Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Земельное право с элементами гражданского права. Общие положения. Учебное пособие
.pdf
Тема 5. Права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков
не. Земельный участок, предоставленный гражданину на праве пожизненного наследуемого владения, остается в государственной или
муниципальной собственности, но у землевладельца есть одно правомочие – право передачи земельного участка по наследству, что
и объединяет их с собственниками.
Земельный Кодекс 1991 г. включил право пожизненного наследуемого владения на землю в состав вещных прав, и миллионы граждан
оформили право пожизненного наследуемого владения на земельные
участки, на которых располагались их дачи, дома, личные подсобные
хозяйства. После принятия Конституции РФ в 1993 г. Президент РФ
Указом от 24 декабря 1993 г. № 2287 «О приведении Земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией
Российской Федерации» отменил ряд статей Земельного Кодекса 1991 г.,
в том числе и право пожизненного наследуемого владения. Но что
делать миллионам оформленных землевладельцев? Земельный Кодекс
2001 г. четко определил, что впредь предоставление земель гражданам на праве пожизненного наследуемого владения не допускается,
но все лица, имеющие земельные участки на этом праве, могут бесплатно приобрести их в собственность.
Само по себе право пожизненного наследуемого владения земельным участком существует, но есть некоторые неудобства в осуществлении этого права: переход права пожизненного наследуемого владения на земельный участок осуществляется в результате наследования
в порядке ст. 1181 ГК РФ на общих основаниях. Однако здесь могут
возникать проблемы, связанные с тем, что в отличие от права общей
собственности законодательство не предусматривает права общего
владения. Следовательно, если наследников по праву пожизненного
наследуемого владения более одного, а земельный участок оказывается неделимым (разделу не подлежит), приходится решать вопрос
о переходе участка к одному из наследников и выплате компенсации
их доли остальным наследникам.
5.3. Аренда земельных участков
Аренда земельных участков осуществляется только на основе
договора, определяемого гражданским законодательством, а особенности сдачи земельных участков в аренду установлены земельным
законодательством.
Земельное право с элементами гражданского права
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение или во временное пользование. Но в отношении земли пользование ею без владения неосуществимо, поэтому по договору аренды
земельным участком всегда одновременно арендатор и владеет
и пользуется полученным в аренду земельным участком. При этом на
основании ст. 136 ГК РФ плоды, продукция и доходы, полученные
арендатором в результате использования земельного участка в соответствии с договором, являются его собственностью.
Что касается сторон договора аренды, то по гражданскому законодательству стороной может быть любое физическое или юридическое лицо. Однако ст. 22 Земельного Кодекса специально указывает,
что иностранные граждане и лица без гражданства могут иметь земельные участки на праве аренды, за исключением предусмотренных
законом случаев.
Арендодателями земельных участков могут быть только их собственники, что не противоречит ст. 608 ГК РФ.
Земельный участок как объект договора аренды должен иметь
границы, описанные и удостоверенные в установленном порядке.
Не могут быть объектом договора аренды:
1) земельные участки, изъятые из оборота;
2) земельные участки, не оформленные в качестве самостоятель-
ного земельного участка.
Физическим и юридическим лицам по п. 3 ст. 30 ЗК РФ земельные участки предоставляются с предварительным согласованием места размещения объекта исключительно в аренду.
По общему правилу по ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (если иное
не установлено законом).
Земельный Кодекс РФ в ст. 26 уточнил, что не подлежат государственной регистрации договоры аренды и субаренды, заключенные
на срок до одного года (за исключением случаев, установленных федеральными законами).
Договор аренды может заключаться на определенный срок или
без указания в договоре определенного срока – на неопределенный
срок – тогда каждая сторона договора вправе в одностороннем порядке отказаться от договора, письменно предупредив об этом другую сторону за три месяца.
62 63
Тема 5. Права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков
По общему правилу ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено
законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора имеет
преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Однако Земельный Кодекс устанавливает несколько исключений из преимущественного права арендатора
при заключении договора аренды земельного участка на новый срок:
1) преимущественное право аренды земельного участка имеют
собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом
земельном участке (п. 3 ст. 35 ЗК РФ);
2) собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на
земельном участке, относящиеся к государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 36 ЗК РФ).
Арендатор не имеет права перезаключить договор аренды земельно-
го участка, если имеют место обстоятельства, указанные в ст. 46 ЗК РФ:
1. Аренда прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
2. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:
1) использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории;
2) использование земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или
значительному ухудшению экологической обстановки;
3) неустранение совершенного умышленно земельного правонарушения;
4) неиспользование земельного участка, предназначенного для
сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства в течение 3-х лет;
5) изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
6) реквизиции земельного участка;
7) в иных предусмотренных законом случаях.
Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов земли или для аренды отдельных
видов земельных участков – п. 7 ст. 22 ЗК РФ аренда для проведения
изыскательских работ до 1 года.
Земельное право с элементами гражданского права
Особо Земельный Кодекс в ст. 65 уделяет внимание взиманию арендной платы за земли, переданные в аренду. Размер арендной платы
является существенным условием договора аренды земельного участка, а это значит, что отсутствие в договоре аренды условия о размере
арендной платы приводит к недействительности договора аренды.
Арендная плата может устанавливаться в разных формах:
1) в твердой сумме платежей, вносимых периодически или еди-
новременно;
2) возможна выплата доли продукции, доходов или плодов, полу-
ченных от использования арендованного имущества;
3) путем предоставления арендатором определенных услуг арен-
додателю;
4) путем выполнения работ арендатором в пользу арендодателя;
5) путем передачи арендатором определенной вещи арендодателю;
6) путем несения арендатором затрат на улучшение арендованно-
го имущества;
7) возможны иные формы арендной платы, согласованные сторо-
нами в договоре аренды.
Согласованный сторонами размер арендной платы может меняться, но не чаще одного раза в год.
Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если
условия пользования земельным участком или состояние земли существенно ухудшились, но в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.
В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать досрочного
внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд.
Подробно в законодательстве регламентированы права и обязанности арендодателя и арендатора. См. ГК РФ.
5.4. Безвозмездное срочное пользование земельным участком
Данный вид прав на землю отличается от аренды земельных участков тем, что осуществляется всегда бесплатно, а от постоянного (бессрочного) пользования – временным характером отношений.
При безвозмездном срочном пользовании земельные участки предоставляются на срок, установленный:
1) законом для участков из земель, находящихся в государствен-
ной или муниципальной собственности;
64 65
Тема 5. Права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков
2) договором для участков из земель, находящихся в частной соб-
ственности;
3) на период трудовых отношений – служебные наделы.
Из земель, находящихся в государственной или муниципальной
собственности, земельные участки в безвозмездное срочное пользование предоставляются только государственным или муниципальным
учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и органам местного самоуправления. Участки
предоставляются на срок не более чем на один год.
Безвозмездное срочное пользование граждан и юридических лиц
земельными участками, принадлежащими другим лицам, осуществляется на основании договора. По п. 2 ст. 690 ГК РФ коммерческая
организация не вправе передавать свое имущество (в том числе и земельные участки) в безвозмездное пользование лицам, являющимися
ее учредителями, участниками, руководителями, членами ее органов
управления или контроля.
Порядок заключения и исполнения договора безвозмездного
пользования регулируется ст. 689-701 ГК РФ.
Отдельно Земельный Кодекс регулирует порядок предоставления
организациями в безвозмездное пользование земельных наделов своим работникам. Однако таким правом обладают организации только
определенных отраслей экономики:
– транспорта;
– лесного хозяйства;
– лесной промышленности;
– охотничьих хозяйств;
– государственных природных заповедников;
– национальных парков.
Категории работников, имеющих право на получение служебных
наделов, и условия их представления устанавливаются Постановлением Совета Министров РСФСР от 20 марта 1965 г. № 369 «О служебных земельных наделах работников лесного хозяйства и лесной
промышленности, охотничьих хозяйств, линейных работников железнодорожного транспорта, автомобильных дорог и речного флота»
(с изменениями от 21 апреля 1972 г.; 26 февраля 1992 г.).
Земельное право с элементами гражданского права
5.5. Право ограниченного пользования чужим земельным
участком (сервитут)
В соответствии с п. 1 ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого
имущества, в том числе земельного участка, вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях
и от собственника другого участка, предоставления ограниченного
пользования соседним участком (сервитута). Такой сервитут называется частным. Частный сервитут может устанавливаться:
1) для обеспечения прохода и проезда через чужой земельный
участок;
2) прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи
и трубопроводов;
3) обеспечения водоснабжения и мелиорации;
4) обеспечения других нужд собственника земельного участка,
которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Кроме этого Земельный Кодекс ввел понятие публичного сервитута, который устанавливается в интересах не отдельного собственника земельного участка, а для обеспечения интересов государства,
местного самоуправления, местного населения во всех случаях, когда
можно избежать необходимости изъятия земельного участка для государственных или общественных нужд.
Публичные сервитуты могут устанавливаться:
1) для прохода или проезда через земельный участок;
2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также
объектов транспортной инфраструктуры;
3) размещения на земельном участке межевых и геодезических
знаков и подъездов к ним;
4) проведения дренажных работ на земельном участке;
5) забора воды и водопоя;
6) прогона скота через земельный участок;
7) сенокоса или пастьбы скота на земельных участках;
8) свободного доступа к прибрежной полосе.
Публичный сервитут в отличие от частного сервитута, устанавливаемого по соглашению сторон, устанавливается законом или иным
нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным
правовым актом субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
66 67
Тема 5. Права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков
Вышеперечисленные обременения земельного участка сервитутом, не лишают собственника участка прав владения, пользования
и распоряжения этим участком (п. 2 ст. 274 ГК РФ). При этом осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для
земельного участка, в отношении которого он установлен (п. 5 ст. 23
ЗК РФ).
И публичный и частный сервитут может быть срочным или постоянным, т. е. устанавливаться либо на определенный срок, либо без
указания срока.
Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых он установлен, а при недостижении соглашения об условиях частного сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего
установления сервитута. Требование соразмерной платы возможно
и при установлении публичного сервитута, но при условии, что это
установление привело к существенным затруднениям в использовании земельного участка.
Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих
прав в судебном порядке:
1) требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у них земельного
участка;
2) требовать возмещения убытков от органа, установившего сер-
витут;
3) требовать предоставления другого равноценного земельного
участка с возмещением убытков.
На все сервитуты распространяется правило ст. 275 ГК РФ: сервитут сохраняется в случае перехода прав на участок, обремененный
сервитутом, к другому лицу.
По ст. 27 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сервитуты подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав по заявлению собственника участка, в пользу которого установлен сервитут.
5.6. Права и обязанности пользователей земельными участками
В соответствии со ст. 40 ЗК РФ собственники, землевладельцы,
землепользователи и арендаторы имеют право:
Земельное право с элементами гражданского права
1) использовать в установленном порядке для собственных нужд
имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные
ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные
карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации;
2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые
и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением
земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных
правил, нормативов;
3) проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями.
В соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков
и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны:
1. Использовать земельные участки в соответствии с их целевым
назначением и принадлежностью к той или иной категории земель
и разрешенном использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному
объекту;
2. Сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;
3. Осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных
объектов и других природных ресурсов;
4. Своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;
5. Своевременно производить платежи за землю;
6. Соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических,
санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
7. Не допускать загрязнение, захламления, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях, соответствующих категорий;
68 69
Тема 5. Права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков
8. Выполнять иные требования, предусмотренные ЗК РФ, феде-
ральными законами.
При этом граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное
не установлено ЗК РФ и федеральными законами (п. 1, ст. 43 ЗК РФ).
5.7. Основания возникновения прав на земельные участки
лиц, не являющихся их собственниками
В большинстве случаев основанием приобретения права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок является
решение органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении его пользователю.
Возможность заключения сделки, предметом которой является
непосредственное приобретение права постоянного (бессрочного)
пользования, не предусматривается.
Общие основания приобретения права постоянного (бессрочного) пользования установлены ст. 20 ЗК РФ с момента вступления
в действие Земельного Кодекса РФ земельные участки могут предоставляться на этом праве органами государственной власти или местного управления только:
1) государственным и муниципальным учреждениям;
2) федеральным казенным предприятиям;
3) органам государственной власти;
4) органам местного управления.
Ст. 21. ЗК РФ земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения с момента вступления в действие Земельного кодекса
РФ гражданам не предоставляются, поэтому ст. 265 ГК РФ не применяется. Однако такое право может возникнуть у гражданина в порядке на наследования по правилам ст. 1181 ГК РФ.
Но кроме земельного участка право пожизненного владения
и право постоянного (бессрочного) пользования переходит к новому
лицу и на объект недвижимости на этом участке, а значит приобретатель объекта недвижимости имеет право приобрести земельный участок в собственность или заключить договор аренды по правилам
ст. 20, 36 ЗК РФ.
Основания возникновения права ограниченного пользования чужим земельным участком зависят от того, является установленный
Земельное право с элементами гражданского права
сервитут частным или публичным. Основанием возникновения частного сервитута служит Гражданский кодекс РФ, а основанием возникновения права публичного сервитута служит Земельный кодекс РФ.
Право аренды и субаренды земельного участка возникает на основании договора аренды (субаренды) по нормам гражданского законодательства, но с учетом особенностей Земельного законодательства.
Основаниями возникновения права безвозмездного срочного
пользования земельным участком являются:
1) решение соответствующего органа государственной власти или
местного самоуправлении, предоставляющего земельный участок из
земель государственного или общественного фонда;
2) договор, если земельный участок предоставляется гражданином или юридическим лицом – собственником земли.
Главный вопрос заключается в том, что все сделки с земельными
участками и права на них подлежат обязательной государственной
регистрации, а поэтому необходимо знать какие правоустанавливающие документы на земельный участок необходимо предъявить в регистрирующий орган для получения правоподтверждающего документа о наличии требуемого права:
1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте
издания таких актов на момент их издания;
2) договоры и другие сделки в отношении земельных участков,
совершенные в соответствии с законодательством;
3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим
в месте осуществления приватизации в момент её совершения;
4) свидетельства о праве на наследство;
5) вступившие в законную силу судебные решения;
6) акты (свидетельства) о правах на земельные участки, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке,
установленном законодательством, действовавшим в месте издания
таких актов на момент их издания;
7) иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок
с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент её совершения.
70 71
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]