Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Управление продажами недвижимости. Учебное пособие.pdf
Стоимость объекта недвижимости при существующем использова-
нии – рыночная стоимость объекта недвижимости, которая исчисляется
исходя из его существующих характеристик с целью последующей продажи с сохранением функций.
Страховая стоимость объектов недвижимости рассчитывается на ос-
нове восстановительной стоимости либо стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения (или разрушения). На базе страховой
стоимости объекта определяются страховые суммы, выплаты и проценты.
Налогооблагаемая стоимость объектов недвижимости, в соответ-
ствии с российским законодательством, тождественна инвентаризационной стоимости, базирующейся на восстановительной стоимости с учетом
степени износа. В странах с развитой рыночной экономикой налогообложение осуществляется на основе рыночной стоимости.
Залоговая стоимость – стоимость для целей обеспечения кредита.
Стоимость специализированных объектов недвижимости – стои-
мость объектов, которые в силу своих специфических особенностей не
могут быть проданы на рынке.
Стоимость права аренды объекта недвижимости (арендная плата) –
единовременная плата за право пользования и распоряжения объектом.
Для того чтобы определить факторы, влияющие на стоимость недвижимости, необходимо, во-первых, проанализировать факторы, определяющие специфику рынка недвижимости на этапе его становления, во-вторых, понимать, куда рынок недвижимости может двигаться в будущем
и что его ожидает с учетом той специфики, по которой он сформирован.
На становление и развитие рынка недвижимости на ранних стадиях
оказывали влияние следующие факторы:
– политические (политическая нестабильность);
– специфические (запаздывание с началом становления рынка недви-
жимости по сравнению с другими секторами экономики; неуверенность
21
в будущем у значительной части населения; экономическая и социальная
нестабильность);
– юридические (отсутствие необходимых для нормального функционирования рынка законодательных норм и процедур, обеспечивающих
безопасное совершение сделок и защиту прав собственности; ускоренные
и не всегда отлаженные процедуры приватизации; неотработанный порядок закрепления прав на недвижимость; отсутствие механизмов проверки
правового статуса и юридической истории объектов недвижимости; отсутствие ясно очерченных прав по отношению к зданию в целом и к земельному участку, на котором оно расположено);
– рыночные (отсутствие рынка земли, начавшаяся приватизация жилья, зарождение и становление рынка аренды, развитие рынка коммерческой недвижимости);
– финансовые и экономические (высокие темпы инфляции, резкая
дифференциация в доходах, неразвитость и нестабильность финансовой
системы, недостаток денежных ресурсов в структуре оборотных средств
предприятий и населения; отсутствие необходимой для функционирования рынка недвижимости финансовой и рыночной инфраструктур);
– административные (распределение квартир по ордерам – так называемая административно-распределительная система, очень низкая оплата
жилья по сравнению с общим уровнем заработной платы).
Также можно выделить факторы, влияющие на стоимость недвижимости (по классификации А. Н. Асаула) [7]:
1. Объективные факторы. Как правило, это экономические факторы,
которые определяют средний уровень цен конкретных сделок. Их можно
разделить:
– на макроэкономические – факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т. д.);
22
– микроэкономические – факторы, характеризующие объективные па-
раметры конкретных сделок.
2. Факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы
психологического характера (массированная реклама, инфляционные ожидания; симпатии, осведомленность и т. д.).
3. Физические факторы:
– местонахождение (удаленность от центра, степень развития инфра-
структуры и транспортного сообщения напрямую влияют на стоимость
недвижимости);
– архитектурно-конструктивные решения (в зависимости от назначения дальнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшатся);
– состояние объекта недвижимости;
– наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теп-
лосеть и др.).
4. Экологические и сейсмические факторы (для жилой недвижимости
данные санитарно-экологической экспертизы могут значительно снизить
стоимость жилья, а наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков и прочего может увеличить стоимость квартир).
5. Факторы, влияющие на цену и скорость продажи квартир:
– количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом
именно на этот тип квартир именно в этой части города;
– объективные недостатки объекта (крайние этажи, окна во двор, пло-
хая планировка, износ и т. п.);
– престижность района;
– экологическая обстановка в районе;
– транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района;
– социальная однородность дома;
– характер сделки (прямая или встречная продажа);
– юридическая чистота объекта.
23
На стоимость недвижимости влияют ожидаемая потребительская полезность актива (в случае использования конечным потребителем), денежные потоки и доступность заемных средств. В долгосрочной перспективе спрос на недвижимость определяется такими условиями, как уровень
роста национального дохода и средний уровень доходности, а ее предложение будет зависеть от стоимости строительства, доступности земельных
участков и качества предлагаемых к продаже объектов.
Однако ценообразование на рынке недвижимости имеет ряд особенностей, суть которых сводится к следующему:
– предложение объектов недвижимости всегда локально и ограничено;
– увеличение объемов предложения требует значительного времени
(длинные производственные циклы в строительстве);
– динамика арендного дохода не всегда может совпадать с изменени-
ем других ценообразующих факторов;
– ценообразование на рынке сегментировано – отсутствует единая
площадка для совершения сделок;
– ликвидность рынка ограничена из-за значительной стоимости еди-
ничных объектов недвижимости и высоких транзакционных издержек;
– большинство сделок зависит от привлечения заемных средств.
Улучшение общих экономических условий приводит к увеличению
располагаемых доходов домохозяйств и финансовых средств предприятий. При росте уровня конечного потребления и объемов инвестирования
увеличивается спрос на жилую недвижимость. Расширение предпринимательства создает предпосылки для стимулирования спроса на коммерческую недвижимость и увеличения ее цены. В условиях устойчивого экономического роста среди инвесторов преобладают позитивные ожидания,
результатом которых является уменьшение субъективных оценок инвестиционных рисков и снижение требуемой нормы доходности, что также
приводит к росту цен на недвижимость.
24
Предложение на рынке недвижимости не может быстро реагировать
на изменение спроса. Рост спроса в краткосрочной перспективе приводит
к значительному повышению цен на вновь создаваемую недвижимость
и ставок аренды недвижимости. Это привлекает дополнительных инвесторов в отрасль, увеличивается число реализуемых проектов. Для ввода нового объекта на рынок требуется значительное время. При этом распространение информации на рынке недвижимости происходит крайне медленно. При определении цены инвесторы учитывают премию за риск, что
приводит к уменьшению ставок капитализации и, как следствие, еще
большему росту цен. Катализатором роста цен могут выступать действия
спекулянтов.
По мере завершения новых проектов происходит увеличение предложения. В случае, если рост предложения не сопровождается сохранением
позитивной динамики экономического развития, происходит коррекция
цен на недвижимость. Наибольшее негативное влияние коррекции сказывается на проектах, которые начали осуществлять позже остальных,
а также на финансовом положении инвесторов, которые приобрели готовые объекты, ориентируясь на минимальную премию за риск инвестирования. Степень коррекции будет зависеть от числа проектов, которые
начали реализовываться либо были куплены по максимальным ценам
в период от начала роста цен на недвижимость и до появления первых
признаков перенасыщения рынка. Если период длительного роста цен сопровождается последующей существенной коррекцией, то имеются все
основания говорить об образовании ценового пузыря на рынке.
Ключевыми факторами, определяющими критичность роста объема
сделок с недвижимостью и риск образования на рынке ценового пузыря,
являются резкое изменение стоимости объектов недвижимости и параллельно растущая доступность заемных средств, обусловленная снижением
банковской оценки кредитных рисков.
25
На стоимость заемного финансирования могут влиять и другие факторы, не контролируемые банками, например введение новых мер государственного регулирования. В их числе могут быть: снижение степени
контроля и регулирования на рынках капитала; предоставление государственных гарантий по кредитам; создание государственных финансовых
корпораций с дешевым капиталом и т. д. Уменьшение ставок по кредитам
под воздействием таких мер может происходить благодаря снижению
рисков кредитования, например при предоставлении государством гарантий по займу, либо, напротив, из-за конкурентного давления на банки со
стороны более дешевого государственного капитала. Косвенным образом
влияют на доступность кредитных ресурсов налоговые кредиты и льготы.
Контрольные вопросы
1. Что понимается под рынком недвижимости?
2. Какова структура рынка недвижимости?
3. Какие функции выполняет рынок недвижимости?
4. Какие факторы определяют стоимость объектов недвижимости?
5. Что понимается под субъектом рынка недвижимости?
6. Что понимается под объектом рынка недвижимости?
7. Назовите причины возникновения посредников между продавцом
и покупателем недвижимости. Какова их роль?
8. Какие типы коммерческой недвижимости выделяют?
9. Какими могут быть цели использования жилой недвижимости?
10. С какой целью рассматривают сегментацию рынка недвижимости?
26
Раздел 2
ТЕХНОЛОГИЯ ПРОДАЖИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Тема 2
ОСНОВЫ ТЕХНОЛОГИИ ПРОДАЖИ
ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
2.1. СОДЕРЖАНИЕ И ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ
РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
Как было отмечено ранее, участниками рынка недвижимости являются профессиональные посредники, обеспечивающие реализацию объектов
недвижимости: агенты по недвижимости, риелторы, оценщики, дилеры,
брокеры, маклеры, уполномоченные лица и др.
Слово «риелтор» является торговой маркой Национальной ассоциации риелторов США, которая предоставила право ее использования саморегулируемой организации – Российской гильдии риелторов. Поэтому называться риелторской фирмой или риелтором может только профессиональный член этой организации, прошедший аттестацию [24].
В современной литературе приводятся разные трактовки понятия
«риелторская деятельность». В рамках данной дисциплины под риелтор-
ской деятельностью понимается сертифицируемая посредническая дея-
тельность по оказанию комплекса услуг на рынке недвижимости с целью
максимального удовлетворения потребностей клиентов за определенное
денежное вознаграждение.
Основным результатом риелторской деятельность является риелторская услуга. Риелторская услуга – сертифицируемая посредническая услуга, направленная на минимизацию рисков и сокращение транзакционных
издержек в сфере обращения недвижимого имущества.
27
Оказывать риелторские услуги на рынке недвижимости призваны
профессиональные участники – риелторские компании и риелторы.
Риелтор – это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него. Он продает свои услуги, а не
саму недвижимость, т. к. не является ее собственником.
Агентства недвижимости (риелторские компании) объединяют специалистов, выполняющих функции консультантов по сделкам с недвижимостью.
Следует также упомянуть маклера и брокера как субъектов рынка недвижимости.
Маклер – это посредник, который сводит продавца и покупателя, готовит и оформляет документы для заключения сделки, за выполнение которой он получает специально оговоренное денежное вознаграждение. Он
может заниматься частной практикой, а может работать на риелторскую
компанию.
Брокеры – лица, представляющие в сделке интересы продавца или
покупателя недвижимости.
Для России риелторский бизнес – явление новое. Как и всякая новая деятельность, он связан с высоким уровнем риска. Снизить этот риск помогает
изучение опыта становления и развития бизнеса. Первые риелторские фирмы, легально действующие на рынке жилья, появились после принятия Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от
04.07.1991 № 1541-1 и перехода квартир в частную собственность.
Об основных видах деятельности агентства недвижимости (риелторской фирмы) можно судить по наиболее распространенным услугам, которые оно оказывает:
– совершение сделок купли-продажи, дарения, обмена жилых и нежилых помещений;
– продажа жилых и нежилых помещений с аукциона и на конкурсной
основе;
28
– сдача в аренду жилых и нежилых помещений, земельных участков,
находящихся в собственности юридических и физических лиц;
– заключение договоров купли продажи жилья с пожизненным со-
держанием собственника и др.
Основной функцией в работе агентства недвижимости является оказание консультативно-посреднических услуг при совершении сделок с недвижимостью. Другая функция заключается в постановке дела таким образом, чтобы минимизировать совокупные издержки и риски при совершении сделок с недвижимостью. Обращаясь в агентство недвижимости,
именно этого и ждет грамотный клиент, полагая, что транзакционные издержки сделки, осуществляемой с помощью фирмы, будут ниже, чем при
самостоятельном решении этого вопроса с тем же уровнем риска.
Классификация риелторских услуг представлена в табл. 4.
За свою работу риелтор или агентство недвижимости берут комиссию –
определенную плату, рассчитываемую от стоимости всей сделки (т. е. от
цены реализуемой квартиры). Практикуется и оплата в абсолютном выражении в зависимости от содержания и объема заказанных риелторской
фирме услуг.
На размер комиссии влияют следующие факторы:
1) опыт и стаж риелтора. Чем лучше репутация, опыт работы, базы данных (БД), тем услуги дороже. Клиенту рекомендуется ориентироваться на
средние цены в регионе;
2) субъект, оказывающий услугу, – частный риелтор или агентство
недвижимости. Услуги риелтора, как правило, дешевле услуг агентства;
3) место, где происходит купля-продажа. Чем больше город (населенный пункт), тем услуги дороже;
4) сложность заказа (число участников сделки, история перехода права собственности, возможность ипотеки, первичный или вторичный рынок
жилья и т. п.).
29
Классификация риелторских услуг
Признак
Наполнение риелторской услуги
Единичная
Конкретная услуга, оказываемая профессиональным участником
Комплексная
Набор услуг, который включает в себя все этапы проведения
Виды сделки на рынке недвижимости
Купля-продажа
Соглашение между сторонами о передаче того или иного права
Аренда
Соглашение между арендодателем и арендатором о временной
Обмен
Соглашение между сторонами о взаимной передаче прав соб-
Специализация риелторской услуги
Агентские
Услуги, направленные на реализацию сделки с недвижимостью,
Маркетинговые
Услуги, направленные на продвижение недвижимости
Оценочные
Услуги по рыночной оценке продаваемой недвижимости и оценЮридические
Услуги по юридическому консультированию и сопровождению
Виды оплаты риелторской комиссии
Комиссия
Фиксированный процент (от 4 до 6 %) от цены реализации не-
Фиксированная
Заранее оговоренный размер оплаты за выполнение единичной
Вознаграждение
Риелторская наценка на первоначальную стоимость недвижи-
Таблица 4
классификации
риелторская услуга
риелторская услуга
недвижимости
недвижимости
недвижимости
Характеристика
рынка недвижимости клиенту, которая не затрагивает весь процесс сделки с недвижимостью, а только конкретную операцию
сделки с недвижимостью
собственности на недвижимость покупателю за определенную
цену, уплачиваемую продавцу
передаче недвижимости на условиях оговоренного и согласованного в договоре тарифа – ставки арендной платы
ственности на недвижимость, которая в большинстве случаев
услуги
услуги
услуги
услуги
от суммы сделки
происходит с дополнительной оплатой одной из сторон сделки
которые включают: сбор документов, подбор объектов, организацию просмотров объектов и деловых переговоров между заинтересованными сторонами и закрытие сделки
ке наиболее привлекательных с инвестиционной точки зрения
альтернатив, имеющихся на рынке недвижимости
сделки
движимости
или комплексной риелторской услуги либо специально оговоренный процент от суммы сделки
мости, предложенной на продажу
30