Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Управление продажами недвижимости. Учебное пособие.pdf
Основные функции рынка недвижимости
Ценообразующая
Рынок устанавливает равновесные цены, при которых платеже-
Регулирующая
Рынок перераспределяет ресурсы по сферам предприниматель-
Коммерческая
Рынок способствует реализации недвижимости и получению
Санирующая
Рынок освобождает экономику от неконкурентоспособных
Информационная
Рынок собирает и распространяет обобщенную объективную
Посредническая
Рынок выступает в качестве места встречи множества независи-
Стимулирующая
Рынок вовлекает участников рынка в различные сделки с целью
Инвестиционная
Рынок сохраняет и увеличивает стоимость капитала, способству-
Социальная
Рынок способствует росту трудовой активности всего населения,
Функция Характеристика
способный спрос соответствует объему предложения
ства и направляет его участников к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных
интересов
прибыли на вложенный капитал
и слабых его участников и неэффективных собственников недвижимости, что ведет к повышению устойчивости и экономиче-
Таблица 1
скому росту
информацию, позволяющую продавцам и покупателям недвижимости принять решение в своих интересах
мых и экономически обособленных покупателей и продавцов,
устанавливает связь между ними и предоставляет возможность
альтернативного выбора партнеров
более эффективного использования недвижимого имущества или
инвестирования
ет переводу сбережений и накоплений населения из пассивной
формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества
повышению интенсивности труда граждан, стремящихся стать
собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов
11
Недвижимая собственность конструктивно не только содержит в себе
физические составляющие – землю и постройки, но и определяет совокупность имущественных (юридических) прав в отношении этих составляющих.
Одна из главных функций рынка – установление равновесных цен,
при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений, а также недопущение возникновения ценовых пузырей. При цене
ниже равновесной возникает избыточный спрос, а в случае превышения
равновесной цены – избыточное предложение.
Как показал опыт 90-х годов, кризисы на рынке недвижимости приводят к кризисам финансовой системы. Огромную роль в предотвращении
таких кризисов играет ранняя диагностика образования ценовых пузырей.
Под ними на рынке недвижимости понимают рост цен на нее, не связанный
с повышением экономической активности, увеличением числа рабочих
мест и доходов населения, ростом потребительской активности, увеличением цен производителей и других экономических факторов.
Колебания цен на недвижимость отражаются на финансовом состоянии хозяйствующих субъектов и домохозяйств и формируют у них мотивацию к сбережению и инвестициям.
Помимо указанных выше функций некоторые авторы выделяют
и другие, касающиеся в той или иной мере рынка недвижимости или его
участников.
1.3. КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Многообразие объектов недвижимости, их количественных и качественных характеристик позволяет выделить множество подходов к их
классификации. На разделение объектов недвижимости по тому или иному признаку влияет также их отличительная особенность – возможность
использования и в качестве инвестиционного, и в качестве потребительского товара (рис. 2).
12
НЕДВИЖИМОСТЬ
Предмет
потребления
городская
пригородная
загородная
Рис. 2. Разделение объектов недвижимости по их использованию
Приносящая
жилая
доход
многоэтажная
малоэтажная
индивидуальная
нежилая
сельскохозяйственная
Средство
производства
коммерческая
промышленная
Для целей анализа объекты недвижимости можно классифицировать
следующим образом.
Исходя из цели использования, выделяют жилую недвижимость, удовлетворяющую потребность в жилье, и приносящую доход недвижимость,
удовлетворяющую потребность в получении постоянного потока денежных средств от ее использования. В связи с возможностью одновременного существования нескольких прав на недвижимое имущество один и тот
же объект недвижимости может выступать в одно и то же время и в первом качестве, и во втором.
Следует отметить, что термин «жилая недвижимость» не применяется
в ГК РФ. При определении объектов права собственности употребляется
термин «жилые помещения».
По функциональному назначению недвижимость подразделяется на
жилую и нежилую.
По физическому статусу выделяют: земельные участки; здания, стро-
ения, сооружения; помещения.
13
По признаку территориального расположения в составе жилой не-
Тип коммерческой
Относят объекты, которые используются в сфере обслуживания,
Относят объекты, на которых осуществляется торговая дея-
движимости выделяется городское, пригородное и загородное жилье;
По признаку объема – многоэтажное, малоэтажное, блокированное
и индивидуальное жилье.
Нежилая недвижимость, в свою очередь, делится на коммерческую
(офисные здания, склады, театры, гаражи, отели и т. п.); промышленную
(фабрики, заводы и др.), сельскохозяйственную (пастбища, посевные
наделы и т. п.), недвижимость специального назначения (парки, дороги,
мосты и др.).
Помимо этих подходов, недвижимость можно классифицировать и по
другим признакам. Например, согласно тому, как используется коммерческая недвижимость, она может относиться к одному из пяти типов (табл. 2).
недвижимости
Свободного
назначения
Торговый
Офисный
Индустриальный
Таблица 2
Типы коммерческой недвижимости и их применение
Применение
строгих ограничений нет. Например, спортивные комплексы,
бары, кафе, рестораны, гостиничные объекты разных видов
тельность. Таковыми являются магазины, торговые центры,
аптеки, автосалоны и др.
Относят объекты, которые сдаются в аренду в качестве административного помещения. Например, офисы
Относят объекты, на которых ведется производственная деятельность. Например, заводы, предприятия или склады
Социальный
Относят объекты, на которых осуществляется социальная деятельность. Например, вокзалы, аэропорты, центры медпомощи
Классификация объектов недвижимости позволяет выделить в составе
рынка недвижимости различные субрынки, объектами которых является
14
недвижимость, удовлетворяющая тому или иному признаку. Таким образом, в составе рынка недвижимости чаще всего выделяются:
1) рынок земли (земельных участков);
2) рынок жилья (комнаты, квартиры, таунхаусы, загородные дома
и т. п.);
3) рынок нежилых помещений (коммерческой недвижимости);
4) рынок промышленной недвижимости;
5) рынок земель специального назначения [19].
Земля, земельные участки занимают центральное место в системе недвижимого имущества. В соответствии с земельным законодательством
РФ по потребительским свойствам, хозяйственному и экономическому
назначению земельные фонды в России делятся на семь категорий:
– земли сельскохозяйственного назначения;
– земли населенных пунктов;
– земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информа-
тики и космического обеспечения, энергетики, обороны и др.;
– особо охраняемые территории (природоохранного, рекреационного,
историко-культурного назначения);
– земли лесного фонда;
– земли водного фонда;
– земли запаса.
Приведенные варианты классификационных подходов объектов недвижимости не являются окончательными.
1.4. КЛАССИФИКАЦИЯ СУБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Индивидуальность сделок и необходимость их государственной регистрации, объясняют наличие на этом рынке большого количества участников – субъектов (рис. 3).
15
продавец
профессиональные
посредники
Рис. 3. Укрупненная классификация субъектов рынка недвижимости
Субъекты
недвижимости
покупатель
органы
государственного
учета и регистрации
При самом укрупненном делении субъекты рынка недвижимости
представляют собой два уровня в зависимости от отношения к объекту
недвижимости.
Субъектами первого уровня являются продавцы (арендодатели) и покупатели (арендаторы) недвижимости, т. е. лица, имеющие непосредственную заинтересованность в объекте и выступающие инициаторами
процесса обмена.
Субъектами второго уровня являются профессиональные посредники, сопровождающие процесс совершения сделки (агентства недвижимости, строительные, страховые, оценочные и другие фирмы), а также государственные или уполномоченные государством организации, действующие с целью регулирования градостроительного развития, землеустройства и землепользования и осуществляющие регистрацию и контроль за
оборотом объектов недвижимости.
Участниками субъектно-объектных отношений в сфере недвижимости являются Российская Федерация, субъекты Российской Федерации,
муниципальные образования, юридические и физические лица России
и иностранных государств, вступающие в экономические связи в процессе
владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом.
16
На субъекты и объекты рынка недвижимости оказывают влияние государственные органы и организации, которые выполняют регулирующие
функции на рынке недвижимости. Главной функцией органов власти является создание благоприятных условий для эффективного экономического и
социального развития рынков недвижимости. Данная функция выполняется
через законодательное установление правил и ограничений, учет и регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, контроль за использованием
недвижимости, инвестирование в важные сферы (энергетику, строительство и т. д.), стимулирование приватизации и национализации объектов.
Основной задачей муниципальных властей является создание благоприятных условий для эффективного развития регионального рынка недвижимости, а их целью как субъектов рынка – увеличение прибыли,
идущей на пополнение муниципального бюджета.
Обобщенная модель рынка недвижимости приведена в прил. А.
Рынок недвижимости сегментирован. Сегментирование происходит
вследствие того, что различные пользователи обладают, во-первых, разными потребностями, во-вторых, разным платежеспособным спросом.
Существует целый ряд критериев и признаков, по которым можно
проводить сегментацию рынка недвижимости.
Каждый конкретный рынок недвижимости может быть сегментирован
по следующим признакам:
– функциональному использованию (жилье, коммерческие помеще-
ния, объекты общественного назначения, промышленные объекты, рекреационные объекты, объекты сельскохозяйственного назначения);
– географическому фактору (исторический центр города, район но-
востроек, общественный центр города, спальный район);
– качеству недвижимости;
– типу прав собственности (неограниченные права собственности,
сервитуты, права на недра, на аренду и права на участие в кондоминимумах, разделенные по времени);
17
– инвестиционной мотивации;
– цене.
Приведенные варианты классификационных подходов субъектов не-
движимости не являются окончательными.
1.5. СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
И ФАКТОРЫ ЕЕ ФОРМИРОВАНИЯ
Стоимость относится к числу фундаментальных экономических категорий и не имеет единственного или хотя бы общепринятого определения.
Она ассоциируется с оценкой полезности и возможностью удовлетворять
потребности.
Часто стоимость сравнивают с ценой. Термин «цена» часто используют как синоним стоимости в обмене, хотя это разные понятия. Под ценой понимается определенная денежная сумма, передаваемая покупателем
продавцу в обмен на вещь в реальной или предполагаемой сделке. Цена,
которую покупатель готов уплатить за вещь, определяется его собственными представлениями о ее полезности. С другой стороны, продавец,
определяя цену, которую он готов получить за вещь, руководствуется собственными соображениями о полезности вещи, с которой он расстается.
Тем самым цена в любой предполагаемой или реальной сделке, безусловно, определенным образом связана со стоимостями вещей в пользовании
для конкретных покупателя и продавца. Однако в каждой конкретной
сделке она определяется суждениями двух конкретных людей, в то время
как стоимость в обмене – это оценка вещи рынком. Поэтому, несмотря на
возможные количественные совпадения, цена и стоимость в обмене не
тождественны: при одной и той же стоимости вещь может быть продана
по самым различным ценам.
Экономическая теория, однако, утверждает, что независимо от того,
как различаются и как изменяются со временем цены одной и той же ве-
18
щи, существует общий закон, объясняющий эти различия и изменения,
и этот закон – стоимость вещи. В связи с этим конкретные изменения цен
в конечном счете связаны с изменениями стоимости вещей, а в более общей форме – с соотношением спроса и предложения.
Понятие стоимости объекта недвижимости рассматривается c различных позиций. Так, различают рыночную стоимость, стоимость замещения,
потребительскую, восстановительную, инвестиционную, страховую, стоимость для целей налогообложения, ликвидационную, первоначальную,
остаточную, залоговую и стоимость права аренды объекта недвижимости,
стоимость действующего предприятия и объекта недвижимости при существующем использовании и т. д.
Рыночная стоимость объекта недвижимости – это наиболее вероятная сумма, за которую он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей
необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Рыночную стоимость недвижимости иначе называют стоимостью при
обмене, отличая ее от стоимости в использовании (или потребительской
стоимости), которая отражает ценность объекта для конкретного собственника. Концепция рыночной стоимости основывается на том, что типичный покупатель на рынке недвижимости имеет возможность выбрать
альтернативные объекты недвижимости. Рыночная стоимость является
предметом торга и может как повышаться, так и понижаться.
Стоимость в использовании (потребительская стоимость) отражает
ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который,
например, не собирается выставлять объект для продажи на рынок недвижимости. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех параметров, которые наблюдались в предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.
19
Инвестиционная стоимость сходна со стоимостью в использовании.
Это стоимость объекта недвижимости, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Расчет
инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным
инвестором доходов. Она рассчитывается обычно при оценке конкретного
инвестиционного проекта либо объекта, приносящего доход.
Восстановительная стоимость (или стоимость воспроизводства объекта) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной
копии оцениваемого объекта с применением таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ. При этом воспроизводятся как моральный износ объекта, так и недостатки (достоинства) в архитектурных
решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.
Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на
строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием
современных проектных нормативов, прогрессивных материалов, конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости.
Первоначальная стоимость объекта недвижимости – фактические
затраты на приобретение или создание объекта на момент начала его использования.
Ликвидационная стоимость определяется в случае, если объект не-
движимости должен быть отчужден в срок меньше обычного срока службы аналогичных объектов, и представляет собой чистую денежную сумму,
которую собственник объекта недвижимости может получить при его
ликвидации или принудительной продаже.
Утилизационная стоимость представляет собой чистую денежную
сумму, которую собственник объекта недвижимости может получить при
полной ликвидации последнего.
20