Глава 3

Особенности ограниченного права пользования жилыми помещениями собственников жилья1

3.1.Особенности правового режима жилья как объекта вещных прав

ÂРоссии конституционно гарантирована свобода экономиче- ской деятельности (ст. 8 п. 1, 34 п. 2 Конституции РФ), выражающаяся в том числе и в свободе собственника выбирать формы эксплуатации своего имущества (ст. 35 Конституции РФ).

Вместе с тем ст. 55 п. 2 Конституции РФ предоставляет государству возможность ограничения этих свобод, если это продиктовано целями защиты прав и законных интересов населения, интересы которого в сфере жилищных отношений нуждаются в государственном вмешательстве.

Без государственного вмешательства частный экономический интерес в жилищных отношениях может войти в противоречие с публичным интересом до такой степени, что может создаться ситуация, порождающая социальный взрыв. Например, частному сектору экономики нет выгоды поддерживать слабо защищенные слои населения; осуществлять содержание затратной жилищной сферы, как правило, экономически невыгодной для предпринимательской деятельности; осуществлять принятие на учет лиц, имеющих права на получение квартир; предоставлять эти квартиры по договорам социального найма и т.д.

По этой причине жилищная сфера является предметом особого правового регулирования, которое в первую очередь выражается в

установлении особого правового режима жилых помещений как

1 Ввиду того что в настоящее время отсутствует судебная практика по применению ЖК РФ от 29 декабря 2004 г., вступившего в силу 5 марта 2005 г., авторы этого пособия пользуются судебной практикой по применению ранее действовавшего ЖК РСФСР от 24 июня 1983 г. (с последующими изменениями и дополнениями). Безусловно, при комментировании имеющейся судебной практики необходимо иметь в виду, что большая часть приведенной судебной практики не потеряла своей актуальности в настоящее время. И высказанные точки зрения ученых-правоведов могут способствовать более квалифицированному применению нового ЖК РФ.

93

материальных объектов, имеющих особую социальную значимость. Рассмотрим данные особенности правового режима жилья по отдельности.

1. Конституция РФ фактически определяет жилью высшее второе место в иерархии ценностей в сравнении с природными ресурсами. И если природные ресурсы определены как «основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории» (ст. 9 п. 1), то жилище признано объектом права каждого живущего на территории России, и на органы государственной власти, как и на муниципальные органы, возложена обязанность поощрять жилищное строительство, создавая условия для осуществления жилищных прав (ст. 40).

Конституционный статус жилья законодательно обеспечивается и тем, что любое жилое помещение, в чьей бы форме собственности оно ни находилось, является неотъемлемым элементом жилищного фонда (ст. 19 Жилищного кодекса РФ); правовое регулирование его присвоения, эксплуатации и распоряжения регулируется специальными положениями ГК (ст. 288—293, 671—701); в свою очередь эти нормы общегражданского правового регулирования жилищных отношений действуют лишь в той части, в какой допустимы нормами Жилищного кодекса РФ (ст. 7 ЖК РФ), и т.д.

Уже на стадии строительства строящиеся жилые дома попадают в сферу особого государственного регулирования, поскольку их строительство может осуществляться только при получении предварительного разрешения (ст. 30—32 Земельного кодекса РФ1 — ст. 51 Градостроительного кодекса РФ2), при обеспечении за ним строительного контроля и государственного строительного надзора (ст. 53, 54 Градостроительного кодекса РФ), при внесении сведений обо всех начатых строительствах жилых домов, которые независимо от форм собственности включаются в специальный регистр (п. 5 Положения о создании и порядке ведения регистра жилых домов, строящихся на территории РФ, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 22 октября 1997 г. ¹ 1348)3, è ò.ä.

2. Законодательное определение особого правового режима жилья продиктовано спецификой статуса Российского государства. Согласно ст. 7 п. 1 Конституции Российская Федерация — социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека. Поэтому дополнительно к закрепленному Конституцией РФ всеобщему праву на жилище государство обязано предоставить

1ÑÇ ÐÔ. 2001. ¹ 44. Cò. 4147.

2СЗ РФ. 2005. ¹ 1 (часть I). Cт. 16

3ÑÇ ÐÔ. 1997. ¹ 43. Cò. 4999.

94

дополнительные жилищные гарантии нуждающимся в жилье малоимущим и иным указанным в законе гражданам (ст. 40 п. 3).

Государство не в состоянии выполнить эту свою социальную жилищную функцию при отсутствии особого правового режима жилья. Поэтому эксплуатация жилищного фонда находится под всеобщим контролем государства (ст. 20 ЖК РФ), которое установило четкую дифференциацию жилищного фонда по формам собственности (частный, государственный и муниципальный фонд) и по целям его использования (социальное, специализированное, индивидуальное и коммерческое) (ст. 19 ЖК РФ). При этом как вклю- чение жилых домов в жилищные фонды, так и исключение их из данного фонда осуществляются по законодательно определенной жилищно-процессуальной процедуре.

3. В соответствии со ст. 15 п. 4 Конституции РФ, установившей приоритет норм международного права перед российскими, Российское государство выполняет требования Всеобщей декларации прав человека1, ст. 25 которой установила права каждого человека на такой жизненный уровень, включая жилище, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи. И если нормы российского права не обеспечивают данного междуна- родно-правового требования, то любое заинтересованное лицо обладает при определенных условиях конституционным правом на осуществление международно-правовой защиты (ст. 46 Конституции РФ).

4. Конструктивную основу правового режима жилья составляет конституционный принцип приоритета прав и свобод человека, определенных Конституцией РФ в качестве «высшей ценности» (ст. 2), которая должна определять смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и должна обеспечиваться правосудием (ст. 18).

Главным условием жизнедеятельности человека является его жилье, обеспечивающее ему отдых, восстановление сил, свободную реализацию его природных наклонностей. Соответственно и конструктивным элементом правового режима жилья является обеспече- ние пригодности жилого помещения для проживания в нем человека на всех стадиях владения, пользования или распоряжения жилищем.

В частности, объектом договора найма жилого помещения может быть только пригодное для постоянного проживания жилое помещение в виде квартиры, жилого дома, части квартиры или жилого дома. При этом пригодность жилого помещения для проживания определяется не в обычном гражданско-правовом порядке, а в

1 Библиотечка Российской газеты. 1999. Вып. 22—23.

95

соответствии со специальными нормами жилищного законодательства (ст. 673 ГК РФ).

5.Как объект, имеющий особую социальную ценность, жилье должно эксплуатироваться особо бережно, а поэтому свобода использования жилых помещений ограничена нормами, направленными на сохранность жилых помещений. И если собственник имущества владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению, совершая с имуществом любые действия (ст. 209 ГК), то собственник жилого помещения может лишиться своего жилья, если использует его не по назначе- нию, бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение (ст. 293 ГК).

Правилами и нормами технической эксплуатации жилого фонда, утвержденными Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. ¹ 1701, владельцы жилых помещений обязаны, например, обеспечивать в своей квартире определенную температуру, влажность воздуха, кратность воздухообмена (п. 3.1.2) и т.п. Эти нормативные требования преследуют цель не только создания благоприятных условий для здоровья проживающих, но и для сохранности жилья. Например, в Томске имел место случай взрыва квартиры, в которой два собутыльника настолько насытили жилое помещение винными парами, что при курении произошел взрыв, погибли 32-летняя хозяйка с 5-летней дочерью, а уцелевший курильщик задохнулся в дыму квартирного пожара2.

6.Использование жилищного фонда должно осуществляться с соблюдением конституционного принципа справедливости, при котором осуществление прав и свобод одних граждан не должно вступать в противоречие с правами и свободами других лиц (ст. 17

ï.3 Конституции РФ); при котором должно быть гарантировано равенство прав и свобод в жилищных отношениях независимо от национального, социального, экономического, политического положения граждан и иных обстоятельств (ст. 19 п. 2 Конституции РФ); при котором не допускается деятельность, направленная на монополизацию и недобросовестную конкуренцию в сфере жилищных отношений (ст. 34 п. 2 Конституции РФ), и т.п.

И в целях обеспечения данного принципа законодательно установлены наряду с особым правовым режимом жилья и особые правила реализаций правомочий владения и пользования жилыми помещениями: предоставление их для использования только на условиях найма, поднайма или временного проживания (ст. 60, 77, 80 ЖК РФ); установление наряду с социальным наймом жилого помещения специализированных форм найма, способствующих обес-

1Вестник ценообразования и сметного нормирования. Вып. 5. 2004.

2Ñì.: Черных А. Не курите под парами // Российская газета. 1994. 26 янв. С. 8.

96

печению жильем инвалидов, беженцев, вынужденных переселенцев и других проблемных категорий населения (ст. 100, 106—108 ЖК РФ); правовая возможность лишить любого собственника права собственности на жилое помещение, разрушающееся в результате его бесхозяйственной эксплуатации (ст. 293 ГК), а также прекратить договор найма с нанимателями-нарушителями по определенным законом основаниям (ст. 91 ЖК РФ) и т.д.

Суммируя изложенное, можно сделать общий вывод о том, что особенности правового режима жилья обусловлены его особой социальной значимостью и содержанием социальной политики государства, направленной на обеспечение конституционного права граждан на жилье. Эти два обстоятельства обусловили, в свою оче- редь, особое правовое регулирование жилищных отношений, специфика которого выражается в содержании в данном регулировании определенной пропорции соотношения публично-правовых и частноправовых методов правового воздействия.

Ñодной стороны, регулирование жилищных отношений осуществляется в публично-правовых интересах, обеспечивая жилищное благополучие населения страны. Согласно ст. 72-к Конституции РФ жилищное законодательство является предметом совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов, т.е. учет местных особенностей в жилищно-правовом регулировании допускается лишь в рамках федерального Жилищного кодекса РФ.

Ñдругой стороны, правовое регулирование жилищных отношений направлено на обеспечение частных интересов каждого жителя страны. Жилище в РФ неприкосновенно, никто не вправе проникать в него без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных законом случаях (ст. 3 ЖК РФ).

Данный конгломерат публично-частного регулирования жилищных отношений породил наличие в них большого удельного веса отношений сервитута, и практически каждое жилищное отношение содержит сервитут в той или иной форме. Так, собственник жилого помещения обязан предоставлять право пользования своей жилплощадью бывшему члену семьи, с которым прекращены семейные отношения (ст. 31 ЖК РФ); при продаже жилого помещения, заселенного по договору найма, новый собственник этого помещения не вправе расторгать этот договор с жильцами и обязан принять на себя обязательства наймодателя (ст. 675 ГК); земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами (ст. 36 п. 5 ЖК РФ) и др.

Экономическая свобода в распоряжении жильем обременена публично-правовым вмешательством государства в некоторые элементы этой свободы.

97

7. Наконец, жилищные отношения тесно переплетены с отношениями по оказанию коммунальных услуг (ст. 153—160 ЖК РФ), без которых невозможно нормальное проживание в жилом помещении, а поэтому в государственном аппарате Российской Федерации имеется специальная структура, управляющая жилищнокоммунальной сферой.

И если до 2004 г. эта структура имела статус Государственного комитета РФ1, то в настоящее время она преобразована в Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, находящееся в ведении Министерства регионального развития РФ2.

Коммунальное хозяйство России стало настоящей «черной дырой», поскольку работает исключительно по затратному принципу: сколько ЖЭКи насчитали, столько и получили3.

Âэту дыру уходят, как в песок, государственные средства на социальную поддержку населения, не доходя в полной мере до необходимого адресата — жильца квартиры4. Поэтому жилищные отношения оказались в сфере предстоящего реформирования, которое при недостаточной продуманности может повлечь новый социальный взрыв, подобный взрыву от монетизации, возникший в результате введения ставшего общеизвестным Федерального закона от 22 августа 2004 г. ¹ 122.

Âсилу этого обстоятельства в сферу вещных прав на жилые помещения в современный период вторгаются ранее неизвестные российскому жилищному законодательству отношения по управлению жилым помещением, которые выражаются, в частности, в выборе способа данного управления, в конкурсном выборе управляющей организации, в заключении договора и реализации договорных отношений с этой организацией и т.д. (ст. 161—165 ÆÊ ÐÔ).

Таким образом, особенности правового режима жилых помещений обусловлены их особой социальной значимостью. Являясь одним из важнейших объектов правоотношений, с помощью которых осуществляется государственная социальная политика в рамках ме- ждународно-правовых норм, жилищный фонд России должен ис-

1Указ Президента РФ от 17 августа 1999 г. ¹ 1062 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» // СЗ РФ. 23.08.1999. ¹ 34. Cт. 4223 (утратил силу).

2Указ Президента РФ от 1 декабря 2004 г. ¹ 1487 «О Федеральном агентстве по

строительству и жилищно-коммунальному хозяйству» // СЗ РФ. 06.12.2004. ¹ 49. Cт. 4889.

3Квартплата: за себя и за того чиновника. Рассчитываясь за коммунальные услуги, граждане и не подозревают, что порой доплачивают за особняки и иномарки местных начальников // Российская газета. 1998. 19 июня. С. 7.

4Куда исчезает миллиард // Новый вариант. 2004. 16 дек. С. 6.

98

пользоваться с соблюдением прав и свобод граждан, при справедливом распределении жилья и бережно и сохранно. Соответственно противоречащие данным требованиям действия субъектов жилищных правоотношений являются нарушающими данный особый правовой режим жилья.

Получив представление о специфике правового режима жилых помещений, постараемся выявить определенные в действующем российском законодательстве требования к жилым помещениям и определить влияние этих требований на содержание вещных прав на жилье. Исследования, проведенные в этом направлении, позволили получить следующие нижеперечисленные результаты.

1. Жилым помещением как объектом жилищных прав является недвижимое имущество (ст. 15 п. 2 ЖК РФ). Соответственно не могут иметь статус жилого помещения жилые комнаты, оборудованные на морских, речных и воздушных судах, в различных транспортных средствах, даже в том случае, если они имеют наивысшую комфортабельность в сравнении с домашним жильем. Так, Постановлением Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. по одному гражданскому делу был признан не имеющим жилищноправового значения факт выселения ответчика с семьей, прожившего свыше десяти лет в сборно-разборном вагоне. Пленум квалифицировал отношения ответчика с организацией, на балансе которой находился этот вагон, имущественным, а не жилищным наймом и отказ в предоставлении другого жилья при выселении ответчика признал правомерным1.

Соответственно и к сделкам с жилыми помещениями обязательно применяются нормы, регулирующие возникновение, изменение и прекращение титула прав, а также совершения сделок с недвижимостью (ст. 131, 164, 549—558, 650—655 ГК и др.).

Однако в отличие от недвижимого имущества при совершении сделок с жилыми помещениями должны соблюдаться ограничения, предусмотренные законом. Так, жилье может предоставляться во владение и пользование на основе договора аренды или иного договора только юридическим лицам, т.е. ограниченному кругу субъектов правоотношений (ст. 671 п. 2 ГК).

Владение и пользование жилым помещением физическими лицами, не являющимися собственниками жилья, допускается лишь в порядке договора найма жилого помещения (ст. 671 п. 1 ГК), т.е. для них ограничены виды сделок с жильем.

Кроме того, жилье как объект недвижимости в виде здания может обременяться сервитутом (ст. 277 ГК), т.е. правом ограничен-

1 Ñì.: Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. 2-е изд. М.: Норма, 2002. С. 68.

99

ного пользования лицами, не имеющими прав на это жилье (ст. 274 ГК).

Наконец, жилье как объект недвижимости неразрывно связано с земельным участком, а поэтому титул прав на жилое помещение неразрывно связан с титулом владения земельным участком, на котором расположено это жилье, исходя из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленного в ст. 1.1.5 Земельного кодекса РФ.

2. Жилое помещение как объект жилищных правоотношений

должно обладать признаком изолированности (ст. 15 п. 2 ЖК РФ). Не может быть самостоятельным предметом договора социального найма неизолированное жилое помещение, проходная комната и т.п. (ст. 62 п. 2 ГК).

Исходя из данного требования закона ст. 16 Жилищного кодекса РФ выделяет три вида жилья:

а) жилой дом (часть жилого дома) — индивидуальноопределенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании;

б) квартира (часть квартиры) — структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме, состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;

в) комната — часть жилого помещения или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Каждый из перечисленных видов жилья обладает определенными особенностями в правовом режиме.

Так, если жилой дом построен с существенным нарушением градостроительных норм и правил, то он может быть подвергнут сносу (ст. 222 ГК). Аналогичные же нарушения, допущенные при реконструкции квартиры или жилой комнаты в доме, не являются основанием для их ликвидации.

Если титул права собственности на жилой дом неразрывно связан с титулом права пользования соответствующей частью земельного участка, занимаемого этим домом (ст. 1.1.5, 35 Земельного кодекса РФ, ст. 271 ГК), то право собственности на квартиру или комнату в жилом доме опирается не на титул землепользования, а на сервитут (право прохода и т.п.) на данном земельном участке.

100

Если при продаже жилого дома соседние собственники жилых домов не обладают правом преимущественной покупки (ст. 250 ГК), то при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат данной квартиры такое преимущественное право имеют (ст. 42 п. 6 ЖК РФ).

Если при освобождении ранее занятой по договору социального найма комнаты в коммунальной квартире нуждающиеся жильцы этой квартиры обладают преимущественным правом на получение в наем этой освободившейся комнаты (ст. 59 ЖК РФ), то при аналогичном освобождении квартиры соседи из других квартир не имеют преимущественного права на ее заселение.

Âто же время требование к изолированности жилья применимо только к жилым помещениям, в состав которых входят не только квадратные метры жилплощади, но и вспомогательные помещения (ванная комната, туалет, внутриквартирные кладовые и т.д.).

Не относятся к составу жилплощади балконы, лоджии, веранды

èтеррасы (ст. 15 п. 5 ЖК РФ), однако правовой режим изолированности распространяется и на них. Так, уголовная ответственность по ст. 139 УК РФ за самовольное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица, может наступить и в случае самовольного проникновения на балкон, совершенного, к примеру, соседом с совмещенного балкона.

Изолированность помещений предполагает и их неприкосновенность, при которой никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем граждан иначе как в предусмотренных законом случаях и в порядке или на основании судебного решения (ст. 23 п. 1 Конституции РФ, ст. 3 ЖК РФ и др.).

Âчастности, беспрепятственный проход и проникновение в жилище граждан предоставляется лишь лицам, осуществляющим антитеррористическую деятельность в случаях, если это вызвано целями пресечения совершаемых террористических актов, если промедление может создать реальную угрозу жизни и здоровью людей1.

Âиных же случаях самовольное проникновение в жилое помещение помимо воли проживающих в нем лиц является преступным деянием, предусмотренным ст. 139 УК РФ. При этом уголовное дело по данным преступлениям, если они совершены без применения насилия или без использования обвиняемым своего служебного положения, возбуждается в порядке публично-частного обвинения (ст. 20, 147 УПК РФ), т.е. не по инициативе правоохранительных органов, а по заявлениям недовольных жильцов, и не подлежит прекращению за примирением обвиняемого с заявителями.

1 Cт. 13 п. 1.4 Федерального закона РФ от 27 июля 1998 г. ¹ 130-ФЗ «О борьбе с терроризмом» // СЗ РФ. 03.08.1998. ¹ 31. Cт. 3808.

101

3. Жилое помещение должно быть пригодным для постоянного проживания в нем граждан. При этом порядок признания его пригодным или непригодным и установление требований, которым оно должно отвечать, составляет прерогативу федерального правительства (ст. 15 ЖК РФ), чем обеспечивается единообразие в критериях жилищных условий российских граждан.

В законе определены два основных требования пригодности жилого помещения: техническое и санитарное (ст. 15 п. 2 ЖК РФ); при установлении факта непригодности жилья по любому из этих требований данный факт является основанием выселения жильцов из таких квартир (ст. 85 п. 3 ЖК РФ).

Технические критерии пригодности жилья выражаются прежде всего в соответствии жилого помещения противопожарным нормам

èтребованиям, установленным в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 1994 г. «О пожарной безопасности». Например, отказались подписать акт государственной приемки жилого 30квартирного дома представители противопожарной службы из-за того, что просветы между лестничными маршами должны быть не менее 75 мм для прохождения пожарных рукавов на случай пожара, а строители сделали их лишь 30 мм при проектных 120 мм1.

Запрещается заселение жилых помещений, не отвечающих санитарным требованиям не только для постоянного, но и для временного проживания. А данные требования установлены, помимо прочих условий, и в отношении освещенности жилья, уровня шума, вибрации, излучений, как ионизирующих, так и неионизирующих, и т.п.2 В частности, конкретные санитарные нормы освещенности жилья определены в САНПИП 2.2.1/2.1.1 1278—03 «Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий».

При этом даже соответствующее санитарно-техническим требованиям жилое помещение может оказаться непригодным для проживания. Так, еще в 70-х годах прошлого века в г. Кирове были в судебном порядке снесены с расселением жильцов дома, находящиеся по соседству с автостанцией, поскольку из-за выхлопных газов автобусов невозможно было проживать в данных домах. Снос

èрасселение были осуществлены вследствие того, что вредоносный для жильцов источник (автостанция с непрерывной эксплуатацией автобусов) невозможно устранить без ущемления публичных интересов.

1Пожарные встали на дыбы // Губернские вести. 2002. 14 янв. С. 2.

2Cт. 23 от 30 марта 1999 г. ¹ 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» // СЗ РФ. 1999. ¹ 14. Cт. 1650.

102

В то же время нельзя признавать непригодными для проживания жилые помещения, в которых эта непригодность вызвана устранимыми источниками. Например, в 80-х годах жалобы жильцов дома ¹ 127 по Октябрьскому проспекту в г. Кирове вынудили находящийся по соседству завод «Маяк» огородить высоким забором площадку заводской столовой, на которой размещались баки с пищевыми отходами; сделать на крыше соседствующего с данным жилым домом цеха каменную стену, закрывающую шумные вентиляционные люки; применить шумоизоляционные материалы в заводском оборудовании и т.д. И поскольку источник нарушения санитарных и технических жилых норм был устранен, требования жильцов о предоставлении другого благоустроенного жилья были отклонены.

К сожалению, общий износ жилищного фонда Российской Федерации в ближайшие годы составит более 60%, после чего оно станет непригодным для ремонта. К примеру, ряд жителей города Кирова обращались даже в Кировскую городскую Думу с заявлением об отмене взимания квартплаты, поскольку износ их жилья уже превысил указанный процент, сети тепло- и водоснабжения изношены более чем на 55%1.

Кроме того, ни жилищное законодательство, ни нормативные акты не предусматривают такого критерия непригодности жилья, как размещение жилого дома на участке геопатогенной зоны, которая не только отрицательно влияет на здоровье жильцов, но даже опасна для их жизни. Например, еще в начале 90-х годов прошлого века появился даже термин «раковый дом», жильцы которого умирали от раковой болезни из поколения в поколение, и лишь впоследствии выяснилось, что такой дом построен на геопатогенной зоне, природа которой еще недостаточно изучена2.

На эмпирическом уровне выявлен лишь способ определения наиболее опасных геопатогенных зон «дедовскими» приемами (биoлoкация, повeдeниe домашних животных и т.п.), пришедшими нам от предков3.

Наука бесспорно установила лишь негативное влияние этих геопатогенных зон на здоровье человека4. Однако содержание вредоносных процессов (зоны подземных разломов земной коры, электромагнитные или гравитационные поля, изменение газового ре-

1Россияне рискуют остаться без жилья // Новый вариант. 2002. 19 сент. С. 13; На грани коммунальной катастрофы // Новый вариант. 2003. 7 марта. С. 4; Прокуратура и суд установят // Новый вариант. 2003. 29 мая. С. 4 и др.

2Где спать опасно // Аргументы и факты. 1992. ¹ 20. С. 7.

33оны нечистой силы // Вятский край. 1992. 20 окт. С. 6.

4Место постройки дома влияет на здоровье его жильцов // Российские вести. 1993. 16 нояб. С. 4.

103

жима, непонятные излучения и т.п.) продолжает оставаться для науки загадкой и существует лишь в форме абстрактного негативного явления — зла1.

Данный пробел в законе фактически лишает покупателя такого жилого помещения возможности расторгнуть сделку в порядке ст. 178, 475 ГК из-за невозможности доказать геопатогенное неблагополучие местности, в которой находится проданное жилье.

Устранение же этого пробела в жилищном законодательстве невозможно из-за отсутствия необходимых знаний о природе данной проблемы и способах ее разрешения. Поэтому современный Градостроительный кодекс РФ предусматривает в схемах территориального планирования и в генеральных планах поселений лишь территории, подверженные риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера (ст. 19 п. 8.2 и ст. 23 п. 6.9), не упоминая ничего о геопатогенных зонах с запретами жилищного строительства на них. В связи с этим назрела необходимость предусмотреть в Градостроительном кодексе норму о геопатогенных территориях.

Обобщая вышеизложенное, можно сделать вывод о том, что жилье, имея специфический правовой режим, имеет определенную специфику и в правомочиях вещных прав на жилое помещение.

Специфика жилищно-вещных прав выражается в следующем.

1. Исходя из особой социальной значимости жилья любое жилое помещение независимо от форм собственности и видов эксплуатации является элементом жилищного фонда России.

Как исключение жилых помещений из этого фонда, так и включение помещений в этот фонд осуществляются под контролем государства и органов местного самоуправления, которые могут воздействовать на этот процесс не только прямо, но и косвенно.

Например, администрация г. Кирова и правительство Кировской области, пытаясь изыскать средства в оскудевшую муниципальную и региональную казну, резко подняли арендную плату за пользование муниципальными и государственными нежилыми помещениями. Однако это обстоятельство не замедлило сказаться на уменьшении местного жилищного фонда, поскольку предприниматели стали выкупать квартиры первых этажей жилых домов для размещения в них торговых помещений и офисов, так как это стало в конечном счете дешевле и надежнее2.

1Разлом источает зло // Российские вести. 1993. 13 окт. С. 4.

2Квартиры превращаются в магазины. Для кировчан стало привычным заходить во всевозможные магазинчики, фирмы, организации, расположенные на первых этажах жилых домов // Наш вариант. 2003. 28 авг. С. 11; Квартира стала магазином, и посыпались жалобы // Наш вариант. 2003. 4 сент.; Аренда страшно завышена // Про город. 2005. 26 марта С. 2 и др.

104

И если нормативно-правовое регулирование жилищных отношений позволяет получить прогнозируемые результаты, то иные, косвенные формы воздействия на рынок недвижимости приводят к самым непредсказуемым последствиям не только негативного, но и положительного характера. Так, нежелательное уменьшение жилищного фонда в г. Кирове в пользу нежилых торговых офисных и иных площадей, возникшее первоначально в результате вышеупомянутого повышения арендной платы за арендуемую государственную и муниципальную недвижимость, привело в последнее время к расширению сферы строительных услуг как нежилых, так и жилых строений1.

2. Исходя из социального статуса Российского государства жилье как объект правоотношений является одним из объектов осуществления государственной социальной политики, что вносит специфику в вещные отношения в использовании жилых помещений.

В частности, законодательно установлен повышенный государственный контроль за владением, пользованием и распоряжением им; установлены особые правила эксплуатации жилья; предусмотрена возможность государства вмешиваться в правомочия собственника, если они осуществляются в противоречии с публичными интересами. Как уже отмечено ранее, если собственник жилого помещения обращается с этим помещением бесхозяйственно, допуская его разрушение, то закон предусматривает возможность лишения права собственности на это жилье, если меры воздействия на данного нарушителя оказываются безрезультатными (ст. 293 ГК).

Жилищная социальная политика государства является одной из приоритетных и наиболее проблемных.

По данным российских статистических органов, на 1 января 2005 г. в очереди на получение бесплатного жилья стояло свыше 4,5 млн семей, а ввод нового жилья намного меньше ежегодного прироста ветхого и аварийного жилья. По результатам инвентаризации Госстроем России системы ЖКХ в 2003 г. потребность в средствах для обеспечения нормального функционирования этой системы составляла 1500—1800 млрд руб. Система ЖКХ оказалась в финансовой западне, а прежняя система государственной поддержки этой системы препятствует притоку частного капитала в сферу коммунальных услуг. Рыночные отношения сложились только на рынке жилья, однако клиентами этого рынка являются 5—7% населения с высокими доходами. Во избежание чрезмерной нагрузки на население при поэтапном осуществлении жилищно-коммунальной реформы был установлен норматив предельной доли расходов по

1 Выходи строиться! Повышение арендной платы может стать началом строительного бума // Вятский наблюдатель. 2005. 11 марта. С. 5 и др.

105

оплате услуг ЖКХ в размере 22% совокупного дохода семьи, поскольку основная масса населения не имеет средств для оплаты услуг ЖКХ по экономически обоснованным тарифам, если в них будут включены затраты на капитальный ремонт и воспроизводство жилищных фондов по мере их износа1.

В связи с данной ситуацией в жилищно-правовом регулировании присутствуют как бы две стороны: реформирование системы жилищных отношений и ее текущее регулирование.

И если содержание реформирования сводится к перемещению центра тяжести решений жилищных проблем с государства на граждан, то текущее регулирование направлено на обеспечение:

сохранности жилищного фонда. При бесхозяйственном обращении с жильем, влекущем его разрушение, может быть принудительно выселен как наниматель жилого помещения, так

èего собственник (ст. 83 ЖК РФ, ст. 293 ГК);

неуменьшаемости жилищного фонда. Как переоборудование жилого помещения в нежилое, так и исключение его из жилищного фонда осуществляются в разрешительном порядке и под контролем государственных и муниципальных органов (ст. 19, 20, 22—24 ЖК РФ и др.);

увеличения жилищного фонда. Россия как социальное государство поощряет жилищное строительство (ст. 7.1, 40 п. 2 Конституции РФ, ст. 2 ЖК РФ и др.);

социальной защиты слабо защищенных слоев населения, которые наделены конституционным правом на поддержку государства в жилищных правоотношениях (ст. 40 п. 3 Конституции РФ, ст. 49, 57, 159 ЖК РФ и др.);

иных задач, направленных на обеспечение вышеперечисленных. Так, Федеральным законом от 16 июля 1998 г. ¹ 102-ФЗ «Об

ипотеке (залоге) недвижимости» предусмотрена возможность ипотечного кредитования строящегося жилья, что стимулирует жилищное строительство за счет инвестирования в него средств граждан на условиях постепенного погашения взятых на строительство кредитов.

Правда, несмотря на оптимальность данного варианта разрешения жилищной проблемы в стране, до сих пор нет должной поддержки государства в сфере ипотечного кредитования2.

Реформирование сферы жилищных правоотношений, начатое еще в последнем десятилетии прошлого века, к сожалению, осуществляется через существенные ошибки в законодательном регулиро-

1 Из материалов «круглого стола» Академии труда и социальных отношений 22 марта 2005 г.

2 Ипотека: вопросов больше, чем ответов // Наш вариант. 2003. 4 сент. С. 5.

106

вании. Например, Федеральным законом от 15 июня 1996 г. «О товариществах собственников жилья» была предпринята попытка принудительного вступления жильцов в эти товарищества, что было подвергнуто общественному осуждению1, а Конституционный Суд РФ Постановлением от 3 апреля 1998 г. признал неконституционной такую принудительность2.

Представляется недостаточно продуманной и государственная политика по принуждению собственников жилья выкупать инфраструктурные элементы жилых помещений, обремененные большой изношенностью.

3. Эксплуатация и оборот жилья, включая как жилые, так и неразрывно связанные с ними нежилые помещения, могут осуществляться при соблюдении целевого назначения, исключающего использование жилых помещений в целях, несовместимых с условиями проживания в них российских граждан.

Например, является нецелевым использование жилого дома одним из предприимчивых его покупателей, который вознамерился использовать купленный многоквартирный дом для устройства фамильных комнатных склепов покойных со смежными гостиничными комнатами. Богатые заказчики, чьи родственники будут покоиться в этих склепах, могли бы, приехав издалека, не только навестить своих покойных, но и переночевать рядом с дорогими останками близких людей. По коллективным жалобам жильцов соседних домов эта кощунственная предпринимательская инициатива была предотвращена3.

В другом случае администрация г. Кирова удовлетворила просьбу Вятского епархиального управления о передаче епархии одной из квартир, примыкающей к обители Спасо-Преображенского женского монастыря, в которой было обнаружено захоронение настоятельницы этого монастыря, до конца своей жизни боровшейся против закрытия этой обители4. Законодательное обеспечение соблюдения целевого назначения жилых помещений составляет главное и принципиальное отличие жилищных отношений, позволяющее отграни- чить их от сходных гражданских правоотношений.

Второй отличительной чертой жилищных правоотношений является наличие в них значительного числа сервитутных элементов. Например, такие правомочия пользования жилым помещением, как право пользования квартирой собственника членами семьи этого собственника (ст. 292 ГК, ст. 31 ЖК РФ), право пользования жилым помещением в силу завещательного отказа (ст. 1137 ГК, ст. 33

1Насильно в «жилищный колхоз» // Российская газета. 1999. 26 марта. С. 9.

2Вестник Конституционного Суда РФ. 1998. ¹ 4.

3А рядом — покойнички живут // Российская газета. 1999. 19 февр. С. 31.

4Квартира стала святыней // Про город. 2005. 19 февр. С. 2.

107