Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Правовое регулирование проведения государственной кадастровой оценки. Учебное пособие
.pdf
101
ки, ограничениями при ее проведении, используемой информацией или подхо-
дами (методами) к оценке.
ФСО II («Виды стоимости»
189
) предусматривает следующие виды стои-
мости:
1) рыночная (это наиболее вероятная цена, по которой данный объект
оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой инфор-
мацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные
обстоятельства);
2) равновесная (представляет собой денежную сумму, за которую предпо-
ложительно состоялся бы обмен объекта между конкретными, хорошо осве-
домленными и готовыми к сделке сторонами на дату оценки, отражающей интересы этих сторон; равновесная стоимость в отличие от рыночной отражает
условия совершения сделки для каждой из сторон, включая преимущества и
недостатки, которые каждая из сторон получит в результате сделки; поэтому
при определении равновесной стоимости ФСО № 2 предписывает учитывать
предполагаемое сторонами сделки использование объекта и иные условия, от-
носящиеся к обстоятельствам конкретных сторон сделки);
3) инвестиционная (стоимость объекта оценки для конкретного лица при
установленных им инвестиционных целях использования объекта оценки; инвестиционная стоимость не предполагает совершения сделки с объектом оцен-
ки и отражает выгоды от владения объектом);
4) иные.
При этом вид стоимости определяется исходя из цели оценки, а также из
ее предпосылок, в качестве которых выделены:
1) предполагаемая сделка с объектом оценки или его использование без
совершения таковой;
2) то, что участники сделки или пользователи объекта могут быть как
конкретными (идентифицированными) лицами, так и неопределенными лицами
(гипотетические участники);
3) дата оценки;
189
См.: приказ Минэкономразвития России от 14.04.2022 г. № 200 (ред. от 30.11.2022 г.) «Об утвержде-
нии федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России
о федеральных стандартах оценки» // Официальный интернет-портал правовой информации: сайт. URL:
http://pravo.gov.ru, 11.05.2022.; См. также прежние редакции: Приказ Минэкономразвития России от
20.05.2015 г. № 298 «Об утверждении Федерального стандарта оценки “Цель оценки и виды стоимости (ФСО
№ 2)”» // Официальный интернет-портал правовой информации: сайт. URL: http://www.pravo.gov.ru. 2015.18.05.
и приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 255 «Об утверждении федерального стандарта оценки
“Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)”» (в ред. приказа от 22.10.2010 г. № 509) // Рос. газ. 2007. 4 сен.;
2010. 10 дек.
102
4) предполагаемое дальнейшее использование объекта может быть:
▪ наиболее эффективным (это физически возможное, юридически допу-
стимое и финансово обоснованное использование объекта, при котором его
стоимость будет наибольшей);
▪ продолжением текущего либо совершенно иным (например, его ликви-
дация);
5) характер сделки с объектом, который может подразумевать как добро-
вольную сделку в типичных условиях, так и вынужденную продажу.
ФСО III до 2022 г. содержал требования к отчету об оценке, изначально
был утвержден и переутвержден одновременно с первыми двумя стандартами
190
. Сейчас эти вопросы регулирует ФСО VI, а ФСО № 3 характеризует про-
цесс оценки, который, согласно нему, предусматривает следующие основные
этапы:
1) согласование заказчиком оценки и оценщиком задания на оценку;
2) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
3) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осу-
ществление необходимых расчетов;
4) согласование промежуточных результатов, полученных в рамках при-
менения различных подходов к оценке (в случае необходимости), и определе-
ние итоговой стоимости объекта оценки;
5) составление отчета об оценке.
ФСО IV («Задание на оценку») регламентирует процедуры согласования
такого задания, а также состав информации, которая в нем обязательно должна
быть или может включаться в зависимости от обстоятельств. К первой группе
(обязательной) отнесены следующие сведения:
1) об объекте оценки, идентификация которого должна проводится на
основе присущих ему количественных и качественных характеристик с учетом
описания прав на этот объект и связанных с ними ограничений и обременений;
2) цель оценки, которая должна быть установлена однозначно для опре-
деления предпосылок стоимости (со ссылками на конкретные положения НПА,
в связи с которыми проводится оценка);
190
См.: приказ Минэкономразвития России от 14.04.2022 г. № 200 (ред. от 30.11.2022 г.) «Об утвержде-
нии федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России
о федеральных стандартах оценки» // Официальный интернет-портал правовой информации: сайт. URL:
http://pravo.gov.ru, 11.05.2022; См. также прежние редакции: приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 г.
№ 299 «Об утверждении Федерального стандарта оценки “Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)”» // Официальный интернет-портал правовой информации: сайт. URL: http://www.pravo.gov.ru. 2015. 18 мая приказ
Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 254 «Об утверждении федерального стандарта оценки “Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)”» // Рос. газ. 2007. 5 сен.
103
3) указание на то, что оценка проводится в соответствии с Федеральным
законом;
4) вид определяемой стоимости и предпосылки ее определения;
5) дата проведения оценки;
6) допущения в отношении оцениваемого объекта или условий предпо-
лагаемой сделки (если они известны при составлении задания);
7) ограничения при проведении оценки, например, невозможность про-
ведения осмотра объекта оценки (если они известны при составлении задания);
8) ограничения на использование, распространение и публикацию отчета
об оценке;
9) форма отчета об оценке, а также иная информация, предусмотренная
действующими ФСО.
Ко второй группе сведений данным стандартом отнесены:
1) состав и объем документов и материалов, представляемых заказчиком
оценки;
2) указание на необходимость привлечения к процессу оценки иных лиц
(внешних организаций, квалифицированных отраслевых специалистов);
3) сведения о предполагаемых пользователях результата оценки и отчета
об оценке (помимо самого заказчика оценки);
4) форма представления итоговой стоимости (например, в виде интерва-
ла значений);
5) специфические требования касательно формы и объема раскрытия в
отчете дополнительной информации;
6) указание на необходимость проведения дополнительных исследова-
ний и определения иных расчетных величин, которые не являются результата-
ми оценки в соответствии с ФСО.
4.2. ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ (ФСО V),
ОТЧЕТ ОБ ЕЕ РЕЗУЛЬТАТАХ (ФСО VI), ЕГО ЭКСПЕРТИЗА (ФСО № 5)
ФСО № V («Подходы и методы оценки») содержит описание трех клю-
чевых оценочных подходов: сравнительного, доходного и затратного. В стандарте указано, что оценщик должен рассмотреть возможность применения всех
трех подходов, в том числе для подтверждения выводов, полученных при при-
менении другого подхода. При применении нескольких подходов и методов
оценщику предписано использовать процедуру согласования их результатов.
Сравнительный подход — это совокупность методов оценки, основан-
ных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами
104
(аналогами). Этот подход основан на принципах ценового равновесия и замещения. При применении этого подхода следует учитывать объем и качество
информации о сделках с объектами, аналогичными объекту оценки, в частности:
1) активность рынка (значимость этого подхода выше, чем больше ры-
ночных сделок с аналогами);
2) доступность информации о сделках (значимость этого подхода выше,
чем надежнее информация о сделках с аналогами);
3) актуальность рыночной ценовой информации (значимость выше, чем
меньше удалены во времени сделки с аналогами от даты оценки и чем стабиль-
нее рыночные условия в этом временном интервале);
4) степень сопоставимости аналогов с объектом оценки (значимость вы-
ше, чем ближе аналоги по своим существенным характеристикам к объекту
оценки).
Стандарт допускает, что при отсутствии (недостаточности) сведений о
совершенных сделках для определения стоимости объекта можно использовать
цены предложений (т.е. мнение одной из сторон потенциальной сделки), но при
этом следует учитывать: возможную разницу между ценой сделки и ценой
предложения; период экспозиции аналога на рынке и изменение его цены за
этот период; соответствие цены аналога его характеристикам в сопоставлении с
другими предложениями на рынке (надо избегать завышенных или заниженных
цен предложения).
Основными этапами сравнительного подхода являются:
1) определение единиц сравнения, характерных для рынка объекта оценки;
2) выбор наиболее сопоставимых аналогов и расчет единиц сравнения для
каждого из них;
3) сравнительный анализ количественных и качественных характеристик
(сходства и различий) аналогов и объекта оценки;
4) внесение в значения единиц сравнения корректировок для устранения
различий между объектом оценки и аналогами (при необходимости);
5) согласование скорректированных значений единиц сравнения или по-
лученных на их основе показателей стоимости объекта оценки.
При выборе аналогов следует:
1) учитывать достаточность и достоверность информации по каждому
аналогу;
2) использовать наиболее сопоставимые аналоги (с тем, чтобы затем вно-
сить меньше корректировок);
105
3) учитывать, что сделки, совершенные ближе к дате оценки, более ре-
презентативны, чем сделки, совершенные в более ранний срок, особенно, на нестабильных рынках;
4) рассматривать сделки, совершенные между независимыми сторонами;
5) учитывать, что ценовая информация по фактическим сделкам является
лучшим основанием для определения стоимости, чем предложения к соверше-
нию сделки.
Доходный подход — это совокупность методов оценки, основанных на
определении текущей стоимости ожидаемых будущих денежных потоков от
использования объекта оценки. Этот подход основан на принципе ожидания
будущих выгод. При рассмотрении возможности и целесообразности применения этого подхода необходимо учитывать:
1) способность оцениваемого объекта приносить доход (значимость дан-
ного подхода выше, если получение дохода от использования объекта соответствует целям приобретения объекта участниками рынка);
2) степень неопределенности будущих доходов от оцениваемого объекта
(значимость данного подхода понижается с ростом этой неопределенности касательно сумм и сроков поступления таких доходов).
Доходный подход предполагает:
1) либо прямую капитализацию, когда доход за один период (обычно
год) делится на ставку капитализации;
2) либо дисконтирование будущих денежных потоков (доходов), когда
они приводятся к текущей дате при помощи ставки дисконтирования (эта ставка отражает ставку доходности (норму прибыли) на инвестиции с сопоставимым риском, ожидаемую участниками рынка или конкретными участниками
сделки, или конкретным пользователем).
Основными этапами доходного подхода являются:
1) выбор вида денежного потока с учетом особенностей объекта оценки,
например, номинальный или реальный денежный поток, доналоговый или посленалоговый денежный поток, денежный поток с учетом заемных средств;
2) исчисление денежного потока;
3) определение ставки дисконтирования (ставки капитализации), соответ-
ствующей денежному потоку;
4) приведение прогнозных денежных потоков к текущей стоимости по
ставке дисконтирования или капитализация денежного потока по ставке капи-
тализации.
106
При прогнозировании ожидаемого денежного потока следует осуществ-
лять его сопоставление с такими показателями как:
1) ретроспективные показатели операционной, инвестиционной и фи-
нансовой деятельности (использования) объекта оценки;
2) ретроспективные и прогнозные показатели отрасли и (или) сегмента
рынка;
3) прогнозный темп экономического роста региона.
Стандарт предписывает учитывать при определении ставки дисконтиро-
вания (ставки капитализации):
1) вид стоимости и соответствующие ему стороны сделки;
2) допущения при оценке;
3) вид денежного потока, в частности, его инфляционную (номинальный
или реальный денежный поток), налоговую (доналоговый или посленалоговый
денежный поток), валютную и иные составляющие;
4) факторы риска инвестирования в объект оценки, в том числе связан-
ные с:
▪ видом объекта оценки (недвижимость, движимое имущество, бизнес,
обязательства и другие);
▪ сегментом рынка объекта оценки (географическое положение объекта
оценки или рынка производимого с его использованием продукта);
▪ сроком полезного использования объекта оценки;
▪ специфическими рисками объекта оценки.
Затратный подход — это совокупность методов оценки, основанных на
определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта
оценки с учетом совокупного обесценения (износа) объекта оценки и (или) его
компонентов. Этот подход основан на принципе замещения. При рассмотрении
возможности и целесообразности применения этого подхода необходимо учитывать:
1) возможность создать объект, обладающий такой же полезностью, что
и объект оценки, —значимость подхода высокая, когда у участников рынка
есть возможность создать объект без значительных юридических ограничений;
2) надежность других подходов к оценке объекта - наиболее высока зна-
чимость затратного подхода, когда объект не генерирует непосредственно до-
ход и является специализированным (не продается на рынке отдельно от бизнеса или имущественного комплекса, для которого был создан).
107
В рамках затратного подхода применяются:
1. Метод затрат воспроизводства, которые (стоимость воспроизводства)
представляют собой текущие затраты на воссоздание или приобретение точной
копии объекта. Этот метод оправдан, когда:
▪ полезность рассматриваемого объекта может быть обеспечена только
точной его копией;
▪ затраты на создание или приобретение современного аналога больше,
чем затраты на создание точной копии оцениваемого объекта.
2. Метод затрат замещения, которые представляют собой текущие затраты на создание или приобретение объекта эквивалентной полезности без учета
его точных физических свойств. Обычно затраты замещения относятся к современному аналогичному объекту, обеспечивающему равноценную полезность, имеющему современный дизайн и произведенному с использованием со-
временных экономически эффективных материалов и технологий.
3. Метод суммирования стоимости компонентов в составе объекта оценки. При нем стоимость каждого компонента определяется различными подхо-
дами с учетом специфики каждого из компонентов.
Последовательность оценочных действий при этом следующая:
1) расчет всех затрат участников рынка на приобретение или создание
точной копии объекта оценки (затраты на воспроизводство) или актива с анало-
гичной полезностью (затраты на замещение);
2) определение наличия и величины совокупного обесценения (износа) в
связи с физическим износом, функциональным (моральным, технологическим)
устареванием (износом) и экономическим (внешним) обесценением объекта
оценки;
3) вычет совокупного обесценения (износа) из общей суммы затрат вос-
производства или замещения для определения стоимости объекта оценки.
ФСО № 6 («Отчет об оценке») дает определение отчета как документа,
содержащего профессиональное суждение оценщика относительно итоговой
стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации, проведенного анализа и расчетов в соответствии с заданием на оценку.
В качестве принципиальных требований к составлению отчета об оценке
данный стандарт провозгласил, что:
1) в нем должна быть изложена вся существенная информация, использо-
ванная оценщиком при определении стоимости объекта оценки;
2) в отчете должны быть раскрыты все источники использованной в нем
существенной информации;
108
3) отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки,
понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его
соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.
В отчете об оценке должны содержаться следующие сведения:
1) дата составления и порядковый номер;
2) основание для проведения оценки;
3) информация, содержащаяся в задании на оценку;
4) сведения об оценщике и об юридическом лице, с которым у него за-
ключен трудовой договор, а также о заказчике оценки;
5) информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подго-
товке отчета внешних организациях и квалифицированных отраслевых специа-
листах;
6) указание на стандарты оценки и использованные методические реко-
мендации (или обоснование их неиспользования);
7) точное описание объекта оценки с указанием его количественных и
качественных характеристик;
8) принятые при проведении оценки объекта оценки допущения и огра-
ничения;
9) анализ рынка и иных внешних факторов, влияющих на стоимость
объекта оценки;
10) описание процесса оценки в части применения подхода (подходов) к
оценке, включая: последовательность определения стоимости, обоснование выбора используемых подходов и методов; процесс определения стоимости объ-
екта оценки каждым из примененных методов оценки и соответствующие им
расчеты; согласование результатов при применении различных подходов и методов оценки;
11) итоговая стоимость объекта оценки, ограничения и пределы примене-
ния полученного результата;
12) перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих
количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Что касается экспертизы отчета об оценке, то соответствующие вопросы
урегулированы ФСО № 5 «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения»
191
, согласно которому под
191
См.: приказ Минэкономразвития России от 04.07.2011 г. № 328 «Об утверждении федерального
стандарта оценки “Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку
его утверждения (ФСО № 5)”». // Вестник Росреестра. 2011. № 3.
109
экспертизой отчета об оценке понимаются действия эксперта или экспертов
саморегулируемой организации оценщиков, проведенные в целях проверки отчета, подписанного оценщиком, являющимся членом данной саморегулируемой
организации.
В ходе проведения экспертизы проводится исследование работы, выпол-
ненной оценщиком, но не повторная оценка.
ФСО № 5 предусмотрены следующие два вида экспертизы:
1) нормативно-методическая экспертиза на соответствие отчета об
оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности (если в документах, на основании которых проводится экспертиза, не указан ее вид, то
проводится именно такая экспертиза);
2) экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, включа-
ющая в себя и нормативно-методическую экспертизу.
Выбор эксперта проводится в порядке, установленном внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков. При этом экспертиза не
может проводиться экспертом, если он:
1) либо подписал отчет об оценке, в отношении которого проводится
экспертиза;
2) либо является учредителем, собственником, акционером, должност-
ным лицом или работником юридического лица — заказчика экспертизы, собственника объекта оценки;
3) либо имеет имущественный интерес в объекте оценки, в отношении
отчета об оценке которого проводится экспертиза;
4) либо состоит с учредителем, собственником, должностным лицом
юридического лица — заказчика экспертизы, физическим лицом — заказчиком
экспертизы или лицом, подписавшим соответствующий отчет об оценке, в
близком родстве или свойстве; а также если юридическое лицо — заказчик экспертизы является кредитором или страховщиком эксперта.
Использование экспертом информации, ставшей известной после даты
оценки, при проведении экспертизы не допускается.
В экспертном заключении должны быть указаны:
1) дата составления и номер экспертного заключения;
2) основание для проведения экспертизы;
3) сведения о заказчике экспертизы или ином органе, инициировавшем
проведение экспертизы;
4) вид проводимой экспертизы;
110
5) сведения об отчете, подлежащем экспертизе (дата составления и по-
рядковый номер, информация, идентифицирующая объект оценки, дата определения стоимости объекта оценки), а также сведения об иных документах и
материалах, представленных для экспертизы;
6) сведения о допущениях и ограничительных условиях, с учетом кото-
рых проведена экспертиза;
7) сведения об эксперте (экспертах), подписавшем(ших) экспертное за-
ключение;
8) результаты проверки отчета об оценке на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности;
9) результаты проверки обоснованности выбранных оценщиком методов
оценки в рамках каждого из использованных им подходов к оценке и проверки
соответствия выполненного в отчете расчета стоимости объекта оценки соот-
ветствующим подходам и методам;
10) результаты и обоснование иных действий эксперта при проведении
экспертизы;
11) вывод по итогам проведения экспертизы, который должен быть обос-
нован.
Результатом экспертизы является положительное или отрицательное экс-
пертное заключение. Положительным является заключение, содержащее вывод
либо о соответствии отчета об оценке законодательству (при проведении нор-
мативно-методической экспертизы), либо о подтверждении стоимости объекта
оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке. Заключение, содержащее
иной вывод, признается отрицательным (оно должно включать в себя полный
перечень выявленных нарушений, в том числе технических ошибок, которые
способны ввести в заблуждение пользователей и привести к неоднозначному
толкованию, и их обоснование).
Порядок утверждения экспертного заключения устанавливается саморегулируемой организацией оценщиков. По общему правилу такая организация
уведомляет оценщиков, которые подписали отчет об оценке, о результатах экспертизы подписанных ими отчетов в срок, предусмотренный внутренними до-
кументами.
В период 2011–2016 гг. действовал также ФСО № 6
192
, которым были
установлены требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой органи-
192
См.: приказ Минэкономразвития России от 07.11.2011 г. № 628 «Об утверждении федерального
стандарта оценки “Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО
№ 6)”» (утратил силу).
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]