Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Управление продажами недвижимости. Учебное пособие.pdf
– дома второго поколения индустриального домостроения, построен-
ные в 70–80-х гг., когда в градостроительном проектировании использовались более высокие нормы и стандарты;
– современные жилые дома, отличающиеся большим разнообразием
характеристик.
Существует и классификация объектов жилой недвижимости в зави-
симости от применяемого материала наружных стен здания:
– дома с кирпичными стенами;
– панельные дома;
– монолитные дома;
– деревянные дома;
– дома смешанного типа.
Признаки классификации недвижимости, послужившие основой для
группировки, различны. Использовать единый типологический критерий,
объединяющий все факторы, не представляется возможным. Поэтому на
практике применяют несколько критериев, дающих обоснованное представление об объекте недвижимости.
Особым образом рассматривается земля, которая может быть объектом сделки купли-продажи.
Земля как недвижимость классифицируется следующим образом:
а) свободные земельные участки (участки под застройку или для использования земли в других целях);
б) природные комплексы, такие как месторождения, с целью их эксплуатации.
Таким образом, можно констатировать, что рынок недвижимости –
это не только структурное объединение, но и механизм взаимодействия.
Сложность структуры рынка и характер возможных связей его участников
предопределяют необходимость его изучения, определения условий и порядка взаимодействия, адаптации при изменении среды.
41
Контрольные вопросы
1. Что понимается под риелторской деятельностью?
2. Что понимается под риелторской услугой?
3. Как можно классифицировать риелторские услуги?
4. Что представляет собой БД агентства недвижимости?
5. Как формируются БД агентства недвижимости?
6. С какой целью классифицируются объекты недвижимости?
7. Как классифицируются объекты недвижимости по функциональ-
ному назначению для ведения бизнеса?
Тема 3
ТЕХНОЛОГИЯ УПРАВЛЕНИЯ
СДЕЛКАМИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
3.1. ОРГАНИЗАЦИЯ ВЗАИМООТНОШЕНИЙ
С КЛИЕНТАМИ И ДРУГИМИ ЗАИНТЕРЕСОВАННЫМИ СТОРОНАМИ
Как было отмечено ранее, задача риелтора – представлять интересы
покупателя или продавца недвижимости. При проведении операций с недвижимостью особое значение приобретают вопросы юридического сопровождения сделок. Поэтому знание и соблюдение юридических основ
законодательства в этой сфере является одной из основ успешной деятельности риелтора. Кроме того, в штате агентств недвижимости, как правило, имеется юрист, что еще раз подчеркивает сложность и важность
процесса ее купли-продажи.
Сделки – это действия граждан и юридических лиц, направленные на
установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ). В соответствии со ст. 158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной). В отдельных случаях закон требует обязательной регистрации.
42
При купле-продаже недвижимости покупатель и продавец проходят
следующие этапы (укрупненно):
– подписание договора отчуждения недвижимости;
– подача сторонами заявления о регистрации сделки в регистрирую-
щий орган;
– проведение взаиморасчетов по сделке и передача недвижимости по
передаточному акту.
Сопровождение сделок с недвижимостью – это комплекс действий
и процедур. Специалист, который занимается сопровождением сделок
с недвижимостью, должен обезопасить клиента от возможных рисков, минимизировать его затраты, предостеречь от возможных неприятностей.
Общий порядок сопровождения сделок с недвижимостью включает
следующие этапы:
1. Проверка объекта недвижимости, которая включает экспертизу документов на него, а также изучение истории объекта недвижимости, судебных арестов, обременений, судебных процессов с этим объектом недвижимости. В случае отчуждения объекта недвижимости приводится
оценка его полного соответствия действующему законодательству, получаются все необходимые разрешения, согласования, проверяется достоверность сведений о нем в государственном реестре, совершаются иные
необходимые действия.
2. Подготовка договоров купли-продажи, аренды, ссуды, найма и др.
3. Контроль получения (оплаты) денежных средств по договору.
4. В случае необходимости регистрация сделки в Федеральной регистрационной службе, получение подтверждающих документов.
Чтобы обезопасить себя от признания сделки недействительной,
необходимо соблюдение ряда условий:
1. Сделки с недвижимостью могут совершать только дееспособные
граждане или их представители. Если сделка совершается от имени юри-
43
дического лица физическим лицом, у него должны быть полномочия на
совершение подобных сделок, которые могут быть прописаны в уставе,
доверенности лица.
2. Объект недвижимости должен быть поставлен на кадастровый учет.
3. Под запретом находится совершение сделок с земельными участ-
ками и объектами недвижимости, находящимися в общем пользовании;
государственными природными заповедниками и национальными парками; зданиями, сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ; зданиями, сооружениями, в которых
размещены военные суды, объекты организаций Федеральной службы
безопасности, органов государственной охраны и иные (согласно ст. 27
Земельного кодекса РФ).
4. Сделки с земельными участками, объектами недвижимости должны
быть оформлены письменно. На основании проведенной сделки должны
быть внесены изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, только с этого моменты сделка с объектом недвижимости считается совершенной.
Вышеуказанный порядок осуществления сделок с недвижимым имуществом является общим для всех объектов. Однако есть ряд особенностей, касающихся сделок с земельными участками, в том числе находящимися в государственной и муниципальной собственности.
На рынке недвижимости России мошенничество и судебные споры,
связанные с приобретением недвижимости, являются, к сожалению, распространенной практикой. Обращение к квалифицированному риелтору
или юристу позволяет получить представление о возможном исходе
в случае заключения сделки. Юрист изучает все документы, сведения
о предыдущих переходах права собственности на интересующий объект
недвижимости, начиная с момента его первичной регистрации. Как правило, эта работа занимает много времени.
44
3.2. ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ ПОДГОТОВКИ И ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ
СДЕЛКИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ОБЪЕКТА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Рассмотрим основные этапы подготовки и осуществления сделки
купли-продажи объекта жилой недвижимости.
1. Осмотр жилой недвижимости. Позволяет определиться с возможной
ценой по параметрам и соотношению их с рынком недвижимости в конкретном населенном пункте на текущий момент времени.
2. Определение возможной цены. Она суммируется из ряда показателей:
– размер общей площади, включая метраж кухни, ванной, санузла,
балкона или лоджии, гардеробной;
– количество и расположение комнат;
– размер кухни (размер свыше 12 метров повышает общую цену);
– тип планировки;
– присутствие балкона, лоджии, отдельной гардеробной, их размеры;
– наличие современных счетчиков тепла, индивидуальной системы
отопления и иных систем, снижающих сумму коммунальных услуг;
– строительный материал, из которого возведено здание, а также года
его постройки;
– район, уровень развития инфраструктуры прилегающей и близле-
жащей территории;
– этажность здания, этажность жилой площади (верхние этажи оце-
ниваются выше, но последний этаж всегда стоит дешевле);
– история жилья с правовой точки зрения.
3. Определение цели продажи и сроков.
4. Подготовка документов. Государственные органы по выдаче право-
устанавливающих документов на продаваемую или купленную квартиру
представляют собой территориальные отделения МФЦ, Федеральной
службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра), портал Госуслуг.
Категории документов, требуемых в зависимости от этапов продажи,
представлены в табл. 5.
45
Таблица 5
Этап
Документы
На начальном
1. Паспорта всех участников процесса продажи.
В процессе
1. Согласие в письменном виде, заверенное нотариусом и подпи-
С ограниченным
1. Выписка, предоставляемая специалистами УК, ТСЖ или МФЦ,
Категории документов, требуемых в зависимости от этапов продаж
этапе
оформления
2. Свидетельство о рождении собственника, если он не достиг
совершеннолетия.
3. Документ, указывающий на право собственности на недвижи-
мость, с приложенным к нему договором купли-продажи или
свидетельством о принятом наследстве либо выписка из Единого
государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
4. Документ о приватизации.
5. Технический план с характеристиками жилого помещения.
6. Кадастровый паспорт с данными о планировке жилой площади
санное в его присутствии, супруга или супруги, если недвижимость приобреталась в браке и считается совместно нажитой.
2. Бумаги о согласованной с уполномоченными органами пере-
планировке, выдаваемые сотрудниками бюро технической инвентаризации (БТИ).
3. Разрешение на проведение сделки от уполномоченных госу-
дарственных органов опеки и попечительства, если в ее этапах
участвуют дети до 18 лет
сроком
действия
обо всех прописанных на данной жилплощади лицах на конкретный момент времени.
2. Выписка из лицевого счета, закрепленного за жильем, об от-
сутствии долга по квартплате, выдаваемая сотрудниками ЖКХ,
ТСЖ, ЖЭК, Единого расчетного центра.
3. Справка об отсутствии обременений на недвижимость из ЕГРН
5. Реклама объекта.
6. Презентация объекта потенциальным покупателям.
7. Заключение предварительного договора купли-продажи и договора
задатка.
Предварительный договор купли-продажи жилой недвижимости – это
документ, подтверждающий намерения купить жилье.
46
Предварительный договор обязательно должен быть письменным,
а иногда и нотариально удостоверенным (если этого хотят участники
сделки или при продаже доли недвижимости). Есть два общих требования
к предварительным договорам (пп. 2, 3 ст. 429 ГК РФ):
1) договор должен быть в той же форме, что и основной;
2) договор должен содержать описание предмета основного договора
и условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет
договориться заранее.
Подтверждается намерение задатком или авансом. Факт передачи
обеспечительного платежа подтверждается распиской.
Задаток – это часть платежа по основному договору, которая впоследствии учитывается при дальнейших расчетах. Для покупателя задаток –
это своего рода гарантия того, что продавец не продаст данную недвижимость никому другому, для продавца – гарантия намерений покупателя.
В отечественном законодательстве не содержится четкого определения понятия «аванс». Однако между задатком и авансом существует несколько отличий:
1) задаток всегда вносится стороной до заключения основного договора, аванс (предоплата) уплачивается после подписания договора в каче-
стве частичного расчета за выполненное встречное обязательство;
2) если обязательство, обеспеченное задатком, не исполнено, для его
сторон предусмотрены определенные негативные правовые последствия
(оставление задатка в своем распоряжении или же его возврат в двойном
размере). В случае аванса подобных последствий законодательство не
предусматривает.
8. Выписка из квартиры и подтверждение отсутствия долгов. Выписка
из лицевого счета, закрепленного за жильем, показывает состояние задолженности на данный момент. Задолженность по квартплате может быть
включена в сумму покупки по договоренности с покупателем, если у продавца нет возможности ее оплатить.
47
9. Подписание основного договора купли-продажи, расчет по сделке.
После подписи сторон он передается для государственной регистрации.
Сам договор еще не является правом на приобретаемую собственность, но
отказ от участия в сделке с этого момента возможен только в судебном
порядке.
10. Регистрация сделки. Она в обязательном порядке осуществляется
в местном отделении Росреестра, где процедура реализуется на основании
заявлений покупателя и продавца. Соответствующие договора составляются в трех экземплярах для каждой из трех сторон.
После внесения сведений в ЕГРН сделка приобретает законную силу
на государственном уровне.
11. Снятие с регистрационного учета предыдущих жильцов.
12. Подписание акта приема-передачи жилой недвижимости, где де-
тально указывается состояние помещения на момент его передачи.
13. Окончательный расчет по сделке купли-продажи.
После этого все необходимые пункты считаются выполненными,
а процесс купли-продажи завершенным. Новый владелец приобретает свидетельство о регистрации, а прежние жильцы – документ об отчуждении.
3.3. ЗАКЛЮЧЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ
ДОГОВОРОВ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
Как показывает теория и практика, в России регулирование рынка недвижимости осуществляется на всех ветвях государственной власти – законодательной, исполнительной и судебной, а также на федеральном, региональном и муниципальном уровнях управления. В то же время каждый
из объектов недвижимости имеет свои особенности. В связи с этим есть
отличия законодательного регулирования сделок с различными объектами
недвижимости.
48
Договор купли-продажи недвижимости является разновидностью до-
Разделы
Реквизиты
Наименование, номер, место и дата подписания. На основании ме-
Преамбула
Необходимые сведения о сторонах, вступающих в договорные отПредмет
Вид договора (купля-продажа, залог, обмен и др.), вид и разновид-
говора купли-продажи и регламентируется гл. 30 ГК РФ. Особенностью договора купли-продажи недвижимости является специфика предмета; предметом данного договора может быть любое недвижимое имущество [15].
Договор (в гражданском праве) – соглашение двух или более сторон,
направленное на установление, изменение или прекращение гражданских
и прав и обязанностей.
В зависимости от условий структурное построение договоров можно
варьировать, действующее законодательство не предусматривает типовой
или примерной формы договоров по сделкам с недвижимостью, за исключением некоторых случаев, когда различными нормативными актами
предусмотрены специальные формы договоров (типовой договор куплипродажи земельного участка, стандартизированные договоры при продаже
на аукционе или по конкурсу государственных и муниципальных предприятий и др.). Однако практически каждый договор имущественного
оборота включает разделы, представленные в табл. 6.
В прил. Б представлен пример договора купли-продажи квартиры,
в прил. В – земельного участка.
Таблица 6
Содержание договора имущественного оборота
договора
договора
ста подписания договора определяются существенные стороны
сделки: правоспособность и дееспособность участников сделки,
форма сделки, применение законов и норм других государств. Если
в тексте договора нет ссылки на законодательство конкретной
страны, то в сделке применяется право по месту подписания дого-
Содержание
вора
(вводная
часть)
договора
ношения, их правовой статус с указанием полного и сокращенного
наименования
ность недвижимого имущества (здание, земельный участок и др.)
49
Окончание табл. 6
Разделы
Срок и условие
Срок исполнения обязанности передать имущество устанавливает-
Цена и порядок
Денежное выражение стоимости объекта недвижимости или обяза-
Права
Главная обязанность продавца – передать недвижимость в опреде-
Ответствен-
Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации
Форс-мажорные
Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества
Заключитель-
Паспортные данные, адреса и банковские реквизиты сторон (по-
договора
передачи
объекта
расчета
и обязанности
Содержание
ся в договоре; если срок в договоре купли-продажи не установлен,
то обязательство должно быть исполнено продавцом в разумный
срок после заключения договора. Обязанность, не исполненную
в разумный срок, продавец должен исполнить в семидневный срок
со дня предъявления покупателем требования об исполнении
(ст. 314, 457 ГК РФ). Факт передачи подтверждается не только
принятием покупателем недвижимости, но и подписанием передаточного акта или иного документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ)
тельства перевести платеж за проданный объект недвижимости.
Цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, может включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее
ленный срок. Право собственности у приобретателя имущества
сторон
ность сторон
возникает не с момента передачи недвижимости, а с момента государственной регистрации перехода права собственности, если иное
не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 8, п. 2. ст. 223
ГК РФ).
Обязанность покупателя – оплатить недвижимое имущество (п. 1
ст. 454, п. 1 ст. 485, ст. 486 ГК РФ. По общему правилу покупатель
обязан полностью уплатить продавцу цену имущества (в виде единоразовой, однократной выплаты), указанную в договоре. Кроме того, эта обязанность предполагает определенные подготовительные
меры, необходимые для осуществления платежа (открытие специального банковского счета, выдача чека на сумму договора и пр.)
перехода права собственности на недвижимость, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной
регистрации права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации перехода права собственности, должна
возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ)
обстоятельства
ные положения
(ст. 211 ГК РФ)
следние при необходимости)
50