Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Учет и налогообложение в строительстве. Курс лекций. Учебное пособие для студентов вузов
.pdf
1
Министерство образования и науки Российской Федерации
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение
высшего образования
«Санкт-Петербургский государственный университет промышленных
технологий и дизайна»
C. Э Шегал М. А. Хиневич
УЧЕТ И НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
Курс лекций
Утверждено Редакционно-издательским советом
университета в качестве учебного пособия
Санкт-Петербург
2019
2
УДК 336.221:624(075.8)
Ш38
Шегал, С. Э.
Учет и налогообложение в строительстве. Курс лекций: учебное
пособие для студентов вузов / С. Э. Шегал, М. А. Хиневич. – СПб.:
ФГБОУВО «СПбГУПТД», 2019. – 106 с.
ISBN 978-5-7937-1659-8
ISBN 978-5-7937-1659-8
ФГБОУВО «СПбГУПТД», 2019
© Шегал С. Э., 2019
© Хиневич М. А., 2019
ББК 65.261.41:38я73
Ш38
Рецензенты:
генеральный директор ООО «НВС-Аудит», кандидат
экономических наук
С. Ф. Шарафутина;
доцент кафедры менеджмента Санкт-Петербургского государственного
университета промышленных технологий и дизайна
Л. А. Шульгина
В пособии рассматриваются теоретические основы бухгалтерско-
го и налогового учета в строительстве: основные понятия капитального
строительства; способы инвестирования средств и порядок отражения в
учете затрат на строительство; доходов и расходов застройщика, а также средств, поступающих от дольщиков; права и обязанности технического заказчика, взаимоотношения между заказчиком и инвестором;
деятельность строительных организаций, заключение договора подряда, производство и передача работ; прямые и накладные расходы на
выполнение строительно-монтажных работ, налогооблагаемая прибыль; учет временных зданий и сооружений..
Предназначено для студентов направления 38.03.01 «Экономи-
ка», профиль «Бухгалтерский учет, анализ и аудит»
УДК 336.221:624(075.8)
ББК 65.261.41:38я73
3
ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ .............................................................................................................. 4
1. КАПИТАЛЬНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО .............................................................. 4
1.1. Основные понятия ............................................................................................ 4
1.2. Жилищное строительство ................................................................................ 5
2. ИНВЕСТОРЫ. СПОСОБЫ ИНВЕСТИРОВАНИЯ СРЕДСТВ
В СТРОИТЕЛЬСТВО ............................................................................................ 7
2.1. Порядок отражения в учете затрат на строительство объекта .................... 7
3. ЗАСТРОЙЩИК. ОРГАНИЗАЦИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ........... 24
3.2. Порядок отражения средств, поступающих от дольщиков ....................... 28
3.3. Расходы застройщика..................................................................................... 35
4.1. Взаимоотношения между техническим заказчиком и инвестором .......... 38
5. СТРОИТЕЛЬНАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ ............................................................ 51
6. ОТРАЖЕНИЕ ДОХОДОВ ОТ РЕАЛИЗАЦИИ СМР В БУХГАЛТЕРСКОМ И
НАЛОГОВОМ УЧЕТЕ .......................................................................................... 60
7. РАСХОДЫ НА ВЫПОЛНЕНИЕ СТРОИТЕЛЬНО-МОНТАЖНЫХ
РАБОТ .................................................................................................................... 81
8. УЧЕТ ВРЕМЕННЫХ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ ...................................... 92
8.2. Нетитульные временные здания и сооружения .......................................... 97
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ................................................................................................... 104
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК ................................................................ 105
4
ВВЕДЕНИЕ
В пособии рассматриваются теоретические основы бухгалтерского учета
и налогообложения в строительстве: основные понятия капитального строительства; инвесторы, способы инвестирования средств и порядок отражения в
учете затрат на строительство; порядок отражения в учете доходов и расходов
застройщика, а также средств, поступающих от дольщиков; права и обязанности технического заказчика, взаимоотношения между заказчиком и инвестором;
деятельность строительных организаций, заключение договора подряда, стороны и цена договора, сроки выполнения работ, расчеты и платежи, обязательства
сторон, производство работ; учет НДС и финансового результата по договорам
на строительство, передача работ; прямые и накладные расходы на выполнение
строительно-монтажных работ, налогооблагаемая прибыль; учет временных титульных и нетитульных зданий и сооружений.
Включены примеры, помогающие глубже понять отдельные ситуации в
бухгалтерском и налоговом учете. Учтены все последние изменения, коснувшиеся налоговой системы РФ.
Пособие может использоваться на практических занятиях в качестве спе-
циального раздаточного материала.
1. КАПИТАЛЬНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО
1.1. Основные понятия
Под капитальным строительством в соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует понимать возведение зданий,
строений, сооружений, иных объектов, строительство которых не завершено
(все они именуются – объектами незавершенного строительства) за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (см.
также п. 13 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). Фактически речь идет о
строительстве объектов недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
Инвестор
В соответствии с п. 2 ст. 4 Закона № 39-ФЗ под инвестором понимается
лицо, осуществляющее капитальные вложения в основные средства с использованием собственных либо привлеченных средств.
Заказчик
В соответствии с п. 3 ст. 4 Закона № 39-ФЗ заказчиком признается уполномоченное на то инвесторами лицо, осуществляющее реализацию инвестиционного проекта.
Основной отличительный признак застройщика – владение (на праве
аренды, субаренды, безвозмездного срочного пользования или на праве собственности) земельным участком, предназначенным для строительства.
По Закону № 39-ФЗ заказчик наделяется правами владения, пользования
и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномо-
5
чий, которые установлены договором между ним и инвестором, но это не означает, что к нему переходят права и на земельный участок. Отсюда можно сделать вывод, что дальнейшее именование заказчика (с точки зрения Закона N°
39-ФЗ) застройщиком либо заказчиком-застройщиком противоречит действующему законодательству.
Согласно ст. 749 ГК РФ заказчик (то есть инвестор или застройщик) в целях осуществления контроля и надзора за строительством и принятия от его
имени решений во взаимоотношениях с подрядчиком может заключить самостоятельно без согласия подрядчика договор об оказании заказчику услуг такого рода с соответствующим инженером (инженерной организацией). То есть заказчика (с точки зрения Закона № 39-ФЗ) следует признать (по ГК РФ) инженерной организацией. В обиходе его иногда называют еще техническим заказчиком.
Подрядчик
Согласно п. 4 ст. 4 Закона № 39-ФЗ под подрядчиками понимаются лица,
которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному или
муниципальному контракту, заключаемому с заказчиком. Подрядчики обязаны
иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию и соответствии с законодательством. Здесь, что случается довольно редко в нашем законодательстве и нормативных документах, нет
ми противоречий, ни путаницы в терминологии. Строительные организации,
непосредственно выполняющие работы по возведению объекта недвижимости,
и по ГК РФ, и по Закону № 39-ФЗ именуются подрядчиками и никак иначе.
Пользователь
В соответствии с п. 5 ст. 4 Закона № 39-ФЗ пользователем объекта капитальных вложений является лицо, в том числе иностранное, а также государственный орган, орган местного самоуправления, иностранное государство,
международное объединение и организация, для которого создается объект.
В соответствии с п. 6 ст. 4 Закона № 39-ФЗ субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов.
Обычно инвестор одновременно является и пользователем построенного
объекта. Ведь если объект строится не для себя, а для другого, то есть передается по какому-либо договору (выполнения работ, купли-продажи и др.), то инвестор не может уже именоваться инвестором, а должен называться подрядчиком либо кем-то еще.
1.2. Жилищное строительство
Застройщик
Под застройщиком согласно п. 1 ст. 2 Закона № 214-ФЗ понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в
собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо на праве безвозмездного пользования в случаях, предусмотренных Федеральным законом от
6
24.07.2008 г. 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»,
подп. 15 п. 2 ст. 39.10 Земельного кодекса РФ, земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с
Законом № 214-ФЗ для строительства (создания) на этом земельном участке
многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением
объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Застройщик (как и инвестор) строит (или организует строительство) объектов недвижимости. Однако данные объекты изначально предназначены для
последующей продажи. Следовательно, для него строительство (жилых домов)
нельзя признать возведением (сооружением) объектов основных средств.
Так как организация создана именно для строительства и продажи (реализации) построенного ею жилья, то всю деятельность ее на этом поприще следует признать текущей.
Участник долевого строительства
Участником долевого строительства в соответствии со ст. 4 Закона № 214-ФЗ
признается лицо, заключившее договор участия в долевом строительстве жилого дома или иного объекта недвижимости с застройщиком. После окончания
строительства и получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию участник
принимает от застройщика объект и регистрирует право собственности на него.
Участниками долевого строительства могут быть как физические лица,
так и организации.
Если организация будет в дальнейшем использовать полученный ею объект для извлечения дохода, то ее можно признать инвестором с точки зрения
Закона № 39-ФЗ.
Участие в СРО
Согласно ст. 3 Федерального закона от 01.12.2007 г. № 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях» (далее Закон № 315-ФЗ) саморегулируемыми организациями (далее СРО) признаются некоммерческие организации, основанные на членстве, объединяющие субъектов предпринимательской деятельности
исходя из единства отрасли производства товаров (работ, услуг) или рынка
произведенных товаров (работ, услуг) либо объединяющие субъектов профессиональной деятельности определенного вида.
Строительная организация обязана вступить в СРО только в том случае,
если она осуществляет работы, по которым необходимо получение специального допуска.
Для многих видов работ допуск не требуется. Если вы осуществляете
только такие работы – вступление в СРО не является обязательным.
Например, допуск не требуется на все виды работ по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту в
отношении объектов, для которых не требуется выдача разрешения на строительство в соответствии с п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, а также
в отношении объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно
7
стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания не более чем двух семей).
2. ИНВЕСТОРЫ. СПОСОБЫ ИНВЕСТИРОВАНИЯ СРЕДСТВ
В СТРОИТЕЛЬСТВО
Согласно п. 2 ст. 4 Закона № 39-ФЗ инвесторами признаются юридические или физические лица, объединения юридических лиц, созданные на основе
договора о совместной деятельности, государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные субъекты предпринимательской деятельности,
осуществляющие капитальные вложения.
Другими словами, инвестор – это тот, кто платит деньги и заказывает музыку (то есть объект основных средств).
Заключенный инвестором договор (с техническим заказчиком или непосредственно с генеральным подрядчиком, если инвестор одновременно является и заказчиком) на сооружение объекта, независимо от того, как его классифицировать по гражданскому законодательству, следует признать инвестиционным. По данному договору организация получает в собственность объект основных средств.
Независимо от того, каковы будут фактические затраты на строительство,
для инвестора его стоимость будет складываться из затрат, предусмотренных
заключенным инвестиционным договором, и своих собственных расходов на
доведение объекта до состояния, в котором он пригоден к эксплуатации.
2.1. Порядок отражения в учете затрат на строительство объекта
В соответствии с Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной приказом Минфина России от 31.10.2000 г. № 94н, учет затрат по строительству объекта основных средств ведется на балансовом счете 08 «Вложе-
ния во внеоборотные активы» (субсчет «Строительство объектов основных
средств»). На этом субсчете учитываются все затраты по возведению зданий и
сооружений, начиная с расходов по аренде земельного участка и разработке
проектно-сметной документации и заканчивая расходами по оформлению документов на регистрацию права собственности и получению разрешения на
ввод в эксплуатацию.
Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций и ПБУ
6/01 не содержат требований, в соответствии с которыми работы, выполненные
без наличия соответствующего допуска, нельзя включать в инвентарную стоимость объекта (в фактические затраты по его строительству). Не содержит таких ограничений и глава 25 НК РФ.
В статье 264 НК РФ есть, правда, требования, в соответствии с которыми
организация не имеет права признать расходами для целей налогообложения
8
прибыли услуги сторонних организаций, у которых отсутствуют лицензии на
соответствующие виды деятельности. Но это только:
– расходы на аудиторские услуги (подп. 17 п. 1 ст. 264 НК РФ);
– расходы на подготовку и переподготовку работников (подп. 23 п. 1 ст.
264 НК РФ).
Во всех остальных случаях наличие допуска либо его отсутствие не может повлиять на правомерность отнесения расходов (в том числе и через амортизационные отчисления) на уменьшение налогооблагаемой прибыли.
Разработка проектной документации
Согласно п. 2 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ проектная документация содержит материалы в текстовой форме и в виде карт (схем), определяющих архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции
объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.
Получение от проектировщика всей необходимой проектно-сметной документации (далее ПСД) в регистрах бухгалтерского учета следует отразить
проводками:
Дебет счета 08 Кредит счета 60 – получена проектно-сметная докумен-
тация на строительство объекта;
Дебет счета 19 Кредит счета 60 – отражен НДС по полученной документации.
В соответствии с п. 5 ст. 172 НК РФ НДС по товарам, работам и услугам,
используемым для строительства объектов основных средств, принимается к
вычету в момент их оприходования на основании полученных счетов-фактур
исполнителя.
Следовательно, после получения проектно-сметной документации и счета-фактуры НДС включаются в состав налоговых вычетов проводкой:
Дебет счета 68 (субсчет «Расчеты по НДС») Кредит счета 19 – принят
к вычету НДС по проектно-сметной документации.
Если разработанная ПСД будет применяться для возведения нескольких
однотипных объектов (с незначительными изменениями и доработками), то получение ПСД от проектировщика надлежит отразить записями:
Дебет счета 97 Кредит счета 60 – получена от проектировщика проект-
но-сметная документация по объектам строительства;
Дебет счета 19 Кредит счета 60 – отражена сумма НДС по полученной
ПСД.
Отнесение стоимости полученной документации на затраты по строительству каждого из объектов будет отражаться записями:
Дебет счета 08 Кредит счета 97 – стоимость полученной ПСД отнесена
на затраты по возведению объекта.
Распределение расходов на приобретение документации между возводимыми объектами следует осуществить в соответствии с выбранными организацией экономически обоснованными показателями. Это может быть сметная
9
стоимость каждого из объектов, планируемый выпуск продукции, планируемое
энергопотребление и т. д.
Если к инвестору (заказчику ПСД) переходит и исключительное право
собственности на разработанный проект (при этом предполагается его дальнейшее использование в коммерческих целях), то следует говорить о приобретении нематериального актива.
Эту операцию следует отразить записями:
Дебет счета 08 Кредит счета 60 – отражен переход права собственности
на приобретенную документацию;
Дебет счета 19 Кредит счета 60 – отражена сумма налога на добавленную стоимость по приобретенной документации;
Дебет счета 04 Кредит счета 08 – приобретенная ПСД принята к учету в
качестве нематериального актива;
Дебет счета 68 (субсчет «Расчеты по НДС») Кредит счета 19 – НДС по
принятому к учету нематериальному активу отражен в составе налоговых вычетов.
Согласно п. 28 Положения по бухгалтерскому учету «Учет нематериальных активов» ПБУ 14/2007, утвержденного приказом Минфина России от
27.12.2007 г. № 153н, амортизация по нематериальному активу может начисляться и способом списания стоимости пропорционально объему продукции
(работ).
В данной ситуации оптимально применить именно этот способ.
Под объемом продукции (работ) здесь следует понимать тот выбранный
организацией экономически обоснованный показатель, который наиболее полно
характеризует возводимые объекты (например, сметная стоимость каждого из
них, планируемый выпуск продукции, планируемое энергопотребление и т. д.).
Экспертиза проекта
В соответствии со ст. 49 Градостроительного кодекса РФ проектная документация объектов капитального строительства в обязательном порядке подлежит экспертизе.
Проведение государственной экспертизы в регистрах бухгалтерского учета следует отразить записью:
Дебет 08 Кредит 60 – отражены затраты на проведение государственной
экспертизы проектно-сметной документации.
Согласно ст. 50 Градостроительного кодекса РФ организация может
направить проектно-сметную документацию на негосударственную экспертизу.
Экспертизу в этом случае будет проводить аккредитованная организация на основании заключенного договора.
Проведение такой экспертизы будет отражено проводками:
Дебет счета 08 Кредит счета 60 – отражены затраты на проведение негосударственной экспертизы проектно-сметной документации;
Дебет счета 19 Кредит счета 60 – начислен НДС по проведенной экспертизе;
10
Дебет счета 68 (субсчет «Расчеты по НДС») Кредит счета 19 – сумма
НДС по проведенной экспертизе принята к вычету.
Затраты на землеотвод
В соответствии со ст. 130 ГК РФ под объектами недвижимости понимаются объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
В бухгалтерском учете начисление арендной платы отражается проводкой:
Дебет счета 20 (23, 25, 26, 44) Кредит счета 60 – начислена арендная
плата за аренду земельного участка.
Если площадь арендуемой территории позволяет возвести еще один объект недвижимости, то с начала строительства арендную плату за тот участок
земли, который отводится под стройку, следует считать расходами, связанными
со строительством объекта.
Они подлежат включению в первоначальную стоимость объекта основных средств и затем будут списываться в состав расходов путем начисления
амортизации в порядке, предусмотренном ст. 259 НК РФ.
С месяца, следующего за получением разрешения на строительство,
арендная плата по отведенному участку будет отражаться записью:
Дебет счета 08 Кредит счета 60 – начислена арендная плата по отведенному под застройку участку.
Затраты по сносу старых зданий и сооружений при подготовке участка
под строительство новых
В соответствии с ПБУ 6/01 первоначальной стоимостью основных
средств, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации, непосредственно связанных с приобретением, сооружением и изготовлением объекта основных средств. Исходя из ПБУ 6/01, затраты на выкуп
подлежащих сносу зданий, расположенных на приобретаемых организацией в
собственность земельных участках, формируют первоначальную стоимость таких земельных участков.
В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 257 НК РФ первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно
пригодно для использования, за исключением НДС и акцизов, кроме случаев,
предусмотренных НК РФ.
Таким образом, затраты на приобретение здания или сооружения, подлежащего сносу, с целью строительства нового здания или сооружения на соответствующем земельном участке, а также затраты на осуществление работ по
сносу такого здания или сооружения являются затратами по созданию амортизируемого имущества и формируют первоначальную стоимость нового здания.
Получение разрешения на строительство
Утвержденная в установленном порядке проектная документация является основанием для выдачи разрешения на строительство.
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]