Добавил:

ivanov666 Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.

Вуз:

Башкирский Государственный Аграрный Университет

Предмет:

[НЕСОРТИРОВАННОЕ]

Файл:

Оценка собственности. Курс лекций по направлению подготовки 08.03.01 «Строительство», направленность «Организация инвестиционно-строительной деятельно

.pdf

Скачиваний:

Добавлен:

07.09.2026

Размер:

2 Мб

Скачать

☆

<<< < Предыдущая 1 2 34 / 194 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 > Следующая >>>

потому и является центром, что здесь освоение территорий продолжается в течении всего существования города. То есть, для центра время освоения равно времени жизни города. Как правило, центр города чётко выражен в планировочной структуре, являясь ядром этой структуры и отличаясь наивысшей концентрацией объектов недвижимости.

Центр города характеризуется не только насыщенностью объектами недвижимости, но также и максимальной ценностью. В данном случае главенствует тот аспект ценности, который связан с редкостью. Именно в центре сосредоточено максимальное число объектов, являющихся культурным и историческим наследьями.

Центр города – это единственный фрагмент его территории, который обладает исторической многослойностью. Здесь можно обнаружить соседствующие здания, принадлежащие к разным историческим эпохам, в различных архитектурных стилях. Отличительная особенность центра – стопроцентная авторская архитектура.

Всё это многократно увеличивает градостроительную ценность города и служит объективной основой для максимизации стоимости объектов недвижимости. Особенно это характерно для практики отечественного градостроительства прошлых лет. Множество однообразных, монотонных объектов недвижимости, построенных по типовым проектам, привело к тому, что лишь наличие центров с индивидуальными объектами позволяло отличить один город от другого. Периферийные районы массовой застройки во всех городах идентичны.

Приемлемым уровнем градостроительной ценности должны обладать все участки города. Центр в этом отношении не должен доминировать. Необходимо учитывать, что градостроительная эволюция – процесс сложный и достаточно противоречивый. Отсутствие оптимальных решений по плотности и высотности застройки приводило к тому, что разрастание города приобретало неконтролируемый характер, создавая серьёзные проблемы в обеспечении доступности к различным частям города. В условиях централизованной плановой экономики такой характер развития городов усугублялся бесплатностью городских земель.

Развитие городов оказывает негативное воздействие на экологическую обстановку, причём наихудшая экологическая ситуация оказывается в основном в центральных районах города. Главным образом это связано с интенсивностью проходящих через центр транспортных потоков. Поэтому действие различных факторов природной среды весьма противоречиво. Эти противоречия должны быть учтены в различных аспектах городского пространства: экономическом, социальном, экологическом и т.д.

Последовательное развитие форм и увеличение размеров города, полноценный учёт характеров и содержания градостроительной эволюции создают необходимые предпосылки для комплексного анализа местополо-

жения объекта недвижимости. Важнейшую роль при анализе воздействия факторов городского пространства на стоимость объектов недвижимости играет понимание города как системы.

Зонирование территорий города

В общем виде зонирование территорий может рассматриваться как

пространственно-организационная система жизнедеятельности. Интен-

сивность видов жизнедеятельности во времени и производстве различна, поэтому в ходе градостроительной эволюции в границах пространственной структуры города сформировалась функциональная структура, элементами которой стали фрагменты городской территории с преобладающим типом жизнедеятельности.

На территории города сформировались более или менее чётко выраженные функциональные зоны: селитебная, промышленная, рекреационная (места сосредоточения ценных природных объектов).

Как правило, в центре любого города сосредоточены органы власти и управления, учреждения культуры, крупнейшие предприятия торговли. Это позволяет выделить центр города в особую функциональную зону.

Наличие преимущественных видов жизнедеятельности равнозначно преобладающему характеру использования того или иного фрагмента и позволяет осуществить зонирование городской территории. Городам или частям городов присуще наличие чётко выраженных функциональных зон, эволюция которых носит преимущественно плановый характер в соответствии с централизованно утвержденными градостроительными решениями. Особенно наглядно эти зоны проявляются в городах, образовавшихся на базе так называемых градообразующих предприятий.

В соответствии со ст. 83 ЗК РФ землями населенных пунктов считают земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные от земель других категорий чертой.

Исходя из положений градостроительного и земельного законодательства, устанавливающих правовой режим земель (поселений), можно выделить следующие характерные особенности правового режима названной категории земель:

1. Преимущественное использование этих земель как пространственного базиса для целей застройки, удовлетворения социально-экономических, экологических, санитарно-гигиенических нужд жителей данного поселения.

2. Компактность, наличие общей (единой по своему земельному массиву) территории, которая отграничивается от земельных категорий городской, поселковой чертой или чертой сельского поселения (т.е. внешней границей соответствующего поселения).

3. Преобладание в составе земель поселений муниципальной собствен-

ности. Значительное место также занимают и земли, находящиеся в частной собственности. Особенно это характерно для сельских поселений, средних и малых городов и поселков.

4. Управляют землями муниципальные органы, которые определяют правовой режим использования и охраны земель, порядок и нормативы предоставления их в пользование, перевод земель из одного вида в другой, осуществляют муниципальный контроль, разрешают земельные споры и т.д.

Основное целевое назначение земель данной категории – удовлетворение жилищных, производственных, социальных, культурно-бытовых нужд граждан, проживающих на территории поселений.

В состав земель поселений могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим

территориальным зонам:

1) жилым;

2) общественно-деловым;

3) производственным;

4) инженерных и транспортных инфраструктур;

5) рекреационным;

6) сельскохозяйственного использования;

7) специального назначения;

8) военных объектов;

9) иным территориальным зонам.

Порядок использования земель поселений определяют в соответствии с зонированием их территорий, при котором всю территорию делят на территориальные зоны, фиксируемые на карте (или схеме) зонирования. Градостроительные регламенты каждой из территориальных зон определяют основу правового режима как земельных участков, так и их подземного и воздушного пространства, используемого в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений и сооружений.

Градостроительное планирование развития территорий и поселений и их застройки осуществляют посредством разработки документации. Наиболее важное значение среди градостроительной документации имеют:

 генеральные схемы расселения на территории Российской Федера- ции, которыми определяются общие цели федеральной политики в области градостроительства и меры государственной поддержки ее реализации, основные положения развития системы расселения, природопользования и производства, меры по улучшению экологической обстановки в регионах и рациональному использованию земель и наиболее благоприятные территории для развития систем расселения;

 консолидированные схемы градостроительного планирования, разра- батываемые для территорий двух и более субъектов Российской Федера-

ции или частей их территорий (территории экономических и крупных географических районов), в целях взаимного согласования интересов субъектов РФ и РФ при осуществлении градостроительной деятельности,

 территориальные комплексные схемы градостроительного планиро-

вания развития территорий (ее частей) субъектов Российской Федерации;

 территориальные комплексные схемы градостроительного пла-

нирования развития территорий (уездов), сельских округов (волостей, общин);

 генеральные планы городских и сельских поселений.

Генеральный план – основной градостроительный документ, определяющий условия формирования среды жизнедеятельности, направления и развития городских и сельских поселений. В нем отражено зонирование (зоны различного функционального назначения территорий), развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, соотношение застроенной и незастроенной территории городского и сельского поселения, территории резерва для их развития, а также требования к сохранению объектов историко-культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, обеспечения экологического и санитарного равновесия.

На основе генеральных планов разрабатывают проекты установления черты городских и сельских поселений.

Городская черта или черта поселков и сельских поселений являются внешними границами земель города, поселка, сельского поселения, которые отделяют эти земли от земель иных категорий. Устанавливают эти границы на основе утвержденной градостроительной и землеустроительной документации.

При разработке градостроительной документации готовят и схемы зонирования территорий поселений, включающие 9 зон, указанных ранее.

Зонирование территорий направлено на обеспечение благоприятной среды жизнедеятельности, защиту территории от воздействия чрезвычайных природных и техногенных ситуаций, предотвращения чрезвычайной концентрации населения и производства, загрязнения окружающей природной среды, обеспечение охраны и использования особо охраняемых природных территорий, в том числе природных ландшафтов и территорий, историко-культурных объектов, а также сельскохозяйственных земель и лесных угодий.

В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, промышленных коммутационных и складских объектов, для которых не требуется установления санитарно-защитных зон и деятельность которых не оказывает вредного воздействия на окружающую среду

(шум, вибрация, магнитные поля, радиационное воздействие, загрязнение

почв, воздуха, воды и иные вредные воздействия). К жилым территориальным зонам, с точки зрения градостроительного законодательства, также относятся территории садоводческих и дачных кооперативов, расположенных в пределах границ (черты) поселений.

Земельные участки общественно-деловой зоны предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального и иного назначения.

Земельные участки в составе производственных зон заняты промышленными и коммунально-складскими объектами, иными производственными объектами, предназначенными для этих целей, а также для размещения санитарно-защитных зон вышеуказанных объектов. В санитарнозащитной зоне промышленных, коммунальных и складских объектов не допускается размещение жилых домов, дошкольных образовательных учреждений, общеобразовательных учреждений, учреждений здравоохранения и отдыха, физкультурно-оздоровительных и спортивных сооружений, садоводческих, дачных и огороднических кооперативов, а также производство сельскохозяйственной продукции.

Земельные участки в составе зон инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки объектами (сооружения и коммуникации) железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам.

Для предотвращения вредного воздействия таких сооружений и коммуникаций на среду жизнедеятельности предусмотрены необходимые безопасные расстояния от них до территорий жилых, общественно-деловых и рекреационных зон в соответствии с государственными градостроительными нормативами и правилами, а также со специальными нормативами и правилами застройки.

Объекты, эксплуатация которых оказывает прямое вредное воздействие на безопасность населения, размещают за пределами городских и сельских поселений.

Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используют для отдыха граждан и туризма. На территории рекреационных зон не допускается строительство и расширение действующих промышленных, коммунальных и складских объектов, непосредственно не связанных с эксплуатацией объектов оздоровительного и рекреационного назначения.

В пределах черты городских и сельских поселений можно выделять зоны особо охраняемых территорий, в которые включают земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное,

эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное значение (например, природные парки, ботанические сады, усадьбы и т.д.).

Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях (пашня, многолетние и кормовые угодья, а также здания, строения и сооружения сельскохозяйственного назначения), используют для ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами поселений и правилами землепользования и застройки.

Зоны специального назначения выделяют для размещения кладбищ, крематориев, скотомогильников, свалок бытовых отходов и иных объектов, которые не могут находиться в других территориальных зонах. Порядок использования территорий зон специального назначения устанавливают правилами застройки с учетом требований государственных градостроительных нормативов и правил, специальных нормативов.

В зонах военных объектов и иных зонах режимных территорий городских и сельских поселений размещают объекты, территории которых подпадают под особый режим. Порядок использования этих территорий в пределах границ (черты) городских и сельских поселений устанавливают федеральные органы исполнительной власти и органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по согласованию с органами местного самоуправления в соответствии с государственными градостроительными нормативами и правилами, со специальными нормативами, с правилами застройки.

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжными и другими объектами, можно включать в состав различных территориальных зон и они не подлежат приватизации.

Помимо вышеуказанных зон, в состав категории земель поселений входят пригородные зоны, в которые включают земли, находящиеся за пределами черты городских поселений, но составляющие с городом единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не входящие в состав земель иных поселений. Площадь земель в стране под пригородными зонами на 1 января 2002 г. составляла 1464 тыс. га.

В пригородных зонах выделяют территории сельскохозяйственного производства, зоны отдыха населения, резервные земли для развития города.

Территория резерва предназначена для развития промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, садоводческих и дачных кооперативов, мест отдыха населения, а также для ведения сельского хозяйства и выполнения защитных и санитарно-гигиенических функций.

В составе пригородных зон можно выделять зеленые зоны (леса, лесопарки, насаждения и др.), которые выполняют санитарные, санитарногигиенические и рекреационные функции и в границах которых запрещается хозяйственная и иная деятельность, оказывающая негативное (вредное) воздействие на окружающую среду.

В пригородных зонах в соответствии с территориальным зонированием предоставление земельных участков в частную собственность граждан и юридических лиц из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также строительство зданий, строений и сооружений ограничено. Конкретный перечень ограничений по использованию земельных участков в пригородных зонах утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органы местного самоуправления.

Критерий зонирования территорий города

Необходимо найти критерий зонирования, который отражал бы существующие характеристики города как пространственной структуры. Решение такой задачи возможно на основе анализа города как коммуникационной системы. Для города характерна целостность, взаимосвязь, влияние всех процессов жизнедеятельности в пределах единой территории. Даже если эта целостность не прослеживается наглядно в форме города (например, в городах с многоядерной и расчленённой структурой), любая точка городской территории должна удовлетворять требованиям транспортной доступности. Затраты времени для прибытия в конкретную точку города должны быть приемлемы для достижения целей жизнедеятельности. Соблюдение данного требования обеспечивается наличием в городе транспортных коммуникаций. Именно они играют в системе города роль связи.

Транспортную доступность следует определять относительно центра города, поскольку он представляет собой сосредоточение всех объектов, с которыми связаны различные виды жизнедеятельности. Именно в центре города процессы жизнедеятельности протекают наиболее активно.

Центр любого города является наиболее посещаемым местом. Интенсивность посещения центра города различными жителями может различаться. Тем не менее, жители посещают центр города чаще, чем любые другие районы. Из этого следует, что проживание в центре города позволяет получать дополнительные преимущества за счёт экономии на транспортных издержках. Только центр города обладает условиями, позволяющими осуществлять полноценную жизнедеятельность с максимально возможной степенью.

Транспортная сеть зависит от пространственной структуры, то есть от формы и размеров города. Чем больше развит город, тем более насы-

щенная транспортная сеть существует в нём. Это выражается в количестве транспортных магистралей и в имеющихся видах городского транспорта. В малых и средних городах с населением до 100 000 человек достаточно только автобусов с ограниченным числом маршрутов, а в крупнейших с населением 1 миллион человек и более обязательным является наличие метро, число маршрутов наземного транспорта исчисляется сотнями.

Функционирование транспорта сводит к приемлемому уровню

неудобство положения отдалённых от центра частей города.

Таким образом, можно сделать следующие выводы:

1. Основным системообразующим фактором города является простран-

ство. Процесс развития города или градостроительная эволюция представляет собой последовательную целенаправленную организацию. Степень организованности производства, то есть уровень развития города выражается в форме и размерах города, а также в совокупной ценности городского пространства или градостроительной ценности.

2. Компонентами градостроительной ценности городской территории

являются:

- ценность улучшений;

- транспортная доступность;

- ландшафтные характеристики;

3. Характер градостроительной эволюции и реальные условия жизне-

деятельности приводят к неравномерному распространению ценности между различными участками городской территории с различным уровнем градостроительной ценности. Ни один из компонентов градостроительной ценности не может служить самостоятельным критерием зонирования;

4. Ценность каждой зоны подлежит обязательной стоимостной оценке.

Результаты такой оценки представляют собой составную часть стоимостного эквивалента объектов городской недвижимости.

Зональное расположение оказывает важнейшее влияние на стоимость объекта недвижимости. Это влияние прослеживается для всех видов использования недвижимости. Если зонирование проведено с учётом всех объективных факторов, то цена недвижимости-товара колеблется строго в соответствии с изменениями ценности – это естественно, поскольку везде разные условия проживания. Не может существовать ситуация, когда здание, расположенное в более удобном месте продаётся по более низкой цене при среднем уровне цен и нормальных условиях сделки купли – продажи. Та же зависимость строго соблюдается при использовании объекта недвижимости в качестве источника дохода. Жильё, расположенное в более удобном районе, отличается по более высоким ставкам арендной платы. Предприятия торговли приносят большую прибыль за счёт более высоких цен.

Зонирование представляет собой один из важнейших механизмов производства и играет в экономическом анализе недвижимости существенную роль.

В табл. 1, 2 показаны основные градообразующие факторы, которые необходимо учитывать при анализе местоположения недвижимости как при новом строительстве, так и при реконструкции сложившейся застройки города, а также рекомендации по повышению ее градостроительной ценности.

Таблица 1

Район освоения и нового строительства

Анализ и оценка

исходной ситуации

Ландшафтное зонирование территории (геология, рельеф, растительность и др.). Характеристика строительных условий площадок. Характеристика территории по условиям транспортных связей (внешние коммуникации). Место предполагаемых площадок в системе сложившегося расселения (связь с городом-центром, тяготеющие поселения). Определение емкости площадок

Разработка социально-

функциональной

программы (задание

на проектирование)

Расчет общей численности населения города. Развитие градообразующей базы: отраслевая структура занятого населения. Развитие сферы обслуживания – расчет емкости учреждений с учетом сопряженного населения. Расчет потребностей в жилище с учетом половозрастной и семейной структуры. Разработка программы экологического баланса в развитии города. Программа реализации генерального плана. Очередность строительства с учетом строительной базы

Рекомендации по выбору

проектного решения

Выбор площадки. Формирование межселенных связей города в системе расселения. Расчет территории (баланс). Зонирование по интенсивности освоения. Функциональное зонирование территории. Трассировка улично-дорожной сети. Районирование территории (деление на городские трудоселитебные районы, жилые районы и микрорайоны). Размещение общегородского центра и формирование системы центров культурно-бытового обслуживания. Экологическое зонирование и разработка микроклиматического паспорта города: выделение санитарно-защитных зон. Композиционное решение города

Район реконструкции исторически сложившейся застройки

Анализ и оценка

исходной ситуации

Размещение района в плане города (место в функциональной и транспортной структуре). Ландшафтный анализ территории. Характеристика опорного фонда застройки (капитальность, инженерное оборудование физический и моральный износ). Функциональный анализ района. Историко-архитектурный и композиционный анализ застройки. Санитарно-гигиеническая характеристика (условия инсоляции, аэрации, уровень шума, состояние воздушного бассейна). Анализ населения (численность, половозрастной состав, типы семей, данные по дневному населению)

Разработка социально-

функциональной

программы

Демографическая гипотеза (численность и структура населения, проживающего в районе реконструкции, характеристики дневного населения). Развитие сферы обслуживания (расчет емкости с учетом дневного населения). Развитие административных, научных, производственных функций района. Расчет потребностей в жилище с учетом специфики состава населения района. Разработка программы охраны памятников истории и архитектуры. Разработка экологической программы совершенствования городской среды. Разработка программы реализации проекта

Таблица 2

Рекомендации по выбору

проектного решения

Определение границ реконструируемого района. Функциональное зонирование территории. Формирование системы транспортных и пешеходных связей района с другими частями города. Предложения по реконструкции и новому функциональному использованию зданий, вертикальному зонированию. Формирование системы озеленения и благоустройства. Определение зон охраны памятников и регламентация строительства в этих зонах (этажность, материал, характер архитектуры зданий). Формирование системы административно-общественных комплексов с учетом их общегородской доступности. Разработка градостроительных мероприятий по совершенствованию санитарногигиенических условий (санация застройки, озеленение и др.). Разработка композиционной структуры района с учетом использования архитектурно-градостроительного наследия

<<< < Предыдущая 1 2 34 / 194 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 > Следующая >>>

Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]