Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Оценка собственности. Курс лекций по направлению подготовки 08.03.01 «Строительство», направленность «Организация инвестиционно-строительной деятельно
.pdf
К
сумма капиталовложений в нулевой период, ден.ед.;
0
–
T – год инвестирования;
t – год получения дохода;
m – срок инвестирования финансовых ресурсов, лет;
j – год, в который вкладываются финансовые ресурсы,
i – прогнозируемый средний уровень инфляции, в долях единицы.
Kj – капиталовложения, осуществляемые в течение ряда лет j, ден.ед.
Также для оценки рентабельности проекта используется показатель I
D
(индекс доходности). Индекс доходности – это отношение приведённых
денежных доходов к капиталовложениям (если капиталовложения единовременные). Если вложения ведутся в течение ряда лет, то индекс
доходности – это отношение приведённых доходов к приведённым на
начало реализации проекта инвестиционным расходам.
Если I
=1, то будущие приведённые денежные доходы будут равны
D
вложенным средствам и фирма получит прирост дохода в пределах
заданной нормы прибыли.
Если I
Если I
Если I
=1, то проект принимается при дополнительных исследованиях.
D
<1, то проект не принимается.
D
>1, то проект принимается
D
Метод избыточных прибылей
Основан на предпосылке о том, что избыточные прибыли приносят
предприятию не отраженные на балансе нематериальные активы,
обеспечивающие доходность на активы и на собственный капитал выше
среднеотраслевого уровня. Этим методом оценивают преимущественно
гудвилл.
Основные этапы метода:
1. Определяют рыночную стоимость всех активов.
2. Нормализуют прибыль оцениваемого предприятия, т.е. убирают из
расчетов нехарактерные для предприятия прибыли и убытки.
3. Определяют среднеотраслевую доходность на активы или на собст-
венный капитал.
4. Рассчитывают ожидаемую прибыль на основе умножения среднего
по отрасли дохода на величину активов (или на собственный капитал).
5. Определяют избыточную прибыль как разницу между нормализован-
ной и ожидаемой прибылью.
6. Рассчитывают стоимость нематериального актива путем деления из-
быточной прибыли на коэффициент капитализации
181
Метод, основанный на «правиле 25 %»
Метод сочетает в себе элементы сравнительного и доходного под-
ходов.
Термин «правило 25%» используется для обозначения простого, но полезного принципа принятия решений, основанных на многочисленных
опытах.
Идея, лежащая в основе правила 25% при стоимостной оценке, состоит
в том, что полная стоимость, созданная благодаря сделке (лицензии), должна быть справедливо распределена между продавцом и покупателем лицензии. Эту стоимость можно также представить как собственный капитал
сделки.
Соглашение, достигнутое заинтересованным продавцом и покупателем, следует рассматривать как событие, создающее стоимость. Отвлекаясь
на момент рассмотрения, кто какую часть созданной стоимости получает,
важно признать, что сделка обязательно создает ожидание выгоды. Если
бы было не так, ни покупатель, ни продавец не пожелали бы вступать в
соглашение.
Возникает предположение о том, как продавцы и покупатели подходят
к разделу полученной выгоды? Основа «правила 25%» 25% от полной
выгоды продавцу и 75% лицензиату.
Недостатки метода. Лицензиат не заинтересован в раскрытии своих
потенциальных показателей, поэтому оценить диапазон прибыли можно на
период не более двух лет.
Метод преимущества в доходах
Часто этим методом оценивается стоимость изобретений. Она определяется тем преимуществом в прибыли, которое ожидается получить от
их использования. Под преимуществом в прибыли понимается дополнительная прибыль, обусловленная оцениваемым нематериальным активом.
Она равна разности между прибылью, полученной при использовании
изобретений, и той прибылью, которую производитель получает от реализации продукции без использования изобретения. Это ежегодное преимущество в прибыли дисконтируется с учетом предполагаемого периода
его получения.
Контрольные вопросы
1. Что такое интеллектуальная собственность?
2.
В чем заключается принципиальное отличие объектов интеллек-
туальной собственности от собственности на материальный объект?
3.
По какому принципу производится классификация объектов интеллек-
туальной собственности?
182
Назовите отличие полезной модели от изобретения.
4.
5.
В каком случае промышленный образец охраняется законом о про-
мышленной собственности?
6.
Обозначьте причины, по которым обозначения не могут быть
зарегистрированы в качестве товарных знаков.
7.
Дайте определение нематериальным активам, используемое в области
профессиональной оценки
8.
Назовите принципы формирования нематериальных активов
9.
Каковы условия отнесения объектов учета к нематериальным
активам?
10.
Почему в оценочной деятельности более правильно употреблять
понятие «гудвилл», а не понятие «деловая репутация»?
11.
В чем отличие персонального гудвилла от гудвилла бизнеса?
12.
Назовите основные подходы к оценке нематериальных активов.
13.
Дайте определение понятию «отраслевой стандарт».
14.
Какие источники отраслевых стандартов вы знаете?
15.
Какие элементы содержит метод Рейтинга/ранжирования?
16.
Перечислите основные этапы определения стоимости немате-
риального актива методом стоимости создания.
17.
В чем заключается определение стоимости интеллектуальной соб-
ственности методом выигрыша в себестоимости?
18.
Почему нежелательно применение таблицы стандартных отрас-
левых ставок роялти при определении стоимости нематериальных активов?
19.
Что такое стоимость интеллектуальной собственности, исходя из
метода освобождения от роялти?
20.
Назовите основную идею, лежащую в основе «правила 25%».
21.
В чем заключается несостоятельность затратного подхода?
22.
Какой подход наиболее применим при оценке нематериальных
активов и интеллектуальной собственности?
183
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В настоящем учебном пособии представлены методические и практические материалы по курсу «Оценка собственности» для студентов, обучающихся по направлению 08.03.01 «Строительство» (бакалавриат).
Оценка собственности – это обширная область деятельности, включающая оценку различных видов собственности: зданий, сооружений, земельных участков, машин, оборудования, патентов и лицензий для продажи.
На сегодняшний день существует несколько подходов к оценке собственности: рыночный, затратный, доходный. Предпочтения при выборе
того или иного подхода к оценке зависит от наличия необходимой информации, требований покупателей или собственников объектов собствен-
Рыночный подход к оценке основан на принципе эффективно
функционирующего рынка, на котором инвесторы покупают и продают
активы аналогичного типа, принимая при этом независимые индивидуальные решения. Данные по аналогичным сделкам сравниваются с оцениваемыми. Преимущества и недостатки оцениваемых активов по сравнению
с выбранными аналогами учитываются посредством введения соответствующих поправок. Затратный подход используется при оценке стоимости
объектов собственности, если невозможно найти объект – аналог, отсутствует какой-либо опыт реализации подобных объектов или прогноз
будущих доходов не стабилен. Затратный подход предполагает определение стоимости объектов интеллектуальной собственности на основе
калькуляции затрат, необходимых для создания или приобретения, охраны,
производства и реализации объекта собственности на момент оценки.
Структура данного курса лекций включает в себя три тематических
раздела. Прочтение материала и ответы на вопросы в конце каждого
раздела дают возможность понять и применить базовые экономические и
математические принципы к случаям, часто встречающимся при оценке
стоимости собственности.
184
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Асаул, А.Н. Оценка объектов недвижимости [Текст]: учебник
/ А.Н. Асаул, В.Н. Старинский, М.К. Старовойтов, Р.А. Фалтинский. –
СПб.: АНО "ИПЭВ", Санкт-Петербургский гос. архит.-строит. ун-т, 2012. –
472 с.
2.
Гришина, Е.М. Анализ методологии оценки стоимости немате-
риальных активов и спроса на оценку объектов интеллектуальной собственности в Российской Федерации на 2017 год [Текст] / Е.М. Гришина,
И.В. Попова, Т.В. Учинина // Образование и наука в современном мире.
Инновации. – 2019. – №5 (24). – С.24-29.
3.
Евсюкова, А.И. Анализ основных факторов, влияющих на величину
рыночной стоимости земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства (на примере Пензенской области) [Текст] / А.И. Евсюкова, Т.В. Учинина // Современные проблемы науки и образования. – 2014. – №6. –
С.577.
4.
Герасимова, А.А. Практические аспекты оценки стоимости морских
и речных судов [Текст] / А.А. Герасимова, Т.В. Учинина // Современные
проблемы науки и образования. – 2014. – №3. – С.309.
5.
Касьяненко, Т.Г. Оценка стоимости машин и оборудования [Текст]:
учебник / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова. – М.: Юрайт, 2017. – 496 с.
6.
Ковалев, А.П. Оценка стоимости активной части основных фондов
[Текст]: учеб.-метод. пособие / А.П. Ковалев. – М.: ЗАО «Финстатинформ»,
1997. – 174 с.
7.
Ковалев, А.П. Оценка стоимости машин, оборудования и транспорт-
ных средств [Текст]: учебник / А.П. Ковалев, А.А. Кушель. – М.: Интерреклама, 2003. – 488 с.
8.
Кожухар, В.М. Практикум по экономической оценке инвестиций
[Текст]: учеб. пособие / В.М. Кожухар. – 3-е изд. – М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К», 2007. – 148 с.
9.
Козырев, А.Н. Оценка стоимости нематериальных активов и интел-
лектуальной собственности [Текст] / А.Н. Козырев, В.Л. Макаров. – М.:
РИЦ ГШ ВС РФ, 2003. – 368 с.
10.
Козырев, А.Н. Оценка интеллектуальной собственности [Текст] /
А.Н. Козырев. – М.: «Экспертное бюро – М», 1997. – 298 с.
11.
Кузин, Н.Я. Оценка стоимости нематериальных активов и интел-
лектуальной собственности [Текст]: учеб. пособие / Н.Я. Кузин, Т.В. Учинина, Ю.О. Толстых. – М.: ИНФРА-М, 2013. – 160 с.
12.
Люлькина, Н.М. Анализ методики расчета годового размера
арендной платы за землю (на примере г.Пензы) [Текст] / Н.М. Люлькина,
185
Т.В. Учинина, Ю.О. Толстых, Ю.В. Кваша // Современные проблемы науки
и образования. – 2013. – №6. – С.467.
13.
Теория стоимости денег в экономике недвижимости [Текст]
/С.А. Баронин [и др.]. – Пенза: ПГУАС, 2012. – 128 с.
14.
Учинина, Т.В. Девелопмент и современные методы управления
проектами: тесты, практические задания [Текст]: учеб. пособие / Т.В. Учинина, Н.Н. Бороухина. – Пенза: ПГУАС, 2012. – 128 с.
15.
Учинина, Т.В. Понятие жизненного цикла объекта недвижимости
[Текст] / Т.В. Учинина, И.А. Губанов // Образование и наука в современном мире. Инновации. – 2020. – №5 (30). – С.68-75.
16.
Учинина, Т.В. Кадастр недвижимости и оценка стоимости земли
[Текст]: курс лекций по направлению подготовки 08.03.01 «Строитель-
ство» (направленность «Экспертиза и управление недвижимостью») /
Т.В. Учинина. – Пенза: ПГУАС, 2017. – 144 с.
17.
Учинина, Т.В. Рыночная и кадастровая стоимость земельных уча-
стков: причины несоответствия [Текст] / Т.В. Учинина // Вестник ПГУАС:
строительство, наука и образование. – 2017. – №1(14). – С.106-110.
18.
Учинина, Т.В. Особенности формирования кадастра недвижимости
и оценки стоимости земельных участков [Текст]: моногр. / Т.В. Учинина,
К.Н. Строкина. – Пенза: ПГУАС, 2014. – 188 с.
19.
Учинина, Т.В. Управление и оценка стоимости земельных ресурсов
[Текст]: моногр. / Т.В. Учинина. – Пенза: ПГУАС, 2013. – 172 с.
20.
Учинина, Т.В. Управление проектами [Текст]: курс лекций по на-
правлению подготовки 08.05.01 «Строительство уникальных зданий и сооружений» специализация №1 «Строительство высотных и большепролетных зданий и сооружений» / Т.В. Учинина. – Пенза: ПГУАС, 2019. – 100 с.
21.
Учинина, Т.В. Формирование кадастра недвижимости оценка
земельной собственности [Текст]: курс лекций по направлению подготовки
08.054.01 «Строительство» (направленность «Экспертиза и управление
недвижимостью») / Т.В. Учинина. – Пенза: ПГУАС, 2017. – 172 с.
186
ОГЛАВЛЕНИЕ
Предисловие .........................................................................................................3
ВВЕДЕНИЕ ..........................................................................................................5
Глава 1. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ ..................................6
1.1. Юридическое и экономическое понятие недвижимости. ..................6
1.2. Жизненный цикл недвижимости ........................................................14
1.3. Участники рынка недвижимости........................................................16
1.4. Городское пространство и его влияние на стоимость
недвижимости .......................................................................................29
1.5. Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости...........44
1.6. Принципы оценки недвижимости ......................................................55
1.7. Виды стоимости, используемые в оценке недвижимости ...............64
1.8. Основные этапы процесса оценки недвижимости............................66
1.9. Подходы к оценке недвижимости ......................................................67
1.10. Методы оценки стоимости земельных участков.............................84
Контрольные вопросы ................................................................................96
Глава 2. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ МАШИН И ОБОРУДОВАНИЯ............98
2.1. Понятие и классификация машин и оборудования ..........................98
2.2. Цели, принципы и методы в оценке стоимости машин и
оборудования.......................................................................................101
2.3. Особенности идентификации машин и оборудования...................108
2.4. Техника сбора информации об объекте оценки..............................109
2.5. Роль технической экспертизы в оценке оборудования ..................111
2.6. Особенности рынка машин и оборудования ...................................112
2.7. Затратный подход в оценке машин и оборудования......................114
2.8. Сравнительный подход при оценке стоимости машин и
оборудования.......................................................................................117
2.8. Доходный подход при оценке стоимости
машин и оборудования.......................................................................123
2.9. Износ и устаревания: определения и классификация.....................124
2.10. Теоретические основы определения физического износа
движимого имущества........................................................................128
2.11. Обзор методов определения физического износа движимого
имущества............................................................................................131
Глава 3. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНОЙ
СОБСТВЕННОСТИ ..................................................................................153
3.1. Понятие интеллектуальной собственности .....................................153
3.2. Рыночный подход к оценке стоимости интеллектуальной
собственности......................................................................................168
3.3. Затратный подход к оценке стоимости интеллектуальной
собственности......................................................................................173
3.4. Доходный подход...............................................................................176
187
Контрольные вопросы ..............................................................................182
ЗАКЛЮЧЕНИЕ................................................................................................184
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК ............................................................185
Учебное издание
Учинина Татьяна Владимировна
ОЦЕНКА СОБСТВЕННОСТИ
Курс лекций по направлению подготовки 08.03.01 «Строительство»,
направленность «Экспертиза и управление недвижимостью».
В авторской редакции
Вёрстка Н.В. Кучина
____________________________________________
Подписано в печать 13.10.21. Формат 60х84/16.
Бумага офисная «Снегурочка». Печать на ризографе.
Усл. печ. л. 10,93. Уч.-изд. л. 11,75. Тираж 80 экз.
Заказ № 112.
Издательство ПГУАС.
440028, г. Пенза, ул. Германа Титова, 28.
188
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]