Концепция государственной регистрации прав на недвижимость в Российской Федерации. Монография

12. Правовая экспертиза при регистрации прав на недвижимость

73

Алексеев В.А. Концепция государственной регистрации прав на недвижимость

Основанием для отказа в регистрации следует признать любое несоответствие содержания представленных документов требованиям действующего законодательства (включая специальное законодательство о регистрации) и иных правовых актов, независимо от того, в какой степени такое нарушение может повлечь ничтожность сделки или иного основания возникновения права. На этой стадии на регистрирующий орган не следует возлагать обязанность оценки значения нарушения закона или иного нормативного акта: отказ следует признать правомерным, если в нем четко указана нарушенная правовая норма.

74

13. Регистрация государственной собственности на недвижимое имущество

13

Регистрация государственной собственности на недвижимое имущество

Общее положение о равенстве всех участников гражданского оборота недвижимости в вопросах государственной регистрации прав не исключает, а, наоборот, предполагает формулирование в законе специальных норм, относящихся к регистрации права собственности государства(РоссийскойФедерацииисубъектовФедерации). Этанеобходимость вызвана историческими причинами.

Не имея изначально ни на общегосударственном, ни на местном уровнях реестра государственного имущества и приступив к его отчуждению в процессе приватизации, государство оказалось в ситуации, когда оно не имело достоверной информации о находящейся в его собственности недвижимости.

Для большинства объектов, находящихся в государственной собственности, характерно отсутствие надлежащих правоустанавливающих документов, которые по закону могли бы служить основаниями для регистрации. Будучи практически единственным возможным собственником недвижимости, государство не заботилось о сохранении документов, подтверждающих его право. Кроме того, значительное количество объектов недвижимости оказалось в собственности государства в результате экспроприации в первые годы Советской власти, где основаниями возникновения права собственности служили общие декреты и иные документы, в которых отсутствовали перечисления конкретных объектов.

Высший Арбитражный Суд РФ в п. 3 постановления от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

75

Алексеев В.А. Концепция государственной регистрации прав на недвижимость

указал, что «документом, подтверждающим право собственности субъектов права федеральной, государственной и муниципальной собственности, является соответствующий реестр федеральной государственной и муниципальной собственности».

Это разъяснение дано ВАС РФ с целью ликвидации пробела в действующем законодательстве, которое не устанавливает никакой специфики регистрации прав на государственную недвижимость, не учитывает особых условий формирования государственной собственности. В условиях отсутствия надлежащих правоустанавливающих документов предложенный судом «заявительный» порядок для регистрации государством своей собственности является единственным реально возможным.

Пленум ВАС РФ в п. 16 постановления от 2 декабря 1993 г. № 32 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий» установил, что «до принятия законодательства, устанавливающего порядок регистрации таких договоров купли-продажи, арбитражным судам следует исходить из того, что право собственности у покупателя возникает с момента внесения платежа в соответствии с условиями заключенного договора куплипродажи. Неосуществлениерегистрациитакогодоговоранеявляется основанием для признания его недействительным».

И первое, и второе правило, по сути, являются новыми правовыми нормами, право на установление которых отсутствует у судебных органов. Вотпочемуонидолжныбытьсформулированывзаконе. Соответствующая норма Закона о регистрации могла бы выглядеть следующим образом:

«1. Права Российской Федерации и субъектов федерации на недвижимое имущество регистрируются на общих основаниях, за исключением случаев, указанных в пункте 2 этой статьи.

2. Право собственности Российской Федерации и субъектов федерации на недвижимое имущество, возникшее до введения в

действие настоящего Федерального закона, регистрируется на основании заявления уполномоченного органа по управлению государственным имуществом с приложением выписки из соответствующего реестра государственного имущества.

В регистрации права собственности Российской Федерации и субъектов федерации, возникших до введения в действие насто-

76

13. Регистрация государственной собственности на недвижимое имущество

ящего Федерального закона, должно быть отказано, если на момент обращения за регистрацией на данный объект зарегистрировано право другого лица.

3. По договорам купли-продажи недвижимого имущества, находившегося в государственной собственности, заключенным до введения в действие настоящего Федерального закона, право собственности у покупателя возникает с момента внесения платежа в соответствии с условиями заключенного договора куплипродажи. Неосуществление регистрации такого договора не является основанием для признания его недействительным».

77

Алексеев В.А. Концепция государственной регистрации прав на недвижимость

14

Регистрация прав на вновь создаваемые

объекты недвижимости

Установление оснований и порядка регистрации прав на вновь созданные объекты недвижимого имущества имеет важнейшее значение для всей системы государственной регистрации прав на недвижимость, поскольку такая регистрация вводит объект недвижимости вгражданскийоборот. Междутем взаконеотсутствуютнормы, четко регламентирующие данные вопросы.

Прежде всего в законе отсутствует само определение вновь созданного объекта недвижимости, которое могло бы быть сформулировано следующим образом:

«Объект недвижимого имущества признается вновь создаваемым, если он создается без использования конструктивных элементов ранее существовавших объектов недвижимости, либо создается в результате реконструкции ранее существовавшего объекта.

Объект недвижимого имущества считается вновь созданным с момента выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или иного документа, который в соответствии с законом удостоверяет окончание его строительства, до момента возникновения права на него у первичного правообладателя».

Установление факта реконструкции независимо от ее объема и стоимости во всех случаях должно влечь требование о регистрации праванаобъекткакнавновьсозданный. Дажееслиизменениепараметров объекта в результате реконструкции незначительно по срав-

78

14. Регистрация прав на вновь создаваемые объекты недвижимости

нению с прежними характеристиками объекта, следует признать, что прежний объект перестал существовать и возник новый.

Необходимо закрепление в нормативных актах критериев существенности изменения объектов, позволяющих отнести преобразованный объект к вновь созданным. Решение этого вопроса должно содержаться в Законе о кадастре с конкретизацией в специальных документах Правительства РФ.

От образования новых объектов в результате строительства следует отличать изменение границ земельных участков и помещений в соответствии с волеизъявлением их правообладателей. Данную ситуацию следует рассматривать как особый способ приобретения права, не имеющий отношения к созданию новых объектов недвижимости. В силу его специфики этот способ нуждается в самостоятельной регламентации.

Попытки урегулировать отношения, возникающие при образовании таких объектов, были предприняты законодателем только в части земельных участков.

Закон о кадастре рассматриваемую ситуацию именует «образованием объектов». Статья 24 этого закона устанавливает правило, в соответствии с которым «внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости» (выделено мной. — В. А.).

ЗаконодательтакжедополнилЗемельныйкодексРФцелойсистемойнорм, направленнойнаурегулированиеотношений, связанныхс образованием новых земельных участков из ранее существовавших. Эти нормы сосредоточены в новой гл. I.1 «Земельные участки»1. Одновременно Закон о регистрации дополнен ст. 22.2, в соответствии с п. 7 которой «одновременно с заявлением о государственной регистрации прав на образуемые земельные участки может быть подано заявление о государственной регистрации перехода или прекраще-

1Введена Федеральным законом от 22 июля 2008 г. № 141-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений» // СЗ РФ. 2008. № 30 (ч. 1). Ст. 3597 (с послед. изм.).

79

Алексеев В.А. Концепция государственной регистрации прав на недвижимость

ния прав на такие земельные участки. В этом случае государственная регистрация перехода или прекращения прав на такие земельные участки осуществляется одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки».

Однако, если общее направление решения данного вопроса представляется безусловно верным, то рассматриваемое его законодательное решение видится, во-первых, недостаточно последовательным, а во-вторых — неполным.

Прежде всего, остается нерешенным вопрос об основании и моменте возникновения права собственности на земельный участок, образованный из ранее существовавшего. И Земельный кодекс РФ в новой редакции, и Закон о регистрации применительно к таким земельным участкам обходят этот вопрос. Это вполне объяснимо, так как вопрос этот относится к общим положениям гражданского права и предполагает установление исключения из правила п. 2 ст. 218 ГК РФ, в соответствии с которым сделка отчуждения может быть совершена только в отношении того имущества, которое имеет собственника. А права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 ГК РФ).

Предлагаемое решение является неполным потому, что распространяется исключительно на земельные участки, в то время как абсолютно аналогичная проблема существует в отношении образования новых помещений из ранее существовавших.

 Таким образом, для полного и последовательного решения рассмотренной проблемы следовало бы отнести случаи образования новых земельных участков и помещений из ранее существовавших к исключениям из общего правила, установленного п. 2 ст. 8 ГК РФ, и специально отразить данную ситуацию в Гражданском кодексе.

Для этого можно было бы ввести в п. 2 ст. 218 ГК РФ абзац второй следующего содержания:

«В случае образования новых объектов недвижимого имущества из ранее существовавших на основании волеизъявления собственника (собственников) ранее существовавших объектов недвижимого имущества без проведения реконструкции последних право собственности на образованные новые объекты при-

80

14. Регистрация прав на вновь создаваемые объекты недвижимости

обретается этим лицом (лицами) с момента кадастрового учета этих объектов».

Только при таком законодательном решении можно допустить одновременную регистрацию права собственности на вновь образованные объекты недвижимости и перехода права на эти объекты. Разумеется, в таком случае требует пересмотра содержащаяся в Законе о кадастре концепция «временного учета» таких объектов

(ст. 24).

Не менее важным является решение в законе вопроса об основанияхвозникновенияправнавновьсозданныеобъектынедвижимого имущества. По мнению автора Концепции, основанием возникновения права собственности на вновь созданный объект является участие в его создании с целью приобретения на него права собственности. При этом под целью приобретения права собственности должно пониматьсянесубъективноеининачемнеоснованноеустремление лица, а цель, признанная в установленной форме другими участниками создания объекта.

Всвязисэтимпредлагаетсяуточнениеп. 1 ст. 218 ГКРФсизложением его в следующей редакции:

«Право собственности на новую вещь приобретается лицом (лицами), участвовавшими в ее создании с соблюдением закона и иных правовых актов с целью приобретения на нее права собственности».

При этом п. 1 ст. 25 Закона о регистрации мог бы иметь следующее содержание:

«Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания и участие лица в его создании в соответствии с законом с целью приобретения права собственности на объект или его часть».

Такая формулировка более точно ориентировала бы и регистрирующие органы, и заявителей при определении круга документов, необходимых для регистрации прав на вновь созданный объект. Попытка определения в законе конкретного и исчерпывающего перечня документов, необходимых для регистрации прав на новые объекты, вряд ли будет продуктивной. Более правильным представляется

81

Алексеев В.А. Концепция государственной регистрации прав на недвижимость

не определение перечня документов, необходимых для регистрации, а указание на обстоятельства, подлежащие выяснению из этих документов.

Авторы Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе предлагают при совершенствовании законодательства «исходить из того, что право дольщика на жилое помещение в построенном доме не является первоначальным способом приобретения недвижимого имущества в собственность. Соб-

ственникомжилогодомаиконкретныхжилыхпомещенийвнемпо окончании строительства становится застройщик. Но поскольку между застройщиком и дольщиком возникли обязательственные отношения по договору долевого участия в строительстве, застройщик по окончании строительства и государственной регистрации своего права собственности обязан передать жилое помещение в собственность дольщика»1.

Аналогичное предложение высказывается авторами Концепции развитиягражданскогозаконодательства, которыепредлагают«установить, что при долевом строительстве государственная регистрация права собственности на помещения возможна только после государственной регистрации права собственности застройщика на здание, в котором находятся эти помещения»2.

Данное предложение подлежит по крайней мере более серьезной аргументации, а последствия его внедрения — более глубокому изучению. Оно представляется недостаточно обоснованным прежде всего потому, что с учетом сформулированного выше основания возникновения права собственности на новый объект недвижимости участника долевого строительства вполне можно признать участником создания объекта и, следовательно, обладателем первичного права на объект (его часть). К рассматриваемому предложению следует отнестись с большой долей осторожности. Предлагаемый подход должен весьма существенно изменить как судебную, так и регистрационную практику, где дольщики однозначно признаются первичными приобретателями прав на недвижимость как лица, участвовавшие своими средствами в создании объекта. Такая реформа

1Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе.

С. 55.

2Там же. С. 80.

82