Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Оценка собственности. Курс лекций по направлению подготовки 08.03.01 «Строительство», направленность «Организация инвестиционно-строительной деятельно
.pdf
арендной платы за земли аналогичного качества уровень этой категории
доходов.
Арендная плата отражает величину земельной ренты, т.к. устанавливается с учетом основных рентообразующих факторов и учитывает
реальный уровень доходов арендаторов по направлениям их функциональной деятельности. Таким образом, стоимость земельного участка представляет собой дисконтированную стоимость будущей земельной ренты.
Применение доходного подхода требует тщательного анализа финансового и физического состояния объекта, его окружения, экономических
условий и тенденций, а также использование таких расчетных показателей,
как коэффициент капитализации, сложный процент, дисконтирование и
аннуитеты др.
Метод капитализации земельной ренты
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.
Условие применения метода – возможность получения земельной
ренты от оцениваемого земельного участка.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
1) расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;
2) определение величины соответствующего коэффициента капитали-
зации земельной ренты;
3) расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитали-
зации земельной ренты.
Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату
проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или
изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные
периоды времени. Расчет производится путем деления величины
земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на
определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.
Для земельных участков застроенных или предназначенных под застройку величина ренты может рассчитываться как доход от сдачи в
аренду земельного участка.
Величина коэффициента капитализации определяется на основе анализа норм отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций.
Основными способами определения коэффициента капитализации
являются:
1. Деление величины ренты по аналогичным земельным участкам на
цену их продажи;
2. Увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину
премии за риски, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый
земельный участок.
91
При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимается ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (например,
ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или
ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам).
В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях,
сложившихся на рынке земли.
Методика определения земельной ренты:
– прямая капитализация (наиболее часто используется)
Д
СЗ
участка
1
,
СК
3
где Д
– уровень земельной ренты на первый период на дату оценки.
1
Способы определения СК
:
з
1. Делением величины земельной ренты по аналогичным земельным
участкам на цену продажи
Д
1
/
ptv ex
.
СК
3
PV
Данные из расчета определяются из анализа продаж земельных
участков, то есть назначаются методикой сравнения продаж.
2. Определение ставки капитализации для единого объекта недвижи-
мости методом суммирования.
Капитализация дохода – процесс пересчета потока будущих доходов в
единую сумму текущей стоимости. При этом учитываются: сумма будущих доходов, когда должны быть получены доходы, продолжительность
времени получения доходов. Применительно недвижимости коэффициент
капитализации должен включать доход на капитал и возврат капитала.
СК = НП
+ Р+Л +И +П,
(б.р)
где СК – ставка капитализации;
НП
– без рисковая ставка по вкладам принимаемая;
(б.р)
Р – премия за риск – для учета вероятности неполучения прибылей
и не возмещения первоначально вложенных средств, которая
соответствует данному размещению капитала;
Л – премия за неликвидность – для учета потенциальной возмож-
ности инвестора реализовать на рынке имущественные права,
получить наличные деньги, а также необходимых временных
затрат;
И – премия за инвестиционный менеджмент – для учета необходи-
мости осуществления компетентного управления капиталовложениями со стороны инвестора;
П – ставка возврата капитала. При линейном возврате капитала
92
(метод Ринга) П=1/
р, где – р есть число лет, требуемое для
возврата вложенного капитала.
Этот метод может использоваться тогда, когда земля сдается в аренду
отдельно от зданий и сооружений.
Метод капитализации земельной ренты основан на принципе ожидания, т.е. типичный инвестор приобретает земельный участок в ожидании
будущих доходов или выгод.
Определение стоимости земельного участка с помощью метода
капитализации земельной ренты заключается в капитализации доходов,
полученных за счет арендных платежей. Таким образом, стоимость земельного участка представляет собой дисконтированную стоимость будущей земельной ренты. Как регулярный поток дохода земельная арендная
плата капитализируется в стоимость делением на коэффициент капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин
арендной платы.
Метод остатка для земли (техника остатка)
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.
Условие применения метода – возможность застройки оцениваемого
земельного участка улучшениями, приносящими доход.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
1) расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений,
соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого
земельного участка;
2) расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок
арендной платы;
3) расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент
капитализации доходов от улучшений;
4) расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период
времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за
соответствующий период времени;
5) расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.
Метод допускает также следующую последовательность действий:
1) расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого
земельного участка;
93
2) расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижи-
мости за определенный период времени на основе рыночных ставок
арендной платы;
3) расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем
капитализации чистого операционного дохода за определенный период
времени;
4) расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из
рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.
Применение техники остатка для земли предполагает, что стоимость
здания (сооружения) можно определить достаточно точно. Техника может
быть полезна, если нет достоверных данных о продажах свободных
участков земли.
Метод предполагаемого использования
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.
Условие применения метода – возможность использования земель-
ного участка способом, приносящим доход.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
1) определение суммы и временной структуры расходов, необходимых
для использования земельного участка в соответствии с вариантом его
наиболее эффективного использования (например, затрат на создание
улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного
участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером
использования);
2) определение величины и временной структуры доходов от наиболее
эффективного использования земельного участка;
3) определение величины и временной структуры операционных
расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного
использования земельного участка;
4) определение величины ставки дисконтирования, соответствующей
уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный
участок;
5) расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех
доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.
При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех
будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной
оценщиком ставке дисконтирования.
Для приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения
оценки используются ставки дисконтирования, получаемые на основе
анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков
инвестиций.
94
Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное
использование земельного участка или единого объекта недвижимости
либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в
наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.
Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен
предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в
конце прогнозного периода.
Метод базируется на всех трех подходах оценки : затратном, сравнения
рыночных продаж, доходном.
Метод применяется, когда разбивка участка на несколько меньших по
размеру представляет наилучшее и наиболее эффективное использование
земли.
Условия применения метода-возможность застройки оцениваемого
земельного участка улучшениями, приносящего доход. Метод может
применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется
перспектива использования (обустройства).
Последовательность расчета:
1. Определит количество и размеры участка, исходя из физических,
юридических возможностей, экономической целесообразности.
2. Определить потенциальный валовой доход от продажи или сдачи в
аренду подготовленных участков .Основой для расчета является стоимость
одного участка, определенная методом сравнения продаж с учетом корректировок на различия.
3. Определить чистый операционный доход от продаж, который
является разностью между потенциальным валовым доходом от продаж и
суммой всех издержек на улучшения и устройство участков.
Издержки на улучшения включают: расходы на разбивку, расчистку и
планировку участков; расходы на устройство дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа, налоги, страховка, заработная плата ИТР, расходы
на маркетинг; прибыль и накладные расходы подрядчика; прибыль
предпринимателя.
4. Текущая стоимость земельного участка определяется как разница
между дисконтированным потоком доходов и дисконтированным потоком
расходов.
Затратный подход
Затратный подход почти не применяется для самостоятельной оценки
земельного участка. Подход предполагает определение совокупной оценки
стоимости участка с его улучшениями: зданиями, сооружениями, инженерными коммуникациями. Затратный подход в оценке стоимости земельного
участка предполагает, что разумный инвестор, не заплатит за объект большую цену ,чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего
95
участка под застройку и возведение на нем аналогичного по назначению и
качеству здания в некоторый период времени.
Затратный подход показывает рыночную стоимость собственно
земельного участка как разницу рыночной стоимости земельного участка с
улучшениями и восстановительной стоимости улучшений за вычетом их
износа. При этом модель определения стоимости земельного участка
основывается на принципе остатка.
Затратным подходом оценивают сельскохозяйственные угодья с учетом капитальных вложений в мелиорацию, противоэрозионные, гидротехнические и прочие мероприятия по повышению продуктивности земель.
При отводе земель под застройку наряду с оценкой плодородного слоя
существенное значение имеют такие факторы как капитальные и эксплуатационные затраты:
местоположение участка по отношению к источникам водоснаб-
жения и энергоснабжения, другим населенным пунктам, объектам социальной и транспортной инфраструктуры;
инженерно-строительные условия: характеристика грунтов, уровень
грунтовых вод, рельеф и др. При оценке плодородного слоя, местоположения и его инженерно-строительных факторов учитывают естественные
условия территории;
внесенные удобрения, многолетние насаждения, постройки;
социальные факторы ценности земли (социально-экономические
условия проживания, особенности почв и растительности, прочие);
санитарно-гигиенические параметры территорий (загрязнение
воздушного бассейна и почв, уровень шума и др.).
Затратный подход приводит к объективным результатам, если возможно точно оценить величины восстановительной стоимости улучшений
(зданий, сооружений) и износа при условии относительного равновесия
спроса и предложения на рынке недвижимости.
Затратный подход является единственным методом определения
рыночной стоимости земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными
участками без улучшений.
Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе
остатка для земли, методе выделения, описанных выше.
Контрольные вопросы
1. Каков исторический опыт в сфере управления недвижимостью?
Каковы основные юридические характеристики недвижимости?
2.
Обозначьте основные экономические характеристики недвижимости.
3.
Как фактор местоположения объекта влияет на его стоимость?
4.
96
5.
Назовите специфические особенности использования недвижимости.
Дайте определение понятию «рынок недвижимости»
6.
Что такое жизненный цикл рынка недвижимости, какие фазы
7.
(периоды) он в себя включает?
Что такое жизненный цикл объекта недвижимости, какие фазы
8.
(периоды) он в себя включает?
Что такое городское пространство?
9.
Каковы основные характеристики городского пространства?
10.
Каковы структуры и функции городского пространства?
11.
Что такое зонирование и ковы его критерии зонирования?
12.
Какие экологические факторы оказывают влияние на стоимость
13.
объекта недвижимости?
Назовите факторы, влияющие на рыночную стоимость объектов
14.
жилой недвижимости.
Назовите факторы, воздействующие на рынок недвижимости.
15.
Назовите методы сбора и анализа информации для оценки
16.
недвижимости.
Назовите основные методы оценки рыночной стоимости.
17.
Назовите отличия понятий стоимость, затраты и цена.
18.
Какие виды стоимостей, определяемые при оценке недвижимости,
19.
вы знаете?
Какие группы принципов оценки недвижимости вы знаете?
20.
Каковы основные этапы процесса оценки недвижимости?
21.
Каковы основные этапы метода сравнения рыночных продаж при
22.
оценке стоимости недвижимости?
Каковы основные принципы подбора объектов-аналогов при оценке
23.
недвижимости сравнительным подходом?
Каковы основные этапы доходного подхода при оценке недви-
24.
жимости?
Каковы особенности применения метода прямой капитализации в
25.
доходном подходе?
Дайте определение понятию «ставка капитализации»
26.
Какими методами можно рассчитать величину ставки капита-
27.
лизации?
Каковы особенности применения метода дисконтирования денеж-
28.
ных потоков в доходном подходе?
Перечислите основные методы оценки стоимости земельных
29.
участков.
97
Глава 2. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ МАШИН
И ОБОРУДОВАНИЯ
2.1. Понятие и классификация машин и оборудования
В настоящее время машины и оборудование являются технологической
базой любого предприятия, представляя собой активную часть основных
фондов.
В связи с многообразием типов машин и оборудования важной проблемой является их классификация по тем или иным признакам. Классификация необходима при технологическом проектировании предприятий,
разработке промышленных и номенклатурных каталогов, прейскурантов
цен, прайс-листов, при осуществлении дифференцированной амортизационной и таможенной политики, при разработке коэффициентов переоценки основных фондов, создании и ведении баз данных ценовой
информации и во многих других случаях.
Разнообразие функциональных, эксплуатационных и конструктивных
характеристик машин и оборудования делает осуществление научно
обоснованной и одновременно практически приемлемой их классификацию не простой задачей. Объективно существующая инженерно-техническая сложность данной проблемы усугубляется различием тех целей и
задач, во имя которых осуществляется та или иная классификация. Всем
этим объясняется наличие одновременно нескольких несовпадающих между собой классификационных систем машин и оборудования. В настоящее
время действуют:
Общероссийский классификатор продукции (ОКП), утвержденный Постановлением Госстандарта РФ от 30.12.1993 г. N 301 и введенный в действие с 1 января 1994 г. В соответствии с этим классификатором разрабатывается, в частности, статистическая отчетность;
Общероссийский классификатор основных фондов (ОКОФ), утвержденный Постановлением Госстандарта РФ от 26.12.1994 г. N 359 и введенный в действие с 1 января 1996 г. В оценочной практике этот классификатор впервые был задействован в связи с переоценкой основных фондов
по состоянию на 01.01.1996г.;
Товарная номенклатура внешнеэкономической деятельности (ТНВЭД].
Отраслевые классификаторы.
Главным реквизитом машин и оборудования являются модель
ние. При подборе идентичных или аналогичных объектов (в зависимости от
реализуемого подхода) руководствуются именно моделью объекта оценки.
Традиционно машиностроительные предприятия выпускают базовую
модель, под производство которой готовится весь объем проектно-конструкторской документации и организуется производство. В последующем
и назва-
98
создается совокупность моделей, модификаций, несколько иных исполнений и комплектаций по отношению к базовой модели, в машиностроении всю названную совокупность вместе с базовой моделью принято
называть семейством машин. Под модификацией понимается техническое
изделие однородное с определенной моделью, но имеющее новые свойства, позволяющие применять ее с новым назначением. Если изделие отличается от модели небольшими конструктивными особенностями, то речь
идет об особом исполнении. При обнаружении разницы в номенклатуре
составных частей технического изделия констатируют иную комплектацию без изменения области применения и специализации.
Независимо от используемой системы классификации при оценке
рыночной стоимости оборудования рекомендуется группировать его по
следующим видам:
• основное технологическое;
• вспомогательное;
• автотранспортное;
• офисное – компьютерная техника, техника связи, множительная
техника;
• производственный и хозяйственный инвентарь, включая мебель.
Подобное обобщение облегчает оценочный процесс, т.к. методы
оценки рыночной стоимости основного технологического и вспомогательного оборудования могут быть различными; автотранспортное и офисное
оборудование, инвентарь и т.д. традиционно широко представлены на
рынке подобных объектов. Целесообразно выделять оборудование стандартизированное, серийно выпускаемое в России или за ее пределами, и
специализированную технику, в том числе специальное оборудование собственного производства. Необходимо выделить морально устаревшие
машины, а также оборудование, снятое с производства, аналоги которым
можно найти только на вторичных рынках. Следует отдельно учесть
оборудование к установкам, стоимость которого не определяется существующим использованием, импортное оборудование, уровень стоимости
которого мало зависим от внутренней инфляции.
В процессе оценки рыночной стоимости технических средств всю
совокупность машин и оборудования целесообразно разгруппировать по
величинам балансовой стоимости, что позволит сосредоточиться на
объектах, вносящих наибольший вклад в общую стоимость машинного
парка в целом.
Машины и оборудование согласно классификатору ОКОФ являются
подразделом движимого имущества, действующему в системе учета
основных средств на предприятиях. Машины и оборудование – это устройства, преобразующие энергию, материалы, информацию. В зависимости от
основного (преобладающего) назначения машины и оборудование делятся
на энергетические (силовые), рабочие и информационные. Энергетическое
оборудование (силовые машины и оборудование) – машины с фунда-
99
ментом и всеми приспособлениями к ним и принадлежностями, приборами
и индивидуальным ограждением. К силовым машинам и оборудованию
относятся машины-генераторы, производящие тепловую и электрическую
энергию, и машины-двигатели, превращающие энергию любого вида
(энергию воды, ветра, тепловую, электрическую и т.д.) в механическую.
Рабочие машины и оборудование – станки и аппараты, включая
входящие в их состав приспособления, принадлежности и приборы, ограждение, а также фундамент, на котором смонтированы эти объекты. К
рабочим машинам и оборудованию относятся машины, инструменты,
аппараты и другие виды оборудования, предназначенные для механического, термического и химического воздействия на предмет труда (обрабатываемый предмет), который может находиться в твердом, жидком или
газообразном состоянии, с целью изменения его формы, свойств, состояния и положения. К рабочим машинам относятся все виды технологического оборудования, включая автоматические машины и оборудование
для производства промышленной продукции, оборудование сельскохозяйственное, транспортное, строительное, торговое, складское, водоснабжения и канализации, санитарно-гигиеническое и все другие виды
машин и оборудования кроме энергетических и информационных.
Информационные машины и оборудование предназначены для преобразования и хранения информации. К информационным машинам и оборудованию относят оборудование систем связи, средства измерения и
управления, средства вычислительной техники и оргтехники, средства
визуального и акустического отражения информации, средства хранения
информации.
В общих чертах установки, машины и оборудование могут быть
разделены на четыре категории:
1)
машины и оборудование, которые могут быть установлены пол-
ностью в связи с промышленными или торговыми процессами;
2)
оборудование, которое среди прочего включает мебель, арматуру и
приспособления, средства транспорта, инвентарь, формы и свободно
прикрепленную оснастку;
3)
заводские и промышленные строения, которые в высокой степени
интегрированы с осуществляемым в них процессом или с оборудованием,
возможность работы которого они обеспечивают, а также сооружения
специализированного характера;
4)
связанные со зданием, относящиеся к категории установок, машины
и оборудование, осуществляющие подачу электроэнергии, газа, воды,
отопление, подачу горячей воды, кондиционирование воздуха и вентиляцию, пожарную охрану и обеспечение безопасности, дренаж, транспортировку лифтами и портальными кранами, когда эти услуги оказываются
как часть промышленных процессов, осуществляемых лицом, занимающим
данный объект.
100
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]