Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Управление продажами недвижимости. Учебное пособие.pdf
Изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при его существенном нарушении другой стороной.
Чаще всего расторжение договора купли-продажи после государственной регистрации перехода права собственности требуется, когда одна
из сторон не получила обещанное по сделке (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Например, продавец не получил оплату за квартиру, покупатель нашел в квартире существенные недостатки и т. п. В таких случаях расторгнуть договор
купли-продажи возможно только в судебном порядке.
Если стороны подписали договор купли-продажи, а потом решили
внести еще какое-то условие, нужно составить дополнительное соглашение к этому договору и зарегистрировать его вместе с основным.
Если стороны уже подали заявление на государственную регистрацию
права собственности, то порядок такой же, как и для расторжения договора: подать заявление о прекращении государственной регистрации, затем
заключить дополнительное соглашение. После этого нужно снова подать
документы на государственную регистрацию вместе с дополнительным соглашением.
После оформления права собственности на покупателя и оплаты стоимости квартиры изменить договор невозможно, так как он считается исполненным.
Стороны сами договариваются о расходах на оформление договора
купли-продажи квартиры. В такие расходы входят юридические услуги на
составление договора, нотариальные расходы и государственная пошлина
за регистрацию права собственности.
Расходы на юридические и нотариальные услуги стороны оплачивают
пополам, а госпошлину за регистрацию права собственности – покупатель.
Договор купли-продажи действует до полного исполнения сторонами
обязательств, то есть до передачи жилого помещения покупателю и денег
продавцу.
51
Согласно российским законам право собственности на недвижимость
подлежит государственной регистрации и даже считается возникшим с момента такой регистрации. Сам договор купли-продажи регистрации не
подлежит, но подлежит регистрации его исполнение – переход права собственности от продавца к покупателю.
Если договор составлялся в нотариальной форме, передачу документов
для регистрации может осуществить сам нотариус. Более того, в настоящее
время происходит усовершенствование нотариальной деятельности и усиление взаимодействия нотариусов с регистраторами, так что передача документов в Росреестр нотариусом поможет и существенно сократить срок
регистрации, и избежать ее приостановления. Однако расходы нотариуса
увеличивают расходы по сделке. Обращение к нему обязательно, если
есть несовершеннолетние собственники, если сделка касается ренты или
если продается доля квартиры.
Нотариально заверенный договор желателен, если есть хоть малейший риск, что сделка может быть оспорена, а такой риск есть почти всегда. Проведение сделки через нотариуса более надежно.
Платежи по договору купли-продажи недвижимости могут производиться как в наличной, так и в безналичной форме. Для физических лиц не
существует никаких ограничений по наличным расчетам, юридические
лица ограничены в возможности рассчитываться наличными (как принимать их, так и выдавать). Однако, если организация нарушает такое ограничение, платеж не будет считаться недействительным или несовершенным, но организация должна будет нести ответственность перед контролирующими государственными органами. При уплате покупной цены
наличными деньгами покупателю необходимо получить от продавца расписку в их получении (прил. Г).
Таким образом, рассмотрев особенности договора купли-продажи недвижимого имущества как основания возникновения правоотношения,
важно отметить, что договору данного вида присущи признаки взаимно-
52
сти, возмездности и конcенсуальности. Отличительные особенности лежат
в области формы и содержания договора. Особенностью является также
наличие публично-правового элемента в регулировании частно-правовых
отношений – государственной регистрации.
3.4. ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ СДЕЛОК
ПО АРЕНДЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Посредническое участие в заключении договоров аренды в риелтор-
ской деятельности является довольно распространенной услугой.
Земельные участки, здания, строения и иные объекты недвижимости
являются не только ограниченными, но и достаточно дорогостоящими ресурсами, в связи с чем аренда как форма владения и пользования имуществом и по сей день является актуальной для граждан, организаций и государства. Основным нормативно-правовым актом, регулирующим данные
правоотношения, является ГК РФ. В условиях кризисных явлений в экономике роль договоров аренды недвижимости как правовых средств осуществления предпринимательской деятельности еще более возросла.
Договор аренды является одним из самых распространенных и востребованных гражданско-правовых договоров в сфере передачи имущества во временное владение и пользование либо только в пользование.
Этот договор используется преимущественно при осуществлении предпринимательской деятельности (прил. Д).
Сторонами договора аренды являются арендодатель (наймодатель)
и арендатор (наниматель). И в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права (как юридические, так
и физические лица), а также государство, административно-территориальные и муниципальные образования. Найм принципиально отличается
от аренды тем, что его возможно осуществить только для жилого помещения [12].
53
Арендодателем называется собственник передаваемых в пользование
объектов недвижимого имущества или лицо, уполномоченное действовать
от его имени (ст. 608 ГК РФ).
Можно выделить четыре основных подхода к определению арендной
платы [13]:
– рыночная стоимость права аренды;
– кадастровая стоимость объекта (устанавливается не чаще одного ра-
за в 3 года и не реже одного раза в 5 лет);
– в соответствии со ставками арендной платы либо методическими ука-
заниями по ее расчету, утвержденными Минэкономразвития России (постановление Правительства России, приказы Минэкономразвития России);
– по результатам торгов.
Способы оплаты:
– определенная твердая сумма платежей, вносимых периодически или
единовременно;
– установленная доля от полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
– предоставление арендатором определенных услуг;
– передача арендатором арендодателю обусловленной договором ве-
щи в собственность или аренду;
– возложение на арендатора обусловленных договором затрат на
улучшение арендованного имущества.
Арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату
во временное владение или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии,
обеспечивать его текущий ремонт, а также содержание (как правило, это
коммунальные и иные обязательные платежи, обязанность по их оплате
лучше прописать в договоре подробно).
54
Третьи лица, не являющиеся собственниками объекта недвижимого
имущества, должны иметь полномочия на сдачу имущества в аренду, которыми они наделяются либо по закону, либо посредством волеизъявления собственника. Согласно ст. 295 ГК РФ субъект права хозяйственного
ведения не имеет права сдавать в аренду недвижимость без согласия собственника. Особенно это правило касается казенных предприятий и учреждений, так как первые владеют имуществом на праве оперативного
управления, а вторые – вообще не вправе распоряжаться закрепленным за
ними имуществом. Однако образовательные учреждения могут являться
арендодателями имущества, которое закреплено за образовательным
учреждением в оперативном управлении. Речь идет о жилых помещениях
в общежитиях, которые предоставляются обучающимся в порядке, установленном локальными нормативными актами организаций, осуществляющих образовательную деятельность.
В роли арендодателей от имени РФ чаще всего выступают агентства
по управлению государственным имуществом.
Для договора аренды недвижимости являются существенными и подлежат согласованию между сторонами следующие условия: предмет договора; размер арендной платы (для договора аренды здания, сооружения,
земельного участка); выкупная цена (для договора аренды недвижимости
с правом выкупа) (ст. 432 ГК РФ). При отсутствии согласования названных условий договор аренды недвижимости не признается заключенным.
Кроме того, в отношении публичного имущества, т. е. имущества,
принадлежащего государству в целом, конкретному субъекту РФ (в лице
его органов исполнительной власти), отдельному муниципалитету, есть дополнительные условия аренды, установленные законодательно (целевое
назначение; проведение текущего ремонта за счет арендатора; обязанность
содержать объект в исправном состоянии (техническом, санитарном, противопожарном и т. д.).
55
Для договора аренды недвижимости обязательна государственная регистрация (п. 2 ст. 609 ГК РФ), однако для некоторых видов недвижимого
имущества (для зданий или сооружений (п. 2 ст. 651 ГК РФ) и земельных
участков (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ)) установлены специальные
правила, согласно которым договор аренды относительно данных недвижимых вещей подлежит государственной регистрации, только если он
долгосрочный (на срок не менее одного года). В то же время отсутствие
государственной регистрации договора аренды недвижимости не влечет
признание такого договора незаключенным. Недействительным незарегистрированный договор может быть признан, но не в силу отсутствия государственной регистрации [25]. Таким образом, государственная регистрация не является существенным условием договора аренды недвижимости.
Что касается аренды земельных участков, то данные отношения регулируются гражданским и земельным законодательством (при участии градостроительного, экологического и нормативных актов ряда иных отраслей законодательства), а также договором аренды. В результате соответствующие
нормы образуют межотраслевой институт. Договор аренды земли – это один
из видов гражданского договора аренды, согласно которому арендодатель
(как правило, орган публичной власти) обязан передать (по итогам торгов
либо без их проведения) за плату земельный участок определенного целевого назначения и разрешенного использования арендатору во владение
и пользование на определенный срок, а арендатор должен осуществлять мероприятия по использованию и охране такого участка, предусмотренные земельным, экологическим и иным законодательством.
При аренде недвижимости учитывается понятие «целевое назначение». Каждый вид нежилой недвижимости может использоваться только
в предусмотренных его статусом целях [12]. Например, офисное помещение не может быть использовано как производственное.
Законом запрещено использовать жилые здания как коммерческие.
Нарушение этого требования может стать причиной привлечения вла-
56
дельца и арендатора к административной ответственности, а потому в интересах обеих сторон вначале уточнить законность запланированной
аренды. Владельцу необходимо узнать у арендатора, для каких целей он
желает арендовать помещение и озвученный вид эксплуатации зафиксировать в договоре. Арендатору обязательно стоит проверить документацию на помещение. Довольно часто целевое назначение указывается во
время регистрации недвижимости в Кадастровой палате.
Также в нежилом фонде есть недвижимость, которая не имеет точно
прописанного назначения, а потому может использоваться в различных
целях. Сдача в аренду нежилых помещений данного типа значительно
проще, однако важно учитывать, что помещение должно соответствовать
нормам санитарной и пожарной безопасности для оговоренного вида деятельности. Особенности данного вида недвижимости:
– недвижимость значительно дороже, чем помещения с целевым назначением;
– законодательством разрешается арендовать эту недвижимость по
договору субаренды;
– в некоторых случаях использование помещения может оказаться
невозможным из-за несоответствия здания установленным законодательством требованиям.
Риелтор, помогающий сторонам, должен уточнить, пригодно ли то
или иное помещение для развития в нем бизнеса.
3.5. ОКАЗАНИЕ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ УСЛУГ
В настоящее время существуют центры оформления недвижимости
и сделок в этой сфере. Специалисты таких компаний занимаются сбором
документов, их подготовкой, проверкой; составлением договоров. Часто
компании, работающие в сфере сделок с имуществом и недвижимостью,
предлагают комплексное сопровождение сделок с недвижимостью. В ком-
57
плексное сопровождение сделки с недвижимостью, предлагаемое компаниями, входит:
– первичная консультация клиента по вопросам сделок с недвижимо-
стью;
– анализ имеющейся информации о застройщике (конфликты, споры,
суды и пр.);
– анализ, составление и корректировка предварительного договора
купли-продажи;
– анализ, составление и корректировка основного договора купли-
продажи;
– выезд юриста в компанию, продающую интересующие объекты
в строящемся доме (новостройке) для решения ряда задач;
– проверка на соответствие действующему законодательству исходно-
разрешительной документации по объекту строительства;
– анализ на предмет соответствия законодательству и интересам клиента договоров и иных документов, оформляемых с застройщиком/инвестором/продавцом, при продаже объекта недвижимости;
– проведение переговоров с целью изменения условий договора;
– присутствие при подписании документов по сделке, в том числе
присутствие у нотариуса;
– выработка рекомендаций по безопасному проведению взаиморасчетов;
– подготовка соглашения о задатке, авансового соглашения или предварительного договора;
– подготовка договора купли-продажи квартиры и передаточного акта
(прил. Е);
– сопровождение подписания договора купли-продажи квартиры,
в том числе у нотариуса;
– получение зарегистрированного договора и свидетельства о реги-
страции права собственности;
58
– проверка, анализ и корректировка договора участия в долевом стро-
ительстве (при необходимости);
– проверка всех прочих документов, при необходимости (соглашение
о задатке, ипотечный договор, договор о переуступке и т. п.) дополнительные условия, которые согласовываются индивидуально в зависимости
от прочих задач, стоящих перед клиентом при совершении сделки с недвижимостью.
Контакты и взаимодействия с различными государственными органами также входят в сопровождение сделок с недвижимостью. Контакты
возникают с государственными органами, занимающимися вопросами недвижимости, строительной и инвестиционной деятельности. Это могут
быть органы архитектуры и архитектурного надзора, земельные комитеты,
БТИ, органы опеки и попечительства, банки.
В соответствии с действующим российским правом сделки с недвижимостью в обязательном порядке подлежат государственной регистрации и будут считаться заключенными только в том случае, если такая регистрация была проведена. Регистрирующий орган при этом производит
запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество
и сделок с ним о соответствующей сделке. В РФ регистрацию таких сделок ведет специальный орган – Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Сделки могут заключаться в двух
формах – нотариальной и простой письменной, при этом обе имеют абсолютно одинаковую юридическую силу [21].
В процессе сопровождения сделок с недвижимостью специалисты делают ставку не только на получение конечного результата, но и всегда
помнят о волнениях и переживаниях самого клиента в процессе этой работы. Поэтому в практику сопровождения сделок входят постоянные контакты с клиентом на всех этапах работы, подробное информирование его
59
о полученных промежуточных результатах, ответы на все интересующие
вопросы, консультации по проблемным моментам. Такие контакты позволяют достичь взаимодействия с клиентом, при котором весь процесс сопровождения сделок с недвижимостью станет понятным и максимально
комфортным для обеих сторон.
3.6. АНАЛИЗ ЭФФЕКТИВНОСТИ РАБОТЫ МЕНЕДЖЕРОВ
ПО ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ
В эпоху свободных графиков и работы на процент от сделки тотальный контроль за деятельностью работников, конечно, может привести
к нездоровой атмосфере внутри компании. В рамках операций с недвижимостью потенциальная возможность сотрудника агентства сработаться
с клиентом напрямую, предложив меньшую относительно официальных
прайсов компании стоимость услуг, к сожалению, распространенная практика. Единая БД всей информации по сделкам, проводимым с участием
сотрудников агентства, поможет оперативно анализировать не только результаты, но и сам процесс работы каждого отдельного сотрудника.
Одним из инструментов контроля является использование сотрудниками корпоративных номеров. При этом фиксируется вся история звонков, по которым информация автоматически прикрепляется к карточке
клиента, с которым состоялся разговор в виде аудиозаписей. Они могут
быть прослушаны и проанализированы в любой момент времени как самим риелтором, так и руководителем.
Автоматическое сохранение всех видов переписки сотрудника с клиентом и запись телефонных разговоров могут пригодиться для устранения
внутреннего недопонимания в компании и могут настраиваться как по
умолчанию, так и без ведома сотрудников.
Итак, экономическая теория предлагает методики, сводящиеся чаще
всего к оценке производительности как базовому показателю эффективно-
60