Концепция государственной регистрации прав на недвижимость в Российской Федерации. Монография

21. Понятие ограничений и обременений и их государственная регистрация

Обременение имущества — установленные на основании законов и иных нормативных актов или актами уполномоченных органов либо договором и сохраняющиеся при смене правообладателя ограничения вещных прав на имущество и специальные обязанности обладателей этих прав».

Требует изменения также подход к регистрации ограничений и обременений, в соответствии с которым отсутствие указания в законе на обязательность регистрации того или иного обременения или ограничения влечет невозможность его регистрации.

Если в отношении объекта имеются ограничения и обременения, об обязательной регистрации которых нет указания в законе, то правообладатель, лицо, в пользу которого установлено обременение, или стороны сделки должны иметь право:

а) не указывать это обременение или ограничение в правоустанавливающем документе;

б) не обращаться за его государственной регистрацией.

Вто же время они должны иметь право потребовать регистрации такого обременения, представив необходимые для этого документы.

Втом же случае, если соответствующие обременения и ограничения указаны в правоустанавливающем документе, то регистрирующий орган не может зарегистрировать возникающее на основании этих документов право без содержащегося в правоустанавливающем документе обременения (ограничения). В этом случае одновременно с заявлением о регистрации вещного права должно быть представлено заявление о регистрации всех обременений и ограничений, которые содержатся в правоустанавливающем документе.

Вотдельной норме Закона о регистрации следовало бы специально отметить, что, если в документах, представленных на регистрацию права на недвижимость, содержатся сведения об ограничении этого права или обременении имущества, не внесенные в ЕГРП, регистратор обязан одновременно с регистрацией права произвести регистрацию ограничения (обременения), затребовав для этого от заявителей необходимые документы. Отсутствие этих документов и заявления о регистрации ограничения (обременения) должно влечь отказ в государственной регистрации права.

Следует решительно возразить против весьма оригинальной позиции, которая нашла отражение в Концепции развития граждан-

113

Алексеев В.А. Концепция государственной регистрации прав на недвижимость

ского законодательства. В ней предлагается установление в законе такого вида залога, как залог, не обладающий свойством следования и не предоставляющий залоговому кредитору возможности преимущественного удовлетворения своих требований по отношению к иным кредиторам. При этом никаких исключений для ипотеки не делается. Основной характеристикой такого «залога» является его непубличность, т.е. незарегистрированность1:

•во-первых, не вполне понятно зачем нужен такой «залог», который не предоставляет залогодержателю тех возможностей, для которых предназначен залог как средство обеспечения обязательств;

•во-вторых, данное предложение представляет собой попытку внедрить в гражданское законодательство порочную логику о том, что публичность — основной признак обременения.

Между тем, как представляется, логика закона иная: обременение — это те ограничения, которые сопровождают объект недвижимости независимо от смены собственника, и в силу этого обстоятельства могут, а в предусмотренных законом случаях — должны иметь публичный характер.

Например, договор найма жилого помещения обременяет это помещение, хотя его публичность (регистрация) не предусмотрена. Точно так же договор аренды здания или помещения сроком до одного года, договор безвозмездного пользования обременяет соответствующий объект, хотя регистрация таких обременений тоже не установлена законом.

Для такого рода обременений обязанность сообщать об их наличии лежит на собственнике (например, при заключении договора отчуждения). Идея о том, что в случае нарушения собственником этой обязанности и непубличности обременения приобретатель не должен быть этим обременением связан, не могла бы принести пользу гражданскому обороту. Именно поэтому следует не создавать конструкции, позволяющие на основании отсутствия публичности лишать традиционные обременения свойства следования, а, наоборот,

1См.: Концепция развития гражданского законодательства Российской Федера-

ции. С. 95–96.

114

21. Понятие ограничений и обременений и их государственная регистрация

как это и предлагается в настоящей Концепции, расширять количество обременений, подлежащих обязательной регистрации, а для остальных предусмотреть возможность их регистрации по желанию участников соответствующих отношений.

115

Алексеев В.А. Концепция государственной регистрации прав на недвижимость

22

Регистрация прав на недвижимость на основании судебных актов

Судебный акт, устанавливающий право на недвижимое имущество, является самостоятельным основанием возникновения права на недвижимость (пп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ, п. 1 ст. 17 Закона о регистрации) и занимает среди других оснований особое место.

Анализ норм о регистрации прав на недвижимое имущество, установленных решениями судов, показывает, что ст. 28 Закона о регистрации в прежней редакции, устанавливавшая запрет отказа в регистрации таких прав и одновременно декларировавшая их регистрацию на общих основаниях, безусловно, нуждалась в реформировании.

Однако выбранный законодателем путь такого реформирования не является оптимальным. Статья 28 Закона о регистрации в последней редакции1, определяя специфику государственной регистрации прав на недвижимость на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда, устанавливает только одно правило: «Государственный регистратор вправе отказать в государственной регистрации права, установленного решением суда только по основаниям, указанным в абзацах четвертом, шестом, седьмом, девятом, десятом, одиннадцатом и двенадцатом пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации» (выделено мной. — В. А.). Сопоставление данной формулировки с перечисленными в ней основаниями отказа приводит к

1Федеральный закон от 2 октября 2007 г. № 225-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», ст. 8.

116

22. Регистрация прав на недвижимость на основании судебных актов

выводу о том, что такое законодательное решение создает основания для ревизии судебных решений регистратором.

Более правильной представляется иная конкретизация норм. В ст. 28 Закона о регистрации могли бы быть следующие формулировки:

«Права, установленные решением суда, регистрируются в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, за изъятиями, установленными данной статьей.

Регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда, по мотивам несоответствия закону содержания такого решения».

При такой формулировке были бы решены сразу же несколько проблем:

•во-первых, были бы четко сформулированы границы правовой экспертизы решения суда;

•во-вторых, стало бы понятно, что отказ в государственной регистрации права, установленного решением суда, в принципе возможен;

•в-третьих, это определило бы возможность отказа в регистрации решения суда по причине несоответствия закону его формы (отсутствиепечатей, исправлениявтексте, отсутствиеподписисудьи и пр.);

•в-четвертых, это полностью легализовало бы отказ в регистрации права, установленного решением суда, отвечающего признакам ст. 28 Закона о регистрации, по мотивам отсутствия необходимых для регистрации документов.

Кроме того, следовало бы вернуть в законодательство право регистрирующего органа обращаться за разъяснением порядка исполнения судебного решения, подробно регламентировав этот институт в процессуальном законодательстве. В АПК и ГПК РФ необходимо предусмотреть специальную статью, регламентирующую разъясне-

ние порядка исполнения судебного решения.

В качестве возможных инициаторов такого разъяснения следовало бы указать лиц, участвующих в деле, судебных приставовисполнителей и органы, осуществляющие исполнение судебных ре-

117

Алексеев В.А. Концепция государственной регистрации прав на недвижимость

шений, включаяорганыгосударственнойрегистрацииправнанедвижимость.

Основанием для соответствующих обращений могло бы быть как отсутствие в решении необходимых сведений, так и несоответствие представленных документов содержанию судебного решения.

При этом судам должно быть предоставлено право исследовать материалы, представленные в органы, осуществляющие исполнение судебных решений, которые не были предметом рассмотрения при вынесении решения.

По результатам рассмотрения заявления о разъяснении порядка исполнения судебного решения должно выноситься определение.

Специальных решений требует также регистрация установленных судом ограничений (арестов, запрещений).

Поскольку при аресте имущества запрет на его отчуждение адресован в первую очередь собственнику имущества, регистратор должен отказать в регистрации его отчуждения, если соответствующей судебный акт был принят до оформления правоустанавливающего документа.

Также следует поступать и в случае запрещения собственнику отчуждать имущество.

Если же запрет суда адресован не потенциальным участникам сделок, а самому регистрирующему органу, либо правоустанавливающий документ составлен до издания судебного акта, в этом случае регистрация должна быть приостановлена до отмены соответствующего запрещения.

118

22. Заключение

Заключение

Представленная Концепция ни в коей мере не преследовала цели осветить все проблемы правового регулирования отношений, связанных с недвижимым имуществом. В ней рассмотрены только те вопросы, которые непосредственно относятся к регистрации прав на недвижимость, а также вопросы, без рассмотрения которых невозможно сформулировать подходы к регистрации прав на недвижимое имущество.

ЦельКонцепции— несформулироватьальтернативуужеопубликованным концепциям совершенствования гражданского законодательства, а посмотреть на некоторые проблемы под другим углом (с точки зрения государственной регистрации прав на недвижимость), а также более подробно осветить вопросы, которые не вошли в эти концепции в силу их более общего характера.

Автор не претендует на исчерпывающее решение всех рассмотренных в Концепции проблем и надеется, что сформулированные в ней предложения могут быть в той или иной мере использованы для совершенствования законодательства.

119

Научное издание

Алексеев Вадим Александрович

КОНЦЕПЦИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Монография

Редактор И.А. Бусыгина Дизайн обложки Е.В. Гуров Верстка А.Л. Цветков Корректор И.А. Бусыгина

Ответственная за выпуск И.А. Бусыгина

Подписано в печать 18.06.2010 Формат 60х90/16

Гарнитура Calibri Усл. печ. л. 8,0

Уч.-изд. л. 5,1

Тираж 1000 экз. Заказ №

Санитарно-эпидемиологическоезаключение№ 77.99.60.953.Д.006911.04.10 о соответствии издания ОСТ 29.124-94 от 29.04.2010 г.

ООО «Волтерс Клувер»

129085, Москва, Мира пр-т, 105, офис 4-6 Тел.: +7 (495) 721-89-51/52/53; 682-61-81 Факс: +7 (495) 721-89-54; 682-61-81 Е-mail: office@wolters-kluwer.ru

Website: www.wolters-kluwer.ru

Книги издательства можно заказать по тел.: 8-800-200-6789 (круглосуточно; междугородный звонок бесплатно)

Использованы лицензионные шрифты фирмы «ParaType»

ООО «Вторая типография» 140014, г. Люберцы Московской обл., Первый Панковский пр. д. 1