Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Управление продажами недвижимости. Учебное пособие.pdf
Причины и критерии выбора той или иной компании клиентом для
совершения сделки купли-продажи показаны на рис. 4.
Рис. 4. Критерии выбора риелторской фирмы [24]
Современная практика показывает, что по мере роста и укрепления
позиций на рынке агентства недвижимости могут расширяться: создавать
филиалы, диверсифицировать деятельность. Диверсификация деятельности означает расширение работы по направлениям, напрямую не связанным с основным видом деятельности. Такой подход позволяет минимизировать риски организаций. Для агентств недвижимости это будут виды деятельности, напрямую не связанные со сделками с недвижимостью: страхование сделок, оценка недвижимости, ремонт недвижимости, транспортные
услуги и т. д.
Также в последнее время некоторые риелторские организации все
чаще пытаются расширить деятельность для счет управления недвижимостью: поддержание состояния здания, поиск арендаторов, взимание арендной платы, улаживание возможных конфликтов. Сотрудничество возмож-
31
но как с физическими лицами, так и с юридическими, объектом сделок
может быть как жилая, так и коммерческая недвижимость [20].
В крупных городах, где реализуются программы по реновации территорий, агентства недвижимости также могут заниматься расселением. Это
достаточно доходный, но сложный вид деятельности.
Риелторская деятельность является необходимым сегментом рынка
недвижимого имущества, обслуживает его, ускоряя оборот объектов недвижимости, обеспечивая наилучшее сочетание интересов его участников,
снижая возможные правовые и экономические риски каждого из участников потенциальной сделки [18]. Зарубежный опыт показывает, что 70–80 %
от общего числа сделок покупатели и продавцы осуществляют не самостоятельно, а через риелторские фирмы. В России количество сделок с недвижимостью, совершаемых при помощи риелторов, составляет около 25–27 %.
2.2. БАЗА ДАННЫХ АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ:
ПОНЯТИЕ, ЦЕЛИ СОЗДАНИЯ, ОСОБЕННОСТИ ФОРМИРОВАНИЯ
Агентства недвижимости работают с большим объемом данных, которые требуют преобразования, структурирования, хранения, использования и т. д. Обработка и систематизация информации позволяет ориентироваться в ее потоке, осуществлять поиск и получать необходимые данные за малые промежутки времени, с максимальным эффектом использовать сведения, полученные из различных источников.
Под базой данных понимают хранилище структурированных данных,
которое обрабатывается в соответствии с определенными правилами.
Очень часто файлы выступают в качестве постоянного хранилища информации БД. Хранящиеся данные должны быть непротиворечивы, минимально избыточны и целостны.
Актуальность данных – это еще одна необходимая характеристика,
которая требует постоянного обновления БД. Информация об объекте недвижимости может быть изменена и дополнена.
32
Среди всего спектра задач по автоматизации деятельности агентства
недвижимости можно выделить вопросы структурирования, хранения
и использования предложений недвижимости в качестве основной и наиболее трудоемкой части бизнеса. Успешное решение этой проблемы является основой успешного решения всего комплекса задач автоматизации
предприятия. Приложение должно предоставить пользователю инструменты для просмотра БД клиента и ее объектов путем ее редактирования
и поиска объектов в ней по определенным критериям.
Целью создания БД является быстрое и удобное использование данных, содержащих различную информацию об объектах недвижимости, их
классификации.
Жизненный цикл любого программного продукта, в том числе и системы управления БД, состоит из стадий проектирования, реализации
и эксплуатации.
Естественно, наиболее значительной в жизненном цикле приложения,
работающего с БД, является стадия проектирования. От того, насколько
тщательно продумана структура базы, насколько четко определены связи
между ее элементами, зависит производительность системы и ее информационная насыщенность.
Обычно БД создается для хранения и доступа к данным, содержащим
сведения о некоторой предметной области, т. е. некоторой области человеческой деятельности или области реального мира. Она должна представлять собой систему данных о предметной области. БД, относящиеся
к одной и той же предметной области, в различных случаях содержат более или менее детализированную информацию о ней. В хорошо спроектированной БД избыточность данных исключается, и вероятность сохранения противоречивых данных минимизируется. Таким образом, создание
БД преследует две основные цели: понизить избыточность данных и повысить их надежность. Кроме того, это позволяет достичь:
– сокращения времени обработки информации;
33
– простоты реализации различных запросов и сокращения времени
обработки данных;
– автоматизации труда.
Достоинства хорошо спроектированной базы данных:
– удовлетворяет всем требованиям пользователей к своему содержи-
мому. Перед проектированием БД необходимо провести обширные исследования требований пользователей к ее функционированию;
– гарантирует непротиворечивость и целостность данных. При про-
ектировании таблиц нужно определить их атрибуты и некоторые правила,
ограничивающие возможность ввода пользователем неверных значений.
Для верификации данных перед непосредственной записью их в таблицу
БД должна определять правила модели данных и тем самым гарантировать сохранение целостности информации;
– обеспечивает естественное, легкое для восприятия структурирова-
ние информации. Качественное построение БД позволяет делать запросы
к ней более простыми и легкими для понимания; следовательно, снижается вероятность внесения некорректных данных и улучшается качество сопровождения;
– удовлетворяет требованиям пользователей к производительности.
При больших объемах информации вопросы сохранения производительности начинают играть главную роль, сразу показывая все недочеты этапа
проектирования.
Использование БД предусматривает существенное упрощение и ускорение работы по учету клиентов фирмы, их заявок на покупку и продажу
недвижимости за счет автоматизации, операций, производимых при добавлении нового клиента в базу, составлении заявок для отдельно взятого
покупателя или продавца, удаления данных об объекте при проведении
операции продажи недвижимости.
БД может содержать множество таблиц, в которых хранятся данные
по различным темам. Таблица БД – это обычная структура, состоящая из
34
однотипных строк (записей), разделенных на столбцы (поля). Таблицы являются основными объектами любой БД.
Возможные варианты карточек БД объектов жилой и коммерческой
недвижимости приведены на рис. 5 и 6.
Рис. 5. Возможный вариант карточки БД объекта жилой недвижимости
Рис. 6. Возможный вариант карточки БД
объекта коммерческой недвижимости
35
Степень детализации информации (полнота информации) определяется потребностями агентства недвижимости или риелтора.
В карточке объекта недвижимости хранится перечень конструктивных элементов и инженерных систем объекта.
Входной информацией являются данные о сущностях «Клиенты – физические лица», «Клиенты – юридические лица», «Недвижимость, объект
сделки», «Сотрудники», «Сделки в работе», «Завершенные сделки», «Проданные объекты».
Выходной информацией можно считать отчеты, формируемые по желанию пользователя, а также результаты различных запросов к БД.
У компаний есть БД их клиентов, но по объему эти данные нельзя
сравнить с профессиональной БД недвижимости. Все участники рынка
пользуются базой WinNER, у некоторых крупных агентств недвижимости
есть сайты, где представлена информация по объектам.
Другое дело, что у агентства может быть своя БД клиентов – людей,
которые ищут определенный вариант недвижимости. Эта информация действительно эксклюзивна, но база объектов и база потенциальных покупателей/арендаторов, обратившихся в данное агентство, – это разные вещи.
Свои собственные обновляемые базы объектов могут быть у разных
подразделений одной и той же компании. Например, в консалтинговых
компаниях у аналитическо-исследовательского отдела бывает своя база,
составленная таким образом, чтобы с ее помощью можно было проводить
исследования рынка по определенной методологии. А в отделе продаж
этой же компании будет другая специфическая база. Все зависит от того,
как построена работа в компании.
БД на рынке недвижимости условно можно разделить на платные и
бесплатные, причем последних существенно больше.
Платные базы от бесплатных отличает, прежде всего, нацеленность на
профессионалов. Плата с риелтора взимается за ежемесячное пользование.
36
Это абсолютно не означает, что в платной БД сведения более актуальные,
чем в бесплатных аналогах. В платных БД практически невозможно
встретить собственника жилья. Преимущество платных баз в том, что они
постоянно обновляются и аккумулируют в себе информацию из многих
источников, дают возможность сортировки и поиска предложений по
определенным параметрам. Также у платных баз есть техническая поддержка, что очень важно. В случае возникновения вопросов всегда можно
позвонить и проконсультироваться. В бесплатных БД зачастую меньше
системности, нет техподдержки.
Бесплатные базы дают возможность получить общую информацию об
объекте, как правило, без контактной информации продавца. Основное отличие заключается в том, что при использовании базы на некоммерческой
основе информация об объекте будет ограниченной.
Продавцы и арендодатели, как правило, размещают свои объявления
сразу в нескольких источниках, поэтому одинаковые предложения можно
встретить в разных местах. Но базы не повторяют друг друга полностью,
в связи с чем лучше искать информацию сразу в нескольких из них.
Сегодня как работа риелтора, так и самостоятельный поиск недвижимости практически невозможны без использования специализированных
баз. Спрос рождает предложение, поэтому свои БД предлагают большинство порталов о недвижимости. Электронные издания постепенно вытесняют бумажные.
2.3. ХАРАКТЕРИСТИКИ И ПАРАМЕТРЫ
ДЛЯ РАЗЛИЧНЫХ КАТЕГОРИЙ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Недвижимость обладает рядом общих признаков, которые отличают
ее от движимого имущества:
1) неподвижность (ее нельзя перенести на другое место без нанесения
существенного ущерба;
37
2) связь с землей (подразумевается как физическая, так и юридиче-
ская связь объекта недвижимости с землей);
3) уникальность (означает, что не существует абсолютно идентичных
объектов недвижимости, они обязательно отличаются друг от друга какими-либо физическими характеристиками (степень износа, местоположение объекта, размер и пр.));
4) полезность (подразумевается, что объекты недвижимости удовлетворяют определенные потребности человека в жилье, предоставляют возможности извлекать прибыль, заниматься растениеводством и т. д.);
5) фундаментальность (означает, что в обычных условиях недвижимость невозможно сломать, похитить или потерять, за исключением форсмажорных обстоятельств);
6) долговечность (сохраняет свою форму в процессе использования
в течение длительного периода времени);
7) необходимость управления (означает, что нормальное функционирование недвижимости возможно при соответствующем управлении: поддержании объекта в пригодном состоянии, поиске арендаторов, проведении профилактических и ремонтных работ и пр.);
8) тенденция к росту стоимости (означает, что стоимость недвижимости в целом по рынку, как правило, имеет плавную тенденцию к росту
с течением времени);
9) регламентация (означает, что деятельность в сфере недвижимости
осуществляется под контролем государства);
10) проблематичность сокрытия (подразумевается, что физически довольно сложно сокрыть как саму недвижимость, так и ее собственника,
например, в целях налогообложения, утаивания правообладания);
11) высокий уровень затрат при совершении сделок (означает, что
стоимость недвижимости довольна высока в сравнении с другими товарами, соответственно, высок и уровень затрат при совершении сделок с недвижимостью) [21].
38
Рассмотрим классификационные аспекты недвижимости. По своему
составу, функциям, способности удовлетворять те или иные потребности
недвижимость неоднородна. На сегодняшний день она представлена в трех
основных типах: жилые и нежилые помещения, земля.
Существуют различные классификации объектов недвижимости.
По функциональному назначению для ведения бизнеса: жилая, офисная, индустриальная, складская, многофункциональная.
По функциональному признаку: жилая и нежилая. Нежилая недвижи-
мость делится на коммерческую, промышленную, институциональную, рекреационную, отели, мотели, недвижимость смешанного использования.
Жилая недвижимость – это индивидуальные и многоквартирные жи-
лые дома и квартиры, находящиеся в собственности гражданина или юридического лица, либо находящиеся в государственной или муниципальной
собственности, предназначенные для постоянного проживания.
Под коммерческой недвижимостью понимают постройки под розничную торговлю, офисы для бизнеса, стоянки автомобилей, бензоколонки и прочие объекты сферы обслуживания, используемые для извлечения
прибыли.
Промышленная недвижимость представляет собой промышленные
сооружения и инфраструктуру, действующие заводы, технопарки, складские помещения, специализированные офисы для управленческого персонала и др. Особый подраздел промышленной недвижимости составляет
агропромышленная недвижимость, представленная пригодными для растениеводства и животноводства земельными угодьями.
Отели и мотели, в отличие от жилой недвижимости, предназначены
для временного, а не постоянного проживания.
Рекреационная недвижимость связана со сферой отдыха. Это различного рода сооружения на территории курортных зон, клубы по интересам (яхт- и гольф-клубы), стадионы, плавательные бассейны и другие
спортивно-оздоровительные комплексы и комплексы развлечений.
39
Институциональная недвижимость представляет собой здания для
правительственных и муниципальных органов власти, учебных заведений,
больниц, санаториев и других функций социального назначения.
Недвижимость смешанного использования представляет собой ком-
бинацию приведенных выше видов недвижимости.
В зависимости от предпочтений целевых групп потребителей и уровня их платежеспособности принято выделять:
1. Жилье высокой степени комфортности (элитное).
Отечественные специалисты рынка недвижимости выделяют 8 критериев элитности: местоположение, экологичность материалов, клубность,
качество инженерных сетей, инфраструктура дома, элитное позиционирование дома, управление недвижимостью, цена.
2. Типовое жилье (жилье экономкласса).
Для него характерны: размещение в любом районе города, соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и правилам, конструктивно-технологическим параметрам
(панельные, кирпичные, кирпично-монолитные дома);
3. Жилье низких потребительских качеств (низший экономкласс).
Для него характерны: размещение в непрестижных домах, удаленность от основных транспортных коммуникаций, принадлежность к зданиям старого жилого фонда, не подвергавшимся капитальным и ремонтно-строительным работам, заниженные архитектурно-строительные характеристики и т. п.
На основании градостроительных ориентиров выделяют:
– дома, построенные в дореволюционный период;
– дома, построенные за период 1917–1930 гг.;
– сталинские дома, возведенные в конце 30-х – конце 50-х гг.;
– дома первого поколения индустриального домостроения, построен-
ные в 60-е гг. и характеризующиеся заниженными архитектурно-технологическими параметрами;
40