Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Земельное право с элементами гражданского права. Общие положения. Учебное пособие
.pdf
Тема 5. Права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков
5. Какими правами на земельные участки могут обладать лица, не
являющиеся собственниками этих участков:
а) правом пожизненного наследуемого владения земельным
участком;
б) правом постоянного (бессрочного) пользования земельным уча-
стком;
в) правом безвозмездного срочного пользования земельным
участком;
г) правом ограниченного пользования чужим земельным участком;
д) правом аренды земельного участка;
е) правом пользования, владения и распоряжения земельным уча-
стком.
6. Ограничения (обременение) прав на земельный участок возни-
кают, переходят и прекращаются:
а) с момента достижения сторонами соглашения;
б) с момента предоставления земельного участка;
в) по решению субъекта, права которого на земельный участок
ограничены (обременены);
г) с момента государственной регистрации их возникновения,
перехода, прекращения;
д) с момента получения правоудостоверяющего документа на зе-
мельный участок.
7. Вещное право на земельный участок, предоставленный гражданину с целевым назначением для строительства жилого дома сохраняется за гражданином-пользователем при разрушении капитального строения от пожара, стихийных действий или иных вредных воздействий в течение:
а) 6 месяцев;
б) 1 года;
в) 2 лет;
г) 3 лет;
д) 4 лет.
8. Укажите основание прекращения права постоянного (бессрочного) и права пожизненного наследуемого владения земельным участком:
а) добровольный отказ от земельного участка;
б) конфискация земельного участка;
в) истечение срока, на который он был предоставлен;
Земельное право с элементами гражданского права
г) использование участка не по целевому назначению;
д) изъятие земельного участка для государственных лиц.
9. Чьи интересы защищает государственная регистрация прав на
землю:
а) субъекта Российской Федерации;
б) собственника недвижимости;
в) Государства;
г) нынешних и будущих поколений;
д) Муниципального образования.
10. Какая дата является датой государственной регистрации прав
на землю в соответствии с Федеральным законом № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним»?
а) дата получения свидетельства о государственной регистрации
соответствующих прав на землю на руки заявителем;
б) дата подачи документов в орган государственной регистрации;
в) дата получения расписки о получении документов уполномо-
ченным органом;
г) дата внесения соответствующих записей о правах в единый го-
сударственный реестр прав.
82 83
Тема 6. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОБОРОТА
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Цель занятия.
Изучить особенности правового регулирования отношений по
купле-продаже, обмену, дарению земельных участков, ипотеке, залогу права аренды, наследованию, переходу и сохранению права на земельные участки.
Основные вопросы.
6.1. Правовое регулирование оборота земельных участков.
6.2. Правовое регулирование купли-продажи земельного участка.
6.3. Обмен, дарение, наследование земельного участка, заключе-
ние договора ипотеки земельного участка.
6.4. Заключение договоров, предметом которых является земель-
ный участок или право на него, на торгах.
Опорный конспект.
6.1. Правовое регулирование оборота земельных участков
Действующий Земельный кодекс РФ не содержит специального
раздела об обороте или сделках с земельными участками. В ЗК РФ
содержится ряд норм, устанавливающих общие правила оборота земельных участков:
1) устанавливаются определенные требования к оборотоспособ-
ности и соответственно обороту земель;
2) установлены критерии изъятия земельных участков из оборота;
3) установлены ограничения оборота земельных участков.
В качестве недвижимого имущества земельный участок наделен
таким правовым качеством, как оборотоспособность.
В ст. 129 ГК РФ устанавливает общее понятие оборотоспособности гражданских прав, под которой следует понимать возможность
земельного участка свободно отчуждаться или переходить от одного
лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследования) либо иным способом, если они не изъяты или не ограничены
Земельное право с элементами гражданского права
в обороте. Из общего положения об оборотоспособности земельных
участков исходит и ст. 260 ГК РФ, которая устанавливает, что лица,
имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его,
дарить, отдавать в залог, сдавать в аренду и распоряжаться им иным
образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании
закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
Ограничение или изъятие из оборота определено Земельным кодексом РФ как утвержденные законом условия, при которых земельные участки не могут переходить в собственность субъектов, а также
не могут быть объектом сделок.
Часть 3 ст. 129 ГК РФ устанавливает, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле
и других природных ресурсах.
Таким образом, ограничение, изъятие из оборота, ограничение
оборота, а также и допущение к обороту земельных участков должны
быть урегулированы Земельным Кодексом РФ, иными федеральными законами. К таким федеральным законам прежде всего следует
отнести те из них, которые устанавливают особые требования к обороту иной, прочно связанной с землей недвижимости, и прежде всего
природных объектов:
1. Лесной кодекс Российской Федерации, который устанавливает,
что лесной фонд РФ находится в федеральной собственности;
2. Водный кодекс Российской Федерации, которым определено,
что большинство водных объектов находится в государственной собственности.
Упомянутые нормы федеральных законов существенно ограничивают в обороте земельные участки, на которых расположены эти
объекты недвижимости.
В установленном законом порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного назначения, использование которых для иных
целей не допускается или ограничивается.
Сейчас отношения по переходу прав на земельные участки путем
заключения сделки активно регулируются законодательством субъектов Российской Федерации, в силу того, что законодательство о земле
в соответствии со ст. 72 Конституции РФ находится в совместном ведении РФ и субъектов РФ.
84 85
Тема 6. Правовое регулирование оборота земельных участков
Пунктом 4 ст. 27 Земельного кодекса РФ устанавливается закры-
тый перечень земельных участков, изъятых из оборота:
1) государственные природные заповедники и национальные пар-
ки (ст. 95 ЗК РФ);
2) земли зданий, строений и сооружений, в которых размещены
для постоянной деятельности Вооруженные силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;
3) земли зданий, строений и сооружений, в которых размещены
военные суды;
4) земли под объектами организаций Федеральной службы безопасности;
5) земли под объектами организаций федеральных органов государственной охраны;
6) земли под объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
7) земли под объектами закрытых административно-территориальных образований;
8) исправительно-трудовых учреждений и лечебно-трудовых профилакториев соответственно Министерства юстиции РФ и Министерства внутренних дел РФ.
9) воинских и гражданских захоронений;
10) земли инженерно-технических сооружений, линий связи
и коммуникаций, возведенных в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.
Ограничены в обороте находящиеся в государственной или му-
ниципальной собственности следующие земельные участки:
1) в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ;
2) в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами;
3) занятые находящимися в государственной или муниципальной
собственности водными объектами в составе водного фонда;
4) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список
всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;
Земельное право с элементами гражданского права
5) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности,
оборонной промышленности, таможенных служб и не указанные
в п. 4 ст. 27 ЗК РФ;
6) не указанные в п. 4 ст. 27 ЗК РФ в границах закрытых административно-территориальных образований;
7) предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;
8) предоставленные для нужд связи;
9) занятые объектами космической инфраструктуры;
10) расположенные под объектами гидротехнических сооружений;
11) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;
12) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся
деградации земли.
6.2. Правовое регулирование купли-продажи земельного участка
Земельным кодексом урегулированы особенности купли-продажи земельных участков как особого объекта правовых отношений
и особого объекта недвижимости. Положения о купле-продаже земельных участков при этом основаны на принципах и нормах Земельного
кодекса РФ, а также на общих положениях о купле-продаже, установленных частью второй Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со ст. 454 ГК РФ одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Именно это
составляет основное содержание данного договора. А это значит, что
на земельные отношения распространяется статья 7 «продажа недвижимости» главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Часть 3 ст. 129 ГК РФ делает оговорку о том, что земля и другие
природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица
к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Для собственни-
86 87
Тема 6. Правовое регулирование оборота земельных участков
ков земельных участков или тех, кто собирается их приобрести, это
значит, что при решении правовых вопросов следует обращаться к
земельному законодательству, чтобы уяснить особенности сделки,
хотя, современное законодательство о земле пока ещё скупо регулирует именно сделки купли-продажи. Но определенные акты, позволяющие заключать договоры, уже приняты:
1) порядок купли –продажи гражданами Российской Федерации
земельных участков утвержден постановлением Совета Министров
РФ от 30 мая 1993 г. № 503.
2) типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка
утвержден Комитетом РФ по земельным ресурсам к землеустройства
от 2 июня 1993 г.
Согласно требованиям, специально оговоренным ЗК РФ, являются недействительными следующие условия договора купли-продажи
земельного участка:
1) устанавливающие право продавца выкупить земельный учас-
ток обратно по собственному желанию;
2) ограничивающие права покупателя на дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
3) ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьим лицам.
Важнейшим положением гражданского и земельного законодательства является требование о том, что при заключении договора
о продаже земельного участка должны быть точно указаны данные,
позволяющие определить:
1) размер земельного участка;
2) его местонахождение;
3) перечень угодий, входящих в состав земельного участка;
4) цель использования земельного участка;
5) его кадастровая оценка.
Земельным кодексом устанавливается специальное требование,
что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки,
прошедшие кадастровый учет.
Для точного определения всех параметров земельного участка
к договору купли-продажи прилагается план земельного участка. Все
необходимые данные также указываются в договоре. При отсутствии
Земельное право с элементами гражданского права
плана участка он изготавливается за счет средств продавца или покупателя по соглашению между ними.
Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Если эти
данные в договоре будут отсутствовать, договор будет считаться незаключенным и сделка недействительной в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков:
1) в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его
использования в соответствии с разрешенным использованием;
2) о разрешении на застройку данного земельного участка;
3) об использовании соседних земельных участков, оказывающем
существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;
4) о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на
планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого
земельного участка;
5) иной информации, которая может оказать влияние на решение
покупателя о покупке данного земельного участка и требования
о предоставлении которой установлены федеральными законами.
При совершении сделки купли-продажи ни продавец ни покупа-
тель не вправе по своему усмотрению изменить:
1) целевое назначение земельного участка;
2) условия его использования, как право прохода (проезда)
по участку;
3) нормы технического обслуживания или ремонта зданий, расположенных на земельном участке.
Кадастровый учет земельного участка осуществляется на основа-
нии ст. 70 Земельного кодекса РФ.
В соответствии с ГК РФ и Федеральным законом РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
переход права собственности на земельный участок от продавца
к покупателю по договору купли-продажи подлежит государственной
регистрации.
88 89
Тема 6. Правовое регулирование оборота земельных участков
В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами под страхом признания договора недействительным. Сторонам договора рекомендуется придерживаться
типовой формы договора купли-продажи земельного участка. Последствием несоблюдения покупателем установленной законом формы
договора купли-продажи земельного участка будет невозможность
получить свидетельство о праве собственности на приобретенный
участок, без которого ни доказать, ни защитить свои права на землю
покупатель не сможет.
Срок передачи земельного участка продавцом покупателю устанавливается договором, а если в договоре срок не определен, то закон
устанавливает разумный срок (ст. 314 ЗК РФ).
Существенным условием заключения договора купли-продажи
земельного участка является его цена, и при отсутствии в договоре
условия о цене участка договор считается незаключенным в силу принципа платности земли (ст. 555 ГК РФ). Цена определяется соглашением сторон, но можно руководствоваться нормативной ценой земли.
Покупатель обязан оплатить земельный участок на условиях договора в установленный договором срок, а если покупатель своевременно не оплачивает переданный ему земельный участок, то продавец приобретает право потребовать его оплаты и взыскать проценты
за пользование чужими денежными средствами за весь период просрочки.
Продавец обязан передать покупателю земельный участок надлежащего качества в пригодном состоянии для его использования в целевом назначении.
Ст. 456 ГК РФ устанавливает, что одновременно продавец обязан
передать покупателю вместе с земельным участком принадлежности
и относящиеся к нему документы. С документами вопросы уже разъяснены, но возникают на практике сложности при решении вопроса:
что в земельных отношениях является главной вещью, а что принадлежностью к ней.
Ст. 135 ГК РФ устанавливает, что принадлежность – это вещь,
предназначенная для обслуживания другой, главной вещи, связанная
с ней общим назначением. Земельное законодательство не определяет, что при передаче земельного участка как главной вещи может яв-
Земельное право с элементами гражданского права
ляться его принадлежностью. Особенно это важно при продаже зданий, строений, сооружений. Другими словами, что здесь является
главной вещью, а что является принадлежностью к ней, так как по
общему правилу принадлежность всегда следует судьбе главной вещи.
Но в земельных отношениях действует правило, установленное
п. 5 ч. I ст. I Земельного кодекса РФ, а именно: единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты недвижимости следуют судьбе земельных участков, за исключением
случаев, установленных федеральными законами, в частности Гражданским кодексом Российской Федерации. А значит нужно исходить
из интереса покупателя. Если интерес покупателя в приобретении
объекта недвижимости, то это и будет предметом договора – т. е. главной вещью, а земельный участок будет его принадлежностью: но если
интерес покупателя будет земельный участок, то именно он будет предметом договора – главной вещью, а все находящиеся на нем объекты
недвижимости будет принадлежностью к участку и будут следовать
судьбе участка.
6.3. Обмен, дарение, наследование земельного участка, заклю-
чение договора ипотеки земельного участка
Что касается порядка обмена земельного участка, то он регулируется соответствующими положениями части второй Гражданского
кодекса РФ. В соответствии с ГК РФ обмен имущества, принадлежащего гражданам и юридическим лицам на праве собственности, производится по договору мены, к которому применяются статьи ГК РФ,
регулирующие сделки купли-продажи. При этом обе стороны выступают в качестве продавцов своего имущества и покупателей того имущества, которое они получают по договору мены.
Форма договора мены земельного участка была разработана
в письме Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству от
19 октября 1994 г. № 2-160/1629. Она предполагает необходимое содержание для заключения договора:
1) реквизиты сторон;
2) предмет договора;
3) наличие или отсутствие споров по предмету договора;
90 91
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]