Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Оценка собственности. Курс лекций по направлению подготовки 08.03.01 «Строительство», направленность «Организация инвестиционно-строительной деятельно
.pdf
технологиям и с применением современных материалов, делятся на
составляющие, каждая из которых имеет свои переменные значения:
* Архитектурное решение здания (индивидуальный проект, серийный
проект, экспериментальный проект).
* Технология строительства (монолитно-каркасная, кирпичная кладка,
сборная (панельная).
* Материал внутренних перегородок (керамический кирпич, гипсовые,
силикатный кирпич, бетон).
* Материал и конструкции оконных блоков (металло-пластик +
стеклопакет, дерево + стеклопакет, алюминий + стеклопакет, деревянные
простые).
* Материал сантехнической разводки (металло-пластик, пластик,
металл).
* Материал отопительных систем (алюминий, чугун, сталь).
* Разводка отопления (горизонтальная, вертикальная (прокладка в
квартирах), вертикальная (прокладка в местах общего пользования), внутристенная).
* Количество квартир на этаже (одна, две; до четырех; до восьми;
более восьми).
* Количество квартир в доме ( от 1 до 30; от 30 до 100; более 100).
* Количество этажей здания ( до 7, до 12, до 18, более 18).
* Количество и категория лифтов на подъезд (пассажирский, грузовой,
бизнес уровень, элит уровень).
* Количество общей площади на одного жильца (до 20 кв.метров, от 20
до 40 кв.м; более 40 кв.м).
* Доля жилых помещений в общей площади квартиры (до 60%, от 60
до 70%, более 70%).
* Высота потолков (3 м и выше; от 2,7 до 3,0 м; от 2,5 до 2,7 м; до 2,5 м).
* Обеспеченность лоджиями и балконами (лоджия, балкон, терраса,
зимний сад).
* Год постройки здания:
– капитальное новое, реконструированное.
К этой категории относятся здания современной постройки, а также
здания после капитального ремонта и реконструкции. Они отличаются
применением современных строительных материалов, как правило, это
дома построенные из кирпича или сборно-литые конструкции, облицованные современными материалами.
– капитальное постройки до 1990 г. (В основной своей массе это
кирпичные крупнопанельные здания).
– капитальные здания постройки до 1940 года (эта группа очень не
многочисленна, в нее входят кирпичные дома старой постройки).
51
* Отделка фасада (оштукатуренный под акриловую покраску, кирпич,
вентилируемый с керамической плиткой, натуральным камнем, искусственным гранитом).
* Отделка подъезда и мест общего пользования (отделка под покраску,
под керамическую плитку, искусственный и натуральный камень).
* Наличие и категория мусоропровода (уборка осуществляется
персоналом, механический, автоматический).
* Наличие и категория автостоянки (подземная, крытая, открытая)
* количество машино-мест на одну квартиру (менее одной машины,
одна машина, более одной машины);
* Уровень инсоляции жилых помещений (2.5 часа; от 2 до 4 часов;
более 4 часов).
В. Инженерно-технические характеристики объекта недвижимости
Очень часто здание квалифицируется по уровню его инженерного
обустройства. Последнее время появилась тенденция проектировать и
строить «умные» «энергоэффективные» дома, которые насыщаются большим количеством современного инженерного оборудования, повышающего удобство и комфорт проживания. Подобная практика имеет место и
при реконструкции здания старой застройки. Учитывая, что эти нововведения, а также само инженерное оборудования оказывают существенное влияние на ценообразующие факторы жилой недвижимости предлагаются для учета следующие элементы:
* Система диспетчеризации здания (да, нет).
* Системы контроля здания (пожарной сигнализации, автоматического
дымоудаления, автоматического пожаротушения, управления лифтами,
контроля утечки воды в системах водопровода и отопления, контроля
проникновения в здание.
* Приборы отопления ( радиаторы с элементами регулирования подачи
в системе теплоносителя, радиаторы без элементов регулирования подачи
теплоносителя, фанкойл (комбинированное).
* Электропроводка (допустимая потребляемая мощность):
– более 0.4 квт кв.м;
– от 0.2 до 0.4 квт кв.м;
– до 0.2 квт. кв.м.
* Наличие телефонных линий на одну квартиру (отсутствует, одна, две,
не ограничено).
* Наличие выделенной линии доступа к Интернету (цифровой, анало-
говый, беспроводный).
* Телевидение (кабельное, спутниковое, обычное (аналоговое).
* Счетчики воды (2 счетчика (хол., гор. вода), 1 (только горячая или
только холодная вода), отсутствует).
* Счетчики тепла (есть, или нет).
52
* Наличие систем кондиционирования воздуха (централизованное, воз-
можность установки сплит-системы, климат контроль).
* Отопление (водяное, комбинированное, воздушное, наличие теплого
пола).
* Наличие индивидуального источника теплоснабжения (да, нет).
* Очистка воды:
– отсутствуют системы очистки;
– механическая очистка воды на входе в дом;
– грубая очистка воды на входе в квартиру;
– биохимическая очистка воды на входе в квартиру;
– полный цикл очистки воды на молекулярном уровне.
Г. Уровень обустройства здания и придомовой территории
Этот параметр в череде ценообразующих факторов характеризует
комфортность и удобство пользования объектами недвижимости. Для
оценки этого параметра учитываются следующие элементы:
* Придомовая территория:
– благоустроенная придомовая территория;
– охраняемая придомовая территория;
– огражденная придомовая территория;
* освещение территории (стандартное или декоративное);
* покрытие пешеходных дорожек на придомовой территории (асфальт,
декоративная плитка, натуральный камень).
* Детская игровая площадки (открытая благоустроенная, крытая (игровая комната).
* Спортивная площадки (открытая, спортивная площадки и корты в
составе фитнес-центра.
* Площадка для выгула собак (да, нет).
* Фитнес-центр (отсутствует, до 500 кв.м.; от 500 до 1000 кв.м.; свыше
1000 кв.м.).
* Остановка лифта в подземном паркинге (да, нет).
* Сервис в паркинге (охрана, уборка, автомойка, шиномонтаж).
* Наземная гостевая автостоянка машин на квартиру(до 0.5; от 0.5 до
1.5; 1.5 и более).
Д. Организация управления и эксплуатации объекта недвижимости
Долговечность жилого здания зависит не только от того, из каких материалов и по какой технологии оно построено, но и от того, насколько рационально и эффективно оно содержится. Это зависит от того, насколько
профессионально осуществляется управление этим объектом. Если домовладелец содержит собственную службу эксплуатации – это одно. Если
управление зданием осуществляет управляющая компания – это несколько
иное и для этого необходимо оценить ее профессиональный уровень(опыт
работы, специализацию и т.д.). Наличие высокопрофессиональной управля-
53
ющей компании снижает риски неэффективного содержания жилого здания,
повышает его привлекательность для клиентов и рыночную стоимость. Для
учета данного параметра вводятся следующие элементы оценки:
* Наличие собственной службы эксплуатации (да, нет).
* Виды выполняемых работ, услуг по эксплуатации (уборка террито-
рии, вывоз мусора, уборки внутри дома, полив газонов и клумб, техническое обслуживание и инженерного оборудования здания, озеленение, услуги консьержа, выполнение аварийных работ в рабочее время или круглосуточно, выполнение мелких ремонтных работ в квартире, охрана дома.
* Наличие дополнительных услуг (уборка квартир, услуги няни, контроль за детьми, рум-сервис, служба сопровождения, уход за домашними
животными, услуги носильщика).
* Наличие управляющей компании (работа на рынке услуг по управлению жилой недвижимостью более 10 лет; от 5 до 10 лет; менее 5 лет) и
виды деятельности (менеджмент; менеджмент и содержание эксплуатация).
* Наличие охраны объекта недвижимости:
– вход в дом (стационарный пост);
– автопаркинг (стационарные посты на каждом въезде);
– стационарный пост на въезде во двор.
* Система внутренней безопасности дома(контроль доступа):
– консьерж;
– механический кодовый замок;
– электромагнитный замок;
– собственная служба охраны;
– вывод на пульт охраны милиции;
– система видеонаблюдения (на входе в дом, индивидуально перед вхо-
дом в квартиры, на лестницах и лестничных клетках, по всему периметру
дома) круглосуточно (да, нет).
* Уборка придомовой территории (один раз в два дня; один раз в день;
два раза в день, постоянное поддержание чистоты).
* Уборка внутри дома (один раз в два дня; один раз в день; два раза в
день, постоянное поддержание чистоты).
* Вывоз мусора (один раз в день; два раза в день; один раз в два дня).
* Озеленение придомовой территории (стандартное, декоративное).
* Диспетчер (техническое обслуживание): после звонка диспетчеру;
автоматическое.
* Стоимость обслуживания в месяц на 1 кв.м (до 30 руб.; от 30 до
50 руб.; от 50 до 75 руб.; свыше 75 рублей).
Учитывая территориальную неоднородность рынка недвижимости,
обусловленную различием экономического развития, прожиточным
минимумом и общим уровнем жизни населения по регионам Российской
54
Федерации- величины переменных значений элементов по каждому из
параметров (факторов) устанавливаются на местах.
1.6. Принципы оценки недвижимости
Теоретической основой процесса оценки является система оценочных
принципов. В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов:
1-я группа: принципы, основанные на представлениях потенциального
собственника;
2-я группа: принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости;
3-я группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды;
4-я группа: принцип лучшего и наиболее эффективного использо-
вания.
Первая группа принципов оценки. Исходный принцип оценки стоимости недвижимости – принцип полезности, который означает, что чем
больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность
собственника, тем выше его полезность и стоимость.
В экономической оценке полезность определяется величиной и сроками получения доходов или других выгод от использования объектов недвижимости, а также от престижности.
Три подхода к оценке недвижимости раскрывают различные аспекты
полезности.
С точки зрения сравнительного подхода рациональный покупатель не
заплатит за объект недвижимости выше цены сопоставимого объекта,
обладающего такой же полезностью.
С позиций затратного подхода
нецелесообразно платить больше, чем будет стоить строительство нового
объекта аналогичной полезности в приемлемые сроки.
С точки зрения доходного подхода
определяется возможностями инвестирования в другие объекты аналогичной полезности, т.е. в объекты, приносящие примерно одинаковый поток
доходов.
Для некоторых видов недвижимости наибольшая полезность достигается, если объекты оцениваются как отдельные элементы, другие могут
оказаться более полезными в качестве составной части группы.
Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. Данный принцип
исходит из возможности альтернативного выбора для покупателя, т.е.
за продаваемый объект недвижимости
стоимость объекта недвижимости
55
стоимость объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке
аналогичные или замещающие объекты.
Принцип замещения связан с установлением верхней границы стоимости объектов недвижимости, которая обусловлена затратами на строительство заменяющей собственности в приемлемые сроки. Благоразумный
покупатель не будет платить за объект недвижимости больше стоимости
незастроенного земельного участка и затрат на строительство аналогичного строения.
Принцип замещения наиболее полно реализуется при новом строительстве, в районах массовой жилой или дачной застройки, когда преобладают однотипные земельные участки и высок уровень стандартизации
архитектурных и градостроительных проектов зданий.
Принцип ожидания определяется тем, какой доход или какие
выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая
выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник. Данный принцип лежит в основе оценки недви-
жимости доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального
пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость. Например,
стоимость земельного участка в населенном пункте, отведенного под жилую
застройку, будет отражать капитализированную величину арендной платы,
которую ожидает получить собственник от эксплуатации жилого дома.
Поскольку использование объектов недвижимости носит длительный
характер, то оценка их рыночной стоимости в конкретном районе должна
учитывать перспективные тенденции развития данной территории. В этом
отношении принцип ожидания заставляет оценщика более тщательно
анализировать и сопоставлять влияние принципов, отражающих текущую
рыночную ситуацию, а именно – спроса, предложения и конкуренции.
Вторая группа принципов оценки обусловлена процессом эксплуа-
тации недвижимости и включает принципы вклада, остаточной продуктивности, сбалансированности, разделения.
Принцип вклада – для оценки стоимости объекта недвижимости
необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта.
Доходность объекта недвижимости определяется комбинацией четырех
групп факторов: земли со строениями, оборудования и технических
средств, рабочей силы и менеджмента. При этом стоимость каждой группы
факторов зависит от того, насколько увеличивается стоимость всего объекта недвижимости от их использования, с учетом имеющихся количественных и качественных характеристик.
Другими словами, вклад – это добавление в стоимость недвижимости,
которое является результатом наличия конкретного фактора или его элементов.
56
Если рассматривать действие данного принципа в динамике, по отношению к расширяющемуся объекту, то величина каждого последующего
вклада может и не соответствовать конкретным затратам на создание рассматриваемого компонента, поскольку общая стоимость недвижимости не
всегда выступает простой суммой стоимостей отдельных составляющих
элементов. Например, издержки на устройство подземной автостоянки в
сумме 150 000 долл. могут увеличить стоимость жилого многоэтажного
дома на 300 000 долл.
В данном случае проявляется действие закона предельной производительности, согласно которому вклад элементов недвижимости эффективен
до тех пор, пока увеличение стоимости объекта превышает стоимость
предельных затрат. Изучение типичных размеров вклада позволяет собственнику принять решение о том, нужно ли добавлять в объект недвижимости тот или иной его компонент или нет. Критерием целесообразности
выступает соотношение величины вклада элемента какого-либо фактора в
стоимость объекта и суммы затрат, необходимых для добавления этого
элемента.
Принцип вклада часто используется для определения излишних или
недостающих улучшений при анализе лучшего и наиболее эффективного
использования. Основной проблемой, связанной с оценкой величины вклада, является то, что на практике многие элементы, влияющие на стоимость,
крайне редко могут быть выделены в чистом виде из состава недвижимости или добавлены к ней. Покупатель оценивает объект недвижимости как
единый комплекс, а не как сумму отдельных компонентов, не проводит
при этом поэлементных расчетов.
Особое положение среди указанных факторов занимает земельный участок со строениями, так как его вклад обусловлен принципом остаточной
продуктивности. Остаточная продуктивность определяется как остаток
дохода, отнесенный к объекту недвижимости, после того как оплачены
затраты на труд, оборудование и технические средства, менеджмент.
Поскольку земля со строениями неподвижна, то необходимые для эффективного функционирования объекта оборудование и технические средства, труд и менеджмент должны быть привлечены к ней. Это означает, что
собственник земли сначала должен оплатить расходы по привлечению этих
трех факторов, после чего оставшийся доход может быть отнесен к земле.
Следовательно, земля имеет остаточную стоимость и приносит доход
только тогда, когда имеется остаток после удовлетворения требований к
доходам всех привлекаемых компонентов.
Остаточная продуктивность объекта недвижимости, имеющего лучшее
местоположение, существенно увеличивается, если оно позволяет получать
дополнительные доходы за счет максимизации выручки от продаж,
57
минимизации издержек, особенно транспортных, или за счет удовлетворения особых потребностей потребителей.
Например, максимизация денежной выручки достигается тогда, когда
владелец бензоколонки приобретает участок, находящийся на оживленном
транспортном узле, визуально открытый и легко доступный большому
числу автомобилистов.
Минимизация затрат – потенциальный собственник складского помещения заплатит больше за участок, расположенный рядом с железнодорожной станцией или автомагистралью, чем находящийся в районе с плохой транспортной доступностью.
Удовлетворение особых запросов потребителей - арендатор жилья согласится на более высокую арендную плату за жилой дом, с которого
открывается красивый пейзаж или который находится в экологически чистом районе крупного города.
Изменение того или иного компонента, необходимого для нормального
функционирования объекта недвижимости, может увеличивать или уменьшать стоимость объекта. Эта закономерность проявляется через принцип
сбалансированности.
Принцип сбалансированности – для каждого типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное
сочетание которых обеспечивает максимальную стоимость недвижимости.
Другими словами, любому типу недвижимости соответствует оптимальное сочетание взаимодействующих элементов в структуре объекта недвижимости, классов недвижимости в масштабах района или города, при
котором достигается состояние равновесия, обеспечивающее максимальную стоимость всего объекта.
Сбалансированность нарушается, если здания на земельном участке
характеризуются недостаточными усовершенствованиями или, наоборот,
имеют излишние улучшения по отношению к данному земельному участку, например, его размеру.
Дисбаланс также может возникнуть, когда сооружения на земле неадекватны или избыточны по сравнению с внешним окружением, т.е. нарушается принцип соответствия. В любом из этих случаев объект недвижимости теряет стоимость из-за недостаточно эффективного использования, а риск по вероятным сделкам с такой недвижимостью увеличивается.
Принцип сбалансированности способствует достижению оптимального
размера объекта недвижимости при существующем варианте его использования с учетом сложившихся рыночных стандартов, типа землепользования и условий внешнего окружения.
Принцип сбалансированности действует не только в масштабе отдельного объекта, но и квартала, района, города в целом. В этом случае суще-
58
ствующее количество объектов недвижимости различного назначения
должно соответствовать рыночному спросу, т.е. числу вариантов их использования.
Для объектов недвижимости сбалансированность характеризуется эко-
номическими показателями емкости и эффективности.
Емкость показывает, сколько объектов недвижимости может быть
приложено к определенному земельному участку, при этом местные органы власти могут: регулировать параметры недвижимости; устанавливать
требования по сохранению ландшафта, исторической застройки, охране
памятников истории и культуры, по природоохранным мероприятиям.
Эффективность определяется тем, какой уровень прибыли может
обеспечить сочетание земельного участка с расположенными на нем
строениями при реализации различных проектов застройки.
Например, в Центральном округе Москвы стоимость права долгосрочной аренды земли достигает 700-800 долл. за один квадратный метр. В результате этого строительство зданий со стоимостью одного квадратного
метра общей площади менее 2000 долл. становится экономически невыгодным.
При рассмотрении возможных вариантов повышения эффективности
использования объекта недвижимости необходимо учитывать принцип
разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них.
Принцип разделения означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.
Характерная черта недвижимости заключается в том, что она не может
быть перемещена с одного места в другое, т.е. имеет фиксированное
местоположение. Поэтому переход объекта недвижимости от продавца к
покупателю происходит путем передачи прав на нее. Чем более совершенны нормативные документы, регулирующие разнообразные права на недвижимость и их отчуждение, тем шире и динамичнее рынок недвижимости, тем ниже степень риска и рациональнее затраты, связанные с приобретением недвижимости. При разделении физических элементов недвижимости и имущественных прав на них возможны следующие варианты:
• пространственное разделение: разделение прав на воздушное пространство, на почвенный слой земли, на подземное пространство с недрами, на водные ресурсы прибрежных полос, разбиение земельного массива
на отдельные участки, разделение здания на подвальное помещение, этажи
и так далее;
• разделение по видам имущественных прав: аренда, ограниченное использование, ипотека, внесение в уставные фонды предприятий, эмиссионное обеспечение для выпуска акций;
59
• разделение по времени владения или пользования: краткосрочная и
долгосрочная аренда, бессрочное пользование, пожизненное владение,
право хозяйственного ведения, оперативного управления.
Третья группа принципов оценки, обусловленных действием рыноч-
ной среды, включает спрос и предложение, конкуренцию, соответствие и
изменение внешней среды.
Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости
изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он
выражает взаимозависимость между растущей потребностью в
объектах недвижимости в условиях социально-экономического развития общества и ограниченностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земельных участков, а также экономическими издержками на строительство улучшений.
Спрос – это представленная на рынке платежеспособная потребность в
объектах недвижимости.
При изучении спроса рыночная информация о сделках с недвижимостью классифицируется по однородным группам, при этом объекты, входящие в определенную группу, должны конкурировать между собой на
одном сегменте рынка.
Сложность анализа спроса зависит от назначения объекта недвижимости и возрастает по мере перехода от незастроенных земельных участков к имущественным комплексам.
Предложение – это количество объектов недвижимости, которое может быть выставлено на продажу при сложившемся уровне цен. Необходимо отметить, что предложение земли в целом выступает как фиксированная величина, ограниченная самой природой, поскольку земля является
свободно невоспроизводимым товаром. В то же время отмечается устойчивая структурная тенденция перераспределения земли по целевому назначению: увеличиваются земли поселений, промышленности, транспорта,
связи и иного специального назначения; сокращаются земли лесного фонда
и запаса.
Принцип спроса и предложения, как основа механизма рыночного саморегулирования, объясняет большие различия в ценах на объекты недвижимости в зависимости от их целевого назначения и местоположения,
Принцип конкуренции означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли. Высокая норма прибыли стимулирует привлечение капиталов на
рынок недвижимости и усиливает конкуренцию.
Положительная роль конкуренции состоит в том, что только на конкурентном рынке можно определить рыночную стоимость, когда она выравнивает доходность инвестиций в разных сегментах рынка недвижимо-
60
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]