Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Правовое регулирование проведения государственной кадастровой оценки. Учебное пособие
.pdf
31
данных об учтенной в нем недвижимости, зарегистрированных правах на нее, о
прохождении различных границ. Посредством внесения записей в этот реестр с
2017 г. осуществляются как кадастровый учет недвижимых объектов, так и гос-
регистрация прав на них. Объектами ЕГРН являются участки и расположенные
на них ОКС. В нем также содержатся сведения о границах различных зон и
территорий, о машино-местах и некоторые другие.
В качестве основных принципов ведения ЕГРН в ст. 7 действующего с
2017 г. Закона о регистрации недвижимости провозглашены:
1) единство технологии его ведения для всей территории страны; рас-
крытия данного принципа действующий Закон не дает, но в Законе о кадастре
этот же принцип означал также необходимость обеспечения сопоставимости с
другими государственными информационными ресурсами;
2) достоверность кадастровых сведений, которая, согласно Закону о ка-
дастре, включала в себя также меры по их актуализации;
3) их доступность.
ЕГРН включает в себя следующие взаимосвязанные составные части:
1) реестр недвижимых объектов (по сути — это ГКН, который велся в
период 2008–2016 гг.);
2) реестр прав на недвижимые объекты, в т.ч. установленных для них
обременений и ограничений в использовании;
3) реестр границ различных зон и территорий (сведения о госгранице, о
границах между регионами, муниципалитетами, о границах населенных пунк-
тов, ООПТ, о различных онах — ЗОУИТ, о территориальных, об ОЭЗ и т.п., о
береговых линиях и др.);
4) реестровые дела, которые представляют собой совокупность докумен-
тов, на основании которых учтены объекты, зарегистрированы права на них;
5) кадастровые карты, на которых воспроизводятся внесенные в ЕГРН
сведения (в зависимости от доступности различают публичные и дежурные
карты);
6) книги учета документов.
Кратко характеризуя эти реестры и другие части ЕГРН, отметим абсо-
лютную логичность того, что первым разделом реестра выступает реестр не-
движимых объектов (его также называют кадастром недвижимости). Факти-
чески весь предыдущий ГКН с его развернутой качественной и количественной
характеристикой учтенных объектов и стал этим разделом, позволяющим су-
дить о том, существует ли в действительности учтенный объект, и что он собой
32
представляет. Это раскрывается посредством включения в первый раздел ЕГРН
двух групп сведений.
Сведения первой группы (основные сведения) характеризуют уникальные
признаки учтенных объектов, позволяющие безошибочно отличить их от дру-
гих (в том числе от таких же подобных):
1) вид этого объекта: либо участок, либо ОКС;
2) присвоенный ему кадастровый номер (который после присвоения
больше никогда не будет меняться — он уникален и не может быть применен
еще раз к какому-то другому объекту учета) или дата его госрегистрации;
3) конкретизация его места расположения;
4) его площадь и иные уникальные характеристики (высота, глубина за-
легания, объем, стадия готовности ОНС);
5) другие (всего предусмотрено 26 таких основных сведений для учтен-
ных в ЕГРН объектов).
Что касается второй группы сведений (дополнительные характеристики),
то они раскрывают не уникальные черты учтенных объектов, а, скорее, особенности их использования и иные аспекты, которые могут меняться, например, по
решению госорганов или ОМС, при поступлении новых данных их иных ка-
дастров и реестров. Такими являются сведения о:
1) кадастровой стоимости, почтовом адресе, назначении и разрешенном
использовании объекта;
2) об его вхождении в границы ЗОУИТ (полностью или частично);
3) отнесении к категории исторических или культурных памятников;
4) для зданий — их функциональное назначение (жилое/нежилое, мно-
гоквартирные или же это садовый дом). Для участков также фиксируются последние результаты их проверок в рамках земельного надзора (при их наличии);
5) наличие споров по границам и ограничениям в обороте (всего преду-
смотрено 25 таких дополнительных сведений для учтенных в ЕГРН объектов).
Второй реестр ЕГРН (реестр прав на недвижимость) характеризует зарегистрированные права на учтенные объекты, их ограничения, установленные
для этих объектов обременения, а также фиксирует совершаемые с ними сделки
(такие, которые требуют госрегистрации). Его сведения также подразделяют на
основные и дополнительные. К основным относятся:
1) вид зарегистрированного вещного права на объект (собственность, по-
жизненное наследуемое владение — только в отношении участка, оперативное
управление — в отношении ОКС);
33
2) дата, когда была осуществлена госрегистрация, и ее номер — он, как и
кадастровый, потом тоже не меняется, но его отличие от кадастрового в том,
что регистрационный номер присваивается каждый раз, когда в правовом положении объекта что-то меняется, например, в ЕГРН вносится запись об ограничении прав на этот объект;
3) указание зарегистрированного правообладателя объекта, а также со-
хранившиеся сведения о предыдущих правообладателях;
4) указание на то, что послужило основанием возникновения права на
объект или изменения ранее возникшего права либо его перехода к новому пра-
вообладателю и прекращения;
5) наличие, вид и основания ограничений этого права, а также обременений объекта, с указанием номера их регистрации и ее даты, в чью пользу уста-
новлены эти ограничения и обременения;
6) сведения о сделках с объектом, права на которые подлежат регистра-
ции, их существенные условия и реквизиты.
К дополнительным сведениям данного раздела относится информация о
наличии судебного спора в отношении зарегистрированного права на объект
недвижимости, о невозможности осуществления регистрации прав на него без
личного участия правообладателя, о проживающих в жилом помещении несовершеннолетних членах семьи собственника этого помещения и ряд других,
данных, внесение которых в реестр не влечет за собой переход, прекращение
или ограничения прав на соответствующий объект или его обременение.
Третий раздел ЕГРН — реестр границ — характеризует не столько непо-
средственно их прохождение (хотя и его тоже, для них даже предусмотрен со-
ответствующий идентификатор — реестровый номер границ, который как и
кадастровый не меняется и не может повторяться), сколько зоны и территории,
которые благодаря таким границам конкретизируются. Это относится к
ЗОУИТ, терзонам, территориям объектов культурного наследия, ТОРам, игор-
ным зонам, лесничествам, ООПТ, ОЭЗ, охотничьим угодьям и некоторым иным
территориям. В этом же разделе фактически зафиксированы местоположения и
площади водных объектов посредством учета их границ — береговых линий.
В него же включаются данные о публичных сервитутах:
1) реквизиты решения об их установлении;
2) описание местоположения их границ;
3) их цель и срок;
4) сведения об их обладателях.
34
Четвертый раздел ЕГРН — это реестровые дела, в которые помещаются
все документы, на основании которых те или иные сведения внесены в ЕГРН.
До 2021 г. если заявления о кадастровом учете или госрегистрации прав (вместе
с прилагаемыми к ним документами) были поданы в бумажном виде, то и в
указанные дела они помещались в таком же виде (такие дела велись на бумажных носителях и дублировалась на электронных). Однако теперь все они подлежат переводу в электронную форму и храниться на бумаге уже не будут
49
.
Пятый раздел ЕГРН включает в себя кадастровые карты — публичные и
дежурные. Это электронные картографические документы, содержащие вклю-
ченные в ЕГРН сведения. Разница между ним в том, что первым видом карт
может пользоваться без каких-либо запросов и взимания платы неограничен-
ный круг лиц (для этого они размещаются на официальном сайте Росреестра), а
вторые используются должностными лицами Росреестра и Роскадастра исклю-
чительно в целях ведения ЕГРН.
Что касается непосредственно кадастрового учета (заполнения разделов),
то основным способом включения в ЕГРН новых сведений, а также уточнения
уже имеющихся в нем, является подача заявления об этом правообладателя со-
ответствующего недвижимого объекта (или его уполномоченного представителя). Такое заявление проверяется и обрабатывается госрегистратором (подчиненными ему лицами), после чего тот удовлетворяет такое заявление (внося
определённую запись в реестр) или возвращает его без рассмотрения, или отка-
зывает в ее проведении, или приостанавливает регистрационно-учетные действия.
Также сведения для внесения в ЕГРН могут поступить посредством межведомственного взаимодействия. Это относится, например, к «автоматически»
включаемым в ЕГРН сведениям об утверждении границ поселений и муниципалитетов, о результатах кадастровой оценки, об установлении ЗОУИТ (а также
об их прекращении, изменении их границ), об изменении целевого назначения
участка (его переводе в другую категорию). Здесь никакой приостановки быть
не может — в течение 15 рабочих дней поступившие от иных госорганов или
ОМС сведения вносятся в ЕГРН.
Наконец, третьим вариантом, допустимым только в отношении дополни-
тельных сведений, никаким образом не влияющих на основные характеристики
учтенных объектов, на содержание и объем зарегистрированных прав (а также
49
Согласно Федеральному закону от 30.04.2021 г. № 120-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный
закон “О государственной регистрации недвижимости” и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собр. законодат. Рос. Федерации. 03.05.2021. № 18. Ст. 3064.
35
на их переход к иному лицу, их прекращение или ограничение) является уведо-
мительный порядок. Примером сведений, для которых это возможно, являются:
1) фиксация факта наличия каких-либо возражений относительно заре-
гистрированного права или того, что спор по участку находится в стадии су-
дебного рассмотрения;
2) запись о том, что регистрационные действия по данному объекту тре-
буют обязательного личного присутствия правообладателя (или его представи-
теля);
3) сведения о самом правообладателе объекта.
Достаточными основаниями для того, чтобы учесть объект в ЕГРН или
зарегистрировать права на него признаются:
1) правоустанавливающие документы на него — изданные госорганами
или ОМС акты, из которых следует возникновение, наличие, переход к другому
лицу, прекращение права или ограничение прав на соответствующий объект
или его обременение, а также сделки с этим объектом;
2) ранее выданные в установленном порядке правоподтверждающие до-
кументы на тот или иной объект — это могут быть различные свидетельства
(например, о праве на наследство, о приватизации жилых помещений);
3) вступившие в силу судебные решения (например, о признании права
на объект конкретного лица, о разрешении спора по его границам и др.);
4) специальные документы, подготовленные кадастровыми инженерами.
Это межевые планы (для территорий Арктической зоны, Севера, Сибири и
Дальнего Востока страны вместо них можно представлять упрощенную схему
размещения участков на публичной кадастровой карте
50
), карты-планы терри-
тории, технические планы, а также акты обследований объектов, которые пред-
стоит снять с учета ввиду их ликвидации;
5) иные документы, предусмотренные в качестве таковых законодатель-
ством, например, передаточные акты на различные объекты.
Осуществление как кадастрового учета недвижимых объектов, так и регистрации прав на них возложено на госрегистратора; по общему правилу учет
и регистрация проводятся им одновременно. Однако в ряде случаев это не так,
например, кадастровый учет изменений характеристик участка не требует од-
50
Такие схемы готовят не кадастровые инженеры, а госорганы или ОМС. См.: ч. 4 ст. 5 Федерального
закона от 01.05.2016 г. № 119-ФЗ «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Ро ссийской
Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении
изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собр. законодат. Рос. Федерации.
02.05.2016 г. № 18. Ст. 2495.
36
новременной регистрации прав на него. И, наоборот, регистрация сделки с объектом, ранее уже поставленным на кадастровый учет, не требует его повторно-
го учета (ведь при этой сделке сам объект — участок, ОКС или помещение —
при этом не изменяется). Обе эти процедуры предусматривают следующую по-
следовательность:
1. Заявление об учете или регистрации прав принимается регистрирую-
щим органом (это терорган Росреестра). Подать такое заявление можно одним
из пяти способов:
▪ лично обратиться в этот орган или МФЦ;
▪ лично обратиться к уполномоченному лицу Росреестра при выездном
приеме;
▪ направить почтовое отправление;
▪ воспользоваться возможностями сети Интернет — через специальный
сайт или портал госуслуг.
2. К этому заявлению прилагаются соответствующие документы, в отно-
шении которых проводится их предварительная оценка — соблюдена ли форма,
нет ли таких повреждений документа, которые не позволяют однозначно ис-
толковать его содержание, уплачена госпошлина и т.п. Если требования к паке-
ту документов не соблюдены, то они возвращаются заявителю без их рассмотрения (т.е. никаких дальнейших регистрационно-учетных действий по такому
заявлению не осуществляется).
3. Проводится правовая экспертиза приложенных к заявлению документов.
4. В ЕГРН вносятся сведения об осуществленных учете или регистрации
прав, или же заявитель уведомляется о том, что они приостановлены (напри-
мер, при выявлении противоречия между заявленным им и ранее уже зарегистрированным правом
51
), либо, что в них отказано — если в течение 3 месяцев с
момента их приостановления не устранены его причины (т.е. приостановле-
ние — это стадия предшествующая отказу). Также они могут быть прекращены
по просьбе самого заявителя.
5. Заявителю выдается документ об осуществленном учете или о реги-
страции прав.
Что же касается кадастровой деятельности, осуществляемой кадастровыми инженерами, то выше уже отмечено, что с 2017 г. под кадастровыми отношениями законодательно понимаются только возникающие в ходе такой дея-
51
Всего в Законе о регистрации недвижимости предусмотрено более 50 оснований для их приостанов-
ления госрегистратором прав.
37
тельности (а также деятельности СРО КИ и их национального объединения52).
При этом осуществлять кадастровую деятельность могут лишь кадастровые
инженеры (это физические лица; юридические лица осуществлять эту деятель-
ность не могут, только их работники — кадастровые инженеры). Для того, что-
бы получить этот статус (специальное право) необходимо входить в одну из
СРО КИ (состоять сразу в нескольких таких организациях не допускается). При
этом обязательными требованиями к будущему кадастровому инженеру (необ-
ходимыми условиями его членства в любой СРО КИ) являются:
1. Гражданство Российской Федерации.
2. Наличие у него соответствующего высшего образования53.
3. Опыт работы в качестве помощника у другого кадастрового инженера
не менее 2 лет.
4. Сдача им теоретического экзамена, подтверждающего наличие про-
фессиональных знаний, необходимых для осуществления кадастровой деятельности54. Такой (теоретический) экзамен проводится в форме тестирования с
применением автоматизированной информационной системы в целях подтверждения наличия у претендента необходимых профессиональных знаний. Экзамен организуется национальным объединением СРО КИ; за сдачу экзамена
взимается плата.
5. Отсутствие у претендента ранее наложенного наказания в виде дис-
квалификации за нарушение законодательства о кадастровом учете и кадастро-
вой деятельности.
6. Отсутствие у него непогашенной или неснятой судимости за совер-
шение умышленного преступления, а также вступившего в отношении него в
законную силу судебного решения об его недееспособности или ограниченной
дееспособности.
7. Наличие у него действующего договора обязательного страхования
его гражданской ответственности.
8. Отсутствие для него ограничений, которые могут быть установлены
для лиц, ранее исключенных из СРО КИ. Такие ограничения бывают как пожизненными (в случае установления факта представления подложных докумен-
тов при принятии в такую организацию), так и на определенный срок.
52
См.: ч. 1 ст. 1 Закона о кадастре (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 г. № 361-ФЗ «О внесении
изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов)».
53
Для лиц, имевших на 01.07.2016 г. действующие квалификационные аттестаты кадастрового инжене-
ра, данное условие не применялось до 2020 г.
54
Для лиц, обладавших статусом кадастрового инженера на 01.07.2016 г., сдача теоретического экзаме-
на, а также прохождение стажировки не требуются.
38
Исключение же из СРО КИ влечет за собой автоматическую утрату ста-
туса кадастрового инженера — такое лицо больше не вправе осуществлять кадастровую деятельность.
Все СРО КИ имеют статус ассоциаций (союзов) профессионалов —
кадастровых инженеров, которые входят в них как полноправные члены. Численность СРО КИ должна быть не менее 700 инженеров. Такие СРО КИ, в свою
очередь, входят в соответствующее национальное объединение (оно обязано
принимать в свой состав любую СРО КИ, соответствующую требованиям закона, т.е. невозможно отказать во вступлении в объединение такой СРО КИ, ко-
торая формально отвечает этим требованиям).
Что касается содержания кадастровой деятельности, форму которой вы-
бирает сам кадастровый инженер (либо как предприниматель-индивидуал, либо
по трудовому договору с юридическим лицом), то она предусматривает:
1) определение координат характерных точек границ участка (его части) и
контуров расположенных на нем ОКС и ОНС, а также площади этих объектов в
ходе обработки результатов определения указанных координат;
2) описание местоположения этих объектов и согласование границ
участка;
3) пространственное описание конструктивных элементов ОКС и ОНС на
участке.
Результатом этих работ являются следующие документы, необходимые
для последующего осуществления кадастрового учета:
1) межевой план, представляющий собой документ об участке, в кото-
ром, воспроизведены как сведения, уже внесенные в ЕГРН, так и новые, подле-
жащие внесению в него;
2) технический план — это аналогичный по свой сути документ, но в
отношении ОКС и ОНС;
3) акт обследования, который составляется в случае уничтожения ОКС
или ОНС по результатам осмотра места его нахождения; в таком акте подтверждается прекращение существования соответствующего объекта (или располо-
женного в нем помещения);
4) карта-план территории.
При выполнения комплексных кадастровых работ — это специфичные
работы по своей сути довольно близкие к землеустройству; их проведение
предусматривает гл. 4.1 Закона о кадастровой деятельности (он был дополнен
39
ею в 2014 г.
55
). Ключевых отличий от «обычных» кадастровых работ три. Вопервых, такие работы могут быть проведены лишь однократно. Во-вторых, их
заказчиком является не правообладатель участка (или иного недвижимого объекта), как при «обычных» кадастровых работах, а уполномоченный ОМС муниципалитета (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — орган исполнительной власти города). В-третьих, такие работы охватывают одновременно большую территорию, как правило, кадастровый квартал. В настоящее время
проведение таких работ предусмотрено федеральной госпрограммой «Национальная система пространственных данных»
56
, на них выделяются субсидии из
федерального бюджета
57
. Так, в 2022 г. указанные субсидии были выделены
30 регионам, их общий объем составил 695,1 млн руб. (а вместе с иными источ-
никами — 917 млн руб.). Это позволило провести такие работы в отношении
более чем 919 тыс. недвижимых объектов в более чем 6 тыс. кадастровых квар-
талах. При этом было подготовлено более 5,9 тыс. карт-планов территории,
уточнено местоположение границ 317 тыс. участков и 341 тыс. ОКС; образова-
ны 27 тыс. новых участков, исправлено 234 тыс. реестровых ошибок58.
1.3. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ КАДАСТРОВЫХ ОТНОШЕНИЙ
Выше отмечено, что важным компонентом кадастровых отношений является также и кадастровая оценка, но ее правовому регулированию будет посвящена отдельная глава (третья), поэтому в данном разделе основное внимание
уделено тому, как нормативно обеспечено ведение кадастра.
Поскольку в 90-е гг. нормы, регулирующие ведение кадастра, не так уж и
сильно отличались от подходов, заложенных в последние десятилетия СССР, то
следует упомянуть, что в советское время ведение ГЗК было предусмотрено
ст. 46 принятых в 1968 г. Основ земельного законодательства Союза ССР и со-
юзных республик
59
(до этого вместо земельного «кадастра» велся соответству-
55
См.: Федеральный закон от 22.12.2014 г. № 447-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О
государственном кадастре недвижимости» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Рос.
газ, 2014. 26 дек.
56
См.: постановление Правительства Российской Федерации от 01.12.2021 г. № 2148 «Об утверждении
государственной программы Российской Федерации "Национальная система пространственных данных» // Собрание законодательства РФ. 13.12.2021. № 50 (часть IV). Ст. 8542.
57
См.: постановление Правительства Российской Федерации от 30.09.2014 г. № 999 «О формировании,
предоставлении и распределении субсидий из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 13.10.2014. № 41. Ст. 5536.
58
Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в Российской Федера-
ции в 2022 году. М.: Росреестр, 2023. С. 81–82.
59
См.: Ведомости ВС СССР. 1968. № 51. Ст. 48.5.
40
ющий «учет») и ст. 118–120 Земельного кодекса РСФСР 1970 г.
60
Подробно же
порядок его ведения регламентировался в основном подзаконными актами общесоюзного уровня
61
, тогда ГЗК был инструментом учета земель, для обеспе-
чения их рационального использования. Проведение земельной реформы начала 1990-х гг. привело к некоторому обновлению этого порядка. Сначала прави-
ла ведения ГЗК были уточнены на общесоюзном уровне62, а после обретения
суверенитета Российской Федерацией — актами федерального правительства,
первым из которых стало постановление 1992 г.
63
. Им было утверждено поло-
жение о порядке ведения ГЗК (оно действовало не только в период активной
фазы земельной реформы, но и все 1990-е гг.). В указанном положении были
уточнены цели ведения ГКЗ, определены состав его данных, его принципы, методы получения и обработки его сведений, сфера их применения, виды кадастровой документации (в частности государственная кадастровая книга земель) и
их содержание, указано на необходимость актуализации первичных кадастро-
вых данных (путем текущего учета). Вести ГЗК было поручено Роскомзему и
его терорганам. Всего данное положение включало в себя 18 пунктов. Кроме
того, непосредственно в тексте постановления был решен ряд вопросов, важ-
ных для организации ведения ГЗК, например, о проведении инвентаризации
земель населенных пунктов (для актуализации кадастровых данных), о включе-
нии в поселковые и сельские администрации инженеров-землеустроителей и др.
Определяющим для направления последующего развития ГЗК стал Указ
главы государства 1993 г. «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость»
64
. Полная реализация положений
Указа должна была привести к созданию единой регистрации участков и нахо-
дящихся на них ОКС (хотя реализовать это удалось лишь спустя четверть века).
В развитии этого Указа были разработаны и утверждены методические указа-
60
См.: Закон РСФСР от 01.07.1970 г. «Об утверждении Земельного кодекса РСФСР» // Ведомости ВС
РСФСР. 1970. № 28. Ст. 581.
61
См.: постановление Совета Министров СССР от 10.06.1977 г. № 501 «О порядке ведения государ-
ственного земельного кадастра» // СП СССР. 1977. № 19. Ст. 119; 1981. № 2. Ст. 3.
62
См.: постановление Кабинета Министров СССР от 24.07.1991 г. № 507 «О порядке ведения государ-
ственного земельного кадастра, мониторинга земель и принципах платы за землю в СССР» // СП СССР. 1991.
№ 23. Ст. 87.
63
См.: постановление Правительства Российской Федерации от 25.08.1992 г. № 622 «О совершенство-
вании ведения государственного земельного кадастра в Российской Федерации» // Собр. актов Президента и
Правительства Рос. Федерации. 1992. № 9. Ст. 609.
64
См.: Указ Президента Российской Федерации от 11.12.1993 г. № 2130 «О государственном земельном
кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» // Собрание актов Президента и Правительства
РФ. 13.12.1993. № 50. Ст. 4868.
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]