Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Развитие механизма государственной поддержки внедрения инновационных технологий в капитальном строительстве. Монография
.pdf
61
работ не изменился по сравнению с предыдущим годом, в 41 субъекте РФ объемы строительных работ сократились против уровня 2019 года.
Динамика ввода в действие жилья населением и застройщиками свидетельствует о снижении этого показателя: по итогам 2021 г. было введено в действие
78,6 млн м2 жилья, и относительно 2020 г. снижение составляет 7,9 % [38, с. 46–
49]. По итогам 2021 г. было введено в действие 133,1 млн м2 зданий жилого и
нежилого назначения (табл. 2.10).
Таблица 2.10
Ввод в действие зданий жилого и нежилого назначения
населением и застройщиками в 2014–2016 гг., тыс. м
2
2019
2020
2021
РФ
138614,2
139436,5
135849,9
ЦФО
43204,3
42783,3
44823,9
Тверская обл
860,3
778,4
763,1
Место в ЦФО
11
12
12
По вводу в действие жилья в 2021 г. лидирующее положение занимает
среди регионов Центральный федеральный округ (23947,4 тыс. м2), далее следует
Приволжский федеральный округ (15573,4 тыс. м2), примерно с равными показателями отмечены Северо-Западный федеральный, Южный федеральный и Сибирский федеральный округи.
Относительно ввода в действие жилья в 2021 г. по регионам в процентном
отношении к соответствующему периоду 2020 г. Южным и Северо-Западным
федеральными округами введено больше общей площади жилых помещений (на
106,5 и 100,2 % соответственно).
В 2021 г. в Тверской области 557,8 млн руб. направлено на проект формирования комфортной городской среды (239 млн руб. – средства федеральной поддержки, 318,8 млн руб. – это областные и муниципальные средства). С помощью
этих вложений благоустроено 106 дворовых территорий, 17 общественных пространств и 6 парков.
62
В регионе построен ряд важных социальных объектов [66, с. 142–144].
В данный момент реализуются мероприятия «демографического пакета» Президента России на 2018–2019 год, а именно строительство школ в микрорайонах
Твери («Юность», «Брусилово»), Старицком районе и строительство 6 детских
садов в регионе. Не обошли вниманием и сферу здравоохранения – построены
детская поликлиника в микрорайоне «Южный» на 200 посещений в смену и рассчитанная на 420 коек детская областная клиническая больница, приблизительная стоимость которой составляет 4,5 млрд руб.
Увеличить объем строительства жилья – такая задача была поставлена перед регионом. 8 % ВРП Тверской области сформировано строительным комплексом. Тверская область вошла в топ-3 Центрального федерального округа по темпам роста объемов производства в строительной отрасли, с показателем 108,5 %
в 2021 году.
В целом объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», в 2021 г. увеличился на 8,5 % по сравнению с предыдущим периодом и
составил 31,2 млрд руб. [68, c. 374–376] (табл. 2.11).
В 2021 г. в Тверской области введено более 585 тыс. м2 жилья, что превысило уровень 2020 г. на 29,5 %. Большая часть всего объема введена в Твери, а
также в районах-лидерах Калининском, Конаковском, Осташковском, в городе
Кимры. Но также существуют и районы, где введение нового жилья происходит
только за счет ИЖС, то есть при строительстве частными лицами собственных
домов. Современное многоквартирное жилье не строится многие годы, в связи с
чем существующий жилищный фонд устарел не только физически, но и морально.
В Тверской области за 1 полугодие 2021 г. введено в строй 130 тыс. м2, что составляет 97 % к соответствующему периоду 2020 г. Из общего объема строительства
53,3 тыс. м2 введено в строй за счет граждан [31, с. 100–105].
63
Таблица 2.11
Объем работ, выполненных по виду экономической деятельности
«строительство»
Объем работ
(в фактически действовав-
ших ценах), млн руб.
В % к предыдущему году
(в сопоставимых ценах)
2017
18108,6
108
2018
30067,9
113
2019
26126,8
82
2020
31217,4
118
2021
23616,8
65
Источник: http://tverstat.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/tverstat/resources/
6638d2804e468a16a049babfab39d37f/Str_2018.htm
В 2021 году сохраняется положительная динамика по вводу жилья: это
строительство 17 многоквартирных домов площадью 76,7 тыс. м2 в Твери, в Калининском и Конаковском районах в первом квартале и рост этого показателя во
втором квартале до 130 тыс. м2.
Важным аспектом является необходимость сохранения исторического облика городов Тверской области при создании новых объектов строительства, которые бы отвечали современным требованиям к уровню комфорта [21, с. 69–74].
5,3 млрд руб. направлено на постройку и приобретение квартир для граждан, нуждающихся в расселении из аварийного жилья. Приобретено 3600 квартир в 162 домах-новостройках. 140 тыс. кв. м. аварийного жилья была выведено
из эксплуатации за последние пять лет. В реестре признанных аварийными многоквартирных и жилых домов с января 2012 г. в 30 муниципальных образованиях
состоит 443 аварийных дома [28]. Положение в регионе по вопросам аварийного
жилья и устаревших жилищных фондов требует активного участия строительной
отрасли, создания новых площадей для расселения людей, ожидающих своей
очереди, и возможности покинуть опасное для постоянного нахождения жилище.
64
В Твери утвердили Новое положение о территориальном планировании,
согласно которому из городской черты исчезнет множество производственных
баз и коммунальных предприятий. В перспективе есть планы для комплекса
международного аэродрома совместного базирования с организацией коммерческо-производственных зон, комплекса пассажирского аэропорта и создание второй железнодорожной станции. Далее следует Северная планировочная зона –
формирование новых районов и кварталов капитальной многоэтажной застройки
в северо-восточном и западном направлениях [38, с. 46-49].
Итак, к началу 2019 г. наметилась инвестиционная привлекательность объектов капитального строительства. Важнейшими стимулами для владельцев капитала стало активное внедрение новых высокотехнологичных производств и
усталость от низкой отдачи финансовых инструментов.
Финансирование административных объектов осуществляется на государственном уровне.
В прогнозе рынка строительства на 2022 г. наметились следующие тренды:
– фактический вывод долевого строительства как явления с рынка для защиты дольщиков граждан (на 1 января 2019 года количество замороженных объектов составило 842 против 836 в 2018 году);
– увеличение стоимости квартир и других объектов, учитывая повышение
НДС;
– заметное повышение жилого фонда по причине перекупленности и вклю-
чения в себестоимость обслуживания кредитов.
В Тверском регионе действовала государственная программа Тверской области «Развитие строительного комплекса и жилищного строительства Тверской области» [8], рассчитанная на 2013–2018 годы и предусматривающая следующие цели:
1) повышение уровня обеспеченности населения Тверской области жильем;
2) содействие развитию строительного комплекса Тверской области. Про-
грамма включала 3 подпрограммы:
1) улучшение жилищных условий граждан Тверской области за счет но-
вого строительства;
65
2) создание условий для развития строительного комплекса Тверской об-
ласти и предприятий промышленности строительных материалов и строительной индустрии;
3) ипотечное жилищное кредитование в Тверской области.
Объемы и источники финансирования программы проанализированы по
годам ее реализации в разрезе подпрограмм. Общий объем финансирования государственной программы на 2013–2018 годы составил 1 607 246,9 тыс. руб., в
том числе за счет средств областного бюджета Тверской области
1 604 141,6 тыс. руб.
В IV подразделе Программы «Приоритеты государственной политики в
сфере строительного комплекса» выделены основные приоритетные направления:
1) стимулирование развития жилищного строительства;
2) повышение энергоэффективности и ресурсосбережения в строительной
индустрии;
3) поддержка платежеспособного спроса на жилье, в том числе с помощью
ипотечного жилищного кредитования;
4) выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем от-
дельных категорий граждан, установленных федеральным законодательством.
Общий объем бюджетных ассигнований, выделенных на реализацию подпрограммы 1 «Улучшение жилищных условий граждан Тверской области за счет
нового строительства», составляет 738 249,2 руб., однако, по мнению авторов, жилищное строительство в России рассматривается с акцентом на социальную составляющую, а именно на жилищную обеспеченность и повышение уровня жизни
населения. Основной проблемой строительства в России, по мнению автора, является неспособность обеспечить жильем основную часть населения.
В связи с этим в 2018–2020 гг. социально-экономическое развитие Тверской области нацелено на выход экономики к устойчивому росту, что требует
роста темпов производства в промышленности, сельском хозяйстве, строительстве, наращивание объёмов привлекаемых инвестиций, увеличения доходов
населения на 5 % и рост средней зарплаты в регионе к 2020 г. до 32 000 руб. На
66
01.01.2019 г. она при средней зарплате 30 695 руб. по виду деятельности в сфере
строительства составляла 22 376 руб. Развитие происходит в соответствии со
следующими показателями областного бюджета (табл. 2.12).
Таблица 2.12
Основные характеристики областного бюджета на 2018 год
и плановый период 2019 и 2020 гг., млн руб.
Показатели
Годы
2017 г.
2018 г.
2019 г.
2020 г.
Доходы
52 909,4
51 834,6
50836,7
52478,2
Расходы
57 983,2
53 329,1
48 940,4
53 485,6
Дефицит/профи-
цит
– 5 073,8
– 1 494,5
+ 1 896,3
– 1 007,4
Источник: http://portal.tverfin.ru/portal/Menu/Presentation/627?ItemId=627
Итак, в 2018 г. доходы Тверской области составили 51,8 млрд руб., их подавляющую часть составляли налоговые поступления. Потоки финансирования со стороны Федерального центра в виде субсидий, субвенций заметно снижались в 2017 г.
с 12 млрд до 9,6 млрд рублей в 2018 г. и до 6,7 млрд в 2019 г. В Тверской области
более 96 % бюджета нацелено на выполнение 25 государственных программ, с 2019
г. к ним добавится программа по развитию туризма.
Более 2,9 млрд рублей было выделено на реализацию областной адресной
инвестиционной программы для таких социально значимых объектов, как новое
здание детской областной больницы (с учётом федеральных денег по одному
млрд ежегодно), Кувшиновская ЦРБ, детская поликлиника в микрорайоне «Южный» в Твери, дворец культуры «Шахтер» в Нелидове, спортивный гребной
центр в Твери, очистные сооружения в Конакове и др.
Более 4 млрд рублей предусмотрены на выравнивание доходной части муниципальных образований – «межбюджетных отношений», которые выражены в выплате дотаций даже тем, кто является аутсайдерами по финансовым показателям.
В бюджете 2018 г. предусмотрены средства для адресной инвестиционной
программы, в 2,5 раза превосходящей объемы в бюджете 2017 г. для развития
67
среднего бизнеса. Программа, имеющая выраженную социальную направленность, призвана решать демографические задачи по оттоку молодого активного
населения в столицы.
Фактором, влияющим на величину спроса на рынке жилищного строительства, является уровень заработной платы.
Замедление потребительской инфляции в 2016–2017 гг. способствовало росту
реальной заработной платы (+ 0,8 % в 2016 г. и + 2,9 % в 2017-м). В первой половине
2018 г. высокие темпы прироста реальной заработной платы были обусловлены рекордно низкой инфляцией (2,2–2,4% в годовом выражении) (табл. 2.13).
Таблица 2.13
Динамика доходов, заработной платы, % к предыдущему году
2013 г.
2014 г.
2015 г.
2016 г.
2017 г.
2018 г.
2019 г.
Реальные
доходы
4
– 0,7
– 3,2
– 5,9
– 1,7
– 0,2
– 2,2
Реальная
з/плата
4,8
1,2
– 9,0
0,8
2,9
6,8
Источник: http://investorschool.ru/realnye-doxody-naseleniya-rossii-dinamika-s-2000-po-2017
Для большинства регионов отмечается высокая значимость проблем низких зарплат (каждый пятый работник зарабатывает менее 15 тыс. руб./мес.), поэтому нужноособо выделить проблему доступности жилья.
Большинство населения жилье приобретает за счет ипотечных кредитов [72].
Именно ипотека остается главным драйвером строительной отрасли России. С
ее помощью заключается почти 80 % сделок на рынке недвижимости. Финансирование на приемлемых условиях, которое обеспечивает кредитный институт, остается важнейшим фактором емкости рынка, поэтому анализ рынка строительства 2018 г. целесообразно начинать с объемов выданной ипотеки за 2017
г. Лидирует Москва и область с банковской выручкой 34 млрд руб., Санкт-Петербург – 12 млрд руб., замыкает топ-10 лидеров ипотечного рынка Пермский
край с 3,5 млрд руб.
Тверская область в рейтинге регионов России по задолженности населения
перед банками находится на 58-м месте. Соотношение среднедушевого долга по
68
банковским кредитам и среднегодовой зарплаты составляет 54,8 %, объем задолженности перед банками в среднем на одного работающего – 169,6 тыс. руб., изменение задолженности на одного работающего за год – 33,4 тыс. руб., а изменение среднедушевого долга по банковским кредитам и среднегодовой зарплате – 10,8–82,7 %.
В Твери до 90 % нового жилья сегодня продается по ипотечным займам
(табл. 2.14), а инвестиционную привлекательность региона снижет вопрос о
плотности застройки в Твери.
Таблица 2.14
Наименование показателя
2010
год
2011
год
2012
год
2013
год
2014
год
2015
год
2016
год
2017
год
9
меся-
цев
2018
года
Средняя стоимость 1 кв. м общей
площади жилья улучшенной планировки на первичном рынке Тверской
области (без стоимости отделки)*,
рублей в ценах соответствующих лет
43
748
42
244
45
819
46
607
49
575
51
130
46
152
46
296
44 795
Средневзвешенная ставка
по ипотечным жилищным
кредитам**, %
в
среднем
за год
13,35
12,09
12,38
12,5
12,48
13,37
12,52
10,57
9,52
на конец
года
12,63
11,97
12,82
11,94
13,16
13,08
11,82
9,89
9,42
Средневзвешенная ставка
по ипотечным жилищным
кредитам под залог прав
требования на строящееся
жилье**, %
в
среднем
за год
– – – – – – 11,6
10,42
9,34
на конец
года
– – – – –
–
10,58
9,6
9,12
Количество ипотечных жилищных
кредитов в рублях, предоставленных
кредитными организациями физическим лицам**, единиц
3 371
5 357
6 552
7 190
9 135
5 876
7 432
9 479
9 347
*данные государственной статистики
** данные Центробанка России
Источник: https://тверскаяобласть.рф/ekonomika-regiona/stroitelnyy-kompleks-tverskoy-oblasti/raz-ipo/
В 2018 . жители Тверской области брали ипотечных кредитов почти в 1,5
раза больше, чем в 2017-м, потому что средний размер ипотечной ставки по
69
стране составлял в 2018 году 9,5 % годовых, и он был рекордно низкий за всю
историю [26, с. 71–75].
Рынок недвижимости Тверского региона ведет себя не так, как общероссийский. По данным отделения Тверь ГУ Банка России по Центральному федеральному округу, картина по ипотечным кредитам в Твери представлена следующим
образом (табл. 2.15).
Таблица 2.15
Рынок недвижимости в Твери (ипотечные кредиты)
по данным отделения ГУ Банка России
Годы
Кол-во кредитов, тыс.
Сумма кредитов, млрд руб.
2017
3,7
6,4
2018 (6 мес.)
6,4
10,9
Источник: https://www.afanasy.biz/tag/%E8%EF%EE%F2%E5%EA%E0%20%E2%20%D2%E2%E5%F0%E8/
Среднее время выплаты займа – более 200 месяцев, или почти 17 лет.
Сумма совокупной задолженности россиян по ипотечным жилищным кредитам
в рублях на 1 июля превысила 5,7 трлн рублей, увеличившись за июнь на 2,1 %.
В Тверской же области просрочка по ипотеке стабильно составляет всего 0,8%.
Стоимость ипотеки для населения напрямую зависит от размера ключевой
ставки Центробанка: снижается ключевая ставка, снижаются и проценты по кредитам. 27 июля 2018 г. принято решение сохранить ключевую ставку на уровне
7,25 % годовых. По итогам первого полугодия 2018 г. выявлены следующие индексы стоимости жилья в июне 2018 г. (табл. 2.16).
Таблица 2.16
Изменение цен на жилье в 1-м полугодии 2018 г., руб.
Месяц
Средняя стоимость 1 м2
Увеличение/уменьшение
стоимости 1 м2
Январь
49 952
+ 2,63
Февраль
50 155
+ 0,41
Март
50 292
+ 0,27
Апрель
50 324
+ 0,06
Май
50 200
– 0,25
Июнь
50 121
– 0,16
Источник: http://www.anparamonov.ru/obzor-rynka/analitika/865-nedvizhimost-tveri-itogi-pervo-
go-polugodiya-2018-g.html
70
Средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке – 50 121 руб. Средняя цена квадратного метра в новых и строящихся домах – 44 325 руб. Увеличение стоимости 1
кв. м. вторичного жилья в 1 полугодии 2018 г. – 0,3%. Увеличение стоимости 1
кв. м. нового и строящегося жилья в первом полугодии 2017 г. – 0,5%
Темп изменения цен на жилье в среднем составил + 0,56 % в месяц. Впервые
за последние три года на рынке недвижимости Твери наметился тренд на рост цен
как в сегменте нового жилья, так и квартир на вторичном рынке. Увеличение стоимости 1 кв. м. вторичного жилья составило 0,3 %, увеличение стоимости новостроек – 0,5 %. Изменения цен на рынке недвижимости в пределах
2 % считаются несущественными и часто объясняются сезонными колебаниями
спроса.
По данным Минстроя, норматив стоимости 1 м2 жилья в 2020 г. составил
42,75 тыс. руб., в 2021 г. – 43,37 тыс. руб. По показателям средней рыночной стоимости 1 м2 жилья в Тверской области это составил 39,79 тыс. руб. (табл. 2.17),
следовательно, по этому показателю в ЦФО Тверская область занимает 5-е место.
Таблица 2.17
Показатели средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей
площади жилого помещения по субъектам РФ на 1-й квартал 2020 г., руб.
ЦФО
Цена за 1 кв. м, руб.
Московская область
61 040
Ярославская область
42 389
Калужская область
41 846
Белгородская область
40 205
Тверская область
39 785
Тульская область
38 740
Рязанская область
37 678
Владимирская область
36 928
Воронежская область
35 315
Липецкая область
33 106
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]