Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Организационно-экономический механизм формирования объектов землеустройства. Учебное пособие
.pdf
личественных и качественных характеристиках лесных участков,
утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории.
При отсутствии утвержденного проекта межевания территории образование земельных участков из земель или участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории.
Однако, возможно формирование земельного участка исключительно при наличии проекта межевания: из земельного
участка, предоставленного для комплексного освоения территории (то есть комплексной застройки), из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства либо для ведения дачного хозяйства иным юридическим лицам, в границах территории, в отношении которой в соответствии
с законодательством о градостроительной деятельности заключен
договор о ее развитии (например, если надо снести квартал ветхого жилья и на его месте построить новое), в границах элемента
планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами (то есть опять же в границах квартала), для размещения линейных объектов федерального, регионального или местного значения (трубопроводы, ЛЭП и т.д.). Таким образом, масштабные
вопросы освоения земельных участков требуют наличия проекта
межевания, в остальных же случаях можно обойтись схемой расположения земельного участка.
В подготовке схемы земельного участка, помимо исполнительных органов государственной власти или органов местного
самоуправления, могут участвовать граждане и юридические лица. Срок действия решения об утверждении схемы составляет два
года. При этом если границы земельного участка, который образуется в соответствии со схемой расположения участка, пересекаются с границами участка или участков, образуемых в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным после
дня утверждения схемы расположения участка и до истечения
срока действия решения о ее утверждении, образование земель-
121
ного участка осуществляется в соответствии с утвержденной
схемой его расположения.
С 1 марта 2015 г. установлен закрытый перечень документов
- оснований перехода права на земельный участок, принадлежащий государству или муниципалитету. Основаниями возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель,
находящихся в государственной или муниципальной собственности, являются:
- решение органа государственной власти или органа мест-
ного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное)
пользование;
- договор купли-продажи в случае предоставления земель-
ного участка в собственность за плату;
- договор аренды в случае предоставления земельного уча-
стка в аренду;
- договор безвозмездного пользования в случае предостав-
ления земельного участка в безвозмездное пользование.
При этом по общему правилу продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, основным видом разрешенного использования которых является строительство зданий, сооружений, не допускается. Исключения составляют земельные участки, образованные в результате раздела участка, предоставленного некоммерческой организацией, созданной гражданами, для комплексного освоения
территории в целях индивидуального жилищного строительства
и относящегося к имуществу общего пользования, этой некоммерческой организации.
Следует также отметить, что новые правила не предусматривают получение земли без торгов по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, а основными формами предоставления публичных земель для строительства являются аренда и аукцион.
При проведении аукциона запрещается объединение двух и
более земельных участков, находящихся в государственной или
муниципальной собственности, в один лот аукциона.
122
Земельный кодекс в редакции Закона № 171-ФЗ устанавливает различные способы перехода прав на государственный или
муниципальный земельный участок.
1) В собственность за плату.
Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется только
на торгах. Без проведения торгов в специальном порядке осуществляется продажа земельных участков для комплексного освоения территории, для индивидуального жилищного строительства,
для ведения садоводства, огородничества, дачного, фермерского
хозяйства, для собственников зданий, сооружений либо помещений в них.
2) В собственность бесплатно.
Предоставление государственного или муниципального земельного участка гражданину или организации в собственность
бесплатно осуществляется на основании решения уполномоченного органа. В том числе в следующих случаях: лицу, с которым
заключен договор развития территории; религиозной организации, имеющей в собственности здания или сооружения религиозного или благотворительного назначения; муниципальным служащим, многодетным семьям.
3) В аренду (платное временное пользование) на торгах и
без проведения торгов.
Без проведения торгов могут быть предоставлены земельные участки:
- юридическим лицам в соответствии с указом или распоря-
жением Президента РФ;
- юридическим лицам в соответствии с распоряжением Правительства РФ для размещения объектов социально-культурного
назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов;
- юридическим лицам в соответствии с распоряжением
высшего должностного лица субъекта РФ для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения,
реализации масштабных инвестиционных проектов;
- юридическим лицам для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения,
водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов федерального,
регионального или местного значения;
123
- образованные из земельного участка, находящегося в госу-
дарственной или муниципальной собственности, в том числе
предоставленного для комплексного освоения территории, лицу,
с которым был заключен договор аренды земельного участка;
- образованные из земельного участка, предоставленного
некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства, за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования, членам данной некоммерческой организации или, если это предусмотрено решением общего собрания членов данной некоммерческой организации, самой некоммерческой организации;
- для завершения строительства собственникам объектов незавершенного строительства;
- для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства;
- для освоения территории в целях строительства жилья
экономического класса или для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса;
- собственникам зданий, сооружений, помещений в них и
(или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены
на праве хозяйственного ведения или в некоторых случаях на
праве оперативного управления;
- образованных в границах застроенной территории - лицу, с
которым заключен договор о развитии застроенной территории;
- гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности;
- при изъятии арендуемых гражданином или организацией
земельных участков для государственных или муниципальных
нужд.
4) В безвозмездное (временное) пользование.
В безвозмездное пользование земельные участки могут быть
предоставлены ограниченному кругу лиц. В частности, органам
государственной власти и органам местного самоуправления, государственным и муниципальным учреждениям (бюджетным, казенным, автономным), казенным предприятиям, центрам истори-
124
ческого наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, в виде служебных наделов работникам организаций, религиозным организациям для
размещения зданий, сооружений религиозного или благотворительного назначения на срок до десяти лет.
5) В постоянное (бессрочное) пользование.
Земельные участки, находящиеся в государственной или
муниципальной собственности, предоставляются в постоянное
(бессрочное) пользование исключительно органам государственной власти и органам местного самоуправления, государственным и муниципальным учреждениям (бюджетным, казенным, автономным), казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий.
Образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона осуществляется в следующем порядке. Уполномоченный орган готовит и утверждает схему расположения земельного участка, если участок к
этому моменту не образован (это только предстоит) и отсутствует
утвержденный проект межевания территории. Если же образование участка предусмотрено проектом межевания территории или
схемой расположения участка, уполномоченный орган обеспечивает выполнение кадастровых работ, а также постановку на кадастровый учет и регистрацию прав на участок (за исключением
случаев, если участок образован из земель, государственная собственность на которые не разграничена). После этого уполномоченный орган получает технические условия подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженернотехнического обеспечения (исключение - случаи, когда в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не
предусматривается возможность строительства зданий, сооружений, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства). После этих процедур
уполномоченный орган принимает решение о проведении аукциона.
125
При этом по общему правилу объединение двух и более земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в один лот аукциона запрещено.
Немаловажно, что аукцион, а также образование земельного
участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона может осуществляться по инициативе заинтересованных в предоставлении участка граждан или компаний. В
этом случае перечисленные подготовительные действия осуществляет само заинтересованное лицо.
Предусмотрен порядок однократного бесплатного предоставления земельного участка отдельным категориям граждан. Это
граждане, имеющие трех и более детей, а также иные граждане и
(или) некоммерческие организации, созданные гражданами, в
случаях, предусмотренных федеральными законами, и отдельные
категории граждан в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации (Герои Социалистического Труда,
Герои Советского Союза, Герои Российской Федерации и т.п.).
Исключительное право на приобретение земельного участка
в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
При этом, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним
лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, либо если на
неделимом земельном участке расположены несколько зданий,
сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, а другим - на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о
понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из
указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.
126
Образование земельных участков из земель, находящихся в
государственной или муниципальной собственности осуществляется общими, предусмотренными законом, способами: раздела,
объединения, перераспределения или выдела.
Некоторые из указанных способов образования земельных
участков из участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (как разграниченной, так и не разграниченной), имеют свои нюансы. В частности, такие нюансы
имеются при: объединении земельных участков.
Земельным законодательством не допускается объединение
земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого
владения или праве безвозмездного срочного пользования. Данное правило не действует в случае, если все указанные земельные
участки предоставлены на праве постоянного (бессрочного)
пользования, праве пожизненного наследуемого владения или
праве безвозмездного срочного пользования одному лицу.
Земельным законодательством не допускается перераспределение земельных участков, находящихся в государственной
или муниципальной собственности, между их собственниками и
(или) между собственниками земельных участков - физическими
или юридическими лицами.
Таким образом, образование земельных участков из участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (как разграниченной, так и не разграниченной) путем
перераспределения с участками, находящимися в частной собственности, законодательством запрещено. Данное правило не
применяется в случае:
- перераспределения таких земельных участков в границах
застроенной территории, в отношении которой в соответствии с
Градостроительным кодексом Российской Федерации принято
решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории;
- образования земельных участков для размещения объектов
капитального строительства, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации.
127
Помимо указанного, порядок образования земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или
муниципальной собственности, также имеет ряд принципиальных
особенностей.
В частности, Земельным кодексом Российской Федерации
установлено, что образование земельных участков из земельных
участков, находящихся в государственной или муниципальной
собственности, осуществляется на основании решений органов
власти, уполномоченных на распоряжение соответствующим
участком.
Указанного решения не требуется в следующих случаях:
- раздела земельных участков, предоставленных садоводче-
ским, огородническим или дачным некоммерческим объединениям граждан, а также земельных участков, предоставленных гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве
пожизненного наследуемого владения;
- образования земельных участков из земельных участков,
предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного
строительства;
- образования земельных участков из земельных участков,
находящихся в границах застроенной территории, в отношении
которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории;
-перераспределения земельных участков.
Исходя из выше сказанного, решение об образовании земельных участков из участков, находящихся в государственной
или муниципальной собственности, необходимо в случае их образования путем раздела или объединения (с учетом указанных
выше исключений).
При этом получение указанного решения при образовании
земельного участка путем выдела не требуется, так как выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. Учитывая принцип разграничения государственной собственности на землю, заложенный Земельным кодексом Российской Федерации, нахождение земельного участка в долевой публичной собственности не допускается.
128
Следовательно, решение органа государственной власти,
уполномоченного на распоряжение соответствующим земельным
участком, необходимо лишь в случаях образования участков
двумя указанными выше способами с учетом обозначенных выше
исключений.
Следует отметить, что указанное решение принимается уже
после постановки на государственный кадастровый учет земельных участков, который, как было отмечено, носит временный характер.
Решение об образовании земельных участков из участков,
находящихся в государственной или муниципальной собственности (как разграниченной, так и не разграниченной) и образуемых
в результате раздела или объединения, может быть принято на
основании заявлений землепользователей, землевладельцев,
арендаторов последних.
К указанному заявлению в обязательном порядке должны
быть приложены:
- кадастровые паспорта образуемых земельных участков или
кадастровый паспорт образуемого земельного участка;
- правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие до-
кументы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.
Как уже было сказано выше, сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости в отношении образованных
земельных участков, носят временный характер. Такие сведения
утрачивают временный характер с момента государственной регистрации прав на образованный земельный участок.
2.6 Особенности образования многоконтурных земельных
участков (единых землепользований).
Многоконтурным земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с
действующим законодательством и представляют собой несколько замкнутых контуров.
Часть земной поверхности в пределах отдельного контура
границы многоконтурного земельного участка не является земельным участком (объектом недвижимости) либо частью мно-
129
гоконтурного земельного участка. Граница отдельного контура
может совпадать с границей части многоконтурного земельного
участка, если в пределах указанного контура установлено, либо
устанавливается ограничение (обременение) вещных прав на такой многоконтурный земельный участок.
Каждый контур границы многоконтурного земельного участка отделяется от других контуров его границы иными земельными участками или землями (т.е. контуры границы многоконтурного земельного участка не имеют общих характерных точек
границ) [60].
С учетом приведенных ниже особенностей осуществляется
подготовка необходимых для государственного кадастрового
учета документов, государственный кадастровый учет и предоставление сведений государственного кадастра недвижимости в
отношении, образуемых после 1 марта 2008 г. многоконтурных
земельных участков, а также в отношении ранее учтенных земельных участков, которым при осуществлении государственного кадастрового учета не было присвоено наименование «единое
землепользование», но границы которых, представляют собой несколько замкнутых контуров.
Ранее учтенными земельными участками, которым при
осуществлении государственного кадастрового учета было присвоено наименование «единое землепользование» являются только те земельные участки, государственный кадастровый учет которых был осуществлен по правилам Федерального закона от 2
января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (утратил силу с 17 мая 2008 г.) в соответствии с Порядком
ведения государственного реестра земель кадастрового района,
утвержденным Приказом Росземкадастра от 15 июня 2001 г. №
П/119 [39].
Подготовка необходимых для государственного кадастрового учета документов, государственный кадастровый учет и предоставление сведений государственного кадастра недвижимости
в отношении иных ранее учтенных земельных участков, границы
которых представляют собой несколько замкнутых контуров,
осуществляются с учетом настоящих особенностей.
При предоставлении сведений государственного кадастра
недвижимости о ранее учтенных единых землепользованиях в
130
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]