Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Страховое дело. Учебно-методическое пособие
.pdf
101
компетентных органов указано виновное в причинении ущерба лицо,
страховщик может в порядке суброгации обратиться с иском к этому лицу.
Контрольные вопросы
1. Почему страховая сумма по договору страхования не может
превосходить страховую стоимость?
2. Охарактеризуйте системы страхования, применяемые для расчета
страховой суммы и определения размера страхового возмещения.
3. Что Вы понимаете под страхованием косвенных убытков?
4. Чем вызвано несовпадение временных периодов страхования и
возмещения убытков?
5. Что содержится в страховом акте, аварийном сертификате? Чем
они отличаются по своему содержанию?
6. Назовите основные документы, необходимые для осуществления
страховой выплаты страховщиком.
7. Перечислите основные функции аварийного комиссара.
102
Тема 10 Оценка имущества, недвижимости и бизнеса
Содержание темы:
Понятие оценки. Нормативно-правовые документы, регулирующие
оценочную деятельность. Общие подходы, принципы, последовательность
этапов в оценке имущества, недвижимости и бизнеса (предприятия).
Факторы, влияющие на стоимость недвижимости; основные виды
стоимости недвижимости, виды оценки, основные принципы, подходы к
оценке недвижимости; особенности оценки земли, методы оценки земли.
Основные походы (методы) в оценке бизнеса (предприятия); доходный
подход в оценке бизнеса, учет влияние фактора доходности бизнеса,
методы избыточного дохода (прибыли), метод капитализации чистой
прибыли, метод дисконтированного наличного потока.
10.1 Общие положения об оценке имущества
Оценка недвижимости - это определение стоимости недвижимости в
соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями
этики оценщика.
Согласно Закону РФ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации" к объектам оценки относятся:
- отдельные материальные объекты (вещи);
- совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе
имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе
предприятия);
- право собственности и иные вещные права на имущество или
отдельные вещи из состава имущества;
- право требования, обязанности (долги);
- работы, услуги, информация;
- а также иные объекты гражданского права, в отношении которых
законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском
обороте.
В целях оценки объекты оценки классифицируются следующим
образом:
1) Недвижимое имущество
103
В целях целей оценки под недвижимым имуществом (объектами
недвижимости) понимаются земельные участки, участки недр, обособленные
водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть все объекты,
перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения,
объекты незавершенного строительства.
2) Движимое имущество. Имущество, не относящиеся к
недвижимому имуществу, включая ценные бумаги, а также объекты
гражданских прав, относящиеся к недвижимому имуществу в соответствии с
гражданским законодательством, но являющиеся движимым имуществом с
точки зрения методологии оценки – подлежащие государственной
регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания,
космические объекты.
3) Имущественные права
Права на движимое и недвижимое имущество, включая: право
собственности; право хозяйственного ведения, право оперативного
управления, праводоверительного управления, право пожизненного
наследуемого владения, право постоянного бессрочного) пользования,
аренда, ипотека, сервитуты, а также обязательственное право (право
требования) одного лица или группы лиц (кредитора или кредиторов) по
обязательству другого лица или группы лиц (должника или должников) в
совершении либо несовершении определенных действий в силу договора,
вследствие причинения вреда и из иных оснований, определенных
гражданским законодательством.
4) Предприятие (бизнес)
Под предприятием (бизнесом) понимается имущественный комплекс,
используемый для осуществления предпринимательской деятельности, как
правило, в рамках деятельности юридического лица.
5) Интеллектуальная собственность:
объекты промышленной собственности;
конфиденциальная информация, имеющая коммерческую
ценность;
объекты авторского права и смежных прав.
6) Деловая репутация
Гудвилл - часть нематериальных активов предприятия, определяемая
деловой репутацией, деловыми связями, добрым именем, патронажем
104
клиентов, выгодным месторасположением или другими сходными
факторами, которые отдельно не идентифицируются и/или не оцениваются,
но генерируют экономические выгоды.
В вопросе оценки имущества, недвижимости или бизнеса для целей
страхования особо важное значение имеет разделение и точное определение
таких понятий как стоимость, цена и затраты.
а) Стоимость отражает выгоды, получаемые тем лицом
(страхователем, страховщиком, собственником, покупателем и пр.), кто
является или может стать собственником или пользователем объекта
гражданских прав на дату оценки. Стоимость является расчетной величиной
цены объекта гражданских прав в определенный момент времени в
соответствии с выбранным видом стоимости.
Для понимания и использования стоимостных оценок необходимо
указание вида стоимости, а также обеспечение его соответствия целям и
задачам оценки. Изменение толкования вида стоимости может существенно
повлиять на величины стоимости, которые будут приписаны тому или иному
объекту оценки.
В рыночных условиях выделяют различные виды стоимости
имущества:
рыночная - это наиболее вероятная цена продажи объекта на
конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях
в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и
не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств;
потребительская (в использовании) - это стоимость
недвижимости для специфического потребителя, максимальная сумма,
которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи
имущества;
инвестиционная - это стоимость оцениваемого объекта для
специфического инвестора; прирост рыночной стоимости объекта
недвижимости в результате инвестирования;
- рыночная стоимость объекта, определяемая для целей
страхования; обычно это стоимость замещения или восстановительная
стоимость;
замещения - это стоимость нового объекта недвижимости с
идентичными функциональными свойствами, но с использованием
современных материалов, конструкция и оборудования;
105
восстановительная - это стоимость воспроизводства объекта
недвижимости, т.е. сумма издержек на строительство точной копии
оцениваемого объекта;
залоговая - рассчитывается на основе рыночной стоимости для
кредитования;
ликвидационная - это стоимость при вынужденной продаже; она
идентична рыночной стоимости, но ограничена сроками проведения оценки,
маркетинговых исследований и продвижения на рынок, которые необходимы
для получения наилучшей цены;
для налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая
для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с
положениями нормативных правовых актов - это рыночная или
восстановительная стоимость в зависимости от объекта недвижимости; в
России используется инвентаризационная стоимость, базирующаяся на
восстановительной;
утилизационная - стоимость объекта оценки, равная рыночной
стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на
утилизацию объекта оценки;
действующего предприятия - стоимость единого
имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами
функционирования сформировавшегося производства; при этом оценка
стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении
вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов
действующего предприятия.
В процессе подготовки договора страхования, как правило,
оценивается действительная стоимость объекта страхования.
Определение страховой стоимости имущества представляет
собой страховую оценку. Стоимость имущества, принимаемая для целей
страхования, также называется страховой оценкой.
В качестве основы для определения страховой оценки часто берется
балансовая стоимость имущества с учетом износа (амортизации). Поэтому
при полной гибели данного имущества размер страховой оценки совпадает с
суммой ущерба и страхового возмещения, так как это имущество по
условиям страхования застраховано в полной балансовой стоимости, а
возмещение равно нанесенному ущербу.
106
При страховании животных для определения страховой оценки также
используется их балансовая стоимость, но страховое возмещение
выплачивается в размере 70% ущерба.
Страховая оценка основных средств общественных организаций
определяется исходя из первоначальной (восстановительной) стоимости, т. е.
без учета амортизации.
Страховая стоимость объекта является основой для расчета страховой
суммы, она может устанавливаться в размере страховой оценки или ее части.
б) Цена представляет собой денежную сумму, предлагаемую,
запрашиваемую или уплаченную за объект гражданских прав. В силу
финансовых возможностей, мотивов или особых интересов конкретных
покупателей и продавцов, страховщиков и страхователей цена объекта
гражданских прав, может не соответствовать его стоимости.
в) Затраты представляют собой денежное выражение величины
ресурсов, требуемых для создания или производства объекта гражданских
прав. Цена, уплаченная покупателем за объект гражданских прав, становится
для него затратами на его приобретение.
Принципы оценки. В основе оценки стоимости объектов гражданских
прав лежит ряд экономических принципов, определяющих влияние
различных факторов на величину оцениваемой стоимости.
1) Принцип соотношения спроса и предложения: спрос, формируемый
субъектами спроса, и предложение, формируемое субъектами предложения,
по отдельности и во взаимодействии, влияют на стоимость объекта оценки,
сделки с которым происходят или могут происходить на соответствующем
рынке.
2) Принцип изменения стоимости: стоимость объекта оценки может
изменяться во времени и должна определяться на конкретную дату.
3) Принцип полезности: оценка стоимости объекта гражданских прав
зависит от его свойств, а также от способа его использования.
4) Принцип единой цены: стоимость объекта гражданских прав во
многом определяется наличием у него полезных свойств, и количество того
или иного свойства у объекта гражданских прав оценивается рынком
примерно так же, как и такое же количество данного свойства у объектов –
аналогов.
5) Принцип замещения: на стоимость объекта оценки влияет цена
объекта-аналога, который может быть приобретен на рынке, а также затраты,
107
которые необходимо понести на создание объекта с аналогичными
свойствами.
6) Принцип ожидания: на стоимость объекта оценки, приносящего
доход, влияют ожидаемые доходы, которые могут быть получены в будущем
от владения им.
7) Принцип наиболее эффективного использования: наиболее
эффективное использование представляет собой наиболее вероятное
использование объекта гражданских прав в рамках действующего
законодательства, которое является осуществимым, и при котором оценка
стоимости данного объекта дает наибольшую величину.
Методы оценки.
Под методом оценки понимается последовательность процедур,
позволяющая на основе существенной в рамках данного метода информации
рассчитывать стоимость объекта оценки.
1) Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости,
основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо
замещения объекта оценки.
2) Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости,
основанных на корректировке и обобщении информации о рыночных ценах
на объекты-аналоги в зависимости от соотношений свойств объекта оценки и
объектов-аналогов.
Под объектом–аналогом для целей оценки признается объект
гражданских прав, близкий по свойствам, определяющим его стоимость, к
объекту оценки. Под рыночными ценами объектов–аналогов понимаются
цены сделок, цены предложения или спроса в зависимости от доступной
информации.
3) Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости
объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов, которые
объект оценки может принести собственнику после даты проведения оценки,
и преобразовании этих доходов в текущую стоимость на дату оценки.
Оценщик при проведении оценки обязан использовать все
вышеперечисленные подходы к оценке или обосновать отказ от
использования того или иного подхода. Результаты применения различных
подходов и методов оценки, в итоге должны быть согласованы для
получения расчетной величины стоимости в зависимости от установленного
в задании на оценку вида стоимости.
108
Процесс оценки.
Процесс оценки включает следующие шаги (этапы):
- определение задания на оценку;
- сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
- применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и
осуществление необходимых расчетов;
- согласование результатов применения подходов к оценке;
- составление отчета об оценке.
1) Задание на оценку. Документом, полностью регламентирующим
взаимоотношения заказчика и оценщика, является договор на оценку,
который закрепляет задание на оценку.
2) Сбор и анализ информации. Оценщик должен изучить свойства
объекта оценки, а также собрать следующую информацию:
а) о политических, экономических, социальных и экологических
факторах; об объекте оценки - охватывает данные об имущественных правах,
обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта
оценки, износе всех видов, прошлых и ожидаемых доходах и затратах,
истории нахождения объекта оценки в собственности и его использования, а
также иную информацию, существенную с точки зрения стоимости.
Под обременениями понимаются установленные законодательно или
уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условия,
запрещения, ограничивающие правообладателя при реализации права
собственности либо иных вещных прав.
б) о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект
оценки - охватывает информацию о факторах изменения спроса и
предложения, количественных и качественных характеристиках данных
факторов.
в) об объектах-аналогах.
Сама информация, используемая в процессе оценки, должна
удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
Информация считается достаточной, когда использование
дополнительной информации не ведет к существенному изменению итоговой
величины стоимости объекта оценки.
Информация считается достоверной, если она соответствует
фактическим характеристикам объекта оценки и других параметров,
существенных для определения стоимости объекта оценки.
109
3) Применение методов оценки.
Применение затратного подхода. Затратный подход построен на
основе принципа замещения и может быть применен, когда существует
возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо
является копией оригинала, либо может обеспечить равную полезность.
Максимально возможная стоимость объекта оценки определяется
наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с
равной полезностью.
Применение сравнительного подхода Сравнительный подход
построен на основе принципа единой цены и может быть применен, когда
существует активный рынок объектов-аналогов, достоверная информация о
ценах и свойствах которых доступна для анализа
Применение доходного подхода. Доходный подход построен на
основе принципов ожидания и замещения и может быть применен, когда
существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие
доходы, которые объект оценки способен приносить собственнику
соответствующих прав, а также связанные с объектом оценки расходы.
4) Согласование результатов применения различных подходов и
методов оценки. Для получения итоговой величины стоимости должны
быть согласованы результаты применения подходов к оценке с учетом
установленного в задании на оценку вида стоимости, а также суждения
оценщика о качестве результатов, полученных в рамках применения
подходов.
5) Составление отчета об оценке. Составление отчета об оценке
является итоговым этапом процесса оценки.
10.2 Оценка недвижимости
Процесс оценки недвижимости, как и любого имущества,
разбивается на этапы (см. раздел 10.1 данной темы).
На последнем этапе цена объекта недвижимости определяется по
формуле (45):
С= (ДС*Хд) + (ЗС*Хз) + (СС*Хс), где
ДС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом
доходного подхода;
ЗС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом затратного
подхода;
110
СС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом
сравнительного подхода;
Хд, Хз, Хс - вес каждого подхода.
Таким образом, в результате использования трех подходов к оценке
объекта недвижимости и согласования полученных результатов получают
стоимость оцениваемого объекта.
10.3 Оценка бизнеса методом избыточного дохода (прибыли)
На первом этапе данного метода оценки бизнеса (предприятия)
осуществляется прогнозирование.
При определении прогнозных показателей используется метод
экстраполяции, т.е. прогнозное значение определяется как произведение
показателя отчетного периода на темп его изменения по сравнению с
предшествующим периодом или на темп его изменения, заданный
экспертным путем (в настройках).
На втором этапе - вычисляется стоимость чистых активов предприятия
по данным бухгалтерского баланса:
Стоимость чистых активов = Нематериальные активы + Основные
средства + Незавершенное строительство + Долгосрочные финансовые
вложения + Прочие внеоборотные активы + Запасы + Дебиторская
задолженность + Краткосрочные финансовые вложения + Денежные
средства + Прочие оборотные активы - Целевые финансирование и
поступления - Долгосрочные обязательства - Краткосрочные займы и
кредиты - Кредиторская задолженность - Задолженность участникам
(учредителям) по выплате доходов - Резервы предстоящих расходов - Прочие
краткосрочные обязательства.
На третьем этапе - определяем прогнозируемую прибыль. Прибыль
(прогнозируемая) = Стоимость чистых активов х Рентабельность чистых
активов / 100.0
На четвертом этапе - определяем избыточную прибыль. Избыточная
прибыль = Прибыль (фактическая) - Прибыль (прогнозируемая).
На пятом этапе - определяем стоимость избыточной прибыли
(гудвилл). Стоимость избыточной прибыли (гудвилл) = Избыточная прибыль
/ Ставка капитализации избыточной прибыли х 100.
На шестом этапе - определяем стоимость бизнеса (предприятия).
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]