Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Оценка собственности. Курс лекций по направлению подготовки 08.03.01 «Строительство», направленность «Организация инвестиционно-строительной деятельно
.pdf
МИНИСТЕРСТВО НАУКИ И ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Федеральное государственное бюджетное
образовательное учреждение высшего образования
«Пензенский государственный университет
архитектуры и строительства»
(ПГУАС)
Т.В. Учинина
ОЦЕНКА СОБСТВЕННОСТИ
Курс лекций
Рекомендовано Редсоветом университета
в качестве учебного пособия для студентов,
обучающихся по направлению подготовки
08.03.01 «Строительство» (бакалавриат),
направленность «Организация инвестиционно-строительной
деятельности»
Пенза 2021
1
УДК 347.23:330.133(07)
ББК 65.011я73
У92
Рецензенты: кандидат технических наук, эксперт-оценщик
У92
Учинина Т.В.
Оценка собственности: курс лекций по направлению подготовки
08.03.01 «Строительство», направленность «Организация инвести-
ционно-строительной деятельности» / Т.В. Учинина. – Пенза:
ООО «Юнилайн», аттестованный эксперт Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный
совет» В.Н. Мищенко;
кандидат экономических наук, доцент
кафедры «Кадастр недвижимости и право»
М.С. Акимова (ПГУАС)
ПГУАС, 2021. 188 с.
Изложены темы курса «Оценка собственности». Рассмотрены основные подходы к
оценке стоимости недвижимости, машин и оборудования, интеллектуальной
собственности.
Курс лекций подготовлен на кафедре «Экспертиза и управление недвижимостью»
и предназначен для студентов, обучающихся по направлению подготовки 08.03.01
«Строительство» (бакалавриат), направленность «Организация инвестиционностроительной деятельности»
Пензенский государственный университет
архитектуры и строительства, 2021
Учинина Т.В., 2021
2
ПРЕДИСЛОВИЕ
Стремительное развитие оценочной деятельности придает проблеме
подготовки квалифицированных кадров в данной сфере особую
актуальность, что, в свою очередь, требует разработки методик, пособий,
других обучающих продуктов.
Курс лекций «Оценка собственности» разработан на кафедре «Экспертиза и управление недвижимостью» Пензенского государственного
университета архитектуры и строительства и посвящен изучению
основных подходов к оценке стоимости различных видов собственности.
Цель данного курса лекций – научить студентов принимать решения в
различных ситуациях, с которыми они могут столкнуться при расчете
стоимости.
Автор выражает надежду, что данное учебное пособие поможет
студентам приобрести знания, необходимые для работы в быстроменяющейся деловой среде.
Структурно в курсе лекций выделено три раздела.
В первом разделе изложены теоретические сведения об оценке
стоимости недвижимости, даны определения понятиям, наиболее часто
встречающимся при проведении оценочных работ.
Во втором разделе рассмотрены основные подходы к оценке стоимости
машин и оборудования. Основная цель данного раздела ознакомить
студентов с принципами оценки стоимости движимого имущества.
В третьем разделе рассмотрены основные подходы к оценке стоимости
интеллектуальной собственности.
Каждый раздел содержит перечень контрольных вопросов по теме.
Курс лекций предназначен для использования студентами, обучающимися по направлению 08.03.01 «Строительство» (бакалавриат) при
изучении курса “Оценка собственности”, направленность «Организация
инвестиционно-строительной деятельности».
В результате обучения формируются следующие компетенции:
Способность определять круг задач в рамках поставленной цели и
выбирать оптимальные способы их решения, исходя из действующих
правовых норм, имеющихся ресурсов и ограничений:
– выбор правовых и нормативно-технических документов, применяемых для решения заданий профессиональной деятельности;
– составление последовательности (алгоритма) решения задачи.
Способность решать задачи профессиональной деятельности на основе
использования теоретических и практических основ естественных и
технических наук, а также математического аппарата:
– решение уравнений, описывающих основные физические процессы, с
применением методов линейной алгебры и математического анализа;
3
– обработка расчетных и экспериментальных данных вероятностно-
статистическими методами.
Способность проводить оценку концепции инвестиционно-строи-
тельного проекта:
– выбор наиболее эффективного варианта использования объекта ин-
вестиционно-строительного проекта;
– выявление и оценка сильных и слабых сторон инвестиционно-строительного проекта; выявление и оценка возможностей и угроз для его
реализации.
Способность разрабатывать концепцию инвестиционно-строительного
проекта:
– выбор информации и составление документов для определения
текущих затрат по проекту и итоговой цены объекта.
Способность выполнять технико-экономическое, организационное и
правовое обоснование инвестиционно-строительных проектов:
– оценка правовой, технической и экономической возможности реализации инвестиционно-строительного проекта;
– расчет показателей эффективности инвестиционно-строительного
проекта.
Способность выполнять технико-экономическое и организационное
сопровождение работ по управлению объектами недвижимости:
– оценка рыночной и инвестиционной стоимости объекта недвижимости.
4
ВВЕДЕНИЕ
Стремительное развитие оценочной деятельности, формирование
новых и изменения действующих стандартов оценки в данной области
придает проблеме подготовки квалифицированных кадров особую
актуальность, что, в свою очередь, требует разработки методик, пособий,
других обучающих продуктов.
Дисциплина «Оценка собственности» позволяет овладеть навыками
исследования рынка объектов оценки, факторного анализа стоимости,
использования различных видов стоимости при проведении конкретных
экономических экспертиз, применения экономико-математические методов
и моделей для определения величины стоимости, а также ориентироваться
в, правового регулирования оценочной деятельности.
Основная цель разделов теоретической части курса – обобщить знания
студентов по изучаемой дисциплине и подготовить их как с итоговой
аттестации.
Положительным элементом работы является то, что каждая глава
содержит анализ отечественной и зарубежной практики оценки, перечень
контрольных вопросов.
В лекционном курсе авторы попытались систематизировать и
обобщить зарубежный и отечественный опыт оценки собственностью,
доступно изложить материал, необходимый студентам для изучения
дисциплины «Оценка собственности».
5
Глава 1. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1. Юридическое и экономическое понятие недвижимости.
Исторический опыт
правового регулирования недвижимости
Понятия в большинстве случаев формируются на основе уже существующих терминов. Можно вкладывать в понятие самое различное содержание, однако самого словесного обозначения придумывать не нужно –
оно уже существует и используется в практике. Экономика недвижи-
мости представляет собой самостоятельную предметную область экономической науки. В свою очередь, экономическая наука в её современном
понимании, как целостная теория, сложилась в XVII в.
Термины же, относящиеся к недвижимости, возникли гораздо раньше,
а именно, – когда возникла сама недвижимость, т.е. на заре человеческого
рода. В каждом языке этих терминов было множество, и на определенном
этапе развития общества возникла необходимость перейти от терминов к
понятию «недвижимость» для обеспечения однообразного толкования.
Чем была вызвана подобная необходимость?
Во-первых, тем, что недвижимость активно участвует в процессах,
которые составляют основу жизни общества, а именно, в создании и
использовании различных экономических благ. В связи с этим становится
необходимой экономическая интерпретация недвижимости.
Во-вторых, в любом обществе, достигшем определенной стадии своего
развития, возникает необходимость урегулирования отношений, возникающих как между самими членами общества, так и между его членами и
государством. Такое урегулирование осуществляется посредством создания специальных норм, называемых правовыми. Основной формой
правовых норм являются законы, в связи, с чем понятия «право» и
«законодательство» трактуются как синонимы. Отличительной особенностью правовой нормы является ее общеобязательный характер. Согласно
известной формулировке философа Гегеля, «главным свойством закона
является "всеобщность": закон может нравиться или не нравиться отдельным членам общества, он может даже противоречить интересам большинства, однако до тех пор, пока он действует, ему обязаны подчиняться
все без исключения и без оговорок. Только наличие правовой нормы
позволяет говорить о законном регулировании тех или иных отношений.
Это в полной мере относится и к экономическим отношениям.
Понятно, что ни о каком подлинном урегулировании отношений не может
быть и речи, если не определен объект отношений, то по поводу чего
«пересекаются» различные интересы. Поэтому столь же обязательным, как
экономическое толкование, является правовое понятие недвижимости. С
6
практической точки зрения именно оно является наиболее важным. Можно
не иметь ни малейшего представления об экономическом содержании
недвижимости и в то же время быть активным участником отношений,
связанных с нею: владеть недвижимостью, покупать и продавать ее,
наследовать, передавать в дар. Эти возможности становятся реальными,
благодаря наличию соответствующих правовых норм, содержащих
однозначное определение объекта отношений. Каким же именно образом
определяется недвижимость в законодательстве?
Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со
времен римского права, и общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого
общества и государства. Рассмотрим, как же трактуется понятие недвижимости.
Впервые это понятие появилось в указе Петра I от 23 марта 1714 года:
«О порядке наследования движимых и недвижимых имуществ». «Недви-
жимым имуществом признаются по закону земли и всякие угодья, дома,
заводы, фабрики, всякие строения и пустые дворовые места, а также
железные дороги». [Свод Законов Российской Империи. Т. 10. Ч. 1. Свод
законов гражданских. – Петроград, 1914, с. 71.]
нительно конкретизировалось в отдельных статьях закона. Так, например,
к принадлежностям земель относились «состоящие на них церковные и
другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины, гати, озера,
пруды, болота, дороги, источники и другие места, сим подобные; все
произведения, на поверхности земли обретающиеся, и все сокровенные в
недрах ее металлы, минералы и другие ископаемые».
«Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли,
а также зданий и сооружений на ней» [Оксфордский толковый словарь по
бизнесу. – М., 1995, с. 543.]
«...
имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их
назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они
составляют» [Кулагин М. Предпринимательство и право: опыт Запада / под
ред. проф. Е.А. Суханова. – М., 1992, с. 110-115.]
«Недвижимость, недвижимое имущество – реальная земельная и вся
материальная собственность. Включает все материальное имущество под
поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле»
[Poзенбepг Д. Инвестиции: Терминологический словарь / Университет
Рутджерс (США). – М., 1992, с. 268.] .
Как видно из вышеприведенных определений, все они тесно перекликаются и в своей основе имеют одно и то же значение (независимо от
момента истории) – земля и все то, что неотрывно с ней связано. В общем
случае это – справедливо.
.
.
Это общее понятие допол-
.
7
Статья 130 Гражданского кодекса РФ определяет понятие «недвижимость» следующим образом: «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все,
что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания,
сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».
В статье 132 Гражданского кодекса РФ содержится детализация этих
общих положений применительно к предприятиям. Предприятием как
объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для
осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом
как имущественный комплекс признается недвижимостью.
Главным критериальным признаком, позволяющим классифицировать
недвижимость, является её неразрывная связь с землёй (при этом сами по
себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости).
Эту связь можно считать рядовым признаком недвижимости, главной её
специфической особенностью. Нормальным состоянием любого объекта
недвижимости является именно стационарное состояние. Связь объекта
недвижимости с землёй может быть как прямой, так и косвенной.
Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по
своей физической природе являются недвижимыми. К ним относятся
подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда,
суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.). Юридическое признание указанного
имущества в качестве недвижимого (хотя по своей физической сути оно
является движимым), обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и
поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для
недвижимости.
Понятие и виды упомянутых транспортных средств раскрываются в
соответствующих транспортных уставах и кодексах. Так, Кодекс торгового
мореплавания определяет понятие морского судна, а понятие космических
объектов дается в международных конвенциях.
Юридическая классификация объектов недвижимости представлена на
рис.1.
Рассмотрим основные понятия, используемые в данной классификации:
Земельный участок – часть земной поверхности, границы которой
определены в соответствии с федеральными законами. В случаях и в
порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться
искусственные земельные участки (ст. 11.1. Земельного кодекса РФ). В
8
зарубежном законодательстве под земельным участком понимается фрагмент земной поверхности с определёнными пространственными границами. Что же касается размеров в глубину, то считается, что никаких
границ в этом направлении земельный участок не имеет, и условной
границей считается геометрический центр Земли.
Объекты
недвижимости
по физической
природе
Земельные
участки
Участки недр
Объекты
недвижимости
по физическим
свойствам
Здания
Сооружения
Передаточные
устройства
Леса
Многолетние
насаждения
Объекты
недвижимости
по закону
Воздушные суда
Морские суда
Суда внутреннего
плавания
Космические
объекты
Особый объект недвижимости – предприятие как имущественный комплекс
Рис.1. Юридическая классификация объектов недвижимости
В российском законодательстве разграничены понятия земельного
участка и недр. Главной причиной такого разграничения являются права
собственности. Недра РФ принадлежат исключительно государству, тогда
как земельные участки могут находиться в частной собственности. Что же
касается включения в состав недвижимости участков недр, то под ними
понимаются поверхностные выходы полезных ископаемых. Чаще всего
они встречаются в каменноугольных бассейнах, нефтяных скважинах и т.д.
Недра являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного
слоя, а при его отсутствии – ниже земной поверхности и дна водоемов и
водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического
изучения и освоения (Закон РФ "О недрах" от 21.02.1992 N 2395-1). Недра
в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические
и иные ресурсы, являются государственной собственностью. Вопросы
9
владения, пользования и распоряжения недрами находятся в совместном
ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
Участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. Права пользования
недрами могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в
той мере, в какой их оборот допускается федеральными законами. Добытые из недр полезные ископаемые и иные ресурсы по условиям лицензии
могут находиться в федеральной государственной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной, частной и в
иных формах собственности (ст. 1.2. ФЗ «О недрах»).
Здание – наземное строительное сооружение с помещениями, для
проживания (жилище) и (или) деятельности людей, размещения
производства, хранения продукции или содержания животных (СНиП
10.01.94. Система нормативных документов в строительстве, прил.А).
Здание включает в себя сети инженерно-технического обеспечения и
системы (оборудование) инженерно-технического обеспечения. Здание
может иметь также эксплуатируемые помещения в подземной части.
Сооружение, не имеющее надземной части, не является зданием.
Сооружение – единичный результат строительной деятельности, предназначенный для осуществления определенных потребительских функций
(СНиП 10.01.94. Система нормативных документов в строительстве,
прил.А). В научно-технической литературе часто используется сочетание
слов "здания и строительные сооружения". В этом сочетании "строительные сооружения" понимаются в значении как "другие строительные
сооружения, которые не являются зданиями":
- мосты;
- автодороги;
- железнодорожные пути и путевые устройства;
- береговые сооружения (набережные);
- водонапорные башни, скважины, резервуары;
- башни для радиорелейных линий;
- ректификационные колонны;
- насосные станции;
- трансформаторные подстанции;
- туннели;
- подземные сооружения метрополитена и пр.
К передаточным устройствам относятся устройства для передачи
энергии и информации (инженерные сети):
- линии электропередач;
- радиорелейные сети;
- теплопроводы;
- водопроводы;
10
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]