Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Правовое регулирование проведения государственной кадастровой оценки. Учебное пособие
.pdf
111
зации оценщиков. Согласно указанному стандарту, эксперт должен был обладать знаниями, уровень которых позволял бы ему делать выводы об обоснован-
ности выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использо-
ванных оценщиком подходов к оценке.
4.3. ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО № 7)
ФСО № 7 «Оценка недвижимости»
193
развивает, дополняет и конкрети-
зирует требования и процедуры, установленные общими стандартами, изна-
чально утвержденными еще в 2007 г. и переутвержденными в 2015 г. и в 2022 г.
Он применяется при оценке застроенных и незастроенных участков, ОКС, частей указанных участков и объектов, жилых и нежилых помещений, вместе или
по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, а также долей в праве на объекты недвижимости. Однако этот стандарт не распространяется на оценку подлежащих госрегистрации воздушных и морских судов, судов
внутреннего плавания, космических объектов, участков недр, предприятий как
имущественных комплексов. Кроме того, что весьма важно, ФСО № 7 не применяется при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости ме-
тодами массовой оценки (п. 3).
Оценщик или его представитель при сборе информации об оцениваемом
объекте недвижимости проводит осмотр объекта оценки в период, возможно
близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное (в случае непроведения такого осмотра в отчете указывается причина, по которой объект
оценки не осмотрен). При отсутствии документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости,
ограничений (обременений), а также экологического загрязнения оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений
(обременений) и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе
осмотра, если в задании на оценку не указано иное.
Совместная оценка участка и находящихся на нем ОКС при отсутствии
правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника ОКС в отношении участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного
участка (выкуп или аренда).
193
См.: приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611 «Об утверждении Федерального
стандарта оценки “Оценка недвижимости (ФСО № 7)”».
112
Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в
тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его
стоимости. Такой анализ рынка выполняется в следующей последовательности:
1. Анализ влияния общей политической и социально-экономической об-
становки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оценивае-
мого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке.
2. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый
объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить
представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширение территории исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с место-
положением оцениваемого объекта.
3. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложения с
объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен
оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах
его использования (с указанием интервала значений цен).
4. Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены
сопоставимых объектов недвижимости. Например, ставки доходности, периоды
окупаемости инвестиций на рынке недвижимости (с приведением интервалов
значений этих факторов).
5. Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах,
необходимых для оценки объекта, например, динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов,
ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.
В основе оценок рыночной стоимости недвижимости лежит анализ
наиболее эффективного использования, которое представляет собой такое использование недвижимости, когда происходит максимизирование ее продуктивности (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, разрешено юридически и финансово оправдано. Такое использование
может соответствовать его фактическому использованию или предполагать
иное, например, ремонт, реконструкцию имеющихся на участке ОКС. Для объ-
ектов оценки, включающих в себя земельный участок и ОКС, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся ОКС. Что касается
частей объекта недвижимости (например, встроенных жилых и нежилых помещений), анализ их наиболее эффективного использования проводится с учетом
фактического использования других частей этого объекта, а части реконструи-
113
руемого или подлежащего реконструкции объекта недвижимости — с учетом
наиболее эффективного использования всего реконструируемого объекта.
Следует учитывать, что наиболее эффективное использование объекта
недвижимости, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его наиболее
эффективного использования в составе оцениваемого комплекса объектов недвижимости. Так, рыночная стоимость участка, застроенного ОКС, для внесения этой стоимости в ГКН оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный участок оценивается как
незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом
его фактического использования.
Указанный анализ позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта, на которое ориентируются участники рынка (покупатели и про-
давцы) при формировании цены сделки.
Результатами этого анализа оценщик руководствуется для выбора подхо-
дов и методов оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости.
Предусмотренные ФСО № 7 подходы к оценке недвижимости традиционны: сравнительный, доходный, затратный.
Особенности применения сравнительного подхода к оценке недвижимости заключаются в следующем:
1. Данный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно
подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными
ценами сделок и (или) предложений.
2. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости,
которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указан-
ных факторов должно быть единообразным.
3. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных
оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для
проведения расчетов (если же в расчетах использовались лишь части доступ-
ных оценщику объектов-аналогов, это должно быть обосновано в отчете об
оценке).
4. Для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного
объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели
стоимости, в частности цена или арендная плата за единицу площади или еди-
ницу объема.
114
5. В зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в про-
цессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие
методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод
количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.
6. Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с
которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их
совершения, используются такие элементы сравнения, как:
1) передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих
прав;
2) условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки
(вид оплаты, условия кредитования, иные условия);
3) условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффи-
лированными лицами, иные условия);
4) условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оцен-
ки, скидки к ценам предложений, иные условия);
5) вид использования и (или) зонирование;
6) местоположение объекта;
7) физические характеристики объекта (например, соотношение площади
земельного участка и площади его застройки);
8) экономические характеристики (уровень операционных расходов,
условия аренды, состав арендаторов и др.);
9) наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью, а
также другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость; — помимо
стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например, арендных ставок, износа и устареваний,
ставок капитализации и дисконтирования.
Особенностями применения доходного подхода является то, что:
1) данный подход применяется для оценки недвижимости, генерирую-
щей (способной генерировать) потоки доходов;
2) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может опреде-
ляться:
▪ методом прямой капитализации, т.е. путем деления соответствующего
рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая
определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и
цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту (для оценки
объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в
115
их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответ-
ствует их наиболее эффективному использованию);
▪ методом дисконтирования денежных потоков путем их дисконтирова-
ния по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость (для оценки недвижимости, генерирующей или способной генериро-
вать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени);
▪ методом капитализации по расчетным моделям — по общей ставке ка-
питализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а
также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем
(для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожи-
даемой динамикой их изменения);
3) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве ис-
точника доходов рассматриваются арендные платежи;
4) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного
вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции),
может проводиться на основании информации об операционной деятельности
этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящих-
ся к оцениваемой недвижимости.
Применение затратного подхода сопряжено со следующими особенностями:
1) этот подход применяется для оценки таких объектов недвижимости,
как участки, застроенные ОКС или указанные объекты, но не их частей, напри-
мер, жилых и нежилых помещений;
2) его целесообразно применять для оценки недвижимости, если она со-
ответствует наиболее эффективному использованию участка как незастроенного и имеется возможность корректной оценки физического износа, а также
функционального и внешнего (экономического) устареваний ОКС;
3) данный подход используется при низкой активности рынка, когда не-
достаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного
подходов, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений,
водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и пред-
ложениях отсутствуют);
116
4) для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с
использованием затратного подхода участок оценивается как незастроенный в
предположении его наиболее эффективного использования;
5) расчет затрат на создание ОКС производится на основании:
▪ данных о строительных контрактах (договорах) на возведение анало-
гичных объектов;
▪ данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специали-
зированных справочников;
▪ сметных расчетов;
▪ информации о рыночных ценах на строительные материалы и других
данных. Затраты на создание ОКС определяются как сумма издержек, входя-
щих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с со-
зданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не вклю-
чаемых в состав строительно-монтажных работ;
6) для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина при-
были предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием ОКС и приоб-
ретением прав на земельный участок;
7) величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости не-
движимости в результате физического износа, функционального и внешнего
(экономического) устареваний.
В общем случае последовательность расчета стоимости объекта недви-
жимости, определяемая с использованием затратного подхода, следующая:
1) определение стоимости прав на участок как незастроенный;
2) расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) на нем
ОКС;
3) определение прибыли предпринимателя;
4) определение износа и устареваний;
5) определение стоимости ОКС путем суммирования затрат на создание
этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа
и устареваний;
6) определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости
прав на земельный участок и стоимости ОКС.
Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из
117
выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснован-
ности, однозначности, проверяемости и достаточности.
При согласовании результатов оценки учитываются требования более
универсальных стандартов. Вместе с тем, в случае использования в рамках какого-либо из подходов к оценке недвижимости нескольких методов оценки,
выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения
промежуточного результата оценки недвижимости данным подходом.
Если в задании на оценку не указано иное, то по завершении процедуры
согласования в отчете об оценке, помимо указания итогового результата оценки
стоимости недвижимости, приводится суждение оценщика о возможных грани-
цах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость.
К настоящему времени утверждены еще четыре стандарта: «Оценка биз-
неса (ФСО № 8)», «Оценка для целей залога (ФСО № 9)», «Оценка стоимости
машин и оборудования (ФСО № 10)» и «Оценка интеллектуальной собственности и нематериальных активов (ФСО № XI)»
194
, однако их положения при про-
ведении ГКО не применяются.
КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ
1. Кто разрабатывает и утверждает ФСО?
2. Какие подходы к оценке предусмотрены действующими ФСО, в чем
их различия?
3. Какие виды стоимости определяются согласно ФСО II?
4. Каких принципов должен придерживаться оценщик при составлении
отчета об оценке?
5. Как определяется кадастровая стоимость?
6. Какая редакция общих ФСО сейчас действует?
194
См.: приказы Минэкономразвития России от 01.06.2015 г. № 326, 327 и 328, от 22.06.2015 г. № 385, а
также от 30.11.2022 г. № 659.
118
ГЛОССАРИЙ
Акт обследования — документ, в котором кадастровый инженер по итогам осмотра места нахождения ОКС (помещения в нем, машино-места) подтверждает прекращение его существования.
Береговая полоса — полоса земли вдоль берега для общего пользования
водным объектом.
Бонитировка (почв) — классификация почв по природным признакам,
наиболее важным для выращивания сельхозкультур.
Водный объект (поверхностный) — объект, где сосредоточены поверхностные воды и со временем происходит изменения их уровня, расхода и объема.
ВРИ ЗУ — вид разрешенного использования участка, устанавливаемый в
соответствии с зонированием территорий. ВРИ ЗУ может быть основным,
условно разрешенным и вспомогательным.
Выписка из ЕГРН — документ, содержащий общедоступные сведения о
конкретном недвижимом объекте, включенные в ЕГРН.
Государственная регистрация прав на недвижимые объекты — юри-
дический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода,
прекращения права определенного лица на него или ограничения такого права
и обременения соответствующего объекта. Осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество.
Государственный земельный кадастр (ГЗК) — систематизированный
свод документированных сведений о землях и участках, а с 2000 г. — также о
наличии на участках прочно связанных с ними недвижимых объектов (велся в
1968–2008 гг.).
Государственный кадастр недвижимости (ГКН) — государственный
кадастр недвижимости (велся в 2008–2016 гг.), который представлял собой
прежний ГЗК (но без данных о неразмежеванных землях), дополненный информацией об ОКСах и помещениях в них.
Государственный кадастровый учет (ГКУ) — внесение в ЕГРН сведе-
ний об участках, ОКС, помещениях в них, машино-местах, об ОНС, единых не-
движимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об
иных объектах, которые прочно связаны с землей. Такой учет подтверждает
существование этих объектов с характеристиками, позволяющими определить
их в качестве индивидуально-определенной вещи, или удостоверяет прекращение их существования.
119
Госрегистратор — федеральный госслужащий тероргана Росреестра,
уполномоченный осуществлять кадучет и регистрировать права на недвижимые
объекты.
Госрегистрация прав (личная регистрация недвижимости) — юриди-
ческий акт признания и подтверждения государством факта возникновения
этих права либо их ограничения (или же сам объект права обременен), либо то,
что эти права переходят к иному лицу, либо прекращаются. Такая регистрация
означает, что государство признает соответствующую сделку с недвижимым
объектом (регистрируя ее);
Допущение (при оценке) — предположение, принимаемое как верное и
касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки,
целью оценки, ограничениями оценки, используемой информацией или подхо-
дами (методами) к оценке.
Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) — свод до-
стоверных систематизированных сведений об учтенных недвижимых объектах
и правах на них. Ведется Росреестром на основе принципов единства технологии его ведения на всей территории страны, достоверности и доступности его
сведений. Ведение ЕГРН осуществляется в электронной форме с использовани-
ем Федеральной государственной информационной системы ЕГРН.
Жалоба — письменное требование в уполномоченный госорган или
ОМС об устранении допущенных нарушений прав и законных интересов заяви-
теля.
Жилое помещение — изолированная часть ОКС, пригодная для посто-
янного проживания по санитарным и техническим правилам и нормам.
Законодательство — совокупность правовых норм, регулирующих общественные отношения в целом или один из видов (земельное, гражданское,
лесное и т.д.).
Земельная доля — доля в праве собственности на общий участок, при-
надлежащий нескольким сособственникам. В действующем законодательстве
данное понятие применяется только к приватизированным до 2003 г. сельхо-
зугодьям в составе земель сельхозназначения.
Земельные угодья — земли, которые систематически используются под
конкретные хозяйственные цели (или пригодные для этого) с учетом их при-
родно-исторических признаков. Различают сельхозугодья, которые подлежат
особой охране (более строгий правовой режим) и иные — несельскохозяйственные.
120
Земли лесного фонда — непосредственно лесные земли (они либо по-
крыты лесами, либо свободны от них, но предназначены для их восстановле-
ния — гари, вырубки и т.п.), а также нелесные земли, которые обеспечивают
нужды лесного хозяйства (просеки в лесах, лесные дороги и т.п.).
Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) —
охранные, санитарно-защитные и иные зоны, устанавливаемые для защиты
жизни и здоровья населения, безопасной эксплуатации различных объектов, сохранности объектов культурного наследия, охраны окружающей среды, а также
в целях обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Искусственный земельный участок — рукотворное сооружение на
водном объекте, которое после ввода его в эксплуатацию признается в качестве
земельного участка.
Кадастр (учет недвижимых объектов; до 2008 г — земельный, в настоя-
щее время — недвижимости) — традиционная для России и большинства дру-
гих стран информационная система о землях, участках и иных недвижимых
объектах в виде систематизированного свода документированных сведений о
них, как об объектах кадастрового учета. Бывает кадастр земельным, недвижи-
мых объектов, ООПТ, месторождений и проявлений полезных ископаемых, отходов. Иногда такие кадастры объединяют в единые укрупненные регистраци-
онно-учетные системы, (например, современный кадастр недвижимости содержит сведения о земельных участках, ОКС, помещениях в них и машиноместах).
Кадастровая деятельность — выполнение кадастровым инженером ка-
дастровых работ в отношении участков и других недвижимых объектов для их
постановки на кадастровый учет (снятия с такого учета, уточнения его сведений).
Кадастровая оценка (государственная; ГКО) — процесс определения
специально уполномоченными лицами кадастровой стоимости недвижимых
объектов в целях их последующего налогообложения. Проводится с 2000 г. До
2010 г. ей подлежали только земли и земельные участки, в настоящее время —
ОКСы и помещения в них.
Кадастровая стоимость — включаемые в ЕГРН данные о стоимости не-
движимых объектов, которые определяются в ходе совокупности процедур,
включающих в себя:
1) принятие решения о проведении кадастровой оценки;
2) определение кадастровой стоимости и составление отчета об итогах
оценки;
3) утверждение ее результатов (применяется для целей налогообложения).
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]