Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Оценка собственности. Курс лекций по направлению подготовки 08.03.01 «Строительство», направленность «Организация инвестиционно-строительной деятельно
.pdf
Экологические основы
архитектурного формирования среды города
Современная городская среда, формирующая жизнеобеспечение
населения, представляет собой сложную систему взаимосвязанных элементов, изменения в которых влияют не только на состояние, но и на систему
города в целом.
Неблагоприятная экологическая обстановка от антропогенного воздействия отрицательно влияет на состояние среды непосредственного
проживания человека.
Гармоничное развитие урбанизированной среды зависит от экологически обоснованных градостроительных решений на всех этапах от
планирования и проектирования до строительства и эксплуатации жилых
объектов. Проблемы экологии и охраны окружающей среды города
остаются острыми и актуальными, несмотря на снижение в отдельных
регионах темпов жилищного строительства, спад промышленного и сельскохозяйственного производства.
Формирование экологически чистого жилища является актуальной
проблемой современной архитектурно-строительной практики.
Понятие «экологическое жилище» в настоящее время не вполне установилось, оно уточняется, меняется во времени. Выбор аспектов экологизации жилья всегда зависит от конкретных условий места строительства
(степень загрязнения района; близость вредных производств, шумовой
фактор, строительные материалы, визуальная комфортность и др.). Разработка комплексной оценки факторов окружающей среды в городских
условиях, создание благоприятной среды обитания является актуальной
задачей.
В новых экономических условиях повысились требования не только к
качеству, но и к экологии жилища, многоэтажной застройке, отделочным
материалам, строительному процессу в целом. При этом строительный
комплекс должен создавать благоприятную среду во всех местах пребывания человека, на протяжении всей его жизни.
Основными источниками воздействия на окружающую среду жилой
застройки (рис. 5) являются:
Каждый из перечисленных источников загрязнения окружающей среды
является системой комплексного негативного экологического влияния на
жилую среду в итоге на человека (рис. 6).
Рассматриваемый комплекс компонентов окружающей среды города
включает в себя:
- природные геоэкологические условия – (климат, воздух, вода, почва,
растительность);
- искусственно созданные человеком компоненты (шум, вибрация,
радиоактивное и электромагнитное излучение);
41
- комплекс факторов, связанный со строительством (используемые
строительные материалы), психологические (близость опасного производства, видовые перспективы), которые в городских условиях воздействуют
на человека.
Рис.5. Основные источники воздействия
на окружающую среду жилой застройки
42
Рис. 6. Воздействие основных источников загрязнений на окружающую среду
На человека ежедневно одновременно воздействует сложный комплекс
факторов окружающей среды (ФОС) – это прямое, опосредованное,
комбинированное действие климатических, химических, биологических,
физических, в том числе радиационных и психологических факторов.
Этот сложный комплекс и определяет общую реальную нагрузку на
организм человека. Поэтому оценивать с гигиенических позиций важно
весь комплекс факторов с целью решения, главным образом, практических
задач по профилактике заболеваний населения, создания оптимальных
условий в местах пребывания человека.
Комплексное состояние предлагается оценивать по четырем уровням
качества.
43
Отлично
технические решения, которые дают жильцам высокий комфорт и низкие
эксплуатационные расходы.
Хорошо
раздо лучше обычно предлагаемых.
Удовлетворительно
установленных норм. Планировка и произведённые строительные работы
соответствуют обычным строительно-техническим технологиям (соблюдение норм пофакторно).
Неудовлетворительно
нормы, существует угроза здоровью человека.
В предлагаемой выше системе рассмотрен принципиальный подход к
комплексной оценке экологической ситуации жилой застройки при
помощи разнородных факторов окружающей среды (ФОС), оказывающих
воздействие на горожан. При этом дается классификация ФОС по степени
их воздействия на организм человека. Это позволяет категорировать и
планировать улучшение условий качества проживания населения.
Важное место в данной системе должен занимать экологический
мониторинг жилой среды.
– этот уровень предусматривает нестандартные строительно-
– этот уровень предполагает солидные решения, которые го-
– предусматривает соблюдение законодательно
– не соблюдены законодательно установленные
1.5. Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости
Факторы, влияющие на рынок недвижимости
А. Факторы, воздействующие на рынок недвижимости.
1. Факторы государственного регулирования рынка недвижимости.
1.1) нормативные акты, регулирующие сделки купли-продажи
недвижимости;
1.2) налоговое законодательство, регулирующее сделки с
недвижимостью;
1.3) отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с
недвижимостью на региональном уровне и др.
2. Общеэкономическая ситуация.
2.1) производство национального дохода;
2.2) объем промышленного производства;
2.3) занятость трудоспособного населения;
2.4) ставки доходности финансовых активов;
2.5) фискально-монетарная политика;
2.6) состояние торгового баланса страны;
2.7) притоки (оттоки) капитала;
2.8) социально-политическая ситуация;
2.9) рост доходов населения;
2.10) индекс потребительских цен.
44
3. Микроэкономическая ситуация.
3.1) экономическое развитие региона;
3.2) диверсификация занятости работоспособного населения;
3.3) инвестиционная привлекательность региона;
3.4) притоки (оттоки) капитала в регион;
3.5) производственный потенциал региона.
4. Социальное положение в регионе.
4.1) возможность межэтнических и военных столкновений;
4.2) отношение к частному капиталу;
4.3) отношение к иностранному капиталу;
4.4) экономическая устойчивость региона;
4.5) уровень безработицы в регионе;
4.6) популярность проводимой администрацией региона социальной
политики.
5. Природные условия в регионе.
5.1) экологическое положение в регионе;
5.2) наличие развитой инфраструктуры;
5.3) ландшафтно-композиционные особенности.
Решающая роль принадлежит макроэкономическим и социальнополитическим факторам. Если же действие макроэкономических факторов
относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости, приносящей
доход, определяется микроэкономическими факторами.
Таким образом, рынок недвижимости подвержен многим внешним
влияниям, таким как:
•изменения общей социально-политической и экономической ситуа-
ции, а также региональной экономической конъюнктуры;
•изменения в денежной политике правительства и политике коммерческих банков, определяющих доступность средств финансирования сделки купли-продажи недвижимости;
•изменения в законодательстве по регулированию рынка недвижимости и в налоговом законодательстве;
•изменения ситуации на рынке капитала вследствие нестабильности валютных курсов, динамики процентных ставок, темпов инфляции и инфляционных ожиданий.
Б. Структура рынка недвижимости
Рынок недвижимости имеет сложную структуру, в которой присут-
ствуют различные сегменты рынка, разделяющиеся:
1. По типу недвижимости (жилая, коммерческая, многофункциональная недвижимость). Все типы имеют общую черту – по своему функциональному назначению предназначены для ведения специфического
бизнеса. Примерами такой собственности являются гостиницы, рестораны,
бары, спортивно-оздоровительные комплексы, танцевальные залы и т.д.
45
Экспертиза и оценка стоимости такого типа недвижимости может быть
осуществлена с точки зрения ее коммерческого потенциала.
2. По различным регионам (например, регионы со стабильно высокой
занятостью, регионы с вновь возникшей высокой занятостью, регионы с
циклической занятостью, с традиционно низкой занятостью, с вновь
возникшей низкой занятостью).
3. По инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав
преимущественной аренды, рынок смешанных долговых обязательств,
рынок ипотеки, собственного капитала, заемного капитала, опционов).
Структуризация рынка недвижимости, его классификация по
определенным признакам определяется целями анализа, в зависимости от
которых изменяются приоритеты и значимость, придаваемая тому или
иному рассматриваемому параметру. Например, потенциальным инвесторам целесообразно проводить классификацию рынка недвижимости в
зависимости от используемых инструментов инвестирования. Эксперту,
помимо вышеприведенной структуры рынка, необходима классификация
объектов недвижимости по степени готовности:
• готовые объекты;
• объекты, требующие реконструкции или капитального ремонта;
• незавершенные объекты.
В. Факторы спроса и предложения на рынке недвижимости
Основными факторами, регулирующими рынок любых товаров и
услуг, являются спрос и предложение, в результате взаимодействия которых создается рынок продавцов или рынок покупателей. Основная движущая сила развития рынка – конкуренция среди продавцов – действует и
на рынке недвижимости, что ведет к регулированию спроса и предложения.
В1. Факторы, определяющие величину спроса:
•платежеспособность населения;
•изменения общей численности населения (прошлые, текущие и
прогнозируемые тенденции);
• изменения в соотношениях между различными слоями населения,
т.е. процентное соотношение между группами населения с различным
уровнем образования, уровень миграции, количество браков и разводов;
• изменения во вкусах и предпочтениях населения (изменения в
предпочтениях и вкусах населения представляют важный фактор спроса).
Однако в рамках любого рынка недвижимости изменения в предпочтениях
и вкусах потребителей довольно трудно уловить. Многие профессионалы в
сфере недвижимости полагаются на собственный опыт и наблюдения и
распознают их почти интуитивно, что позволяет им следовать за данными
изменениями. Предпочтения и вкусы в высшей степени субъективны,
поэтому их очень сложно количественно определить и спрогнозировать;
46
Рост спроса вызывает усиление активности на рынке недвижимости.
Обязательным условием роста спроса является расширение экономических
возможностей потенциальных потребителей, рост их доходов, который
приводит к усилению активности на рынке недвижимости. Аналогично
снижение платежеспособного спроса ведет к спаду на рынке. Общепризнано, что важным фактором роста спроса на рынке недвижимости является рост численности населения. Однако следует иметь в виду, что сам по
себе рост численности населения не вызывает активности на рынке недвижимости. Необходимо увеличение платежеспособности населения.
Точно так же отсутствие роста населения не обязательно отрицательно
сказывается на активности рынка, которая может иметь место при стабильной или даже снижающейся численности населения, но обязательно в
условиях роста доходов и доступности финансовых ресурсов. Результатом
роста спроса на недвижимость является рост арендной платы и цен
продажи недвижимости, хотя в этом же направлении действуют и инфляционные тенденции, которые могут повлиять на повышение цен на всех
сегментах рынка.
В краткосрочном периоде параметры спроса важнее, чем характеристики предложения, характерной чертой которого является неэластичность. Значительные колебания активности в операциях с недвижимостью
во многом объясняются не эластичностью предложения в краткосрочном
периоде.
В2. Факторы, определяющие величину предложения:
• наличие резерва пустующих объектов недвижимости в определенном
сегменте рынка;
• объемы нового строительства, капитального ремонта, реконструкции
и затраты на него;
• условия и доступность финансирования.
Процент всех незанятых или не сданных в аренду домов или
помещений (вакансий) является одним из важнейших индикаторов состояния и тенденций рынка недвижимости. Высокий процент вакансий влечет
за собой понижение цен и ставок арендной платы, даже при наличии
высокого спроса. Для помещений под бизнес этот размер составляет 6-7%.
Это основные соотношения, которые могут меняться в зависимости от
ситуации в регионе. Если предложение вакантных единиц превышает
нормальный процент – на рынке имеется избыточное предложение и/или
недостаточный спрос. Конкуренция может привести к вынужденному
падению цен и ренты, за которым следует сокращение нового строительства. Когда уровень вакансий падает, цены и ставки арендной платы
возрастают, активность инвестирования в недвижимость растет.
Информацию об уровне вакансий можно получить в местных комитетах по недвижимости, местных компаниях по коммунальному обслужи-
47
ванию и у менеджеров по недвижимости. Необходимо учитывать, что
уровни вакансий для различных сегментов рынка недвижимости должны
рассчитываться отдельно, так как в одном сегменте рынка может быть
нехватка недвижимости, а в другом – избыток.
В условиях экономической депрессии новое строительство имеет
тенденцию к сокращению, так как при существующем низком уровне цен
продажи объектов недвижимости строить невыгодно.
По мере роста численности населения и его покупательной способности большое предложение пустующих домов, характерное для периодов
спада, обычно быстро исчезает. Когда процент пустующего жилья достигает низкого уровня, цены начинают расти. Норма прибыли увеличивается
и новое строительство становится вновь выгодным.
Расширение рынка недвижимости проходит три этапа:
На первом этапе экономической экспансии обычно доминирует строительство отдельных жилых домов, которые строятся для потребителей,
имеющих достаточные доходы для полной оплаты, даже если рентные
доходы от владения будут недостаточны для компенсации произведенных
издержек. Аналогично торговые фирмы могут расширить свои мощности
или складские помещения.
На втором этапе становится выгодным строительство многоквартирных домов, торговых центров и офисных зданий, которые финансируются
главным образом с целью получения соответствующей прибыли от
инвестиций.
На третьем этапе становится возможным легко финансировать проекты различных типов, в том числе промышленных зданий. По мере того,
как новые здания занимают пустующие земли, и активность застройщиков
новых участков расширяется, продолжение роста строительных работ
может вызвать земельный бум. Крупные земельные участки могут включаться в предложение земли, имеющейся в регионе. По мере «движения»
предлагаемых земельных участков от центра города и дальше за его
пределы размеры участков увеличиваются подобно росту площади круга
по мере увеличения радиуса.
Факторы, воздействующие на стоимость
объектов недвижимости
Стоимость объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов.
Рассмотрим основные из них.
1. Объективные факторы. Как правило, это экономические факторы,
которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами
недвижимости. Их можно разделить на:
– макроэкономические – факторы, связанные с общей конъюнктурой
рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица,
48
уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости,
развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.);
– микроэкономические – факторы, характеризующие объективные
параметры конкретных сделок.
2. Факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы
психологического характера:
– массированная реклама;
– инфляционные ожидания;
– симпатии;
– осведомленность и т.д.
в настоящем пособии не рассматриваются.
3. Физические факторы:
– местонахождение – удаленность от центра, степень развития инфра-
структуры и транспортного сообщения (особенно – близость метро) напрямую влияет на стоимость недвижимости;
– архитектурно-конструктивные решения – в зависимости от назначения дальнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшатся;
– состояние объекта недвижимости;
– наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теп-
лосеть и др.);
– экологические и сейсмические факторы (для жилой недвижимости
данные санитарно-экологической экспертизы могут значительно снизить
стоимость жилья, а наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков и пр.
может увеличить стоимость квартир).
4. Факторы, влияющие на цену и скорость продажи квартир:
– количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом
именно на этот тип квартир именно в этой части города;
– объективные недостатки объекта (крайние этажи, окна во двор, плохая планировка, износ и т.п.);
– престижность района;
– экологическая обстановка в районе;
– транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района;
– социальная однородность дома;
– характер сделки («прямая» или «встречная» продажа);
– юридическая «чистота» объекта.
Эти факторы будут рассмотрены в настоящем пособии чуть ниже,
когда пойдет разговор, непосредственно, об оценке объектов недвижимости.
Известно, что главным критерием любой сделки является выгодность
для обеих сторон. Однако, каждый вкладывает в это понятие свой смысл.
Для одного на первом месте стоят деньги. Такой продавец готов довольно
49
долго ждать своего клиента, ни на рубль не снижая цену. Для другого
важно как можно скорее получить свободные средства. В этом случае на
первое место выходит быстрота сделки и действует принцип «время –
деньги». Третьему подавай надежного покупателя, который может гарантировать строгое соблюдение графика оплаты. Может быть, что во время
переговоров будут меняться и приоритеты. Разумно выставляя приоритеты
между объективными факторами и собственными мотивациями, покупатель и продавец в состоянии заключить взаимовыгодную сделку и не
разочароваться впоследствии в ее итогах.
Факторы, влияющие на рыночную стоимость
объектов жилой недвижимости
Рассмотрим возможные значения ценообразующих факторов с учетом
имеющейся информации.
А. Местоположение объекта. Местоположение объект жилого фонда
характеризуется несколькими факторами. Прежде всего, это геодезические
координаты, которые однозначно указывают место нахождения объекта на
карте города. Как уже отмечалось, координаты объектов недвижимости
содержатся в геоинформационных системах и могут быть доступны для
моделирования.
В тоже время, с точки зрения влияния на ценовые показатели важное
место играют не столько абсолютные координаты местонахождения объекта недвижимости, сколько факторы – так называемые «центры влияния»,
определяющие комфортность и привлекательность жилой недвижимости.
К числу таких факторов относятся:
– близость к историческому центру или деловому району города;
– привлекательность естественного ландшафта местности и количество
зеленых насаждений;
– архитектурная гармония здания и территории; этажность застройки;
– невысокая плотность населения и его социальный статус (социально
однородная среда обитания);
– социальная благополучность района (уровень криминогенной обста-
новки);
– наличие культурно-развлекательных учреждений и учреждений со-
циальной сферы;
– удаленность от вокзалов, магистральных улиц, промышленных зон и
объектов и т.п.
Б. Архитектурно-строительные характеристики объекта
Этот параметр и его ценообразующие факторы влияют на привлекательность, а следовательно и на рыночную стоимость объекта жилой
недвижимости. Отметим, что архитектурно-строительные характеристики
объектов недвижимости, в том числе возводимых по прогрессивным
50
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]