущества крестьянского хозяйства
Члены фермерского хозяйства сообща владеют и пользуются имуществом фермерского хозяйства (ст. 7 Закона о крестьянском хозяйстве). Данное положение полностью соответствует п. 1 ст. 253 ГК, согласно которому участники совместной собственности сообща владеют и пользуются общим имуществом, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
Âто же время ст. 7 отмечает, что порядок владения и пользования имуществом фермерского хозяйства определяется соглашением, заключаемым между членами фермерского хозяйства по аналогии с соглашением о создании фермерского хозяйства.
Представляется, что в том случае, если соглашением членов фермерского хозяйства будет установлен долевой режим их общей собственности на имущество хозяйства, то в этом соглашении должен быть установлен порядок владения и пользования имуществом хозяйства, а в случае возникновения спора по вопросам владения и пользования фермерским имуществом суд вправе учитывать условия этого соглашения. Статья 4 Федерального закона о крестьянском хозяйстве требует, чтобы в самом соглашении о создании крестьянского хозяйства уже был определен порядок владения и пользования имуществом крестьянского хозяйства. Вероятно, порядок владения и пользования крестьянским имуществом может быть установлен членами хозяйства и непосредственно перед совершением конкретных действий по владению (пользованию) имуществом хозяйства или во время возникновения спора по владению (пользованию) этим имуществом. В любом случае, если следовать требованиям ст. 4 и 7 Закона о крестьянском хозяйстве, это соглашение должно быть в письменном виде и подписано всеми участниками крестьянского хозяйства.
Âотличие от изложенных норм Закона о крестьянском хозяйстве
ï.1 ст. 247 ГК устанавливает правило, согласно которому при недостижении соглашения участников общей долевой собственности порядок владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, устанавливается судом.
Таким образом, применяя принцип приоритета специального закона перед общим (Гражданским кодексом), можно сделать вывод о том, что порядок владения и пользования имуществом крестьянского хозяйства должен разрабатываться самими членами крестьянского хозяйства. Вправе ли суд устанавливать самолично (при отсутствии соответствующего соглашения самих членов хозяйства) порядок
73
владения и пользования имуществом крестьянского хозяйства, покажет время.
Несколько отличается от обычных гражданско-правовых норм и правовое регулирование раздела (выдела) имущества крестьянского хозяйства в связи с функциональным, экономическим и социальным назначением этого семейно-трудового образования.
В ст. 247 ГК указано, что участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Статья 252 ГК более подробно регламентирует порядок и условия раздела (выдела) части имущества, находящегося в долевой собственности.
Согласно ст. 258 ГК и Закону о крестьянском хозяйстве земельный участок и средства производства, принадлежащие крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходе одного из его членов из хозяйства разделу не подлежат. Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности на это имущество.
Срок выплаты денежной компенсации определяется по взаимному согласию между членами фермерского хозяйства или в случае, если взаимное согласие не достигнуто, в судебном порядке и не может превышать год с момента подачи членом фермерского хозяйства заявления о выходе из фермерского хозяйства.
Член фермерского хозяйства, вышедший из фермерского хозяйства, в течение двух лет после выхода из него несет субсидиарную ответственность в пределах стоимости своей доли в имуществе фермерского хозяйства по обязательствам, возникшим в результате деятельности фермерского хозяйства до момента выхода его из фермерского хозяйства.
При прекращении крестьянского хозяйства в связи с выходом из него всех его членов или по иным основаниям общее имущество подлежит разделу по правилам, предусмотренным ст. 252 и 254 ГК. Земельный участок при этом делится по правилам, установленным гражданским и земельным законодательством.
Крестьянское хозяйство может быть прекращено по следующим основаниям (ст. 21 Закона о крестьянском хозяйстве):
1)в случае единогласного решения членов фермерского хозяйства о прекращении фермерского хозяйства;
2)в случае если не осталось ни одного из членов фермерского хозяйства или их наследников, желающих продолжить деятельность фермерского хозяйства;
74
3)в случае несостоятельности (банкротства) фермерского хозяй-
ñòâà;
4)в случае создания на базе имущества фермерского хозяйства производственного кооператива или хозяйственного товарищества;
5)на основании решения суда.
При рассмотрении судебных дел о разделе (выделе) имущества крестьянского хозяйства нельзя забывать о том, что помимо имущества крестьянского хозяйства, находящегося в общей собственности его членов, может быть и имущество, принадлежащее главе крестьянского (фермерского) хозяйства, другим членам хозяйства на праве частной (индивидуальной) собственности в силу закона (пп. 1—2 ст. 212, пп. 1—2 ст. 213 ГК), на праве общей совместной собственности в силу брачно-семейного законодательства (ст. 34 СК РФ) (принадлежащее только супругам — членам хозяйства), а также иное имущество, в отношении которого доказано, что оно приобретено на доходы, не являющиеся общими средствами крестьянского (фермерского) хозяйства.
К примеру, в ст. 221 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26 октября 2002 г. прямо подчеркнуто, что «имущество, принадлежащее главе крестьянского (фермерского) хозяйства и членам крестьянского (фермерского) хозяйства на праве собственности, а также иное имущество, в отношении которого доказано, что оно приобретено на доходы, не являющиеся общими средствами крестьянского (фермерского) хозяйства, не включается в конкурсную массу».
Правовое регулирование распоряжения имуществом крестьянского хозяйства также имеет некоторые отличительные особенности.
Согласно положениям ГК распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех ее участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом (ст. 253), а распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, — по соглашению всех участников.
Нечто подобное происходит и в крестьянском хозяйстве. Однако для выполнения общих функций хозяйства, включая и распоряжение его имуществом, возникает предусмотренная Законом о крестьянском хозяйстве специфическая фигура под названием «глава крестьянского хозяйства».
Согласно ст. 16—18 Закона о крестьянском хозяйстве главой фермерского хозяйства признается один из членов хозяйства по их взаимному согласию. Если фермерское хозяйство создано одним гражданином, он является главой фермерского хозяйства. В случае невозможности исполнения главой фермерского хозяйства своих обязанностей более шести месяцев или его смерти либо добровольного
75
отказа главы фермерского хозяйства от своих полномочий члены фермерского хозяйства признают по взаимному согласию главой фермерского хозяйства другого члена фермерского хозяйства. Смена главы фермерского хозяйства не влечет за собой прекращения его членства в фермерском хозяйстве. Глава фермерского хозяйства организует деятельность фермерского хозяйства; без доверенности действует от имени фермерского хозяйства, в том числе представляет его интересы и совершает сделки; выдает доверенности; осуществляет прием на работу в фермерское хозяйство работников и их увольнение; организует ведение учета и отчетности фермерского хозяйства; осуществляет иные полномочия, определяемые соглашением между членами фермерского хозяйства. Он должен действовать в интересах представляемого им фермерского хозяйства добросовестно и разумно и не вправе совершать действия, ущемляющие права и законные интересы фермерского хозяйства и его членов.
Имуществом крестьянского хозяйства распоряжается глава крестьянского хозяйства. Но делать это он обязан с безусловным соблюдением интересов всего фермерского хозяйства. Сделка, совершенная главой фермерского хозяйства, считается совершенной в интересах фермерского хозяйства, если не доказано, что эта сделка заключена главой фермерского хозяйства в своих личных интересах. По сделкам, совершенным главой фермерского хозяйства в интересах хозяйства, отвечает само хозяйство своим имуществом (ст. 8 Федерального закона о крестьянском хозяйстве).
Представляется, что совершенная главой крестьянского хозяйства сделка может быть признана по аналогии с положениями п. 3 ст. 253 ГК недействительной по требованию остальных членов хозяйства в случае, когда такая сделка совершена в личных интересах главы хозяйства, а не в интересах самого хозяйства, если будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом. Конечно, необходимо отличать сделки, заключенные не в интересах хозяйства, от сделок, заключенных вопреки интересам того или иного члена (или многих членов) хозяйства. Согласно п. 3 ст. 253 ГК совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий и только в случаях, если будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
Следует также заметить, что п. 3 ст. 8 Федерального закона о крестьянском хозяйстве установил презумпцию совершения сделки главой хозяйства в интересах самого хозяйства и обязанность по доказыванию обратного возложена на других участников крестьян-
76
ского хозяйства, оспаривающих этот факт. Если п. 2 ст. 253 ГК презумпирует факт того, что распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществлено по согласию всех участников, независимо от того, кем из участников оно (распоряжение) совершено, то п. 2 ст. 8 Закона о крестьянском хозяйстве презумпирует, как уже отмечалось, факт распоряжения имуществом в интересах хозяйства.
Как отмечено в п. 1 ст. 8 Закона о крестьянском хозяйстве, порядок распоряжения имуществом фермерского хозяйства определяется соглашением, заключаемым между членами фермерского хозяйства по аналогии с соглашением о создании хозяйства.
Если в п. 3 ст. 253 ГК говорится о том, что каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех его участников, то при распоряжении имуществом крестьянского хозяйства, включая и имущество на праве совместной собственности, как раз и действует исключение, указанное в этом пункте. Согласно п. 1 ст. 8 Федерального закона о крестьянском хозяйстве порядок распоряжения имуществом фермерского хозяйства определяется соглашением, заключаемым по аналогии с соглашением о создании фермерского хозяйства. Конечно, «распоряжение» и «порядок распоряжения» имуществом — не одно и то же.
Представляется, что каждый участник крестьянского хозяйства, имеющий в хозяйстве имущество на праве общей долевой собственности, может на основе ст. 246 ГК по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК, а если соглашение участников хозяйства будет иметь иные условия порядка распоряжения имуществом хозяйства, то в соответствии с условиями этого соглашения.
Крестьянское хозяйство (в лице его главы) может передать имущество хозяйства, находящееся в общей собственности его членов, в залог (ипотеку) в соответствии со ст. 8 Закона о крестьянском хозяйстве, ст. 334—357 ГК, нормами Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Имущество крестьянского хозяйства может быть продано, подарено, обменено, передано в доверительное управление, в аренду, по договору ренты, ссуды, займа, хранения, застраховано в установленном законом (Гражданским и Земельным кодексами, Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения, региональными законами об особенностях оборота земель сельскохозяйственного назначения) порядке и с учетом специфики имущественного комплекса крестьянского хозяйства, регулируемого Законом о крестьянском хозяйстве.
77
2.3.Приобретение земельных участков как объектов права собственности и иных вещных прав для нужд крестьянского хозяйства за счет государственных и муниципальных земель, земельных долей
Порядок предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания фермерского хозяйства относительно подробно отрегулирован ст. 12 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». Земельные участки для таких целей из названной категории земель могут предоставляться в собственность (на возмездной или безвозмездной основе) или в аренду с обоснованием размеров предоставляемого земельного участка (число фермеров, вид деятельности создаваемого хозяйства, предполагаемое местоположение участка) (п. 1 ст. 12). Отказ властей в предоставлении земельного участка может быть оспорен в судебном порядке (п. 6 ст. 12). Минимальный размер земельных участков не устанавливается для фермерских хозяйств, основной деятельностью которых является: садоводство, овощеводство защищенного грунта, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, рыбоводство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых менее минимальных размеров земельных участков, установленных законами субъектов Российской Федерации (п. 7 ст. 12).
Как отмечено в ст. 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г.1, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах), за исключением случаев, когда земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, передаются гражданам на безвозмездной основе в соответствии с федеральными законами и законами субъектов РФ. Кроме того, бесплатно могут предоставляться гражданам земельные участки из состава сельскохозяйственных угодий, предоставленных сельскохозяйственным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, в случаях, предусмотренных законами субъектов РФ. При этом перечень категорий граждан, имеющих право на получение земельной доли, и порядок определения ее размера устанавливаются региональным законом.
1 ÑÇ ÐÔ. 2002. ¹ 30. Cò. 3018.
78
Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения или права на заключение договоров по аренде таких земельных участков определяются Правительством РФ, которое утвердило Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков1.
Земельный участок, переданный фермеру в аренду, может быть приобретен им в собственность (по рыночной стоимости) по исте- чении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования такого земельного участка (п. 4 ст. 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
Земельные участки на праве собственности могут быть получе- ны будущими фермерами для ведения (расширения) крестьянского хозяйства и путем выделения в натуре земельных участков в счет земельных долей, причитающихся им на основании соответствующих нормативно-правовых актов известного периода проведения земельной реформы минувших 10 лет, а в настоящее время — в соответствии с федеральным и региональным земельным законодательством.
В отличие от норм ГК, регулирующих отношения небольшого количества участников долевой собственности, Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения установил особый порядок извещения остальных участников долевой собственности о намерении выделить земельный участок в счет доли в праве общей долевой собственности. Извещение может происходить путем письменного уведомления каждого участника долевой собственности или путем сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ. В извещении обязательно указываются предполагаемое местоположение выделяемого земельного участка и размер возможной компенсации остальным участникам долевой собственности, если рыночная стоимость выделяемого земельного участка в расчете на единицу его площади превышает рыночную стоимость оставшегося после выдела земельного участка в расчете на единицу его площади.
В случае если рыночная стоимость выделяемого земельного уча- стка в расчете на единицу его площади превышает рыночную стоимость оставшегося после выдела земельного участка в расчете на единицу его площади, участник долевой собственности, осуществляющий выдел земельного участка, обязан выплатить компенсацию
1 ÑÇ ÐÔ. 2002. ¹ 46. Cò. 4587.
79
остальным участникам долевой собственности после выдела земельного участка. Размер компенсации определяется как произведение площади выделяемого земельного участка и разницы в рыночной стоимости выделяемого земельного участка и оставшегося после выдела земельного участка в расчете на единицу их площадей. Если рыночная стоимость выделяемого земельного участка в расчете на единицу площади окажется ниже рыночной стоимости оставшегося после выделения земельного участка, соответствующая компенсация выплачивается участнику долевой собственности, осуществившему выдел земельного участка (п. 1 ст. 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
Практика показывает, что зачастую участник долевой собственности, желающий выделить свой земельный участок в натуре для создания (расширения) крестьянского (фермерского) хозяйства, не может сообщить в письменной (газетной) информации сведения о размере причитающейся денежной компенсации.
Если строго следовать предписаниям ст. 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», то получа- ется, что отсутствие данных о размере компенсации может послужить препятствием для газетного опубликования объявления о предстоящем выделе и последующего рассмотрения судебного спора.
Судебная практика Воронежской области показывает, что суды общей юрисдикции не рассматривают отсутствие расчета денежной компенсации у заявителя как основание, препятствующее рассмотрению судебного спора или влекущее к отказу в иске об определении местоположения выделяемого земельного участка. Может случиться так, что этой компенсации может и не быть в конечном итоге ввиду адекватности выделяемой реальной площади и площади идеальной земельной доли.
Кроме того, закон не запрещает рассмотрение спора о непосредственном определении размера этой денежной компенсации. В любой момент разрешения судебного спора о местоположении выделяемого земельного участка может возникнуть и спор о размере причитающейся денежной компенсации, который будет разрешен в рамках гражданско-процессуальных норм с возможным проведением соответствующей судебно-бухгалтерской экспертизы на предмет определения размера этой компенсации по инициативе суда или участников гражданского судопроизводства.
В связи с изложенным можно привести в качестве иллюстрации судебной практики по обсуждаемому вопросу следующее гражданское дело, рассмотренное Ленинским районным судом г. Воронежа. Супруги Б. обратились в указанный районный суд с заявлением об оспаривании действий госучреждения юстиции, выразившихся, на их взгляд, в том, что данное учреждение отказалось производить
80
государственную регистрацию права общедолевой собственности заявителей на земельный участок общей площадью 9 га, выделенный из земель сельскохозяйственного назначения и расположенный на поле ¹ 4, сельскохозяйственной артели им. Кирова Аннинского района Воронежской области.
По мнению заявителей, «действительно, ст. 13 Федерального закона “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” требует, чтобы публикуемая информация о предстоящем выделе земельного участка содержала сведения о размере компенсации остальным участникам долевой собственности, однако речь в данном случае идет о рыночной стоимости выделяемого участка, а так как в настоящее время рынок земель сельскохозяйственного назначения еще не сложился, следовательно, заявители не могли указать в опубликованной информации размер денежной компенсации, при- читающейся остальным участникам долевой собственности».
Суд первой инстанции признал требования и доводы заявителей
âэтой части несостоятельными, указав при этом, что действующим законодательством не предусмотрена зависимость содержания ин- формации-уведомления о выделе земельного участка, размере причи- тающейся компенсации от наличия или отсутствия земельного рынка
âрегионе. Пункт 1 ст. 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» прямо требует необходимость указания размера денежной компенсации в письменном (газетном) сообщении о предстоящем выделе земельного участка, вследствие чего данное требование не зависит от каких-либо условий.
Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда не согласилась с таким выводом и исключила из решения суда указания о законности отказа ГУЮ в государственной регистрации прав на земельный участок по мотиву отсутствия в объявлении сведений о размере денежной компенсации, причитающейся остальным участникам долевой собственности1.
Судебная практика показывает, что зачастую определение рыночной стоимости земельного участка производится в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными Министерством имущественных отношений РФ 6 марта 2002 г. (в ред. Распоряжения от 31 июля 2002 г.)2.
Разрешение досудебных и судебных споров, связанных с определением (локализацией) выделяемого земельного участка, по-
1 Определение Судебной коллегии Воронежского областного суда от 18 мая 2004 г. (Архив Воронежского областного суда. Дело ¹ 33—1191).
2 Экспресс-закон. 2002. ¹ 21. Июнь.
81
прежнему представляет собой теоретическую и практическую сложность.
По нашему мнению, в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» отсутствуют требования к местоположению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, хотя ст. 13 этого Закона и отсылает правоприменителей к ст. 4 этого Закона с интересующим нас названием «Предельные размеры и требования к местоположению земельных уча- стков из земель сельскохозяйственного назначения».
В этой статье говорится, по существу, лишь о порядке установления минимальных размеров земельных участков, размера общей площади земельных участков, расположенных на территории одного административного района, об условиях совершения сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначе- ния, о недопущении выдела земельного участка из состава искусственно орошаемых угодий. Даже имеющиеся в этой статье положения вступают, как обоснованно замечают авторы одного из комментариев, в противоречие с законодательством РФ о землеустройстве, на которое ссылается ст. 4 Закона и который имеет свой самостоятельный предмет правового регулирования1.
Исходя из требований землеустройства, предъявляемых Федеральным законом «О землеустройстве» от 18 июня 2001 г. (ст. 1, 16)2, можно сделать вывод о том, что местоположение выделяемых в счет земельных долей (как, впрочем, и в других случаях предоставления) земельных участков не должно ухудшать рационального использования земель, а наоборот, призвано способствовать их охране и установлению границ на местности. При предоставлении земельных участков в натуре должны соблюдаться требования по рациональной организации территории и компактного землепользования, создаваться благоприятные условия для ведения сельскохозяйственного производства, обеспечения устойчивости площадей и границ землепользования, соблюдаться законные интересы всех землевладельцев и землепользователей. Суды непременно будут сталкиваться (и сталкиваются) с проблемами правильного определения места расположения выделяемых земельных участков в счет имеющихся земельных долей, но в любом случае требования, предъявляемые к местоположению выделяемых в счет земельных долей земельных участков, должны быть направлены на предотвращение недостатков в их расположении (чересполосица, вклинива-
1См.: Постатейные комментарии к Земельному кодексу Российской Федерации и Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» / Отв. ред. Г.Е. Быстров, Б.Д. Клюкин. М.: ИНФРА-М: Контракт, 2002. С. 571.
2ÑÇ ÐÔ. 2001. ¹ 26. Cò. 2582.
82
ние, вкрапливание, дальноземье, изломанность и неудобства в использовании).
Многие региональные законы о регулировании оборота земель сельскохозяйственного назначения также не содержат критериев локализации выделяемых земельных участков на местности. Отдельные ответы на вопросы о предоставлении земельных участков в натуре в счет имеющихся долей содержатся в законодательстве о хозяйственных обществах (акционерных обществах, обществах с ограниченной ответственностью), производственных кооперативах, сельскохозяйственных артелях, в их учредительных документах, в региональном земельном законодательстве.
Представляется правильным закрепить в действующем законодательстве (в частности, в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения») критерии определения места расположения выделяемых земельных участков в счет земельных долей более подробным образом.
С вступлением в силу Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» утратили свое значение постановления Правительства РФ, регулировавшие в какой-то мере порядок выделения земельных долей в натуре, включая и определение их местоположения.
В п. 2 ст. 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» указано, что споры о местоположении выделяемого земельного участка и размере компенсации разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых устанавливается Правительством РФ. В случае недостижения согласованного решения споры о местоположении выделяемого земельного участка и размере компенсации рассматриваются в суде.
К сожалению, до настоящего времени Правительством РФ не разработан порядок проведения согласительных процедур при разрешении споров о местоположении выделяемого земельного участка и размере компенсации.
Научно-технический совет Министерства сельского хозяйства РФ рассмотрел и одобрил в минувшем году Методические рекомендации по выделу земельных участков в счет земельных долей1. Но, как показывает судебная практика, эти Рекомендации, к сожалению, являются малоизвестными, громоздкими, трудноисполнимыми при отсутствии доброй воли сторон.
Так, согласно этим Рекомендациям споры о местоположении выделяемого земельного участка и размере компенсации разрешаются создаваемой по инициативе участников долевой собственно-
1 Экспресс-закон. 2004. ¹ 21. Июнь.
83
сти согласительной комиссией с привлечением в нее представителей сельской администрации, администрации сельскохозяйственной организации и районного комитета по земельным ресурсам и землеустройству. При необходимости в состав согласительной комиссии могут быть приглашены и представители других общественных организаций и государственных органов. Персональный состав согласительной комиссии утверждается главой администрации административного района. Согласительная комиссия создается на постоянной основе сроком на один год. Заседания комиссии проводятся по мере поступлений заявлений, но не реже одного раза в месяц. Инициатором согласительных процедур выступает участник долевой собственности, пожелавший выделить земельный участок в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, который подает заявление в согласительную комиссию.
Согласительная комиссия истребует от сторон — участниц согласительной процедуры документы, подтверждающие право собственности на земельную долю, выкопировку на испрашиваемый земельный участок, акт оценки земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, расчеты размера компенсации, обоснования причин несогласия с местоположением выделяемого земельного участка.
Âслучае непроведения в установленные сроки без уважительных причин указанных работ согласительная комиссия принимает решение в пользу заявителя.
Согласительная комиссия вправе запрашивать у администрации сельскохозяйственной организации материалы по определению на местности границ, находящихся в общей собственности земельных участков. В случае отсутствия таких материалов процедурное производство приостанавливается до завершения работ по определению на местности границ земельных участков, находящихся в общей собственности.
ÂРекомендациях также указано, что в зависимости от содержания возражений по местоположению выделяемого земельного уча- стка согласительная комиссия инициирует при необходимости проведение экспертиз обоснованности претензий в соответствующих государственных органах и в конечном итоге принимает соответствующее рекомендательное решение в присутствии всех заинтересованных сторон, оформляет его в виде заключения, которое подписывается всеми членами комиссии и выдается заявителю — участнику долевой собственности. В случае несогласия с рекомендациями комиссии спор о местоположении выделяемого земельного уча- стка разрешается в суде.
Безусловно, изложенные примирительные процедуры по определению местоположения и стоимости выделяемого земельного
84
участка требуют своего усовершенствования. Жизнь задает все новые и новые вопросы, и, видимо, в дальнейшем с помощью теоретиков и практиков появятся добротные согласительно-процедурные нормы. Пока что на сегодняшний момент есть много неясностей процедурного характера.
Âсудебной практике до сих пор нет единства относительно обязательности предоставления в органы государственной регистрации участниками долевой собственности, получившими земельные уча- стки в порядке выдела в счет причитающихся земельных долей, протоколов (решений) собраний участников долевой собственности
îвыделе земельного участка в порядке ст. 13—14 Федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, об определении порядка владения и пользования общим земельным уча- стком, о местоположении выделяемого в счет земельной доли земельного участка.
Представители государственных учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимость утверждают, что благодаря предоставлению этих протоколов (решений) можно проверить соблюдение кворума собрания участников долевой собственности, правильность подсчета голосов, решение сособственников о местоположении выделяемого земельного участка, одним словом, произвести надлежащую правовую экспертизу документов и проверить законность регистрируемых сделок.
Так, упоминавшимся выше решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 4 марта 2004 г. были признаны правомерными действия органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по отказу в государственной регистрации прав на выделенный земельный участок в связи с тем, что заявители, выделившие свой земельный участок, не представили специализированному учреждению юстиции решение общего собрания уча- стников долевой собственности о местоположении выделяемого земельного участка.
Âсудебном заседании заявители Б. утверждали, что органы государственной регистрации требовали от них решение общего собрания участников долевой собственности о порядке пользования и владения земельным участком, состоящим из земельных долей.
Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда не согласилась и с этим выводом суда и исключила из решения рассуждения суда о законности требования о представлении решения общего собрания участников долевой собственности.
На наш взгляд, необходимо предоставлять регистрационным государственным органам надлежаще оформленные сведения (в виде протоколов, решений, схем, карт, соглашений, выписок из них), если общим собранием был положительно решен вопрос об опре-
85
делении места расположения выделяемого земельного участка, ибо без вышеназванных документов практически невозможно произвести какие-либо регистрационные действия.
Следует обратить особое внимание на то, что 7 июля 2003 г. содержание п. 1 ст. 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» дополнено указанием законодателя на то, что общее собрание участников долевой собственности принимает решение и об определении местоположения части земельного участка, находящегося в долевой собственности, в границах которой земельные участки выделяются в первую очередь в счет доли в праве общей собственности на этот земельный участок.
Получается, что до начала регистрационной либо судебной процедуры участники долевой собственности должны обладать сведениями не только о границах всего земельного участка, находящегося в общей долевой собственности (ст. 17 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»), но и сведениями о части такого земельного участка, предназначенной перво- очередному выделу (п. 1 ст. 14 того же Закона).
Судебное вмешательство имеет место и в случае нарушения иных (процедурных) норм порядка выдела земельного участка, нарушения правил уведомления и проведения собрания участников долевой собственности по вопросу выдела земельной доли в натуре и определения местоположения выделяемого земельного участка.
Так, например, Верхнемамонский районный суд Воронежской области признал нарушением порядка выдела земельного участка в счет земельной доли, так как лица — участники долевой собственности не были заблаговременно уведомлены о дате, месте и повестке дня предстоящего собрания участников долевой собственности. Уведомление участников долевой собственности о предстоящем собрании должно происходить, согласно п. 1 ст. 14 Федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, не менее чем за месяц до даты проведения собрания. Судебная коллегия по гражданским делам Воронежской области согласилась с таким решением суда1.
Решение собрания сособственников по вопросам выделения земельных долей принимается при наличии не менее 20% надлежаще уведомленных участников долевой собственности, проголосовавших за это решение не менее чем двумя третями голосов от числа всех
1 Решение Верхнемамонского районного суда Воронежской области от 6 мая 2003 г. по делу по иску Б. и других к главе крестьянского (фермерского) хозяйства «Фиалка» о признании договора аренды недействительным; Определение Судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 10 июня 2003 г. (Архив Воронежского областного суда. Дело ¹ 33-2169).
86