Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Земельное право с элементами гражданского права. Общие положения. Учебное пособие
.pdf
Тема 6. Правовое регулирование оборота земельных участков
4) наличие или отсутствие обременений участка (сервитуты);
5) ограничения в использовании предмета договора;
6) обязательства сторон.
Договор обмена должен быть заверен нотариально и зарегистри-
рован в Земельном комитете.
Право дарения земельного участка имеют собственники земли по
правилам главы 32 Гражданского кодекса РФ.
По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно пере-
дает другой стороне (одаряемому) земельный участок в собственность.
Для обеспечения заключения договора дарения земельного
участка письмом Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству 19 октября 1999 г. №2-16/1629 была разработана форма договора дарения земельного участка.
Договор дарения должен быть оформлен письменно, нотариально заверен и зарегистрирован в установленном законом порядке.
Наследование земельных участков осуществляется на основании
гражданского законодательства по завещанию, а при отсутствии по
закону. Наследник становится собственником земли после прохождения процедуры вступления в права наследования и регистрации права собственности в установленном законом порядке.
Согласно ст. 1181 ГК РФ принадлежащие наследодателю на праве
собственности земельный участок и право пожизненного наследуемого владения земельным участком входят в состав наследуемого
имущества и наследуется в порядке правил III части ГК РФ. На принятие наследства, в состав которого входит земельный участок, специального разрешения не требуется.
При наследовании земельного участка или права пожизненного
наследуемого владения земельным участком к наследнику переходят
находящиеся в границах этого участка объекты, если другое не установлено законом.
Раздел земельного участка, принадлежащего наследникам на праве
общей долевой собственности осуществляется с учетом минимального размера земельного участка, установленного для земель соответствующего целевого назначения.
Порядок залога (ипотеки) земельного участка регулируется гражданским кодексом РФ (ст. 334,340 ГК РФ) и федеральным законом
«Об ипотеке (залоге недвижимости) » от 16.07.1998 №102-ФЗ (в редакции от 13.05.2008 г.).
Земельное право с элементами гражданского права
Как и другое имущество, земельный участок является предметом
залога в качестве обеспечения выполнения обязательства собственника земли. Самым распространенным способом является залог земельного участка для получения денежного кредита, и возникает залог в силу договора между залогодателем и залогодержателем.
Договор об ипотеке земельного участка заключается в письменной форме под страхом признания его недействительным, регистрируется нотариально и подлежит обязательной государственной регистрации.
Федеральным законом «Об ипотеке» земельные участки разделены по признаку целевого использования на те, что могут быть предметом ипотеки и не могут.
Согласно ст. 62 закона «Об ипотеке» объектом (предметом договора ипотеки) могут быть земельные участки, находящиеся в собственности граждан или юридических лиц и предоставленные для:
1) садоводства;
2) животноводства;
3) индивидуального жилищного строительства;
4) дачного и гаражного строительства;
5) приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства;
6) земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооруже-
ниями, в размере функционального обеспечения.
Согласно ст. 63 закона «Об ипотеке» установлен перечень земельных участков, не подлежащих ипотеке:
1) это земли, находящиеся в государственной или муниципаль-
ной собственности;
2) земли сельскохозяйственных угодий из состава земель сельс-
кохозяйственных организаций;
3) крестьянские (фермерские) хозяйства;
4) полевые земельные участки личных подсобных хозяйств.
6.4. Заключение договоров, предметом которых является зе-
мельный участок и право на него, на торгах
Согласно ст. 30, 38 Земельного качества РФ основной формой заключения договоров по приобретению прав на земельные участки (купля-продажа и аренда) из земель, находящихся в государственной или
муниципальной собственности, являются торги.
92 93
Тема 6. Правовое регулирование оборота земельных участков
Предметом торгов могут быть любые земельные участки, допущенные в оборот (не изъятые и не ограниченные в обороте) согласно
земельному законодательству.
По ст. 448 ГК РФ договор может быть заключен с лицом, выигравшим торги, если иное не установлено законом.
В качестве организатора торгов может выступать:
1) собственник земельного участка;
2) обладатель имущественного права на земельный участок;
3) специализированная организация, которая действует на основании договора с собственником или обладателем земельного участка и выступает от их имени (может и от своего имени).
Торги проводятся в форме аукциона или конкурса:
1) Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену;
2) Выигравшим торги на конкурсе признается лицо, которое по
заключению заранее назначенной организатором торгов конкурсной
комиссии предложило лучшие условия.
По ст. 449 ГК РФ аукционы и конкурсы могут быть открытыми
и закрытыми. В открытых могут участвовать любые лица. В закрытых – только лица, специально приглашенные для этих целей.
Если в аукционе или конкурсе участвует только одно лицо – они
считаются несостоявшимися.
Контрольные вопросы:
1. Перечислите основания признания сделок с земельными
участками недействительными.
2. Назовите правовые последствия несоблюдения формы сделки
с земельными участками.
3. Какие сделки относятся к сделкам с земельными участками и
к сделкам с правами на земельные участки?
4. Является ли сделкой с земельным участком раздел земельного
участка?
5. В какой форме должна совершаться сделка по купле-продаже
земельного участка?
6. Вправе ли собственник земельного участка использовать его
в качестве вклада в уставный фонд хозяйственного общества?
7. Может ли унаследовать земельный участок физическое лицо,
имеющее в России статус беженца?
Земельное право с элементами гражданского права
8. Действительно ли завещание, в котором наследниками земельного участка и одноквартирного жилого дома на этом участке, указаны разные лица?
9. Вправе ли юридическое лицо быть наследником земельного
участка по завещанию?
Решите задачи:
1. Гражданин РФ Петров 20 октября 1994 года купил в г. Москве
земельный участок площадью 0,15 Га вместе с жилим домом, расположенным на этом участке. В 2009 году Петров заключил договор
займа с Ивановым на сумму, эквивалентную 10 тыс. долларов США
по курсу Центробанка РФ. В дальнейшем Петров отказался вернуть
долг и Иванов обратился в суд с иском о принудительном взыскании
суммы долга за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК. В суде Иванов потребовал, чтобы суд обратил взыскание на земельный участок и жилой дом, принадлежащие Петрову.
Вопрос: удовлетворит ли суд требования Иванова?
2. Гражданин РФ Иванов в 1994 году приобрел в частную собственность земельный участок в деревне Покровка для строительства
и обслуживания жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства общей площадью 0, 55 Га, из которых под строительство и обслуживание жилого дома отведено 0,25 Га.
Мать Иванова, проживающая в этой же деревне, согласно завещанию оставляет ему в наследство жилой дом и земельный участок, находящийся в частной собственности 0,70 Га с аналогичным целевым
назначением.
Вопрос: может ли Иванов унаследовать указанное имущество.
3. Гражданка РФ Петрова постоянно проживает в Москве, где
имеет постоянную регистрацию. Её мать проживала в деревне Васильевка Московской области и имела в частной собственности земельный участок для строительства и обслуживания жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства площадью 0,65 Га и жилой дом.
Вопрос: может ли Петрова унаследовать данное имущество по
закону? Как будет решаться вопрос, если родная сестра Петровой
проживает постоянно в доме матери и это её единственное место проживания?
4. Гражданин Иванов и ООо «Альянс» заключили договор о со-
вместной деятельности по производству консервированных овощей.
94 95
Тема 6. Правовое регулирование оборота земельных участков
В соответствии с условиями договора ООО «Альянс» обязалось предоставить технологическую линию для закатки овощей и рабочий
персонал. Иванов обязался заниматься закупкой овощей у населения
и предоставить для размещения данного производства земельный участок, находящийся в его частной собственности, площадью 0,55 Га.
с целевым назначением – ведение личного подсобного хозяйства.
Расчеты с бюджетом, а также организация и ведение бухучета,
предоставление отчетности приняло на себя ООО «Альянс». Иванов
обратился за консультацией в местную инспекцию по налогам и сборам, юрист которой разъяснил, что этот договор противоречит законодательству, является ничтожным.
Вопрос: правильно ли разъяснение юриста и почему?
5. Гражданин Петров обратился в «Росагропромбанк» с просьбой
о предоставлении кредита на строительство коттеджа. В качестве
обеспечения исполнения обязательств по своевременному возврату
кредита Петров предложил заложить свой земельный участок, предоставленный для строительства и обслуживания жилого дома, площадью
0,15 Га. На данном участке находится жилой дом площадью 80 кв. м.
Между банком и Петровым были заключены кредитный договор
и договор ипотеки данного участка. Договор ипотеки был предоставлен нотариусу для удостоверения. Нотариус отказался удостоверить
данный договор.
Вопрос: законны ли действия нотариуса?
6. 16 декабря 2001 года между Петровым и Ивановым заключен
и нотариально удостоверен договор купли-продажи земельного участка, находящегося в частной собственности, предоставленного для
строительства и обслуживания жилого дома площадью 0,1 Га.
1 сентября 2010 г. данный договор был предоставлен для регистрации в орган по государственной регистрации недвижимого имущества по месту нахождения этого участка. В регистрации было отказано. Отказ мотивирован тем, что с момента нотариального удостоверения прошел значительный промежуток времени.
Вопрос: правомерен ли данный отказ?
7. Петров, житель деревни Петровка Мгинского района, имеет
в частной собственности земельный участок 0,60 Га, который был предоставлен для нужд личного подсобного хозяйства.
Петров решил продать свой земельный участок гражданину Ивано-
ву, жителю г. Мга. Иванов приобретал земельный участок под строи-
Земельное право с элементами гражданского права
тельство жилого дома и подсобных построек с целью создания условий для производства строительных материалов из местного сырья.
Между Петровым и Ивановым был заключен договор купли-продажи земельного участка, однако нотариус в удостоверении данного
договора отказал.
Вопрос: правильно ли поступил нотариус?
8. Имея в частной собственности земельный участок размером 0,3 Га,
гражданин Петров решил использовать участок в качестве залога для
получения кредита. Деньги понадобились Петрову для покупки легкового автомобиля.
Сбербанк, куда обратился Петров в заключении договора залога
земельного участка отказал, сославшись на то, что собственник земельного участка, на котором отсутствуют капитальные строения, не
имеет права сдавать земельный участок в ипотеку. Такое право, по
мнению юриста банка, возникает только после регистрации факта
создания капитального строения на земельном участке. Петров обратился в юридическую консультацию за разъяснением.
Вопрос: дайте ответ гражданину Петрову.
9. Гражданин Иванов приобрел земельный участок в частную собственность с аукциона для строительства и обслуживания жилого
дома. В дальнейшем он обратился в местный муниципалитет
с просьбой изменить целевое назначение земельного участка, поскольку, являясь индивидуальным предпринимателем, он решил построить на данном участке небольшую гостиницу и кафе. Свою просьбу
гражданин мотивировал тем, что участок расположен возле дороги
и у него имеются достаточные средства для развития бизнеса в сфере
придорожного сервиса.
Вопрос: подлежит ли удостоверению просьба банка?
10. Республиканское унитарное предприятие «Лето» решило продать часть земельного участка, которая им не используется, ЗАО «Сигма» для строительства офиса. Между субъектами был заключен договор купли-продажи ценой 430 млн. руб. На основании данного договора ЗАО «Сигма» обратилось с заявлением к местной администрации
о выдаче разрешения на производство проектно-изыскательских работ. Администрация обратилась в Арбитражный суд с иском об установлении факта ничтожности сделки и применении последствий её
недействительности.
Вопрос: какое решение примет арбитражный суд?
96 97
Тема 6. Правовое регулирование оборота земельных участков
Тест:
1. С земельным участком, находящимся в частной собственности
гражданина РФ, допустимо совершать следующие сделки:
а) куплю-продажу, мену;
б) дарение;
в) ипотеку;
г) аренду;
д) внесение в качестве вклада в уставный фонд создаваемого юри-
дического лица.
2. Заключению сделки по отчуждению земельного участка, находящегося в частной собственности, могут препятствовать следующие
причины:
а) наличие земельного спора по участку;
б) отсутствие генерального плана населенного пункта, где распо-
ложен земельный участок
в) наличие запрета на отчуждение земельного участка;
г) отсутствие внешнего ограждения земельного участка;
д) наличие задолженности по платежам в бюджет.
3. Покупателем земельного участка, находящегося в частной собственности гражданина, может быть:
а) любое физическое лицо;
б) юридическое лицо РФ;
в) гражданин РФ;
г) местный муниципалитет;
д) иностранное государство.
4. Допускается ли изменение целевого назначения земельного
участка при заключении сделки по его отчуждению?
а) нет;
б) да, по соглашению сторон;
в) да, с согласия местной администрации;
г) да, с согласия территориальной организации по государственной
регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним;
д) да, с согласия Государственного комитета по имуществу РФ.
5. Укажите принцип отчуждения земельных участков и капитальных строений (зданий, сооружений), расположенных на этих участках:
а) допускается отчуждение земельных участков без расположен-
ных на нем капитальных строений (зданий, сооружений);
Земельное право с элементами гражданского права
б) допускается отчуждение капитальных строений (зданий, сооружений) без одновременного отчуждения соответствующего земельного участка без ограничений;
в) отчуждение земельных участков и капитальных строений (зданий, сооружений) должно осуществляться одновременно;
г) допускается отчуждение земельных участков без расположенных на них капитальных строений (зданий, сооружений) с предварительного разрешения местной администрации;
д) не допускается отчуждение капитальных строений (зданий,
сооружений) на снос без одновременного отчуждения соответствующего земельного участка.
6. В каких случаях допускается отчуждение находящихся в частной собственности граждан земельных участков до получения их собственниками документов, удостоверяющих право на расположенные
на этих участках капитальные строения?
а) в любых случаях;
б) в случаях, установленных Советом Министров РФ;
в) в случае продажи близким родственникам;
г) в случае дарения близким родственникам;
д) в случае одновременного отчуждения незавершенных строи-
тельством законсервированных капитальных строений.
7. Покупателем земельного участка, находящегося в частной собственности негосударственного юридического лица может быть:
а) любое физическое лицо;
б) негосударственное юридическое лицо РФ;
в) индивидуальный предприниматель;
г) местная администрация;
д) иностранное государство.
8. Покупателем земельного участка, находящегося в частной собственности иностранного гражданина, может быть:
а) любое физическое лицо;
б) негосударственное юридическое лицо РФ;
в) гражданин РФ;
г) местная администрация;
д) государство, гражданином которого данное лицо является.
9. В качестве залогодержателя земельного участка может выступать:
а) любой объект;
98 99
Тема 6. Правовое регулирование оборота земельных участков
б) граждане и юридические лица РФ, которые могут быть част-
ными собственниками земли на территории РФ;
в) банк РФ при условии наличия доли госсобственности в устав-
ном фонде;
г) любой иностранный банк;
д) банк РФ , имеющий права на совершение банковских операций.
10. В какой форме заключается договор об ипотеке земельного
участка, находящегося в частной собственности гражданина РФ:
а) в устной форме;
б) в письменной или устной форме;
в) в письменной форме, удостоверенной нотариально или регистратором и регистрируется в территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него
и сделок с ним по месту нахождения земельного участка;
г) в письменной форме, удостоверяется нотариально и регистрируется в Государственном комитете по имуществу РФ;
д) в письменной или устной форме, удостоверяется регистратором территориальной организации по государственной регистрации
недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по месту нахождения земельного участка и регистрируется этой организацией.
Земельное право с элементами гражданского права
Тема 7. РАСПРЕДЕЛЕНИЕ И ПЕРЕРАСПРДЕЛЕНИЕ
ЗЕМЕЛЬ
Цель занятия.
Исследовать проблематику возникновения и прекращения прав на
земельные участки на территории Российской Федерации.
Основные вопросы.
7.1. Общие основания возникновения прав на земельные участки.
7.2. Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в го-
сударственной или муниципальной собственности.
7.3. Основания и порядок прекращения прав на земельные участки.
7.1. Общие основания возникновения прав на земельные участки
Право на земельный участок может быть предоставлено участнику земельных отношений только на основаниях, предусмотренных
законом. Владение земельным участком, приобретенным не в соответствии с правилами, установленными законодательством, не дает
возможности его владельцу ни доказать, ни защитить свои права на
землю с помощью правовых институтов.
Земельное законодательство не устанавливает особых оснований
возникновения прав на земельные участки по сравнению с гражданским законодательством. Однако нормативные акты земельного законодательства, учитывая специфику земли, как объекта оборота, особое пристальное внимание обращают на порядок приобретения прав
на землю:
1) на различные случаи приобретения этих прав:
а) в собственность;
б) в аренду;
в) в служебный надел и т.д.
2) на состав субъектов, обладающих правом на приобретение зе-
мельных участков;
3) на земельные участки различных категорий;
4) на участки различного целевого назначения.
100 101
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]