Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Оценка собственности. Курс лекций по направлению подготовки 08.03.01 «Строительство», направленность «Организация инвестиционно-строительной деятельно
.pdf
3) горизонтально интегрированный холдинг – является девелоперским
бизнес-подразделением больших финансово-промышленных групп. Это
результат освоения этими группами новых привлекательных видов
бизнеса. С другими бизнес-подразделениями своей группы такие девелоперские компании строят отношения на чисто рыночной основе, внутри
группы часто присутствует внутренний рынок капитала. Такие компании
наиболее устойчивы на рынке и приспособлены к неблагоприятным
колебаниям спроса и предложения.
Б. Консультант по недвижимости
Функции консультанта может выполнять консалтинговая фирма. Главная задача консультанта – создание такой концепции объекта, после воплощения в жизнь которой объект будет в максимальной степени востребован
рынком. Консультант должен пристально следить за всеми процессами,
происходящими на рынке, вести достаточно серьезные маркетинговые
исследования и уметь прогнозировать изменения конъюнктуры. Поскольку
он ведет такие исследования самостоятельно, их результаты отличаются
неангажированностью, а поскольку это один из основных видов его
бизнеса, – то и глубиной. В идеале консультант должен знать, как функционирует любой из видов коммерческой недвижимости, уметь оценивать
доходы и расходы и формировать план денежных потоков. Концепция, с
одной стороны, является предварительным бизнес-планом, а с другой
стороны, представляет собой техническое задание архитекторам и проектировщикам. Как правило, создание концепции занимает от 2 до 5 месяцев
и может стоить до 3-5 % стоимости объекта, составляя несколько десятков
тысяч долларов. Концепция крайне важна для всего жизненного цикла
объекта. Допущенные в ней ошибки могут повлечь очень большие затраты
на перепрофилирование объекта. Достаточно распространена практика,
когда консультант, формировавший концепцию, впоследствии занимается
привлечением арендаторов, выступая, таким образом, в роли лизингового
агента и реализатора концепции. Роли консультанта и лизингового агента,
а иногда и риэлтера очень часто совмещаются, особенно если речь идет о
крупных арендаторах или покупателях крупных и дорогих объектов.
В. Управляющий недвижимостью
Впервые специалистов по недвижимости начал готовить Московский
государственный строительный университет, открыв в 1999 году специальность «Экспертиза и управление недвижимостью». В настоящее время
подготовкой таких управленцев недвижимостью заняты в более, чем 60 вузах России и стран СНГ. Управление недвижимостью, как бизнес получило
признание в нашей стране совсем недавно. Суть его в том, что управляющая компания осуществляет техническую эксплуатацию здания, а
также административно-правовое управление объектом, включающее в
себя сдачу в аренду или реализацию площадей, организацию юридичес-
21
кого и финансового документооборота и т.д. В сферу компетенции
управляющей компании входят все взаимоотношения с арендаторами, сбор
арендных платежей, расчеты с контрагентами, оказывающими услуги,
связанные с обеспечением жизнедеятельности здания, ведение бухгалтерии
по объекту, расчеты с собственником и т.д. В англоязычной терминологии
такая деятельность называется property management, т.е. «управление
собственностью», в Англии таких специалистов называют «сервейеры».
Процесс управления организован, как правило, следующим образом:
собственник на основании концепции и данных маркетинговых
исследований определяет уровень арендной ставки (обычно это коридор
значений «от и до»), затем управляющая компания подыскивает арендаторов, согласует с ними условия аренды, подписывает арендные договоры,
собирает по ним платежи и обеспечивает текущие нужды арендаторов,
техническую эксплуатацию инженерных систем и строительных конструкций, охрану и уборку, может оказывать арендаторам некоторые другие дополнительные услуги. Здесь следует обратить внимание на два
существенных обстоятельства. Во-первых, фактический арендный сбор
почти никогда не совпадает с договорным (суммой всех арендных плат по
договорам). Задача управляющего – максимально сократить эту разницу.
Во-вторых, управляющий должен тщательно следить за качеством работы
всех фасилити-подразделений, обеспечивающих жизнедеятельность объекта (техническая эксплуатация, уборка и охрана), поскольку его уровень
имеет тенденцию постепенно снижаться. Управляющий обязан требовать,
чтобы уровень сервиса ни при каких обстоятельствах не страдал. Кроме
того, на управляющего возложена задача проведения текущих и, зачастую,
капитальных ремонтов.
Вознаграждение управляющей компании обычно устанавливается в
процентах от фактического арендного сбора, но при этом оговаривается
предельная величина операционных расходов, т.е. расходов, непосредственно связанных с арендной деятельностью.
Бизнес по управлению недвижимостью является наименее рискованным из всех видов бизнеса на рынке коммерческой недвижимости,
поэтому доходность его невысока. Эта деятельность достаточно легко
формализуема и не требует больших организационных затрат.
Все отношения между собственником и управляющим сводятся к трем
типам взаимодействия:
1) доверительное управление – собственник передает объект недви-
жимости управляющему на специальный баланс доверительного управления и поручает ему действовать самостоятельно от своего имени. Такого
рода договоры заключаются, как правило, сроком на 5 лет. При этом
собственник распоряжается всем полученным доходом, уполномочивая
управляющего производить все необходимые платежи и перечисляя ему
22
положенное вознаграждение, а также все риски, связанные с профессиональной состоятельностью управляющего. Доход собственника является
процентным, т.е. выражается долей от арендного сбора. С другой стороны,
управляющий тоже рискует: по Гражданскому кодексу РФ учредитель доверительного управления вправе в любой момент в одностороннем порядке расторгнуть договор. Поэтому многие управляющие компании предпочитают работать по другим юридическим схемам, приведенным ниже;
2) аренда – субаренда – управляющий берет у собственника объект в
аренду с правом субаренды. Собственник фиксирует свой доход и переводит, таким образом, большую часть рисков на управляющего. Платой за
снижение рисков для собственника является снижение доходности,
которая не зависит для него от арендного сбора;
3) агентский договор – управляющий выполняет только часть функций, действуя по поручению собственника. В его задачи входят поиск потенциальных арендаторов и предварительные переговоры с ними.
Арендный договор заключает собственник, выплачивая агенту комиссионное вознаграждение по факту. В этом случае собственник получает полный
арендный сбор за вычетом агентского вознаграждения, но за то несет на
себе бремя всех операционных расходов.
В западной практике управляющий может управлять объектом в
течение, допустим, 5 лет, затем подготовить его к продаже, продать и заключить договор на управление уже с новым собственником. Известны
случаи, когда управляющая компания работала более 20 лет с бизнесцентром, у которого за это время успели смениться 4 владельца.
Все управляющие компании можно подразделить на пять видов в
зависимости от способа их прихода в этот сектор бизнеса и, соответственно, от расстановки базовых приоритетов:
1) управляющие компании в чистом виде – не имеют в собственности
коммерческой недвижимости, не совмещают свою основную деятельность
ни с какой другой и ориентированы на предоставление высококачественных специализированных услуг по управлению объектом. Спрос только на
такие компании неуклонно растет, особенно в секторе высококлассных
бизнес-центров;
2 управляющие-девелоперы – это девелоперские компании, которые
решили не продавать готовый объект, а занимаются дальнейшим развитием бизнеса. Они довольно многочисленны;
3) управляющие-консультанты – консультационные фирмы, стремящиеся объединить под своим крылом консультационный и риэлтерский
бизнесы с бизнесом управления. Они позиционируются как «компании
полного спектра услуг»;
4) управляющие-собственники – это управляющие компании, созданные
собственником объекта и призванные управлять им. Они весьма распро-
23
странены, однако достаточно редко выходят на открытый рынок и превращаются в классические управляющие компании;
5) управляющие, пришедшие из сопутствующего бизнеса; исторически
это клининговые или кейтеринговые компании, решившие диверсифицировать свой бизнес. Они редко управляют высококлассными комплексами,
работая в основном с объектами класса С и В.
Г. Риэлтер
Его основная функция – поддержание ликвидности объектов на
максимально высоком уровне. Для этого риэлтер стремится повысить
информационную прозрачность рынка, создавая различные открытые базы
предложений. Риэлтер сводит интересы покупателя и продавца и
одновременно служит гарантом сделки. В отличие от обычного посредника
риэлтер должен оказывать целый комплекс бизнес-услуг, учитывая и
отстаивая по мере необходимости интересы обеих сторон, проверяя у них
наличие документов, необходимых для совершения и регистрации сделки,
организуя процесс самой регистрации и совершения расчетов. В зависимости от ситуации риэлтер может принимать на себя коммерческие
риски по сделке, добиваясь снижения цены относительно уровня, установленного продавцом.
Основные виды риэлтерских операций:
1) организация сделок купли-продажи объектов – риэлтер находит
продавца и покупателя и обеспечивает сведение их интересов. В сложившейся практике риэлтерское вознаграждение за такого рода операции
может достигать до 3% от суммы сделки (в зависимости от ее объема);
2) поиск и привлечение арендаторов на объекты (в западной практике
такие виды операций называются лизинговыми). В этом случае комиссия
риэлтера обычно равна сумме месячной арендной платы. Нередко эти
задачи собственник возлагает на консультанта, создававшего концепцию
комплекса, или на управляющего недвижимостью, отвечающего за бизнес
на объекте. Как правило, и те, и другие имеют в своем составе риэлтерские
подразделения.
Д. Строительный подрядчик
Строительные подрядные компании, отобранные заказчиком на
конкурсной основе, выполняют строительно-монтажные работы (СМР),
конечным результатом которых является создание здания или сооружения
(для сравнения: результатом деятельности девелопера объекта недвижимости является его создание). Строительные подрядчики подразделяются
на генеральных подрядчиков и субподрядчиков. Генеральные подрядчики
являются координаторами всего процесса СМР, в то время, как субподрядчики выполняют только отдельные виды монтажных или специальных
работ. В строительном процессе есть еще один участник – заказчик. Он
отвечает за оформление всех согласований и разрешений на проектиро-
24
вание и строительство. Функции заказчика может выполнять как сам
собственник (инвестор), так и девелопер объекта, а также сам генподрядчик или лицо, привлеченное со стороны. В последнее время на рынке
СМР стали появляться новые виды услуг, например, управление строи-
тельными проектами специализированными формами – девелоперами. В
любом случае эти организации действуют на основании договора с собственником. Генеральный подрядчик традиционно заинтересован в завышении стоимости СМР, а собственник заинтересован в уменьшении стоимости строительства и сокращении сроков. В этой ситуации управляющий
строительным проектом обеспечивает соблюдение интересов собственника. Он берет на себя функции строительного заказчика, осуществляет
функции технического надзора и зачастую приобретает строительные
материалы и оборудование в интересах собственника. Его вознаграждение
состоит из двух частей: фиксированной и процента от сэкономленных
средств относительно утвержденной сметы.
Строительный бизнес, как и любой другой, подвержен ряду рисков, но
они не связаны с рисками прав собственности на недвижимый объект. Для
строителей характерны организационно-технические, технологические
риски, риски безопасности персонала и др.
Собственник, прибегая к услугам подрядной компании, рискует удлинением строительного цикла (сроки); удорожанием проекта относительно
утвержденной сметы из-за роста цен на материалы и рабочую силу,
возможной замены одних материалов на другие и выполнения
дополнительных работ, не предусмотренных проектом (цена), а также
снижением качества СМР (качество). Цена – сроки – качество – это три
составляющих, на которых стоит весь строительный процесс, и для
собственника (или его представителя – управляющего строительным
проектом) важно контролировать все эти параметры.
Е. Архитектор и проектировщик
Главная задача архитектора – воплотить выработанную бизнес-концепцию в зримый образ будущего здания. В его функции входит две основные задачи:
1) создать привлекательное здание с максимально возможным объемом
площадей;
2) соблюсти все действующие градостроительные ограничения (по вы-
сотности, по сохранению исторической среды застройки объектов истории
и культуры и т. п.).
При этом первая составляющая для архитектора является главной
задачей, так как он, стремясь создать, если не произведение искусства, то,
по крайней мере, нечто оригинальное и запоминающееся. Иногда это
может происходить в ущерб функциональности объекта и значительно
25
увеличить затраты на СМР, что, в свою очередь, ухудшает инвестиционные характеристики проекта.
Именно собственник должен определить ту грань, за которой проект
перестает быть для него не рентабельным. С другой стороны, эффектное
архитектурное решение, способное значительно увеличить, как общий, так
и инвестиционный потенциал объекта. Поиск оптимального решения
трудно формализовать. Он требует совместных усилий собственника,
архитектора, консультанта, девелопера и управляющего объектом.
Кроме архитектора в разработке проектной и сметной документации
участвуют проектировщики. Их задача – проектирование конструктивных решений здания и отдельных элементов строительных конструкций,
внутренних инженерных систем и внешних коммуникаций. При этом
архитектор либо сам привлекает проектировщиков (на условиях субподряда), либо это делает собственник, а архитектор формулирует технические условия и задания на проектирование. Крупные архитектурные мастерские предпочитают работать как генпроектировщики, сами привлекают
субпроектировщиков и согласовывают проект в надзорных органах.
Отдельно следует сказать о разработке дизайне интерьеров, поскольку,
это не всегда входит в задачу архитектора и проектировщиков. В этом
случае дизайнер зачастую работает напрямую с собственником, а с
архитектором только согласовывает свои разработки.
Ж. Оценщик
Задачей оценщика является определение рыночной стоимости того или
иного объекта недвижимости. Оценочная стоимость является справочной
величиной и служит неким ориентиром для участников рынка при
формировании цены сделки. При отчуждении государственного имущества
при приватизации его рыночная стоимость, установленная независимым
оценщиком, является обычно стартовой ценой продажи.
При проведении оценки эксперт одновременно использует три
подхода:
1) доходный – производится вычисление потенциального годового до-
хода объекта; затем, при помощи ставки дисконтирования определяется
стоимость объекта;
2) сравнительный– на основе данных об уже прошедших сделках с по-
мощью поправочных коэффициентов определяется стоимость данного
объекта;
3) затратный – оценщик определяет сумму, необходимую для строи-
тельства на этом месте такого же объекта, а затем, учитывая различные
виды и степень износа, приводит эту сумму к стоимости данного здания.
После определения стоимости всеми тремя подходами эксперт присваивает каждой из полученных величин соответствующий весовой коэф-
26
фициент и формирует единый результат оценки, который и называется
оценочной стоимостью.
В процессе своей деятельности оценщик обрабатывает обширный
массив данных о рынке недвижимости вообще и в данном городе (области)
в частности. Поэтому квалифицированные специалисты могут создавать
очень качественные аналитические отчеты по недвижимости.
Однако, оценочная стоимость зависит не только от состояния рынка и
объекта, но и от целей оценки. Например, если она нужна для получения
кредита под залог объекта, оценщик определяет так называемую ликвидную стоимость – стоимость для продажи при минимальном времени экспозиции. Обычно она составляет около 70% от суммы рыночной оценки. Для
целей страхования не учитывается стоимость земли под зданием и
применяется только метод восстановительной стоимости, который обычно
дает результат несколько выше, чем другие. При переоценке активов,
наоборот, метод восстановительной стоимости учитывается в гораздо
меньшей степени, чем доходный и особенно сравнительный подход.
З. Фасилити
Под западным термином «фасилити» понимается весь спектр услуг,
связанных с текущим обслуживанием объекта: техническая эксплуатация и
обслуживание, клининг (уборка) и охрана. В узком смысле под фасилити
понимается администрирование и поддержание всех систем жизнеобеспечения здания в исправном состоянии. Оно предполагает управление (в
том числе автоматическое – в случае «умного здания») всеми инженерными системами, а также обслуживание:
– систем электроснабжения (обычно их две, в современных бизнесцентрах – три);
– системы отопления, водоснабжения и канализации;
– кондиционирования и вентиляции;
– систем пожарной сигнализации и пожаротушения;
– лифтового и эскалаторного оборудования;
– систем безопасности – видеонаблюдения и контроля доступа.
– телекоммуникационных систем – телефонии и линий передачи дан-
ных.
В современной отечественной практике комплекс фасилити-услуг
включает в себя также внутреннюю и внешнюю уборку, вывоз мусора,
организацию контрольно-пропускного режима, озеленение, фитодизайн и
уход за прилегающими территориями, перепланировку и косметический
ремонт помещений арендаторов, в некоторых случаях – услуги курьерской
службы и телефонного коммутатора.
Фасилити-компания должна начать работать с девелопером еще на
этапе рабочего проектирования, поскольку в дальнейшем именно ей придется обслуживать все инженерные системы. Она должна подсказать про-
27
ектировщику и строителю, как сделать каждую из систем ремонтоудобной
и где лучше расположить узлы той или иной системы.
Кроме того, фасилити-компания берет на себя взаимодействие собственника с городскими коммунальными службами, т. е. заключение договоров о предоставлении коммунальных услуг, ведение счетов, контроль
за потреблением, тарифами и ставками, а также ведение всей регулярной
финансовой отчетности по вышеперечисленным услугам.
Организационные варианты фасилити-компаний могут быть очень
различными: от небольшой группы людей (электрик-сантехник) до большого коллектива специалистов разного профиля с круглосуточной
диспетчерской службой и собственным автопарком.
И. Технический эксперт
Технический эксперт (инженер-специалист по недвижимости) играет
крайне важную роль в процессе принятия собственником решения о
приобретении готового или недостроенного объекта недвижимости. Задача
такого эксперта – провести полную детальную экспертизу состояния
строительных элементов и конструкций здания, а также его внутренних
инженерных систем, тем самым дать собственнику правдивую картину
того, что представляет собой здание с точки зрения его строительной и
эксплуатационной надежности, и с чем придется столкнуться собственнику
в процессе ремонта или реконструкции объекта.
Поскольку меру ответственности технического эксперта за его выводы
определить довольно затруднительно, на первый план выходит его профессиональная репутация. Экспертиза может проводиться с применением
различных инструментальных методов, однако это не гарантирует
безошибочных выводов. Только обширный профессиональный опыт и
некое «чувство здания» могут быть источником доверия к эксперту.
Следует иметь в виду, что эта деятельность требует специальной лицензии,
которой могут обладать не только специалисты, но и отдельные фирмы.
К. Юрист
Юрист консультирует собственника в течение всего жизненного цикла
объекта. Особенно важна его роль при принятии будущим собственником
решения о приобретении недвижимости. Юрист должен провести детальную экспертизу всех правоустанавливающих документов: свидетельства о
собственности, кадастрового плана, всех существующих и возможных в
будущем обременениях объекта, оснований для возникновения права
собственности у продавца и т.д. Кроме проведения экспертизы, юрист сам
составляет текст договора купли-продажи объекта и подготавливает к
государственной регистрации перехода права собственности все необходимые документы. В дальнейшем он составляет тексты договоров со всеми
партнерами собственника по объекту и анализирует необходимые для
28
этого документы. Главной задачей юриста является юридическая защита
права собственности инвестора на объект недвижимости.
Л. Финансовый консультант
Задача финансового консультанта– защита интересов собственника в
сфере финансов. В частности, в его обязанности входит выработать такую
схему сделки, которая бы минимизировала налоговые платежи собственника и предотвратила финансовые потери, если сделка не состоялась или
пошла не тем путем, который изначально планировался, т.е. финансовый
консультант стремится сократить до предельно возможного уровня все
возможные расходы собственника перед партнерами или бюджетом.
1.4. Городское пространство и его влияние
на стоимость недвижимости
Основные характеристики городского производства
При характеристике общих вопросов, составляющих содержание
экономики недвижимости, главный акцент был сделан на характеристиках
жизненного цикла, то есть на анализе фактора времени. Как известно,
любой материальный объект имеет две формы своего существования:
время и пространство. Поэтому анализ влияния пространства является
обязательным. Для объектов недвижимости данное требование имеет особенное значение, поскольку все объекты недвижимости особым образом
организованном пространстве, представляющем собой территориальное
расселение людей.
Само слово «территория» происходит от латинского «terra» – земля и
обозначает ограниченную по различным причинам часть земной поверхности. Это может быть территория государства, региона, города и т.д.
В качестве таких пространственных рамок при анализе недвижимости выступают границы поселений. Поэтому в Российском законодательстве для
обозначения поселений используется термин «муниципальное образование». Главной характеристикой поселений является постоянство проживания людей на их территории. В ходе экономического развития возникла и закрепилась основная форма поселений – город. Развитие городов
стало одним из главных признаков современной цивилизации. Именно в
городах сосредотачиваются основные процессы жизнедеятельности человека. Сами города непрерывно разрастаются, порождая принципиально
новые виды поселений глобального масштаба.
Предметом изучения в экономике недвижимости должны являться
факторы городского производства, влияющие на стоимостной эквивалент
недвижимости.
29
Прежде всего, город обладает таким фундаментальным признаком,
как размещение на ограниченной территории большого количества объектов недвижимости самого различного функционального назначения. Они
должны обеспечивать осуществление всех видов жизнедеятельности человека, его проживание, экономический достаток, культурный уровень и т.д.
Степень концентрации объектов недвижимости в городах достаточно
высока. Занимая примерно 3% территории РФ, города являются метом
проживания 75% населения. В них производится 2/3 валового национального продукта.
Все экономические закономерности проявляются здесь в наиболее
развитом и законченном виде, но это не означает, что не может быть
определён стоимостной эквивалент объекта недвижимости, находящегося
на территории сельского поселения. Однако, влияние пространственного
фактора, вызываемое конкретным местоположением, в данном случае
отсутствует или крайне не значительно.
Понятие «объект недвижимости» более правильно следует трактовать
как объект недвижимости, находящийся в городе, а местоположение
объекта может быть охарактеризовано через факторы влияния городского
пространства. В этом и заключается содержание той неразрывной связи с
землёй, которая служит рядовым признаком недвижимости. Другая
важнейшая характеристика состоит в том, что город представляет
собой результат градостроительной эволюции.
С самого начала XVIII века в России появляется новый тип градостроительной эволюции, так называемые регулярные города
заранее составленным регулярным планам, утверждавшимися лично
императором. Классический пример – Санкт-Петербург. В соответствии с
регулярными планами проводилась перестройка многих существующих городов, а планирование городских территорий стало обязательным элементом развития городов; сначала наиболее крупных, затем всех остальных.
Типология форм города очень многообразна.
Основными типами структуры города являются:
1) город с полосовидной структурой (Волгоград) – вдоль крупных рек;
2) город с многоядерной структурой (Пенза) – много районов;
3) город компактной структуры (Тамбов);
4) город расчленённой структуры (Пермь) – без закономерности.
Взаимосвязанным с формой является и размер города. Чем он больше,
тем значительнее расхождение в местоположении отдельных объектов
недвижимости, как следствие, изменение диапазона значений стоимости.
Различие в градостроительной ценности различных участков вызвано
тем, что эти участки осваивались в течении разных периодов времени.
Наибольший период освоения соответствует тому территориальному
фрагменту, который является центром города. Можно сказать, что он
, возводимые по
30
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]