Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Организационно-экономический механизм формирования объектов землеустройства. Учебное пособие
.pdf
2. С заявлением о государственной регистрации прав обра-
тилось не надлежащее лицо.
3. Документы, представленные на государственную регист-
рацию прав, по форме или содержанию не соответствуют
требованиям действующего законодательства.
4. Акт государственного органа или акт органа местного
самоуправления о предоставлении прав на недвижимое
имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания.
5. Лицо, выдавшее правоустанавливающий документ не
уполномочено распоряжаться правом на данный объект
недвижимости.
6. Лицо, которое имеет право, ограниченное определенны-
ми условиями, составило документ без указания этих условий.
7. Правоустанавливающий документ об объекте недвижи-
мого имущества свидетельствует об отсутствии прав у
заявителя на данный объект.
8. В документации имеются противоречия между заявлен-
ными и уже зарегистрированными правами.
9. Представлен не полный перечень необходимых для реги-
страции права документов.
Наличие судебного спора о границах земельного участка не
является основанием для отказа в государственной регистрации
прав на него.
При принятии решения об отказе заявителю направляется в
течение 5 дней письменное извещение, копию которого помещают в дело правоустанавливающих документов.
Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован в суде.
Технические ошибки, допущенные при регистрации, должны быть исправлены в течение 3 дней после обнаружения ошибки или получения от любого заинтересованного лица в письменной форме заявления об ошибке в записях. В случае, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответ-
51
ствующие регистрационные записи, такое исправление производится по решению суда. Если же в результате технической ошибки физическим или юридическим лицам был причинен вред, такой вред возмещается в установленном порядке
1.8 Состав документов для государственной регистрации
прав на земельные участки и иные объекты недвижимости
Состав документов, необходимых для государственной регистрации прав включает.
1. Заявление.
2. Документ, удостоверяющий личность заявителя.
3. Постановление о государственной регистрации органи-
зации как юридического лица.
4. Учредительные документы со всеми изменениями и
дополнениями. При отсутствии изменений необходимо письмо за
подписью руководителя.
5. ИНН (индивидуальный налоговый номер).
6. Доверенность (при обращении представителя юриди-
ческого лица).
7. Документы, подтверждающие полномочия руководи-
теля: приказ о назначении, решение общего собрания учредителей, контракт, решение суда о назначении арбитражного управляющего.
8. Правоустанавливающие документы: акты, договоры и
другие документы, подтверждающие сделки с земельными участками.
9. Документ, подтверждающий плату за государственную
регистрацию.
10. Технический паспорт или декларацию на объект.
11. Кадастровый паспорт земельного участка.
Требования к документам, представляемым на Государственную регистрацию прав, установлены ст.18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним» [9].
Документы, устанавливающие наличие, возникновение,
прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную ре-
52
гистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать
информацию, необходимую для государственной регистрации
прав в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и
вид регистрируемого права, при необходимости нотариально заверены, скреплены печатями, иметь надлежащие подписи сторон
или должностных лиц.
Тексты документов должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц – без сокращения, с указанием их
местонахождения. Фамилии, имена, отчества физических лиц,
адреса их места жительства должны быть написаны полностью.
Не подлежат приему на государственную регистрацию прав
документы, имеющие подчистки, приписки, зачеркнутые слова, а
так же серьезные нарушения текста, не позволяющие однозначно
его истолковать.
Необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой
письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются не менее
чем в двух экземплярах-подлинниках, один из них должен быть
возвращен правообладателю, второй – помещается в дело правоустанавливающих документов.
При регистрации прав на права, возникшие до введения в
действие Федерального закона №122-ФЗ, представляются не менее чем в два экземпляра документов, выражающих содержание
сделок, один из которых (подлинник) после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.
Заявление о государственной регистрации права представляется в единственном экземпляре-подлиннике и после государственной регистрации права помещается в дело правоустанавливающих документов.
Копии актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, устанавливающих права на недвижимое имущество, представляются на государственную регистрацию прав не менее чем в двух экземпля-
53
рах, один из которых после государственной регистрации прав
должен быть возвращен правообладателю.
Свидетельство о государственной регистрации прав, закладная и иные документы выдаются правообладателю - физическому лицу или его представителю при наличии у последнего нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей его
полномочия на получение таких документов.
Если правообладателем является юридическое лицо, свидетельство о государственной регистрации прав, закладная и иные
документы выдаются лицу, имеющему право действовать без доверенности от имени юридического лица, либо представителю
указанного юридического лица при наличии у последнего нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей его
полномочия на получение таких документов.
В случае если заявителем является нотариус, свидетельство
о государственной регистрации прав или иные документы могут
выдаваться данному нотариусу.
Если государственная регистрация прав осуществляется по
требованию судебного пристава-исполнителя, свидетельство о
государственной регистрации прав или иные документы могут
выдаваться судебному приставу-исполнителю.
54
2 ТЕХНОЛОГИЧЕСКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА
ПРОЦЕДУРЫ ФОРМИРОВАНИЯ ОБЪЕКТОВ
НЕДВИЖИМОСТИ
2.1 Классификация объектов недвижимости, формируемых в
процессе межевания
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что
прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых
без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том
числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым
вещам может быть отнесено и иное имущество.
Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и
ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация
прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных
в законе.
В соответствии с критериями, установленными в ст. 130 ГК
РФ, все недвижимые вещи могут быть подразделены на три
группы:
- объекты, являющиеся недвижимостью в силу своей объек-
тивной природы: земельные участки, участки недр (первая группа);
- объекты, характеризуемые прочной связью с землей, до
степени невозможности перемещения без несоразмерного ущерба
их назначению: здания, сооружения, объекты незавершенного
строительства (вторая группа);
- объекты, являющиеся недвижимостью в силу прямого ука-
зания закона. Такие объекты по своей природе - это, несомненно,
движимые вещи, однако законодатель посчитал возможным распространить режим недвижимости на подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда (третья группа).
Федеральный закон № 221-ФЗ «О государственном кадастре
недвижимости» вступивший в силу 24 июля 2007 года регулирует
55
отношения, возникающие в связи с ведением государственного
кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности (кадастровые отношения).
В ФЗ «О Государственном кадастре недвижимости» ст. 1 п.
5 содержится исчерпывающий перечень объектов недвижимости,
в отношении которых осуществляется кадастровый учет, а именно:
земельные участки;
здания;
сооружения;
помещения;
объекты незавершенного строительства.
В связи с тем, что к объектам недвижимого имущества относятся также участки недр, предприятия, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, Федеральный закон прямо
исключил их из сферы своего регулирования.
Государственный учет участков недр в связи с их особой
значимостью для экономики государства осуществляется в специальном порядке в соответствии с Приказом Министерства природных ресурсов РФ от 21 декабря 2005 г. № 346 «Об утверждении порядка государственного учета и ведения государственного
реестра работ по геологическому изучению недр» [70].
Предприятием в соответствии со ст. 132 ГК РФ признается
имущественный комплекс, используемый для осуществления
предпринимательской деятельности. В состав предприятия как
имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки,
здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права. В связи с тем, что целью
ФЗ является индивидуализация и идентификация каждого из входящих в предприятие объектов недвижимого имущества, предприятие как имущественный комплекс не может быть объектом
учета.
56
Воздушные и морские суда исключены из сферы регулирования ФЗ, так как учетом данных объектов и их государственной
регистрацией занимаются специализированные органы технического надзора.
Космические объекты регистрируются и учитываются отдельно в соответствии с федеральными законами и международными договорами РФ.
Отдельно в качестве объектов недвижимого имущества, попадающих под сферу действия ФЗ, выделены подземные сооружения. Это связано с тем, что ФЗ «О Государственном кадастре
недвижимости» и иные федеральные законы могут устанавливать
ограничения в отношении учета подземных сооружений. Под ними понимаются сооружения, расположенные ниже уровня поверхности земли, в частности тоннели, трубопроводы, хранилища.
Земельные участки. Понятие земельного участка закреплено в ст. 6 Земельного кодекса РФ от 25 декабря 2001 г. № 136-ФЗ,
где под ним понимается часть поверхности земли (в том числе
почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в
установленном порядке.
Более широкое определение было сформулировано в Федеральном законе от 2 января 2000 г. «О государственном земельном кадастре»: земельный участок - часть поверхности земли (в
том числе поверхностный почвенный слой), границы которой
описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также то, что находится над и
под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами [12].
Таким образом, установление границ является не только средством индивидуализации земельного участка, но и способом создания самого объекта права.
При этом земельный участок может быть делимым и неделимым. Причем делимость любой вещи, в том числе и земельного участка, может быть физической и юридической. Физически
любой земельный участок является делимым, поскольку поддается делению в натуре на отдельные части без ущерба для их назначения. Однако не всякий земельный участок является дели-
57
мым юридически. В частности делимым юридически является
земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых образует самостоятельный земельный участок,
разрешенное использование которого может осуществляться без
перевода его в состав земель иной категории, за исключением
случаев, установленных федеральными законами (ч. 2 п. 2 ст. 6
ЗК РФ). Земельные участки, площадь которых меньше минимальных размеров, установленных законодательством, также
признаются неделимыми.
Важнейшим признаком, которому должен отвечать земельный участок для того, чтобы он был признан недвижимостью и
тем самым объектом права собственности или иных прав на землю, заключается в том, что земельный участок должен быть соответствующим образом индивидуализирован. Другими словами,
должны быть определены его размер, границы и местоположение. Как было правильно отмечено, границы земельного участка
определяют территориальную и пространственную сферу осуществления прав и исполнения обязанностей их собственников, других лиц, использующих земельные участки на законных основаниях. Таким образом, установление границ земельного участка
является одним из правовых средств его индивидуализации.
Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством при
проведении кадастровых работ.
На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что
земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных Земельным кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в
качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки [21].
Искусственный земельный участок, созданный на водном
объекте, находящемся в федеральной собственности – сооружение, создаваемое на водном объекте, находящемся в федеральной
собственности, или его части путем намыва или отсыпки грунта
либо использования иных технологий и признаваемое после ввода его в эксплуатацию также земельным участком.
58
Здания и сооружения - это специфическая разновидность
недвижимости. Их отличают неподвижность, фундаментальная
привязка к конкретному земельному участку, на котором они
возведены. Располагаться они могут как на земле, так и под землей. Люди создают их в результате строительной деятельности,
что предполагает завершенность работ по их возведению и готовность к использованию по назначению. Соответственно, в их
число не включены временные переносные строения облегченного сборно-разборного типа, у которых нет фундамента (павильоны, киоски, ларьки и т.д.). Конструктивно здания и сооружения
рассчитаны на длительный срок эксплуатации, некоторые из них
представляют значительную художественную ценность (памятники истории, культуры и т.д.).
В настоящее время не существует легального определения
здания или сооружения. Определение здания можно найти в п.
4.4 раздела 4 приложения А к СНиП 10-01-94 [62], согласно которому под зданием понимается наземное строительное сооружение с помещениями для проживания и (или) деятельности людей, размещения производств, хранения продукции или содержания животных. Более того, под зданием (сооружением) понимается любой искусственно возведенный на земельном участке
объект, который фундаментально связан с земельным участком,
используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение, которого без несоразмерного ущерба назначению невозможно [71].
В отдельном конкретном случае отнесение того или иного
объекта к зданиям или сооружениям осуществляется в соответствии с данными органов, которые проводят технический учет и
техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества,
и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, исходя из категории, присвоенной ему при кадастровом и
техническом учете.
Возможны ситуации, когда здание и сооружение связаны
физически. Поэтому вопрос о том, к какой категории отнести
объект - к зданию или сооружению, решается в зависимости от
его общего функционального назначения. Так, если строение в
целом предназначено для постоянного нахождения в нем людей,
то это здание, а инженерное сооружение представляет собой его
59
конструктивный элемент. Если же сооружение предназначено в
первую очередь для решения некой технической задачи, то оно
является инженерно-техническим сооружением, а здание является его конструктивным элементом.
Общероссийский классификатор основных фондов ОК 01394, утверждѐнный постановлением Госстандарта РФ от 26 декабря 1994 года № 359 [61], под зданиями определяет архитектурностроительные объекты, назначением которых является создание
условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда,
социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу.
В состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации, такие как:
- система отопления, включая котельную установку для
отопления (если последняя находится в самом здании);
- внутренняя сеть водопровода, газопровода и канализации
со всеми устройствами;
- внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки
со всей осветительной арматурой;
- внутренние телефонные и сигнализационные сети;
- вентиляционные устройства обще санитарного назначения;
- подъѐмники и лифты.
В свою очередь сооружениями признаются инженерностроительные объекты, назначением которых является создание
условий, необходимых для осуществления процесса производства путѐм выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления
различных непроизводственных функций.
Объектом, выступающим как сооружение, является каждое
отдельное сооружение со всеми устройствами, составляющими с
ним единое целое. Например:
- нефтяная скважина включает в себя вышку и обсадные
трубы;
- плотина включает в себя тело плотины, фильтры и дрена-
жи, шпунты и цементационные завесы, водоспуски и водосливы с
металлическими конструкциями, крепления откосов, автодороги
по телу плотины, мостики, площадки, ограждения и др.;
60
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]