Программно-целевые и проектные методы управления в системе мер территориального стратегического развития. Учебное пособие

Сфера управления недвижимостью как инвестиционным ресурсом ох-

ватывает сложный и широкий круг вопросов, включая управление собствен-

ностью, анализ и прогноз рынка, оценку собственности, маркетинг и т.д.

Можно выделить несколько целей управления недвижимостью на муници-

пальном уровне, отвечающих рыночным требованиям: максимизация стои-

мости недвижимости, минимизация издержек и полное удовлетворение об-

щественных нужд; точное измерение выигрыша и проигрыша от владения собственностью; использование собственности с выгодой в случае благопри-

ятной рыночной конъюнктуры и расширения взаимодействия с частным сек-

тором; принятие рациональных решений по продаже или по иным способам распоряжения недвижимостью; совершенствование планирования бюджет-

ного процесса, связанного со стратегией управления объектами недвижимо-

сти.

Особенность управления муниципальным недвижимым имуществом заключается в дифференцированности подхода к формулировке целевых ус-

тановок управления различными объектами недвижимости. Необходимо най-

ти оптимальное соотношение между обеспечением социальных функций ме-

стного самоуправления и обеспечением прибыльности муниципального имущества, достаточности налогооблагаемой базы для развития и нормаль-

ной жизнедеятельности населения муниципального образования и хозяйст-

вующих субъектов.

Для целей управления объектами муниципального недвижимого иму-

щества они могут быть условно разделены на две группы: непригодные для извлечения прибыли и коммерческие объекты. Управление первой группой должно отвечать задачам оптимизации бюджетных расходов на содержание этих объектов. К этой группе можно отнести памятники истории и культуры,

объекты недвижимости, находящиеся на балансе муниципальных образова-

тельных, лечебных, лечебно-оздоровительных учреждений, необходимых для выполнения закрепленных за органами местного самоуправления полномо-

чий.

111

Управление второй группой объектов должно быть нацелено на повы-

шение доходности их использования. Наиболее важными здесь становятся следующие вопросы: сколько и какие объекты можно выделить и отнести к сфере доходной недвижимости, какую часть необходимо закрепить на праве хозяйственного ведения за муниципальными предприятиями и на праве опе-

ративного управления за муниципальными учреждениями. Определение кри-

териев эффективности использования имущества, повышение доходности и роли недвижимости в социально-экономическом развитии муниципального образования.

Для внесения вопросов управления муниципальным имуществом в стратегические документы муниципального образования необходимо обес-

печить:

благоприятную налоговую политику;

информационное обеспечение рынка недвижимости;

разграничение объектов недвижимости по видам с описанием их классификационных характеристик и т.д.;

координацию работы по проведению на территории муниципально-

го образования инвентаризации собственности;

проведение оценки рыночной стоимости объектов муниципальной недвижимости, получение максимально возможного повышения их доходно-

сти;

организацию сбора и обработки информации о спросе и потребно-

стях субъектов рыночных отношений в производственных и прочих площа-

дях, а также поиск альтернативных путей их удовлетворения;

содействие местным производителям путем предоставления им му-

ниципальных площадей;

установление дифференцированной платы за пользованием муни-

ципальной собственностью, достаточной для ее восстановления, поддержа-

ния в нормальном состоянии и учитывающей потребительские свойства объ-

екта и конъюнктуру рынка;

112

установление платы за пользование муниципальной собственно-

стью, не превышающей уровня, ограничивающего покупательную способ-

ность населения на рынке товаров и услуг;

приватизация муниципального имущества, не приносящего доходов бюджет, только после того, как исчерпаны все меры возможного воздействия по повышению качества его работы, рентабельности и т.д., и, как правило, на конкурсной основе;

проведение необходимых мероприятий по распоряжению муници-

пальной собственностью для осуществления конкретных социальных про-

грамм.

Эффективное использование собственности напрямую связано с про-

блемой риска: чем лучше функционирует объект, тем выше плата за риск, ко-

торому подвергается собственник. Риск, таким образом, побуждает к эффек-

тивному пользованию имуществом. В этом случае возникает необходимость и возможность организации специальной подсистемы управления риском, то есть оценке риска, которая требует идентификации проблемных ситуаций,

могущих нанести экономический ущерб предприятию, отрасли, территории.

Процедуры, связанные с управлением риском должны включать в себя опе-

ративную оценку степени риска и финансирование мер по предотвращению возможностей появления проблемных ситуаций, чреватых отрицательными для объекта последствиями.

Оценка риска должна включать оценку надежности основного обору-

дования (с учетом проведения ремонтов), ретроспективный анализ производ-

ственно-хозяйственной деятельности объекта собственности, помогающий найти причины возникновения непредусмотренных ситуаций, осуществление конкретных мероприятий, уменьшающих вероятность появления источника таких ситуаций.

Выделяют следующие виды рисков, встречающихся при управлении собственностью:

внешние предсказуемые (но неопределенные) – рыночный риск в связи с ухудшением возможностей получения сырья и повышением его

113

стоимости, изменением требований потребителей, экономическими измене-

ниями, усилением конкуренции, потерей позиций на рынке; изменение ва-

лютных курсов; инфляция; налогообложение;

внутренние нетехнические – срывы планов работ из-за недостатка рабочей силы, нехватки материалов и их поздней поставки, изменения воз-

можностей заказчиков и подрядчиков; ошибки планирования, изменения в руководстве; слабое управление, перерасход средств из-за срывов планов ра-

бот; неквалифицированный персонал, неправильные сметы;

внутренние технические – изменение технологии, ухудшение каче-

ства и производительности;

страхуемые – прямой ущерб имуществу (транспортные инциденты),

косвенные потери (демонтаж и передислокация поврежденного имущества,

перестановка оборудования), повреждение имущества, нарушение графика работ; правовые (юридические) риски.

Стратегический план развития муниципального образования должен включать систему управления хозяйственным риском, предусматривающую конкретные меры и размеры расходов.

Для повышения эффективности управления собственностью с учетом риска необходимо ввести систему мониторинга эффективности использова-

ния муниципального имущества.

Основными инструментами эффективного управления муниципальным имуществом являются:

1. Продажа или сдача в аренду строений. Главное требование местного сообщества в этом случае состоит в том, что эти процедуры должны соответ-

ствовать рыночным условиям (аукцион, конкурс, а также требование обеспе-

чения продажной цены, арендной платы). В некоторых зонах муниципально-

го образования, требующих поощрения создания или расширения экономи-

ческой деятельности по предметам ведения местного самоуправления, упол-

номоченными органами могут предоставляться скидки с рыночной стоимо-

сти продажи или сдачи в аренду недвижимости.

114

2. Гарантии и поручительства по займам в отношении предприятий,

оказывающих услуги в сфере предметов ведения местного самоуправления. 3. Прямые гарантии. Этот вид косвенной помощи может распростра-

няться на предприятия в случае, если соблюдаются нормы, применяемые к общему объему гарантий, выдаваемых органом местного самоуправления.

Общий объем гарантий (складывающийся из суммы общего объема выплат процентов по гарантированным займам в расчете на бюджетный год и суммы выплат по иным долгам муниципального образования также в расчете на бюджетный год) не может превышать одной четверти реальных функцио-

нальных поступлений (не инвестиционных) в бюджет данного муниципаль-

ного образования. Лишь устойчивые в финансовом отношении муниципаль-

ного образования могут позволить себе довести объем гарантий до 50% от суммы функциональных поступлений.

4. Долевое участие в коммерческих предприятиях. Собственно эконо-

мическая деятельность органа местного самоуправления ограничивается обеспечением общественных услуг, финансируемых преимущественно за счет платежей пользователей (общественный транспорт, водоснабжение),

программами освоения земельных участков, коммерческими услугами, а

также созданием сберегательных, кредитных и инвестиционных финансовых учреждений и управления ими. Органы местного самоуправления имеют право создавать коммерческие предприятия лишь на определенных условиях:

предприятие должно преследовать публичную цель, что исключает экономи-

ческую деятельность, направленную лишь на извлечение прибыли; масштабы деятельности предприятий должны находиться в приемлемом соответствии с возможностями местного бюджета.

5. Партнерство. Местные органы власти могут устанавливать партнер-

ские отношения с коммерческими предприятиями частного сектора с целью обеспечения предоставления определенных услуг на договорной основе. Они могут приобретать столько акций частных предприятий, сколько необходимо для установления полного контроля над решениями предприятия в качестве держателя акций.

115

6.3.Сводное финансовое планирование

Включение в систему стратегического планирования элементов эконо-

мического управления собственностью возможно через использование свод-

ного финансового планирования. Финансовое планирование на местном уровне обеспечивается системой финансовых планов, которые увязываются с материальными и трудовыми балансами в стоимостном выражении. Каждый финансовый план решает задачи организации и управления финансами в конкретном звене управления. В систему финансовых планов входят: пер-

спективные финансовые планы; сводные финансовые балансы.

Перспективное финансовое планирование осуществляется в целях:

обеспечения координации экономического и социального развития

ифинансовой политики;

прогнозирования объемов финансовых ресурсов, необходимых для обеспечения планируемых мероприятий;

прогнозирования финансовых последствий планируемых мероприя-

тий;

определения возможности реализации различных мер в области фи-

нансов.

Перспективный финансовый план разрабатывается на основе показате-

лей прогноза экономического и социального развития муниципального обра-

зования. В нем содержатся данные о возможностях бюджета по мобилизации доходов и финансированию расходных статей бюджета. Этот план составля-

ется на три года по укрупненным показателям бюджета. План ежегодно кор-

ректируется на величину показателя уточненного прогноза социально-

экономического развития муниципального образования.

Сводный финансовый баланс – это баланс финансовых ресурсов, соз-

данных и использованных на определенной территории. Сводный финансо-

вый баланс охватывает средства всех бюджетов, внебюджетных целевых фондов и предприятий, расположенных на соответствующей территории. Со-

ставление сводного финансового баланса является подготовительным этапом разработки адресного финансового плана, т.е. бюджета.

116

Сводный финансовый баланс позволяет увязать материальные и фи-

нансовые пропорции в муниципальном хозяйстве, скоординировать показа-

тели всех звеньев финансово-кредитной системы; обеспечить проверку сба-

лансированности прогноза экономического и социального развития муници-

пального образования, определить источники финансирования мероприятий,

намеченных этим прогнозом; выявить резервы дополнительных финансовых ресурсов; произвести прогнозные финансовые расчеты; разработать направ-

ления финансовой политики.

Необходимость разработки местных сводных финансовых балансов обусловлена рядом факторов:

разработкой программ, предусматривающих объединение усилий местных органов власти и предприятий, расположенных на их территории,

по экономическому и социальному развитию;

значительными финансовыми затратами на осуществление таких программ. Для обеспечения финансовыми ресурсами мероприятий, намечен-

ных этими программами, необходимы координация и концентрация денеж-

ных средств бюджетной системы, средств отраслей и предприятий. Это, в

свою очередь, требует разработки в муниципальном образовании сводного финансового баланса;

необходимостью сведения воедино различных видов финансовых планов: финансовых планов хозяйственных предприятий и организаций раз-

личных форм собственности, местного бюджета, внебюджетных фондов и др., отражающих отдельные стороны и этапы распределения и перераспреде-

ления национального дохода, созданного и используемого на данной терри-

тории. Это позволяет иметь полную картину образования и использования всех финансовых ресурсов административно-территориальной единицы.

Основная задача местного сводного финансового баланса – определе-

ние объемов финансовых ресурсов, созданных, поступивших и использован-

ных в муниципальном образовании (как централизованных, аккумулирован-

ных и перераспределяемых местными бюджетами, так и децентрализован-

ных, т.е. ресурсов предприятий, организаций и внебюджетных фондов).

117

Планирование финансовых ресурсов сопровождается анализом достиг-

нутого уровня мобилизации и использования финансовых ресурсов, выявле-

нием степени соответствия этого уровня потребностям развития муници-

пального образования.

Информационной базой при разработке сводного финансового баланса муниципального образования являются: данные муниципальных экономиче-

ских, финансовых, статистических органов, функциональных подразделений местных органов власти, экономические нормативы и лимиты по основным показателям развития территории, показатели проектов планов экономиче-

ского и социального развития территории, данные местного бюджета, вне-

бюджетных фондов, балансов доходов и расходов всех предприятий и орга-

низаций, расположенных на территории независимо от их ведомственной подчиненности.

Сводный финансовый баланс имеет следующий состав показателей

(табл. 6.2).

Таблица 6.2 – Структура сводного финансового баланса

ДОХОДЫ

1.Прибыль

2.Налог на добавленную стоимость и акцизы

3.Подоходный налог с физических лиц

4.Налоги на имущество

5.Доходы от приватизации и коммерческого использования объектов государственной и муниципальной собственности

6.Ресурсные платежи

7.Региональные и местные налоги

8.Амортизационные отчисления

9.Средства для образования специальных внебюджетных фондов

10.Прочие налоги и доходы

11.Долгосрочные кредиты для финансирования капитальных вложений

Итого доходов:

Средства, выделяемые:

1.Из вышестоящих бюджетов

2.Из муниципальных внебюджетных фондов Всего доходов РАСХОДЫ

1.Затраты на инвестиции (кроме инвестиций, осуществляемых за счет прибыли, оставляемой в распоряжении предприятий), в том числе: за счет средств федерального бюджета; за счет средств региональных и местных бюджетов; за счет прочих источников

118

2.Расходы предприятий за счет прибыли, остающейся в их распоряжении после уплаты налога, а также за счет амортизации

3.Расходы на социально-культурные мероприятия, финансируемые за счет средств бюджета, а также внебюджетных фондов (без капитальных вложений), из них:

образование,

профессиональная подготовка кадров,

культура,

искусство и средства массовой информации;

здравоохранение и физкультура;

социальное обеспечение;

государственные пособия и компенсационные выплаты населению

4.Расходы на содержание предприятий и организаций жилищно-коммунального хозяйства за счет средств бюджета и внебюджетных фондов (без капитальных вложений)

5.Расходы на научно-исследовательские работы (без капитальных вложений)

6.Расходы на содержание правоохранительных органов (без капитальных вложений)

7.Расходы на содержание органов власти и управления (без капитальных вложений)

8.Текущие расходы на целевые программы

9.Резервные фонды муниципальных образований

10.Погашение долгосрочных кредитов, выданных на капитальные вложения

11.Прочие расходы

Итого расходов:

Взносы средств:

1.В вышестоящие бюджеты

2.Отчисления во внебюджетные фонды Всего расходов и использования средств:

Составление сводного финансового баланса муниципального образова-

ния позволяет:

достигнуть единства в экономическом и социальном развитии му-

ниципального образования;

точнее определить объемы финансовых ресурсов, имеющихся в му-

ниципальном образовании и необходимых для выполнения мероприятий,

предусмотренных программой социально-экономического развития;

сбалансировать материальные и финансовые ресурсы, используемые

вмуниципальном образовании;

повысить качество бюджетного планирования;

скоординировать использование финансовых ресурсов как муници-

пальных органов, так и предприятий, расположенных на территории муни-

ципального образования;

концентрировать финансовые ресурсы на наиболее важных в каж-

дый конкретный период направлениях экономического и социального разви-

тия территории;

119

изыскать внутренние муниципальные резервы для финансирования мероприятий, намеченных программами развития;

наиболее эффективно использовать денежные средства, выделяемые для развития производства, социальной и производственной инфраструктуры

вмуниципальном образовании;

осуществлять действенный контроль за мобилизацией и использо-

ванием финансовых ресурсов;

добиваться сочетания общественных и частных интересов.

Координация и концентрация средств в муниципальном образовании,

повышение эффективности их использования положительно отражаются на финансовом планировании, содействуют уменьшению потребности в финан-

совых ресурсах, выделяемых из бюджета.

Основные термины и понятия:

собственность

муниципальная собственность

недвижимость

недвижимость, непригодная для извлечения прибыли

коммерческие объекты

риск

аренда

гарантии

поручительство

прямая гарантия

долевое участие

партнерство

перспективный финансовый план

сводный финансовый баланс

120