Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Правовое регулирование проведения государственной кадастровой оценки. Учебное пособие
.pdf
С.А. Липски
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ
ПРОВЕДЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ
КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ
Учебное пособие
2-е издание, переработанное и дополненное
Москва
Ай Пи Ар Медиа
2026
УДК 349.41
ББК 67.407
Л61
Автор:
Липски С.А. — д-р экон. наук, доц., проф. кафедры управления недвижимостью
и развитием территорий Московского государственного университета
геодезии и картографии
Рецензенты:
Марьин Е.В. — канд. юрид. наук, доц., доц. кафедры земельного права
и государственной регистрации недвижимости
Московского государственного университета геодезии и картографии;
Цыпкин Ю.А. — д-р экон. наук, проф., зав. кафедрой градостроительства
и пространственного развития Государственного университета
по землеустройству, чл.-корр. РАН;
Близнюкова Т.В. — канд. экон. наук, доц., и.о. зав. кафедрой оценочной деятельности
и маркетинга Государственного университета по землеустройству
Липски, Станислав Анджеевич.
Л61 Правовое регулирование проведения государственной кадастровой оцен-
ки : учебное пособие / С.А. Липски. — 2-е изд., перераб. и доп. — Москва :
Ай Пи Ар Медиа, 2026. — 130 с. — Текст : электронный.
ISBN 978-5-4497-4979-6
В учебном пособии раскрыты вопросы, связанные с ролью и местом
оценки в системе кадастровых отношений, применением кадастровой стои-
мости как налоговой базы, законодательным и нормативно-методическим
регулированием проведения государственной кадастровой оценки и осо-
бенностями ее правового обеспечения в современных условиях.
Подготовлено с учетом требований Федерального государственного
образовательного стандарта высшего образования.
Предназначено для студентов, обучающихся по укрупненным группам направлений подготовки и специальностей «Прикладная геология, горное дело, нефтегазовое дело и геодезия», «Экономика и управление»,
«Юриспруденция».
Учебное электронное издание
ISBN 978-5-4497-4979-6 © Липски С.А., 2026
© ООО Компания «Ай Пи Ар Медиа», 2026
Учебное издание
Липски Станислав Анджеевич
Редактор М.В. Леман
Технический редактор, компьютерная верстка Д.С. Замалутдинова
Корректор А.А. Балакирева
Обложка Я.А. Кирсанов, С.С. Сизиумова
Подписано к использованию 31.10.2025. Объем данных 6 Мб.
ООО Компания «Ай Пи Ар Медиа»
8 800 555 22 35 (бесплатный звонок по России)
E-mail: sales@iprmedia.ru
4
ОГЛАВЛЕНИЕ
СПИСОК СОКРАЩЕНИЙ ..................................................................................... 5
ВВЕДЕНИЕ ................................................................................................................. 8
ГЛАВА 1. ОЦЕНКА В СИСТЕМЕ КАДАСТРОВЫХ ОТНОШЕНИЙ ........ 11
1.1. Земельные ресурсы и иные недвижимые вещи
как объекты оценки ............................................................................................... 11
1.2. Общая характеристика кадастровых отношений
в современной России ........................................................................................... 21
1.3. Правовое регулирование кадастровых отношений .................................... 39
ГЛАВА 2. КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ КАК НАЛОГОВАЯ БАЗА ...... 62
2.1. Установление платности землепользования — одна из задач
земельной реформы 1990-х годов ........................................................................ 62
2.2. Современная система земельного налогообложения ................................. 64
2.3. Налогообложение имущества физических лиц на основе
определения его кадастровой стоимости ............................................................ 66
ГЛАВА 3. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ
КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ .................................................................................. 71
3.1. Правовое регулирование кадастровой оценки земель в период
до вступления в силу федерального закона «О государственной
кадастровой оценке» ............................................................................................. 71
3.2. Особенности проведения кадастровой оценки по правилам
федерального закона «О государственной кадастровой оценке» .................... 83
3.3. Оспаривание результатов кадастровой оценки ........................................... 93
ГЛАВА 4. ФЕДЕРАЛЬНЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ ................................... 98
4.1. Общие понятия оценки и требования к ее проведению (ФСО I–IV) ........ 98
4.2. Подходы и методы оценки (ФСО V), отчет об ее
результатах (ФСО VI), его экспертиза (ФСО № 5) .......................................... 103
4.3. Особенности оценки недвижимости (ФСО № 7) ...................................... 111
ГЛОССАРИЙ ......................................................................................................... 118
ИСПОЛЬЗОВАННАЯ И РЕКОМЕНДУЕМАЯ
ДЛЯ ИЗУЧЕНИЯ ЛИТЕРАТУРА ...................................................................... 127
5
СПИСОК СОКРАЩЕНИЙ
Федеральные кодексы
1
.
ГК РФ — Гражданский кодекс Российской Федерации — части первая (от
30.11.1994 г. № 51-ФЗ), вторая (от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ), третья (от
26.11.2001 г. № 146-ФЗ) и четвертая (от 18.12.2006 г. № 230-ФЗ) (с послед. изм.
и доп.) // Рос. газ. — 1994. — 8 дек. (часть первая); 1996. — 6–8, 10 дек. (часть
вторая); 2001. — 28 нояб. (часть третья); 2006. — 22 дек. (часть четвертая).
ЗК РФ — Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г.
№ 136-ФЗ (с послед. изм. и доп.) // Рос. газ. — 2001. — 30 окт.
ЛК РФ — Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 г. № 200-
ФЗ (с послед. изм. и доп.) // Рос. газ. — 2006. — 8 дек.
НК РФ — Налоговый кодекс Российской Федерации — части первая (от
31.07.1998 г. № 146-ФЗ) и вторая (от 05.08.2000 г. № 117-ФЗ) (с послед. изм. и
доп.) // Рос. газ. — 1998. — 6 авг.; Собр. законодательства Рос. Федерации. —
2000. — № 32. — Cт. 3340.
Иные правовые акты.
Закон о земельном кадастре — Федеральный закон от 02.01.2000 г. № 28-
ФЗ «О государственном земельном кадастре» (утратил силу) // Рос. газ. —
2000. — 10 янв.
Закон о госрегистрации прав — Федеральный закон от 21.07.1997 г.
№ 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним» (утратил силу) // Рос. газ. — 1997. — 30 июля.
Закон о кадастре — Федеральный закон от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ
«О государственном кадастре недвижимости» (с послед. изм. и доп. С 2017 г.
действует с новым названием — «О кадастровой деятельности») // Рос. газ. —
2007. — 1 авг.
Закон о кадастровой оценке — Федеральный закон от 03.07.2016 г.
№ 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с послед. изм. и доп.) //
Рос. газ. — 2016. — 6 июля.
Закон о плате за землю — Закон Российской Федерации «О плате за зем-
лю» с послед. изм. и доп.) // Ведомости СНД и ВС РФ. — 1991. — № 44. —
Cт. 1424.
1
Для приведенных ниже НПА (и далее по тексту) приведены данные об их опубликовании. Вместе
с тем в случае применения таких актов для самостоятельного изучения материала желательно использовать
электронные справочно-правовые системы, так как в них такие акты даются с учетом внесенных в них в последующем изменений и дополнений. Использованная нормативная правовая база соответствует апрелю 2025 г.
6
Закон о регистрации недвижимости — Федеральный закон от
13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с по-
след. изм. и доп.) // Рос. газ. — 2015. — 17 июля.
Закон об обороте сельхозземель — Федеральный закон от 24.07.2002 г.
№ 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (с послед.
изм. и доп.) // Рос. газ. — 2002. — 27 июля.
Закон об оценочной деятельности — Федеральный закон от 29.07.1998 г.
№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с послед.
изм. и доп.) // Рос. газ. — 1998. — 6 авг.
Федеральные органы исполнительной власти и иные организации.
Госкомзем России — Государственный комитет РСФСР по земельной
реформе (1990–1991 гг.); Государственный комитет Российской Федерации по
земельной политике (1998–2000 гг.).
Минэкономразвития России — Министерство экономического развития
Российской Федерации.
Минюст России — Министерство юстиции Российской Федерации.
РБУ по оценке — бюджетные учреждения по определению кадастровой
стоимости недвижимых объектов, созданные региональными госорганами.
Роскадастр — публично-правовая компания, занимающаяся вопросами
кадастровой деятельности, землеустройства, кадастровой оценки, информационного сопровождения ЕГРН, предоставления участков гражданам по правилам
Дальневосточного и Арктического гектара и др.
Роскомзем — Комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и
землеустройству (1991–1993 гг.), Комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству (1993–1998 гг.).
Росземкадастр — Федеральная служба земельного кадастра России
(2000–2004 гг.).
Роснедвижимость — Федеральное агентство кадастра объектов недвижи-
мости (2004–2008 гг.).
Росреестр — Федеральная служба государственной регистрации, кадастра
и картографии.
Иные сокращения.
БТИ — бюро технической инвентаризации.
ВРИ ЗУ — вид разрешенного использования земельного участка.
Госрегистрация прав — государственная регистрация прав на недвижи-
мое имущество и сделок с ним.
ГЗК — государственный земельный кадастр (велся в 1968–2008 гг.).
7
ГКН — государственный кадастр недвижимости (велся в 2008–2016 гг.).
ГКО — государственная кадастровая оценка.
ГФДЗ — государственный фонд данных, полученных в результате прове-
дения землеустройства.
ЕГРЗ — единый государственный реестр земель (велся до 2008 г.).
ЕГРН — единый государственный реестр недвижимости.
ЕГРП — единый государственный реестр прав на недвижимое имущество
и сделок с ним.
Земли промышленности и иного специального назначения — земли про-
мышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель оборо-
ны, безопасности и земель иного специального назначения.
ЗОУИТ — зона с особыми условиями использования территорий.
ИЖС — индивидуальное жилищное строительство.
Кадастровый учет — государственный кадастровый учет недвижимого
имущества.
КФХ — крестьянское (фермерское) хозяйство.
ЛПХ — личное подсобное хозяйство.
МФЦ — многофункциональный центр предоставления государственных
и муниципальных услуг.
НПА — нормативный правовой акт.
ОКС — объект капитального строительства.
ОНС — объект незавершенного строительства.
ООПТ — особо охраняемые природные территории.
ОМС — орган местного самоуправления.
Орган регистрации прав — федеральный орган исполнительной власти,
осуществляющий государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав (территориальный орган Росреестра по субъекту Российской Фе-
дерации).
ОЭЗ — особая экономическая зона.
Регион — субъект Российской Федерации (республика, край, область;
аналогично — региональные органы, т.е. органы государственной власти этого
региона).
СРО КИ — саморегулируемая организация кадастровых инженеров.
ТОР — территория опережающего развития.
Участок — земельный участок.
ФГБУ — федеральное государственное бюджетное учреждение.
ФОИВ — федеральный орган (органы) исполнительной власти.
ФСО — федеральный стандарт оценки.
8
ВВЕДЕНИЕ
Практически во всех странах земля и другие недвижимые объекты высту-
пают в качестве важнейшей части общественного богатства и необходимого
условия для осуществления какой-либо хозяйственно-экономической деятель-
ности. В советское время эта сфера была вне рыночных отношений и гражданского оборота, но вовлечение участков и ОКС в рыночный оборот кардинально
изменило эту сферу — теперь экономика земельно-имущественного комплекса
стала совершенно другой. Это во многом поменяло и методы оценки в данной
сфере — заключение большого числа сделок (например, вторичный рынок
участков и жилья уже давно превышает по своему объему их первичный ры-
нок — число и площадь предоставленных от государства участков и квартир)
позволяет, анализируя их, а также соотношение спроса и предложения на них,
проводить их массовую оценку на основании рыночных подходов. То есть, зная
рыночную цену конкретного участка или дома, ее можно использовать и для
аналогичных, подкорректировав ранее полученные данные при помощи поправочных коэффициентов.
Установление в ходе земельной реформы 90-х гг. ХХ в. платности земле-
пользования обусловило также и новые направления применения результатов
земельно-оценочных работ, а соответственно, и определило вектор развития в
законодательном обеспечении таких работ. И если в советское время их содер-
жание имело агропроизводственную направленность, то за последние 20–25 лет
на первый план вышли фискальные аспекты оценки земель (кадастровая оценка, проводимая главным образом для целей налогообложения). Кроме того оценочные процедуры и сфера применения их результатов становятся все более
универсальными как для земель и отдельных участков, так и для ОКС и распо-
ложенных в них помещений, для машино-мест и иных недвижимых объектов.
Это в полной мере свойственно и всей системе кадастровых отношений.
Одним из принципов современного земельного законодательства являет-
ся единство судьбы участков и прочно связанных с ними объектов, согласно
которому они следуют судьбе участков. Да и мировой опыт свидетельствует,
что облагается налогом сразу весь комплекс недвижимых объектов — земля,
промышленные и жилые строения и другая недвижимость. Налог на них существует более чем в ста государствах, формируя финансово-экономическую ос-
нову местных органов: поимущественный налог (США, Япония), поземельный
налог (Германия); земельный налог со строений и налог на жилище (Франция);
налог на недвижимое имущество и налог на приращение стоимости участков в
городской черте (Испания) и др. Для привлечения к такому налогообложению
9
нужно определить стоимость (налоговую базу) того или иного участка или дру-
гого недвижимого объекта.
В период 2000–2017 гг. в России поэтапно, с неоднократным изменением
приоритетов сформировалось законодательство, регулирующее определение
налоговой базы различных недвижимых объектов как кадастровой стоимости:
сначала — участков (п. 1 ст. 390 НК РФ); а затем и жилых домов, квартир, комнат, гаражей, машино-мест, единого недвижимого комплекса; ОНС и иных зда-
ний, строений, сооружений и помещений (п. 1 ст. 401 и ст. 403 НК РФ). Для
определения такой стоимости этих объектов в нашей стране вот уже четверть
века проводится их государственная кадастровая оценка.
Кроме того, с учетом новых задач и возникающих на практике трудно-
стей с начала проведения работ по государственной кадастровой оценке менялись ее исполнители: госорганы и подведомственные им организации, независимые оценщики, специализированные бюджетные учреждения, создаваемые
на региональном уровне. Все это требовало изменений в законодательном регу-
лировании кадастровой оценки.
Данное учебное пособие нацелено, во-первых, на то, чтобы более по-
дробно раскрыть для обучающихся соответствующие положения законодательства и сориентировать их в текущих тенденциях правового регулирования про-
ведения государственной кадастровой оценки. Во-вторых, оно должно позво-
лить восполнить отставание базовых учебников по земельному праву, которые
(учитывая длительный цикл их издания), несмотря на регулярные обновления,
тем не менее, существенно отстают от последних решений законодателя в части
кадастровой оценки.
В издании последовательно изложены вопросы, связанные с ролью и ме-
стом оценки в системе кадастровых отношений, применением кадастровой стоимости как налоговой базы, законодательным и нормативно-методическим ре-
гулированием проведения государственной кадастровой оценки и особенно-
стями ее правового обеспечения в современных условиях.
Учебное пособие адресовано, в первую очередь, студентам бакалавриата
и магистратуры направлений «Землеустройство и кадастры», «Юриспруденция», «Государственное и муниципальное управление», «Менеджмент», кото-
рые в результате его изучения будут:
1) знать:
▪ понятие и сущность ГКО, соответствующий понятийный аппарат;
▪ современное состояние земельного фонда и других недвижимых объек-
тов, подлежащих указанной оценке;
10
▪ систему НПА, регулирующих ГКО;
▪ причины внесенных в них за последние годы коррективов;
2) уметь:
▪ оперировать юридическими понятиями и анализировать юридические
факты и правоотношения, возникающие при проведении ГКО;
▪ решать основные юридические проблемы, в том числе связанные с
оспариванием результатов ГКО;
▪ оперировать соответствующими правовыми понятиями и категориями;
3) владеть:
▪ специфичной юридической терминологией, связанной с земельно-
имущественными отношениями и проведением ГКО;
▪ навыками анализа и решения основных юридических проблем в этой
области.
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]