Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Оценка собственности. Курс лекций по направлению подготовки 08.03.01 «Строительство», направленность «Организация инвестиционно-строительной деятельно
.pdf
2.5. Роль технической экспертизы в оценке оборудования
Иногда в целях экономии времени внешний осмотр совмещают с
экспертизой физического состояния объекта. В результате такой экспертизы получают дополнительную информацию об объекте, необходимую
для более точного расчета его стоимости. Например, экспертиза может
быть организована с целью определения степени физического износа
объекта. К проведению экспертизы физического состояния привлекают
технических экспертов, т.е. специалистов, которые хорошо знают данную
технику в части ее устройства, технических и эксплуатационных характеристик, правил технического обслуживания и ремонта, а также владеют
методикой технической диагностики.
В ходе технической экспертизы устанавливают:
o какие реальные значения основных параметров развивает объект и
их отличие от паспортных значений (производительность, скорость движения рабочих органов, уровень шума, уровень биений и вибраций и т.д.);
o каково общее физическое состояние объекта (состояние окраски,
следы сварочных работ, состояние смазки, наличие масляных пятен и луж
под объектом, состояние окружающей среды и рабочего места и т.п.);
o каким ремонтам и когда подвергался объект;
o какие агрегаты и узлы были заменены на новые при ремонтах и с
какого времени они работают в объекте;
o какая система технического обслуживания применяется (по вызову,
профилактическая, инспекционная);
o насколько интенсивно эксплуатируется объект во времени и по
мощности (работает в одну, две или три смены, эпизодически, сезонно; по
мощности загружен полностью или частично; все ли функциональные
возможности используются);
o как ведет себя объект в работе, для чего осуществляется наблюдение
за ним в течение некоторого времени, в частности, выясняют, как часто он
ломается, насколько безопасен, сколько рабочих постоянно занято при
работе оборудования, какова реальная производительность и др.
При технической экспертизе часть информации может быть получена
путем опроса ремонтников, наладчиков и рабочих-операторов, а часть – из
документации ремонтной службы или сервисной организации. Нужно
зафиксировать как можно больше информации. При этом целесообразно
использовать специально составленные формуляры и некоторые данные
вносить в виде условных символов и рабочих пометок. Можно заготовить
и раздать специальные опросные листы, но при этом нужно иметь в виду
скептическое отношение производственников к такому занятию, как
заполнение анкет.
Результаты технической экспертизы могут быть зафиксированы в акте
о техническом состоянии объекта, который служит отправным документом
для последующего расчета стоимости.
111
2.6. Особенности рынка машин и оборудования
Рынок машин, оборудования, транспортных средств – это взаимосвязанная система экономических механизмов, обеспечивающих их создание,
куплю-продажу, эксплуатацию и развитие. В условиях рыночной экономики рынок – это не обязательно какая-то территория, где встречаются
хозяйствующие на нем субъекты (покупатели, продавцы, дилеры, брокеры,
оценщики) и совершаются сделки. Сделки могут заключаться и на товарной бирже, по каталогу, почте, телефону или другими способами; рынок
может сформироваться на конкретный товар и услугу. По мере увеличения
числа субъектов рынка и числа самих сделок происходит формирование и
развитие соответствующего рынка. Если наличие покупателей и продавцов
машин, оборудования, транспортных средств или масштабы работ по их
ремонту и сервисному обслуживанию, а также количество совершаемых
сделок с этими товарами свидетельствует о функционировании рынков
этих товаров и услуг, то рост числа хозяйствующих субъектов на рынке и
количества самих сделок говорит о развитии соответствующего рынка.
Реальный спрос на машины, оборудование или транспортные средства
на рынке может быть различным:
отрицательный спрос (на старые машины, оборудование и тран-
спортные средства);
отсутствие спроса (на мощные тракторы, поскольку в нашей стране в
настоящее время мало крупных сельскохозяйственных предприятий);
скрытый спрос (например, на экономичные автомобили);
падающий спрос (на многофункциональное оборудование);
полноценный спрос (фирма удовлетворена своим товаром и торго-
вым оборотом);
чрезмерный спрос (на относительно дешевые средства труда) и т.д.
Задача профессионального оценщика заключается в том, чтобы
выяснить вид спроса на конкретное изделие, предложить мероприятия по
удовлетворению этого спроса и действовать в интересах собственника
оцениваемого объекта и фирмы, которая занимается оценкой стоимости
конкретных видов техники.
Чтобы проанализировать возможности рынков машин, оборудования
либо транспортных средств для производителей и для покупателей, оценщик в своих суждениях по поводу стоимости этих видов техники должен
опираться на сложившуюся или формирующуюся систему маркетинговой
информации (СМИ).
Машины, оборудование и транспортные средства могут удовлетворять
потребности лишь определенных групп покупателей, поскольку нужды,
потребности, запросы и целевые установки людей и предприятий различны. Учитывая этот факт, предприятия-изготовители техники сосредотачи-
112
ваются на обслуживании определенных частей или сегментов конкретного
рынка. Каждое предприятие выявляет для себя наиболее привлекательные
сегменты рынка, которые оно в состоянии эффективно обслужить.
Сегментация рынка любого товара либо услуги представляет собой
многомерное (то есть по самым разным характеристикам) деление всех
потенциальных покупателей на такие группы, которые предъявляют особые требования к данному товару. Так, например, покупателям металлорежущих станков нужны разные типы и модели этих технических устройств:
универсальные, специальные, с числовым программным управлением, а
также работающие в сложных климатических условиях или в агрессивной
среде. Аналогичные требования покупатели могут предъявлять к другим
видам оборудования или к транспортным средствам, к ремонтным работам
либо к сервисному обслуживанию.
Современный активный рынок машин и оборудования широко структурирован, каждая группа оборудования имеет свой сектор. Значительная
часть машин и оборудования в силу своей специфики или специфики
производства, в котором оно занято, имеет ограниченный открытый рынок.
Для рынка машин и оборудования характерно постоянное изменение
конъюнктуры, что определяется систематическим обновлением машиностроительной продукции и выпуском более совершенной техники взамен
морально устаревшей. Оборудование и машины, принадлежащие предприятиям, относятся к основным фондам, используются в производстве
той или иной продукции (работ, услуг) длительный период в натуральной
форме в качестве средств производства.
Машины и оборудование, как движимое имущество, являются на
рынке активов наиболее распространенным товаром. С развитием рынка
сформировалась потребность в оценке рыночной стоимости технических
средств. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования требует
четкой идентификации объектов оценки. Идентификация состоит в выявлении технических характеристик и свойств объектов оценки с отнесением
их к определенному классу основных средств в соответствии с общепринятыми классификаторами. В связи с большим количеством и разнообразием машин и оборудования этап идентификации, в особенности при
оценке крупных массивов, является одним из самых ответственных и
трудоемких в процессе оценки.
Рынок машин и оборудования в большинстве случаев не является узко
локализованным или тем более персонализированным как рынок недвижимости, насчитывающий зачастую всего несколько покупателей или
продавцов. Поэтому цены сделок на этом рынке устанавливаются не на
основе индивидуальных переговоров, как на рынке недвижимости, а в
результате взаимодействия большого числа покупателей и продавцов, что
облегчает прогноз этих цен и, следовательно, оценку стоимости.
113
2.7. Затратный подход в оценке машин и оборудования
Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта
оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом его износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты,
необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием
применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.
Затратами на замещение объекта оценки выступают затраты, необходимые
для создания аналогичного объекта с использованием материалов и
технологий, применяющихся на дату оценки.
Методы затратного подхода предполагают обязательную оценку
возможной полной себестоимости изготовления объекта и других затрат,
которые несет изготовитель и продавец. Эти методы незаменимы, если
речь идет об объектах, которые практически не встречаются на открытом
рынке и изготовляются по индивидуальным заказам, например, к их числу
относится специальное и уникальное оборудование. При оценке с
использованием затратного подхода как бы моделируется процесс
формирования цены продавца (предложения) на основе соображений
покрытия ценой всех произведенных издержек и получения достаточной
прибыли. Методы затратного подхода исходят из того, что именно затраты
на изготовление и реализацию являются одним из главных факторов
формирования стоимости. В методах затратного подхода важную роль
играет также определение степени износа оцениваемого объекта, так как
получаемая вначале полная стоимость объекта не учитывает износа и
только на следующем этапе полученная полная стоимость объекта («как
нового») понижается с учетом износа и устаревания объекта оценки.
Надежность оценки стоимости на основе затратного подхода в
значительной степени зависит от полноты и достоверности экономической
информации из сферы производства, к которой относится оцениваемый
объект (экономическая структура цен на продукцию предприятий-изготовителей, сложившиеся показатели рентабельности продаж, некоторые
нормативы затрат и т.д.).
Затратный подход – принципиальный аспект оценки, когда ведущая
роль в процессе формирования стоимости отводится затратам (издержкам)
на производство оцениваемого объекта. В п. 15 Федерального стандарта
оценки ФСО № 1 затратный подход трактуется как «совокупность методов
оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки, с учетом износа
и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются
затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с
использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов
114
и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты,
необходимые для создания аналогичного объекта с использованием
материалов и технологий, применявшихся на дату оценки».
Методы затратного подхода объединяет то, что в них в качестве меры
стоимости принимается прежде всего сумма затрат на создание и последующую продажу объекта (т.е. его себестоимость) с учетом нормы прибыли изготовителя.
Согласно ФСО № 1, с помощью методов затратного подхода сначала
определяются затраты на воспроизводство или на замещение (стоимость
воспроизводства или стоимость замещения). В некоторых случаях при
расчете полных затрат нужно учитывать также сопутствующие затраты,
необходимые для ввода объекта в эксплуатацию. Например, для технологического оборудования характерны такие виды сопутствующих затрат,
как подготовка промышленных площадок, монтажно-пусконаладочные и
другие виды затрат и работ. Затем рассчитывают совокупное обесценение,
вызванное выявленными износом и устареваниями, и выходят на остаточную стоимость объекта. Ошибочность такого расчета обусловлена тем,
что совокупный износ приписывается и той части стоимости, которая приходится на сопутствующие затраты, не имеющие никакого отношения к
обесценению непосредственно оцениваемых «железок». При значительном
удельном весе сопутствующих затрат в полной стоимости такой расчет
приводит к существенному завышению стоимости в рамках затратного
подхода. Кроме того, затраты на замещение следует обязательно скорректировать, чтобы учесть имеющиеся различия между объектом оценки и
замещающим объектом по главным ценообразующим параметрам.
В общем случае с помощью методов затратного подхода определяется
либо стоимость воспроизводства, либо стоимость замещения. Расчет
стоимости проводится в такой последовательности:
с помощью того или иного метода определяют полную стоимость
1)
воспроизводства или замещения;
рассчитывают коэффициент износа (как правило, совокупного);
2)
вычисляют остаточную (с учетом износа) стоимость воспроизводства
3)
или замещения.
Смысл полной (без учета износа) стоимости воспроизводства хорошо
передает постановка перед оценкой такого вопроса: «В какую сумму
может обойтись приобретение точно такой же новой копии объекта оценки
потенциальному покупателю, если покупатель решит либо разместить
заказ на его изготовление какому-либо предприятию, либо купить агрегаты
и своими силами собрать копию объекта (полагая, что у покупателя
имеется соответствующая производственная база)?» Ответ на этот вопрос
может быть найден на основе затратного подхода.
115
Затратный подход достаточно универсален и применим к любому
объекту техники, так как любой объект есть продукт производства и,
следовательно, характеризуется своими производственными затратами.
Применение затратного подхода ограничивает малая доступность для
оценщиков экономической и другой информации из сферы производства.
В то же время имеется большой класс машин, оборудования и транспортных средств, для оценки которых методы затратного подхода единственно
возможны. Речь идет о специальном и специализированном оборудовании,
опытных и исследовательских установках, уникальных образцах машин,
которые изготовлены по индивидуальным заказам. Для этих объектов
невозможно найти прямые аналоги, свободно обращающиеся на рынке или
регулярно заказываемые изготовителям, поэтому для их оценки сравнительный подход часто неосуществим.
Привлекаемая для оценки информация может быть подразделена на
два вида – ценовая и производственно-экономическая.
Основные особенности применения затратного подхода при оценке
машин и оборудования заключаются в следующем. Во-первых, прием
сравнения применяется и при затратном подходе. Правда, при этом руководствуются затратным критерием, т.е. выясняют, какой объект дороже в
изготовлении, а какой дешевле. Сравнение ведется по тем параметрам и
характеристикам, которые воздействуют на издержки в производстве
сравниваемых объектов. Роль затратных факторов играют такие показатели, как масса и габариты конструкции, конструктивно-технологическая
сложность частей машины и компоновки в целом, типичная серийность
выпуска и др. Эти показатели используются в корректировках как при
прямом сравнении, так и при построении корреляционно-регрессионных
моделей затратного типа. Во-вторых, наиболее распространены при оценке
косвенные приемы учета затратных факторов. Например, себестоимость
находится не через калькуляции, а методом «очищения» цены от прибыли.
Новые цены получают через «затратную» индексацию, т.е. с использованием ценовых индексов, отражающих динамику цен на ресурсы, потребляемые при производстве оцениваемых объектов.
Методы затратного подхода можно подразделить на три группы:
Методы индексации (трендов) с помощью ценовых индексов
1.
затратного типа.
Методы, опирающиеся на расход себестоимости изготовления.
2.
Методы моделирования статистических зависимостей затратного типа.
3.
116
2.8. Сравнительный подход при оценке стоимости
машин и оборудования
Метод сравнения продаж предпочтителен при определении рыночной
стоимости авто-, мототранспортных средств (АМТС) и их комплектующих, в том числе аварийных, не подлежащих восстановлению, крупносерийного и массового производства, имеющих, как правило, развитой
рынок, что дает возможность оценщику выбрать достаточное по статистическим критериям количество аналогов. Метод сравнения продаж
наиболее эффективен при использовании статистических методов при
сборе и обработке стоимостной информации.
Для анализа рынка используются методы математической статистики.
При определении рыночной стоимости объекта оценки обычно используется следующая информация:
цены сделок купли-продаж;
цены из периодических изданий и прайс-листов;
цены из справочно-аналитических изданий.
Полученную информацию обрабатывают с помощью различных
статистических методов (корреляционный, дисперсионный, регрессионный
анализы и т.п.) с целью определения статистических зависимостей между
ценой объекта оценки и параметрами, влияющими на цену.
Наиболее предпочтительной информацией, с точки зрения достоверности, являются цены сделок купли-продажи. Однако такая информация
является малодоступной, поэтому, в основном, используются цены справочно-аналитических и периодических изданий, прайс-листов, скорректированные должным образом при помощи соответствующих методик.
Метод может быть применен тогда, когда для оцениваемого объекта
можно подобрать, как минимум, два аналога. Причем оцениваемый объект
по своим техническим параметрам и характеристикам, а, следовательно, и
по стоимости занимает промежуточное положение между двумя аналогами.
Метод расчета по корреляционно-регрессионным моделям полезностного типа предполагает построение регрессионной модели, показывающей зависимость стоимости (цены) от одного или нескольких параметров, которые отражают факторы полезности: назначение, качество, производительность, конструктивные особенности и наличие дооснащения, у
объектов одного класса. С учетом особенностей объекта оценки могут
разрабатываться регрессионные модели: однофакторные и многофакторные, линейные и нелинейные.
Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и
доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектованалогов.
117
Практическая реализация этого метода предполагает наличие обширных баз данных ценовой информации и развитых средств поиска в них
объектов, аналогичных оцениваемому. Выбор аналога должен осуществляться в общем случае на следующих трех взаимодополняющих
уровнях:
• семантическом, т.е. по степени совпадения ключевых слов или их
фрагментов в названиях оцениваемого объекта и кандидата в аналоги,
включая наименование марок, типов, моделей, а также в описаниях
назначения и условий их применения;
• структурном, т.е. по степени тождественности состава технических
характеристик оцениваемого объекта и кандидата в аналоги;
• метрическом, т.е. по степени близости численных
Критерии выбора данных на рынке оборудования
При выборе данных на рынке оборудования проверяют сходимость цен
на одни и те же модели машин у разных продавцов и при необходимости
их «очищают» от случайных искажений и несоответствий нормальным
условиям продажи либо исключают из рассмотрения те цены, которые
нелогичны в сопоставлении с параметрами соответствующих машин.
После проведенной подготовки ценовую информацию тем или иным методом обрабатывают, получая в конечном счете искомую стоимость
объекта.
Для проведения оценки требуется информация как о ценах, так и о технических характеристиках выбранных аналогов.
Среди источников информации о ценах аналогов наиболее распространены:
o ценовая и другая информация торгующих организаций и изгото-
вителей на сайтах в сети Интернет;
o прайс-листы предприятий-изготовителей и дилерских компаний;
o бюллетени коммерческой информации о товарах и ценах, например,
такие, как «Промышленный оптовик», «Товары и цены», «Пульс цен»,
«Рынок» и др.;
o таблицы цен, публикуемые в некоторых журналах, например
«Оборудование: рынок, предложение, цены», «Основные средства»,
«КоммерсАвто» и др.;
o договоры о поставках и заключенных сделках, если они разрешены к
раскрытию участниками сделки;
o электронные базы данных.
В качестве примера в табл. 5 перечислены некоторые интернет-сайты,
содержащие сведения о ценах на оборудование.
Поскольку ФСО требуют документального подтверждения используемых цен в отчете об оценке, то при сборе ценовой информации
118
необходимо фиксировать источники ее получения и прикладывать к отчету
копии соответствующих материалов (п. 10 ФСО № 3).
Таблица 5
Интернет-сайты, содержащие сведения о ценах на оборудование
Вид оборудования Интернет-сайт
Оборудование разное www.pulscen.ru
То же www.obo.ru
Оборудование металлообрабатывающее www.asw.ru
То же www.dvt.corp.ru
–«– www.dukon.com
–« –
–«~ www.gidropress.ru
www.sasta.ru
www.topol.ru
www.gig-ant.com
www.stankoservis.com
Оборудование деревообрабатывающее www.wood.dakt.com
То же www.stanki.ru
www.slav-dvor.ru
–«– www.dukon.com
www.stmarket.ru
В прайс-листах и ценовых бюллетенях приводятся очень краткие
сведения об основных технических параметрах, которых может оказаться
недостаточно при выборе аналога. Более подробная информация о технических характеристиках содержится в следующих источниках:
o ассортиментные фирменные каталоги, периодически издаваемые
предприятиями-изготовителями и дилерскими компаниями;
o номенклатурные каталоги и справочники, издаваемые специали-
зированными информационными и проектными организациями, например
номенклатурные каталоги по разным видам оборудования, выпускаемые
информационно-коммерческой фирмой «Каталог» (www.vniitemr.ru
издательским домом «Русская оценка» (e-mail: aro@aro.elcom.ru
);
) и
o информация о продукции на сайтах в сети Интернет.
Наиболее удобным источником ценовой, технической и другой
информации являются специализированные базы данных для выполнения
оценочных работ. Из многих известных баз данных наиболее мощной
является программно-информационный комплекс «СтОФ» (ПИК «СтОФ»),
разработанный специалистами ЗАО «Кодинфо» и ФГУП «НИИ статистики
Росстата» (www.cod- info.ru). База данных в П И К «СтОФ» содержит
более 142 тыс. оригинальных объектов, относимых к 210 товарным группам по машинам, оборудованию и транспортным средствам.
ПИК «СтОФ» позволяет определить полную стоимость машин и
оборудования либо с помощью индексов-дефляторов, автоматически
назначаемых по кодам ОКОФ оцениваемых объектов, либо прямым срав-
119
нением с аналогом, извлекаемым из базы данных. Все объекты в базе
данных снабжены кодом ОКОФ и шифром ЕНАО, по каждому объекту
содержатся сведения о наименовании, модели, основных технических
параметрах, амортизационной группе, предприятии-изготовителе и др.
Разработчик комплекса регулярно пополняет и обновляет базу данных. У
пользователя имеется также возможность формировать и вести собственный раздел в базе данных.
В комплексе содержится информация о нормативных сроках службы
по группам машин и оборудования, рассчитанных исходя из норм
амортизации ЕНАО и экспериментальных коэффициентов аналитического
износа, что позволяет в автоматическом режиме пересчитать полную стоимость в остаточную (с учетом физического износа).
В состав комплекса входит классификационный блок, обеспечивающий
классификацию оцениваемых объектов по ОКОФ. С помощью переходных
ключей можно также установить соответствие шифру ЕНАО кода ОКОФ.
Снабжение каждого оцениваемого объекта кодом ОКОФ делает
обоснованным выбор аналогов для оценки.
Особенно эффективно применение ПИК «СтОФ» при организации
массовой оценки, когда требуется оценить большие массивы разнообразных объектов. Автоматизация расчетов и возможность транспонирования
списков значительно ускоряют процесс оценки, освобождая оценщика от
рутинной работы по ручному набору отдельных данных.
Более узкие и специализированные базы данных разработаны ООО
«Рубикон» (www.stanki.udm.ru
прессовым машинам. Особенностью этих баз данных является наличие
информации о ценах на подержанные станки и другое оборудование.
Цены отобранных аналогичных объектов необходимо подвергнуть
серьезному анализу, прежде чем использовать их в расчетных процедурах.
Цены формируются под влиянием множества разнообразных факторов,
поэтому даже у близких аналогов они могут существенно различаться.
Собирая данные о ценах, необходимо снабжать их краткими комментариями, которые будут учитываться при внесении коррекции.
Отметим минимальный объем сведений, который нужно иметь о
каждой цене.
а) Момент времени (месяц, год) действия зафиксированной цены, что
важно в условиях инфляции. Для того чтобы цену привести к моменту
оценки, необходимо знать момент, на который она зафиксирована.
б) Денежная единица, в которой выражена цена (рубли, доллары США,
евро и др.). Если цена выражена в иностранной валюте, то целесообразно
сразу перевести ее значение в рубли по официальному курсу ЦБР на время
действия.
) по металлорежущим станкам и кузнечно-
120
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]