Добавил:

ivanov666 Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.

Вуз:

Башкирский Государственный Аграрный Университет

Предмет:

[НЕСОРТИРОВАННОЕ]

Файл:

Организационно-экономический механизм формирования объектов землеустройства. Учебное пособие

.pdf

Скачиваний:

Добавлен:

07.09.2026

Размер:

2 Мб

Скачать

☆

<<< < Предыдущая 1 2 34 / 324 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 > Следующая >>>

ственного, лесохозяйственного и иного использования, не предусматривающего строительства зданий, сооружений - не более пяти лет; некоммерческим организациям, созданным гражданами, для ведения огородничества или садоводства - не более пяти лет.

Существенным условием для заключения договора безвозмездного пользования земельным участком является предусмотренная данным договором обязанность некоммерческой организации, созданной гражданами для ведения садоводства и огородничества, обеспечить подготовку в отношении соответствующего земельного участка проекта планировки и межевания территории, а также проведение кадастровых работ [66].

Бесплатное получение земельного участка

Казалось бы, получить бесплатно земельный участок уже нельзя, однако ст.39.5 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает такую возможность на основании решения уполномоченного органа. Воспользоваться данным правом могут лица, заключившие договор о развитии застроенной территории; религиозные организации, которые на земельном участке имеют в собственности здания или сооружения религиозного или благотворительного назначения; граждане, имеющие трех и более детей; некоммерческие организации, созданные гражданами, для ведения садоводства, огородничества и иным отдельным категориям граждан и (или) некоммерческим организациям, созданным гражданами (должны быть предусмотрены отдельными федеральными и региональными законами).

Кроме того, те граждане, которым земельный участок был предоставлен в безвозмездное пользование для ведения личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, а также для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, по истечении пяти лет со дня предоставления земельного участка также могут получить его бесплатно.

Новая редакция включает возможность бесплатного предоставления участков для ведения дачного хозяйства, огородничества и садоводства не только через некоммерческие объединения граждан, но и в индивидуальном порядке. Таким образом, если земельный участок находится в пользовании, установлены его границы, подготовлены документы на жилые строения, распола-

гающиеся на нем, то минуя судебные инстанции, можно бесплатно оформить данную землю в собственность.

Покупка земельного участка

Получить землю в частную собственность можно самым распространенным способом-путем заключения договора куплипродажи, т.е. за плату. Обновленный Земельный кодекс направлен на то, чтобы легализовать и сделать максимально прозрачной данную процедуру. Во-первых, стоимость такого участка должна быть доступной информацией (здесь стоит уточнить, что начальная цена земельного участка - это его кадастровая стоимость, которая не должна превышать среднюю рыночную). Во-вторых, органы власти обязаны разместить сведения обо всех свободных земельных участках в Интернете. Опубликованию подлежат данные о земельных участках, которые внесены в реестр прав на недвижимость и кадастр недвижимости. Законодатель разделяет продажу земельных участков на торгах, проводимых в форме аукционов, и без проведения торгов.

Если на участие в аукционе по продаже земельного участка подана только одна заявка, либо если только один заявитель признан единственным участником аукциона или в аукционе принял участие только один его участник, то земельный участок продается указанному лицу. Согласно ст.39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка на аукционе цена такого земельного участка определяется по результатам аукциона (в размере начальной цены предмета аукциона при единственном участнике аукциона).

При заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов цена такого земельного участка определяется соответственно органами государственной власти или местного самоуправления и не может превышать его кадастровую стоимость.

Не все земельные участки могут быть предметом аукциона. Так, например, в соответствии с п.8 ст.39.11 земельный участок нельзя выставить на аукцион, если необходимо уточнить его границы, либо не установлено разрешенное использование; либо земельный участок арендован; либо на нем расположен объект незавершенного строительства и др. Для того, чтобы приобрести земельный участок вышеназванным способом необходимо пред-

варительно согласовать его предоставление с уполномоченным органом. Для этого заявитель должен указать кадастровый номер земельного участка, реквизиты решения об утверждении проекта межевания территории, вид права, на котором заявитель решает приобрести земельный участок, цель использования земельного участка и т.д. Уполномоченный орган в течение 30 дней рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка и выносит обоснованное решение. Отказом может послужить, например, несоответствие схемы расположения земельного участка ее форме, формату или требованиям к ее подготовке, или несоответствие схемы расположения земельного участка утвержденному проекту планировки территории, землеустроительной документации; либо, например, земельный участок был изъят для государственных или муниципальных нужд и указанная в заявлении цель предоставления такого земельного участка не соответствует целям, для которых такой земельный участок был изъят; либо площадь земельного участка, указанная в заявлении о предоставлении земельного участка некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения огородничества, садоводства, превышает предельный размер, установленный в соответствии с федеральным законом; либо в отношении земельного участка не установлен вид разрешенного использования или он не отнесен к определенной категории земель и т.д. В случае принятия положительного решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка, заявитель обеспечивает выполнение кадастровых работ, необходимых для образования испрашиваемого земельного участка или уточнения его границ. Срок действия решения составляет два года. Здесь следует отметить, что до 1 января 2020 года уполномоченные органы власти вправе принять решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или в предоставлении земельного участка без проведения торгов по основаниям, предусмотренным региональным законом.

Особое внимание уделяется продаже земельных участков без проведения торгов, детально прописаны основания, процедура, условия отказа, перечень документов и др. [67]. В соответст-

вии с п.2 ст.39.3 Земельного кодекса Российской Федерации к таким территориям относятся следующие земельные участки:

1) предоставленные в аренду для комплексного освоения

территории (не применяется в случае комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса, при аренде для комплексного освоения территории в целях строительства такого жилья);

2) предоставленные некоммерческой организации, соз-

данной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства, ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства;

3) предоставленного юридическому лицу для ведения

дачного хозяйства;

4) на которых расположены здания, сооружения, собст-

венникам таких зданий, сооружений либо помещений в них;

5) находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании

юридических лиц, указанным юридическим лицам;

6) крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельско-

хозяйственной организации;

7) предназначенных для ведения сельскохозяйственного

производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды;

8) гражданам для индивидуального жилищного строи-

тельства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

Таким образом, видно, что если на свободные земли претендуют крупные компании, которые планируют заниматься комплексным развитием территории, то они имеют преимущество в приобретении земельного участка.

Порядок предоставления земельного участка без проведения торгов регламентирован ст.39.14 и ст.39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, которая представляет собой пошаговую инструкцию для заявителей, что лишний раз, показывает желание законодатель сделать земельные процедуры максимально открытыми и упрощенными. Более того, в с.39.16 Земельного кодекса Российской Федерации четко закреплены основания (более 25

позиций), по которым может быть отказано в предоставлении земельного участка без проведения торгов, что не позволит произвольно и субъективно толковать земельные нормы, а, следовательно, сократит административный произвол.

Аренда земельного участка

Аренда земельного участка в настоящее время является наиболее востребованным и наиболее сложным процедурным земельным отношением. Во многом это объясняется особенностями правового регулирования. В случае, если земельные отношения не урегулированы Земельным кодексом Российской Федерации и иными актами земельного законодательства, то применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации. На это прямо указывает п.2 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающий положение о том, что земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским и земельным законодательством. Кроме того, следует отметить, что существующие нюансы при оформлении договоров аренды носят скрытый характер, т.е. в законодательстве либо существуют пробелы, позволяющие воспользоваться нормой по своему усмотрению, либо, наоборот, устанавливается чересчур детальная регламентация. Прекрасной иллюстрацией является «неразбериха» с лесными землями: отсутствие ответственности за использование лесных угодий при наличии большого количества арендаторов данной земли. Сдавать земельный участок в аренду может не только ее собственник, но и его представитель. Если речь идет о государственной или муниципальной земле, то арендаторами в данном случае выступают соответствующие государственные либо муниципальные органы власти [68].

Арендовать земельный участок могут как физические лица, так и юридические лица (арендаторы). Законодательство предусматривает для арендатора возможность осуществить передачу своих прав и обязанностей, определенных договором аренды, третьему лицу (пп.5-6 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации). При этом не требуется согласие собственника земельного участка, достаточным и обязательным является только его письменное уведомление. Аналогичное правило установлено в отношении аренды земельного участка, находящегося в государ-

ственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет (п.9 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации). Право арендатора распоряжаться земельным участком означает, что арендное право можно передать в залог, а также сдать арендованный участок в субаренду (п.6 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации). Здесь необходимо отметить, что одна из сторон может изменить условия договора аренды земельного участка, предусмотрев, например, ограничение на передачу прав. Однако, данное положение является недопустимым для аренды земельного участка (п.9 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации), находящегося в государственной или муниципальной собственности (здесь требуется согласие арендатора). Передача прав и обязанностей по договору аренды допускается только в пределах указанного срока аренды земельного участка (если договором не предусмотрено иное). В этом случае ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка (заключение нового договора аренды земельного участка не требуется).

Как уже было сказано, «земельная реформа» внесла достаточно много изменений, связанных со строительством. Не обошли эти новации и арендные отношения. Так, например, допускается передача прав и обязанностей по договору аренды, если арендатор осваивает земельный участок в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования, либо социального использования (п.5.1 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации), а также строительства жилья экономичного класса (за исключением передачи арендных прав в залог). Существенные гарантии предусмотрены в отношении строительства и эксплуатации социального жилья. Если арендатор является некоммерческой организацией и создан субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для указанной цели, то передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, не допускается.

Важным достижением является положение о комплексном освоении территории для строительства жилья экономичного класса. В этом случае также возможна передача прав и обязанностей по соответствующему договору аренды земельного участка (п.9 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации).

К существенным условиям договора аренды земельного участка относятся сведения, позволяющие его установить и идентифицировать (точное местоположения участка, его целевое назначение, категория земельного участка, площадь, кадастровый номер и др.), а также арендная плата. Оформление договора аренды земельного участка предусматривает наличие права арендованного земельного участка (при сдаче в аренду только части участка, ее необходимо отметить на плане), который прилагается к договору. При отсутствии указанных сведений договор считается недействительным.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. Однако в п.2 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусматриваются основания аренды земельного участка без проведения торгов, если земельный участок необходим гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества; для проведения работ, связанных с пользованием недрами, или для выполнения международных обязательств Российской Федерации, а также юридическим лицам для размещения объектов, предназначенных для обеспечения объектов федерального, регионального или местного значения.

Как известно, договор аренды земельного участка заключается на определенный срок. Однако, законодатель в ст.39.8 Земельного кодекса Российской Федерации установил разные сроки аренды в зависимости от целей и условий использования земельного участка: от трех до десяти лет для строительства, реконструкции зданий, сооружений; до сорока девяти лет для размещения линейных объектов; двадцать лет гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства; от трех до пяти лет юридическому лицу для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства; на срок действия договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого либо социального использования.

Таким образом, освещение законодательных новелл позволяет сделать вывод, что действующий порядок предоставления земельных участков из публичной собственности стал макси-

мально детализированным, снизилось количество административных барьеров и сократились избыточные согласования, порой основывавшиеся на субъективном мнении исполнительного органа.

1.3 Субъекты гражданских правоотношений

Под правоотношением традиционно понимается общественное отношение, урегулированное нормами права. Содержание правоотношения составляют права и обязанности участвующих в нем субъектов (граждан, юридических лиц, публично-правовых образований). Правоотношения складываются между субъектами по поводу объектов, в нашем случае объектов недвижимости.

Физические лица как субъекты правоотношений

Способность иметь гражданские права и обязанности (гражданская правоспособность) признается в равной мере за всеми гражданами. Правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью.

Содержание правоспособности граждан составляет возможность иметь имущество на праве собственности; наследовать и завещать имущество; заниматься предпринимательской и любой иной не запрещенной законом деятельностью; создавать юридические лица самостоятельно или совместно с другими гражданами и юридическими лицами; совершать любые не противоречащие закону сделки и участвовать в обязательствах; избирать место жительства; иметь права авторов произведений науки, литературы и искусства, изобретений и иных охраняемых законом результатов интеллектуальной деятельности; иметь иные имущественные и личные неимущественные права.

Под дееспособностью гражданина понимается способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Гражданская дееспособность возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, т.е. по достижении 18летнего возраста [71].

В случае, когда законом допускается вступление в брак до 18 лет, гражданин, не достигший этого возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак.

Приобретенная в результате заключения брака дееспособность сохраняется в полном объеме и в случае расторжения брака до достижения 18 лет.

В отличие от гражданской правоспособности, которая признается за всеми гражданами в равной мере с момента рождения, достижению полной дееспособности, т.е. способности самостоятельно приобретать, изменять и прекращать гражданские права и обязанности и нести обязанности, в том числе и привлекаться к гражданско-правовой ответственности, предшествует наделение малолетнего (от 6 до 14 лет) и несовершеннолетнего (от 4 до 18 лет) способностью приобретать права и нести обязанности в соответствии с достигаемым в том или ином возрасте уровнем психофизического развития личности. Способность понимать значение своих действий, руководить ими и предвидеть последствия формируется постепенно. Поэтому малолетние в возрасте от 6 до 14 лет наделены правом самостоятельно совершать только самые незначительные сделки (п. 2 ст. 28 ГК РФ):

1) мелкие бытовые сделки;

2) сделки, направленные на безвозмездное получение выго-

ды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации;

3) сделки по распоряжению средствами, предоставленными

законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения.

Все прочие сделки, помимо перечисленных выше, за малолетних от их имени совершают только их родители, усыновители или опекуны.

Объем дееспособности несовершеннолетнего существенно расширен по сравнению с объемом дееспособности малолетнего.

Так, несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет на основании п. 2 ст. 26 ГК РФ вправе самостоятельно, без согласия родителей, усыновителей и попечителя:

1) распоряжаться своими заработком, стипендией и иными

доходами;

2) осуществлять права автора произведения науки, литера-

туры или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности;

3) в соответствии с законом вносить вклады в кредитные

учреждения и распоряжаться ими;

4) совершать мелкие бытовые сделки и иные сделки, кото-

рые вправе заключать малолетние.

Остальные сделки несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем.

Несовершеннолетний, достигший 16 лет, может быть объявлен полностью дееспособным (эмансипирован), если он работает по трудовому договору, в том числе по контракту, или с согласия родителей, усыновителей или попечителя занимается предпринимательской деятельностью.

Объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипация) производится по решению органа опеки и попечительства - с согласия обоих родителей, усыновителей или попечителя либо при отсутствии такого согласия - по решению суда.

Однако гражданин может оказаться не способным понимать значение своих действий, руководить ими и предвидеть их последствия не только в силу несовершеннолетнего возраста, но и вследствие устойчивого расстройства психики как результата слабоумия или психического заболевания. Гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным. После вступления решения суда в законную силу о принятом решении информируются органы опеки и попечительства, которые устанавливают над ним опеку. От имени гражданина, признанного недееспособным, сделки совершает его опекун (ст. 29 ГК РФ).

Ограничение дееспособности гражданина, достигшего возраста совершеннолетия, возможно вследствие злоупотребления таким гражданином спиртными напитками или наркотическими средствами, чем он ставит свою семью в тяжелое материальное положение. Ограничение в дееспособности производится судом. Над таким лицом орган опеки и попечительства устанавливает попечительство. Гражданин, ограниченный в дееспособности,

<<< < Предыдущая 1 2 34 / 324 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 > Следующая >>>

Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]