Добавил:

ivanov666 Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.

Вуз:

Башкирский Государственный Аграрный Университет

Предмет:

[НЕСОРТИРОВАННОЕ]

Файл:

Оценка собственности. Курс лекций по направлению подготовки 08.03.01 «Строительство», направленность «Организация инвестиционно-строительной деятельно

.pdf

Скачиваний:

Добавлен:

07.09.2026

Размер:

2 Мб

Скачать

☆

<<< < Предыдущая 12 / 192 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 > Следующая >>>

- нефтепроводы;

- газопроводы.

Понятие леса как экологической системы или природного ресурса дано в ст. 5 Лесного кодекса РФ. Кроме того, существует понятие лесного участка.

Многолетние насаждения – площади под плодово-ягодными культурами, виноградниками, техническими и другими многолетними культурами. В общую площадь многолетних насаждений включают условно рассчитываемую площадь с отдельно стоящими деревьями и кустарниками.

Естественным, созданным природой, всеобщим базисом любой экономической и социальной деятельности человечества является земля.

В сфере недвижимости под словом земля понимается земельный участок. Сами земельные участки представляют собой важный объект недвижимости.

Улучшения – все изменения неосвоенного земельного участка, являющиеся результатом деятельности по его преобразованию для последующего использования.

Улучшения делятся на внешние и внутренние. К внешним улучшениям в населенных пунктах относят устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей. Внутренние улучшения – здания, сооружения, внутренний ландшафт, водопровод, канализация, дорожки и другие объекты, имеющиеся на территории участка.

В Земельном кодексе Российской Федерации (далее – ЗК РФ; п. 5 ст. 1) установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно этому принципу все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельного участка (ст. 1 ЗК РФ). При переходе права собственности на здание или сооружение к собственнику здания переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон (ст. 273 ГК РФ).

Таким образом, намечен переход к единому объекту недвижимости, включающему земельный участок и все улучшения.

В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости, что обусловлено:

■ спецификой данного объекта;

■ неразработанностью нормативно-правовой базы;

■ неразвитостью земельного рынка в стране.

Специфика и уникальность земли как объекта оценки определяется следующим:

■ невозможно свободное воспроизводство земельного участка в отличие от других объектов недвижимости. Земля является ограниченным природным ресурсом;

■ каждый земельный участок неподвижен, т.е. имеет фиксированное местоположение;

■ возможно многоцелевое использование земли:

– как средства производства. Сельскохозяйственные и лесные земли выступают средством производства сырьевых ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания,

– как пространства для социально-экономического развития. Земля является пространственным базисом для размещения других объектов недвижимости;

■ земельный фонд является основой жизни и деятельности человека, он обеспечивает экологическую безопасность, особенно земли лесного и водного фонда. Поэтому во всех развитых странах государство законодательно регулирует использование земли одновременно как природного и хозяйственного объекта. В статье 1 ЗК РФ установлен приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды перед использованием земли в качестве недвижимого имущества. Владение, пользование и распоряжение землей осуществляется свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде;

■ в отличие от других объектов недвижимости срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Кроме того, в условиях ограниченности предложения земельных участков под застройку стоимость земли, в отличие от стоимости зданий иди сооружений, со временем увеличивается. Данная особенность учитывается при расчете коэффициента капитализации для земли;

■ использование и охрана земли в Российской Федерации осуществляется с учетом того, что земля является основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях.

Определяющие факторы недвижимого имущества

Имея в качестве составной части земельный участок, все искусственные постройки (объекты недвижимости) обладают родовыми призна- ками, которые позволяют отличить их от движимых объектов. Это:

1. Стационарность, неподвижность. Признак характеризуется прочной физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.

2. Материальность. Следует отметить тот факт, что недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной фор-

мах. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, о подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости. Однако сама по себе она не определяет стоимость. Любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения должна присутствовать для создания значительной стоимости. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность и тенденции, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, и все это, взаимодействуя между собой, создает, сохраняет, изменяет или уменьшает стоимость недвижимости. Здесь также следует заметить, что недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых не только практически всегда стабильна, но и имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени.

3. Долговечность недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов.

Экономическое понятие недвижимости

Основными экономическими характеристиками недвижимости

являются следующие:

1. Любая недвижимость представляет собой не просто вещь, а неразрывное единство двух вещей, одна из которых земельный участок, созданный природой, а другая – здания или сооружения, созданные трудом.

Великая история человечества однозначно свидетельствует появление и развитие жилья, других строений и сооружений, всё то, что мы называем недвижимость. Недвижимость является обязательным признаком цивилизации, так как служит для удовлетворения одной из основных потребностей человека. В связи с этим можно сделать вывод: недвижимость, как и продукты питания, обладает максимальной полезностью среди других благ, поскольку удовлетворяет жизненно-важную материальную потребность и делает возможным нормальное существование человека.

2. Недвижимость, как не многие из благ, способна удовлетворять мате-

риальные потребности.

3. Отличительной особенностью недвижимости как блага является

весьма продолжительный период использования – от нескольких десятилетий до нескольких столетий и более, в этом отношении недвижимость является уникальной по сравнению с другими благами.

4. Любой объект недвижимости обладает ценностью. Ценность объек-

тов недвижимости имеет не только абсолютный характер, как прямое следствие полезности, но и относительное выражение, зависящее от степени полезности и уровня редкости, то есть могут быть более и менее ценные объекты недвижимости. Конкретно это проявляется в такой характеристике, как целевое и функциональное назначение объекта недвижимости. Целью непосредственного удовлетворения потребностей может служить только один вид недвижимости: жильё; все остальные виды недвижимости потребляются через поставляемые ими услуги.

1.2. Жизненный цикл недвижимости

Как все в жизни имеет начало и конец, так и недвижимость рождается

и умирает.

Рассмотрим, как развивается рынок недвижимости. Начальные этапы: прединвестиционный, инвестиционный, строительство – есть рождение недвижимости. Для рынка характерны периоды эксплуатации этапов роста, зрелости, упадка, когда заканчивается жизненный цикл. Графически это можно представить следующим образом

* цикл нового строительства

*цикл насыщения

* цикл поглощения * цикл спада

Рис.2. Жизненный цикл рынка недвижимости

Цикл спада: наблюдается тогда, когда рынок перенасыщен, число незанятых строений увеличивается. Содержание не заселённых строений отрицательно сказывается на финансовом состоянии проекта. Владельцу недвижимости требуется приложить интенсивные усилия в области маркетинга и в поисках финансовой поддержки. На рынке появляется не большое число новых объектов. Кредиторы практически приостанавливают свои операции до нового подъёма, и цены на недвижимость снижаются.

Цикл поглощения: за отсутствием нового строительства (результат цикла спада) начинают набирать силу спрос и предложение на рынке недвижимости. Рынок переходит в новый цикл – цикл поглощения созданных объектов. После того как излишки будут поглощены, ставки

будут расти. В соответствие с ростом спроса и спадом предложения начинают проводиться прединвестиционные исследования по созданию новых объектов недвижимости.

Цикл нового строительства: ему соответствует повышенный спрос на рынке объектов строительства наряду с сокращением предложений на свободные земельные участки. Рентные ставки увеличиваются вместе с ценой на недвижимость. В этот период возрастает и уровень инфляции, и стоимость строительства, что увеличивает продажную цену объекта недвижимости.

Цикл насыщения: рост продаж недвижимости происходит медленными темпами и в конце концов сокращается. Возникает излишек готовой строительной продукции и мощностей. Уровень занятости начинает уменьшаться, а строительная деятельность постепенно останавливается.

Наилучшее время для увеличения объектов собственности – это стадия цикла поглощения и период нового строительства.

Оценка функций любого объекта недвижимости подразумевает рассмотрение его на протяжении всего жизненного цикла.

Жизненный цикл объекта от момента технико-экономического обоснования до момента физического или морального устаревания можно разделить на три периода:

1) строительство (инвестиционная фаза: прединвестиционный, инвести-

ционный периоды и время строительства);

2) эксплуатация до момента полной окупаемости (предпринимательская

фаза проекта);

3) эксплуатация при последующей наработке на вложенные инвести-

ции – это инновационный период. И заканчивается закрытием объекта.

Нормативная кривая

отдачи вложенных

результаты затраты

Эксплуатационные затраты t – время

I II III затраты на ремонт Период период период cрок срок строительства окупаемости

средств

Выпуск и реализация продукции

Рис. 3. Жизненный цикл объекта недвижимости

Первый этап включает в себя технико-экономическое (ТЭО), экологи-

ческое обоснование строительства, получение разрешения на строитель-

ство, разработка и согласование проекта, экспертиза, создание строительной инфраструктуры.

Пожалуй, это самый сложный этап развития недвижимости. В значительной мере является определяющей функцией эффективности объекта является первый период

Второй этап развития включает в себя период освоения мощностей, выход на проектную мощность и окупаемость, который зависит от суммы вложений в первый период. Начало получения прибыли зависит от уровня себестоимости.

Третий этап развития характеризуется моральным и физическим износом и необходимостью вложений в модернизацию объекта. Строго говоря, они возможны с начала второго периода, но расходы обычно бывают незначительными.

Третий период бывает самым длительным. Срок эксплуатации определяется износом и необходимой величиной дальнейших капитальных вложений. Обычно эксплуатация прекращается при износе здания 60-70%.

При таком износе вложения не окупаются. Рациональнее здание снести.

1.3. Участники рынка недвижимости

Рынок коммерческой недвижимости, как никакой другой завязан на понятие «собственность». Его главным составляющим является право собственности на объекты. Навыки, знания и умения, характерные для рынка услуг, и технологии, характерные для производства, можно менять и перемещать на другие территории. Недвижимость переместить нельзя, следовательно, можно изменять только права на нее и их обременения. Кроме того, каждый объект уникален в силу своего проектного решения, технического состояния и местоположения. Значит, и права на него тоже уникальны. Объекты могут находиться в разных местах и иметь разное техническое состояние, следовательно, их рыночная привлекательность тоже различна.

Исходя из того, что основой рынка коммерческой недвижимости являются права собственности, целесообразно рассматривать его основных участников через призму их отношений к этим правам. Условно схему взаимоотношений участников можно представить в виде (рис. 4).

В центре находится собственник (инвестор), обладающий всеми правами на объект недвижимости. В первом (внутреннем) круге сосредоточены те участники рынка, которые в своей деятельности непосредственно связаны с собственником. Обитатели второго (внешнего) круга связаны с собственником только через участников первого круга.

Рис. 4. Схема взаимоотношений участников рынка коммерческой недвижимости

Под собственником (инвестором) подразумевается только такой субъект, для которого инвестиции в недвижимость являются бизнесом, т.е. использование недвижимости для собственных нужд (built-to-suit) в данном случае не рассматривается. Основной целью собственника является получение прибыли от того или иного способа использования или распоряжения своим недвижимым имуществом. Прибыль может быть получена в результате:

1) текущей деятельности по управлению объектом (сдача его в аренду

или лизинг);

2) продажи, причем в этом случае на сумму прибыли влияют, как объем произведенных инвестиций, так и изменения конъюнктуры рынка (например, общий ценовой рост).

Соответственно стратегия поведения собственника может быть различной. Например, он может организовать инвестиционный процесс, вкладывая собственный капитал и привлекая заемный для того, чтобы реконструировать или перепрофилировать принадлежащий ему объект, сделать его привлекательным для арендаторов, а затем передать управляющей компании, которая, сдавая площади в аренду, обеспечит ему необходимую доходность на вложенный капитал. Он может после приобретения законсервировать объект, обеспечивая лишь самые необходимые мероприятия по его поддержанию, и ждать улучшения рыночной ситуации, чтобы продать его с наибольшей выгодой для себя. В любом случае собственник подвержен совокупным рискам, которые ему необходимо учитывать при выборе линии поведения:

1) риски владения – возможность потери прав собственности из-за при-

тязаний третьих лиц или каких-либо административных действий со стороны властей;

2) риски ликвидности – достаточно длительная экспозиция объекта при

продаже;

3) риски профессиональной состоятельности партнеров – неправильный выбор партнеров, который может привести к снижению запланированной доходности.

Кроме названных, собственник может столкнуться еще с другими рисками (например с рисками изменения градостроительной ситуации (они могут повлиять на ликвидность и на стоимость объекта), с транзакционными рисками, связанными с проведением платежных операций, и с другими, более специфическими), муниципальными рисками и т.д.

Все это говорит о том, что процедуры риск-менеджмента, обеспечивающие сведение всех рисков к разумному минимуму, крайне важны для собственника, если он не хочет потерять свою недвижимость или снизить ее доходность.

Для принятия решения об инвестировании или о приобретении объекта будущий собственник должен совершить ряд действий, т.е. произвести:

1) оценку объекта для того, чтобы убедиться, что предложенная цена

не превышает его рыночную стоимость на данный момент;

2) техническую экспертизу состояния строительных конструкций и

инженерных сетей;

3) правовую экспертизу всех документов на собственность;

4) экологическую экспертизу, связанную с качеством окружающей

среды;

5) анализ вариантов наилучшего и наиболее эффективного будущего

использования объекта;

6) расчеты инвестиционной привлекательности объекта.

Только всесторонне изучив полученные результаты, можно принимать решение о его приобретении или инвестировании. Следует отметить, что иногда, стремясь сэкономить на предварительных исследованиях или за недостатком времени, потенциальные собственники опускают один или несколько из перечисленных пунктов, что впоследствии почти всегда приводит к гораздо большим затратам сил, средств и времени.

После приобретения прав собственности на объект инвестор открывает его новый жизненный цикл, являясь инициатором каждой его фазы. В течение этого цикла сами собственники могут несколько раз меняться. В зависимости от решаемых задач они могут делиться на несколько типов:

 профессиональный инвестор – создания объекта, а затем его реализация. Собственник-девелопер всегда рассчитывает на более высокую доходность, по сравнению с профессиональным или институциональным

инвесторами, поскольку на девелоперской фазе жизненного цикла объекта риски выше, чем на постоянной;

 спекулятивный собственник – приобретает объект для его после-

дующей перепродажи. Длительность владения имуществом у него невысока – 1-2 года, инвестиций в объект не производится. Зачастую спекулятивными собственниками выступают риэлтерские компании;

 рейдер – суть действий данного типа инвестора состоит в

следующем: в результате банкротства или по каким-либо иным причинам он приобретает объект, чаще имущественный комплекс производственного предприятия, по сравнительно невысокой цене, которая обусловлена тяжелым финансовым положением предприятия, неудовлетворительным техническим состоянием зданий и инженерных сетей, отсутствием или неправильным оформлением прав собственности на здания и земельные участки. Рейдер оформляет на свое имя такую собственность в полном соответствии с установленными правилами. Зачастую это довольно трудоемкий и затратный процесс, особенно в отношении земельных участков. Далее имущественный комплекс бывшего предприятия может быть разбит на лоты и продается новым собственникам. В силу того, что рейдер в первую очередь борется за снижение входной цены, и при этом его права на собственность практически постоянно оспариваются третьими лицами, риски в этом виде бизнеса достаточно высоки, однако это компенсируется высокой прибыльностью.

Таковы основные особенности главного участника рынка коммерчес-

кой недвижимости – собственника или инвестора.

А. Девелопер

Основная цель деятельности девелопера (застройщика) – получение дохода за счет продажи созданного им объекта недвижимости. Девелопер – это, по сути, главная фигура первой фазы жизненного цикла объекта: именно он организует процесс проектирования и строительства (реконструкции) объекта вплоть до предъявления его межведомственной комиссии и оформления прав на новый объект. Девелопер сформирует предварительную бизнес-идею будущего объекта и далее может развернуть ее в полноценную концепцию с привлечением консультантов. На девелопера может также возлагаться задача привлечения денежных ресурсов для финансирования девелоперской фазы проекта.

В сознании многих девелопер и строитель – это одно и то же. Это смешение понятий возникло из-за того, что девелоперами часто становились организации, выросшие из советских строительных трестов (особенно это характерно для рынка жилой недвижимости). И здесь необходимо провести четкую границу между этими двумя участниками рынка: строительный подрядчик отвечает только за сроки и качество строительно-

монтажных работ, тогда как девелопер отвечает за то, чтобы на рынке появился новый объект недвижимости – продукт, готовый к реализации.

Иногда девелопер может совмещать в своем лице две функции: собственника и собственно девелопера, что является следствием пока недостаточного уровня развития рынка недвижимости. Собственник может, однако, привлечь девелопера еще и как партнера, выделяя ему долю в проекте. Положительные результаты такой схемы заключаются в том, что девелопер принимает на себя часть коммерческих рисков по проекту, тем самым повышая свою ответственность. Для него становятся актуальными все риски собственника плюс специфические девелоперские риски. К ним, в частности, относится неверная оценка коммерческого потенциала и строительных рисков. Тот факт, что строительные подрядчики часто срывают плановые сроки строительства и превышают согласованные сметы, все это приводит к удорожанию проекта. Некоторая непредсказуемость результата деятельности строительных подрядчиков, несомненно, повышает риски девелопера, а, следовательно, приводит к увеличению цены продажи объекта, поскольку девелопер в этом случае вправе получить свою премию за риск. Итак, доходность девелопера как собственника выше доходности профессиональных или институциональных собственников.

Отчетливо осознавая строительные риски, девелопер стремится уменьшить их, различным образом выстраивая стратегию поведения на рынке. Исходя из этого, девелопер условно может относится к одному из трех типов:

1) девелопер «западного» типа – является только организатором про- цесса, предпочитая привлекать сторонние организации для решения той или иной задачи. Как правило, имеет хорошо поставленную маркетинговую службу и на достаточно высоком профессиональном уровне умеет работать с привлеченным капиталом. Его бизнес-процессы хорошо отлажены. Такой девелопер легко перестраивается при изменении конъюнктуры рынка. К недостаткам его можно отнести большую зависимость от внешней среды;

2) вертикально интегрированный холдинг – имеет в своем составе все необходимые строительные мощности и большой штат персонала. В основном такие девелоперы есть результат функционирования строительных трестов и управлений советского периода в условиях рынка. Основной упор в таких компаниях делается на организацию строительного процесса. Они относительно независимы от неблагоприятных изменений рынка и устойчивы к колебаниям спроса-предложения. Недостатком является негибкость организационной структуры компаний такого рода и зависимость от объема предложения земельных участков для застройки;

<<< < Предыдущая 12 / 192 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 > Следующая >>>

Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]