Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Организационно-экономический механизм формирования объектов землеустройства. Учебное пособие
.pdf
нительной практики, этот порядок меняется с тем, чтобы обеспечить равный доступ гражданам и юридическим лицам для приобретения и регистрации земель в собственность или на любом другом праве, предусмотренным земельным законодательством. Актуальным и одновременно сложным является сам процесс, ведущий к такой регистрации.
В числе земель сельскохозяйственного назначения на
01.01.2015 учтено 4188,2 тыс. га, в том числе в собственности
граждан 2349 тыс. га (56,1 %), в собственности юридических лиц
425,7 тыс. га (10,2 %), в государственной и муниципальной собственности 1413,5 тыс. га (33,8 %), собственности Российской
Федерации 30,1 тыс. га (в пользовании юридических лиц 16,1
тыс. га, в аренде 5,5 тыс. га).
За последнее время сформировалась устойчивая тенденция
сокращения площади земель, находящихся в собственности граждан и увеличение собственности юридических лиц на 143,4тыс.
га.
Изменения в значительной степени касались общей долевой
собственности граждан на землю, что связано с изменением порядка оформления земельных долей и передачей невостребованных земельных долей под юрисдикцию Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области.
По состоянию на 01.01.2013 года в Воронежской области на
государственный кадастровый учет из числа земель сельскохозяйственного назначения поставлено 10187 земельных участков,
что составляет от общего количества заявок 43%, 19% заявок
прошли процедуру приостановки, из которых более 80% в последующем были поставлены на кадастровый учет. Средний процент
отказов за рассматриваемый период составил 38%.
Значительное увеличение приостановок в 2013 году связано
с вступлением в силу ФЗ № 250 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части
государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости», который позволил квалифицировать наиболее часто встречающиеся причины отказов (например, наложения границ участков), как приостановку.
Увеличение количества решений об отказах в постановке на
государственный кадастровый учет связано, на наш взгляд, с из-
91
менением порядка предоставления документов, описывающих
объекты недвижимости, в кадастровую палату. Этот же факт
явился причиной снижения количества положительных решений
кадастровой палаты в 2012 году.
2.3 Образование земельных участков при выполнении
кадастровых работ
Наиболее распространенным видом кадастровых работ является образование земельных участков. Согласно земельному
законодательству, образование земельных участков происходит
при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Таким образом, образование земельных участков возможно:
- во-первых, путем образования новых земельных участков
из земель, находящихся в государственной или муниципальной
собственности;
- во-вторых, путем преобразования (раздела, объединения,
перераспределения или выдела) уже существующих (сформированных и поставленных на государственный кадастровый учет)
земельных участков;
Граждане, в том числе являющиеся индивидуальными предпринимателями, и юридические лица в процессе осуществления
хозяйственной деятельности достаточно часто сталкиваются с
необходимостью образования (формирования) земельных участков. В большинстве случаев такая необходимость связана с
оформлением прав на участки, в том числе занятые объектами
недвижимости, находящимися в собственности указанных лиц.
Приведем наиболее часто встречающиеся случаи образования (формирования) земельных участков.
Образование земельного участка из земель, находящихся в
государственной или муниципальной собственности.
В данном случае образование земельного участка происходит из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а не из конкретного земельного участка, то
есть образование (формирование) участка происходит впервые.
92
Необходимость такого образования земельного участка, вопервых, может быть обусловлена целями его дальнейшего предоставления для строительства.
Во-вторых, нередки случаи, когда земельный участок предоставлялся физическому или юридическому лицу задолго до
вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, но
до настоящего момента не был сформирован и поставлен на учет,
то есть границы его не установлены на местности, участку не
присвоен кадастровый номер. У указанных лиц имеются документы о предоставлении участка, как правило, на праве постоянного (бессрочного) пользования, но государственный кадастровый учет участка не проведен. В целях оформления прав на такой
участок, в том числе путем его выкупа или приватизации, необходимо образовать (сформировать) такой участок. В данном случае образование участка также является первичным.
Образование земельного участка из существующего участ-
ка или участков.
Как было отмечено выше, образование земельных участков
из уже существующих участков, осуществляется путем раздела,
объединения, перераспределения или выдела. Образование земельных участков указанными способами возможно как из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (разграниченной или не разграниченной),
так и из земельных участков, находящихся в частной собственности.
Раздел земельного участка.
С данным способом образования земельных участков наиболее часто сталкиваются собственники объектов недвижимости
при оформлении ими земельных отношений под такими объектами или при отчуждении таких объектов иным лицам.
Одним из наиболее частых примеров необходимости образования земельных участков из участка, находящегося в государственной ли муниципальной собственности, является случай, когда на таком участке находятся здания, строения, сооружения,
принадлежащие на праве собственности разным лицам. В частности, объекты недвижимости могут находиться на земельном участке, принадлежащем собственнику иных объектов недвижимо-
93
сти, расположенных на том же участке, на праве постоянного
(бессрочного) пользования.
Для оформления прав каждого собственника объекта недвижимости на отдельный земельный участок, занятый таким
объектом, в том числе путем его выкупа (приватизации), необходимо сформировать такие участки, поставить их на государственный кадастровый учет.
Раздел земельного участка, находящегося в частной собственности, необходим, например, в случае, когда собственник
объектов недвижимости, на нем расположенных, продает один
или несколько таких объектов.
Помимо указанных случаев, нередки случаи раздела земельного участка, находящегося в аренде. В частности, такой
раздел необходим при отчуждении собственником объектов недвижимости, расположенных на арендуемом им земельном участке, одного или нескольких таких объектов.
Следует отметить, что осуществление действий по разделу
возможно при условии делимости изначального земельного участка. В противном случае оформление участка возможно в долевую собственность собственников объектов недвижимости или
аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Объединение земельных участков.
При объединении смежных земельных участков образуется
один земельный участок. При этом участки, из которых путем
объединения образован новый участок, прекращают свое существование.
Необходимость объединения земельных участков возникает,
например, в случае, когда одному лицу принадлежат несколько
смежных участков и это лицо намерено осуществить строительство на таких участках.
Выдел земельного участка.
Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела
доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой
собственности. При выделе земельного участка образуются один
или несколько земельных участков. При этом земельный участок,
из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).
94
Особенности процедуры выдела земельного участка в счет
земельных долей из земель сельскохозяйственного назначения
установлены ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Образование участка путем выдела освобождает его собственника от обязанностей, предусмотренных действующим законодательством в отношении владения, пользования и распоряжения долей в праве общей собственности на земельный участок. В
частности, собственник земельного участка, образованного путем
выдела, вправе самостоятельно распоряжаться им. В то время как
для распоряжения участком, находящимся в долевой собственности, требуется согласие всех сособственников, а для распоряжения (путем отчуждения) долей в праве на земельный участок обязательно соблюдение преимущественного права остальных сособственников на такое отчуждение.
Перераспределение земельных участков.
При перераспределении нескольких смежных земельных
участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается.
Перераспределение смежных земельных участков может
быть обусловлено хозяйственной необходимостью владельца одного участка использовать часть смежного участка и наоборот.
Для образования земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по сути, достаточно поставить такой участок на государственный кадастровый учет с соблюдением установленных законодательством требований к такой постановке.
Некоторые особенности образования земельных участков
данным способом предусмотрены нормами земельного законодательства о предоставлении земельных участков для строительства.
Образование земельных участков путем раздела, объединения, перераспределения или выдела из уже существующих участков регулируется отдельными нормами земельного законодательства, которым установлены некие общие режимы такого образования.
95
Вместе с тем, законодательством установлены особенности
образования земельных участков из уже существующих участков,
находящихся в государственной или муниципальной собственности. Это, помимо прочего, связано с тем, что образование новых
земельных участков из указанных участков, должно осуществляться на основании решения органа власти, уполномоченного на
распоряжение таким участком.
Земельным законодательством установлены общие принципы возникновения и сохранения прав на измененные и образо-
ванные земельные участки их правообладателями, а также особенности сохранения ограничений и обременений на такие участки.
При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все, образуемые в результате раздела, земельные участки. При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности
сохраняют право общей собственности на все, образуемые в результате такого раздела, земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками.
При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности
утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой
собственности. Следует отметить, что образование земельного
участка путем выдела возможно только в отношении участка находящегося в частной собственности (собственности физических
и юридических лиц).
При объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок.
При объединении земельных участков, принадлежащих на праве
собственности разным лицам, у таких лиц возникает право общей
собственности на образуемые земельные участки. При объединении земельных участков, принадлежащих на праве общей собственности разным лицам, у них возникает право общей собствен-
96
ности на образуемый земельный участок в соответствии с гражданским законодательством.
При перераспределении земельных участков, находящихся в
частной собственности, у их собственников возникает право собственности на соответствующие образуемые земельные участки в
соответствии с соглашениями между такими собственниками об
образовании земельных участков.
В случае образования земельного участка из участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности
(разграниченной или не разграниченной) и предоставленного лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного
срочного пользования, возникает соответственно право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право безвозмездного срочного пользования на
образуемые земельные участки.
Также следует отметить общее правило образования земельных участков, согласно которому сервитуты, а также иные
обременения (ограничения) прав сохраняются в отношении образуемых земельных участков в прежних границах.
В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не
установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков.
Сохранение земельного участка, из которого осуществлено
образование нового земельного участка, в измененных границах
(измененный земельный участок) возможно в случаях:
- раздела земельного участка, предоставленного садоводче-
скому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан;
- выдела земельного участка в счет доли или долей из зе-
мельного участка, находящегося в долевой собственности.
97
Таким образом, как в указанных случаях, так и в случае образования земельных участков иными способами, в том числе из
земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (как разграниченной, так и не разграниченной), арендатор такого участка вправе требовать заключения нового договора аренды на образованный или измененный
участок на прежних условиях либо внесения изменений в ранее
заключенный договор аренды.
При этом, как уже было отмечено, для образования земельных участков из участков, предоставленных на праве аренды,
требуется согласие их арендаторов.
Сведения об образованных земельных участках подлежат
внесению в государственный кадастр недвижимости. При этом,
согласно действующему законодательству, такие сведения носят
временный характер.
Указанные сведения утрачивают временный характер со дня
государственной регистрации права на образованный объект. Если по истечении пяти лет со дня постановки его на учет, не осуществлена государственная регистрация права на него, такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.
2.4 Порядок формирования объектов кадастрового учета на
землях сельскохозяйственного назначения
Землеустроительные действия, связанные межеванием зе-
мель и земельных участков, имеют определенные особенности.
При межевании земель и земельных участков проводятся работы
по установлению границ объектов землеустройства с закреплением таких границ межевыми знаками. В результате таких землеустроительных действий производится формирование земельного
участка как объекта учета и права. Следовательно, землеустроительные действия, проводимые при межевании, обеспечивают
формирование объекта учета и права (в первую очередь земельного участка). Межевание земельных участков проводится как
при разграничении государственной собственности, так и при
предоставлении земельных участков в собственность, аренду, на
98
праве постоянного (бессрочного) пользования, в срочное безвозмездное пользование [73].
Проведение этих работ по межеванию сельскохозяйствен-
ных земель необходимо в следующих случаях:
- при оформлении любой сделки по купле-продаже, обмену,
аренде или дарению сельскохозяйственного участка;
- при оформлении прав на земельный участок;
- при объединении или разделе земельных участков сель-
скохозяйственного назначения;
- при согласовании границ своего участка со смежными
пользователями или органами государственной власти;
- при разрешении спорных вопросов правообладания зе-
мельными участками;
- при восстановлении утерянных границ межевания.
Исследование правовой природы межевания необходимо,
так как с помощью землеустроительных действий, проводимых
при межевании, реализуются различные виды земельных правоотношений, например, по планированию в сфере использования и
охраны земель, земельно-кадастровые отношения, а также отношения права собственности на земельные участки.
Следует также заметить, что в современных условиях рациональное использование земли как части окружающей среды
обеспечивают также градостроительное планирование, зонирование, резервирование земель. Землеустройство, градостроительное
планирование, зонирование, резервирование объединяет один
объект – земля как часть окружающей среды, пространственнотерриториальная основа. С включением земельных участков в
гражданский оборот выявление правового значения землеустроительных действий, проводимых при градостроительном планировании, зонировании, резервировании, позволит обеспечить выявление и описание всех имеющих правовое значение характеристик земельного участка как объекта права. Это, в свою очередь,
облегчит как проведение планирования в сфере использования и
охраны земель, так и формирование цивилизованного рынка недвижимости, включая земельные участки.
Межевание земель сельскохозяйственного назначения может понадобиться провести как физическим, так и юридическим
лицам и предприятиям, которые планируют создавать на этих
99
территориях крестьянское (фермерское) хозяйство, личное подсобное хозяйство, животноводство, огородничество, садоводство
и т.д.
В большинстве случаев земли сельскохозяйственного назначения находятся в долевой собственности. Каждый участник
вправе отделить свой участок от других собственников. Для того
чтобы это сделать необходимо провести кадастровые работы по
выделу участка в счет земельных долей.
Межевание сельскохозяйственных земель путем образования участка в счет долей может происходить в следующих случаях.
1. В порядке изменения общей площади (ранее указанной в
правоустанавливающих документах) земельного участка (единого землепользования), находящегося в долевой собственности, и,
соответственно, изменения размера земельных участков, выделяемых в счет земельных долей
Площадь находящегося в общей долевой собственности земельного участка может быть изменена при уточнении границ
земельного участка на основании заключения кадастрового инженера, подготовленного по итогам кадастровых работ.
Вместе с тем такое уточнение не является основанием для
«автоматического» изменения размера долей, выраженных в гектарах. Основанием для изменения их размера могут быть соглашение, заключенное между участниками общей долевой собственности, или решение суда.
Следует отметить, что вопрос об уточнении площади земельного участка не отнесен Федеральным законом № 101-ФЗ к
компетенции общего собрания участников долевой собственности, а потому не может быть им рассмотрен.
Пунктом 3 ст. 14 Федерального закона № 101-ФЗ определен
закрытый перечень вопросов, решения по которому могут быть
приняты общим собранием. В частности, пп. 2 и 4 п. 3 указанной
статьи предусмотрено проведение собрания по вопросам соответственно утверждения проекта межевания земельных участков и
утверждения размера долей в праве общей собственности на земельные участки, образуемые в соответствии с проектом межевания.
100
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]