Концепция государственной регистрации прав на недвижимость в Российской Федерации. Монография

19. Регистрация прав на объекты, имеющие собственника

Данное разъяснение следовало бы заменить законодательным решением, в соответствии с которым не только покупатель не мог бы распоряжаться объектом до регистрации его права, но и продавец послезаключениядоговоракупли-продажинедвижимогоимущества был бы лишен права заключения других договоров купли-продажи независимо от того, исполнил он заключенный договор или нет. Такое решение в отношении недвижимого имущества способствовало бы нормализации его оборота.

Исключение из данного правила должны составить только такие договорыотчуждения, которыеневлекутнепосредственногоперехода права собственности на имущество (сделки с отлагательным условием). При заключении таких договоров у собственника должна сохраняться возможность распоряжения объектом с учетом того обстоятельства, что сделка с отлагательным условием обременяет объект, и при наступлении соответствующего условия право собственности на объект перейдет к приобретателю по этой сделке. Одновременно необходимо запретить собственнику, заключившему сделку отчуждения с отлагательным условием, обременять объект каким-либо образом (аренда, ипотека и пр.) без согласия второй стороны этой сделки.

Для урегулирования этих вопросов ст. 549 ГК РФ можно было бы дополнить следующими пунктами:

«3. После заключения договора купли-продажи недвижимого имущества (за исключением договора купли-продажи с отлагательным условием) до регистрации перехода права собственности к покупателю продавец не имеет права распоряжаться этим недвижимым имуществом.

4.Договор купли-продажи недвижимого имущества с отлагательным условием обременяет это имущество. При выполнении условия, предусмотренного таким договором, право собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом договора, переходит к покупателю по договору, независимо от того, в чьей собственности находилось данное имущество на момент выполнения такого условия.

5.Собственник недвижимого имущества, обремененного договором купли-продажи с отлагательным условием, не имеет права каким-либо образом обременять это имущество без согласия покупателя по такому договору».

103

Алексеев В.А. Концепция государственной регистрации прав на недвижимость

При внесении недвижимости в уставный капитал юридическо-

го лица при его создании невозможно поставить момент возникновения права вновь создаваемого юридического лица в зависимость от регистрации этого права. Право в этом случае возникает с момента государственной регистрации юридического лица. В связи с этим необходимо в законодательном порядке предусмотреть обязанность органов, регистрирующих права на недвижимость, сообщать органам, осуществляющим регистрацию юридических лиц, о выявлении несоответствия закону сделок по передаче недвижимого имущества в собственность (уставный капитал) вновь создаваемых юридических лиц. Такие сообщения могли бы направляться с приложением копий отказов в регистрации.

Законом также должен быть установлен механизм, который направлен не на последующее реагирование на коллизии между решениями органов, регистрирующих юридические лица и права на недвижимое имущество, а на предотвращение самой возможности возникновения этих коллизий. В качестве такого механизма было бы целесообразно введение в Гражданский кодекс РФ требования о регистрации сделок по передаче недвижимого имущества в собственность вновь создаваемых юридических лиц:

•во-первых, такая регистрация носила бы характер предварительного контроля законности передачи недвижимости вновь создаваемомуюридическомулицу, чтобылобыважнокакдляучредителей этого лица, так и для последующих его контрагентов;

•во-вторых, такая регистрация предотвращала бы недобросовест- ныедействияучредителя-собственникаобъекта, которыйнесмог бы распорядиться данным объектом иным образом до регистрации права вновь создаваемого юридического лица;

•в-третьих, это могло бы создать основание для дополнения положений Закона о регистрации требованием представления соответствующего документа из органа по регистрации прав на недвижимость в случае внесения недвижимости в уставный капитал юридического лица.

Сучетом этих особенностей рассматриваемой сделки она может быть зарегистрирована как обременение права собственности учредителя. Для этого можно было бы внести в ст. 66 ГК РФ дополнительный пункт следующего содержания:

104

19. Регистрация прав на объекты, имеющие собственника

«Сделки, направленные на внесение недвижимости в имущество вновь создаваемого юридического лица, подлежат государственной регистрации в качестве обременения недвижимого имущества».

При реорганизации юридических лиц момент возникнове-

ния права собственности на недвижимое имущество также не может быть связан с государственной регистрацией права на недвижимость вновь возникших при реорганизации лиц. Возникающие в связи с этим вопросы уже были проанализированы в разд. 11 Концепции.

Правособственностипринаследованиинедвижимогоимущества считается возникшим с момента открытия наследства (п. 4 ст. 1152 ГК РФ).

Представляется целесообразным установить запрет на совершение сделок отчуждения до регистрации права наследника.

В Закон о регистрации целесообразно ввести дополнительную статью под названием «Регистрация прав на недвижимое имущество, возникающихнаоснованиинаследования». Этастатьямоглабы иметь следующее содержание:

«Регистрация вещных прав на недвижимое имущество, переходящих в порядке наследования, производится на основании свидетельства о праве на наследство либо решения суда, устанавливающих права наследника на данное недвижимое имущество».

Правовая экспертиза свидетельства о праве на наследство должна ограничиваться сопоставлением текста этого документа с данными ЕГРП и установлением соответствия этого текста общим требованиям, предъявляемым к правоустанавливающим документам.

В целях установления возможности правопреемства в отношениях по государственной регистрации прав на недвижимость в законе следует сформулировать правило, согласно которому регистрирую-

щий орган обязан зарегистрировать вещное право на объект недвижимости за правопреемниками лица, которое до своего прекращения (смерти) не зарегистрировало это право, но имело для этого все необходимые основания. Такая регистрация должна про-

изводиться по совместному заявлению прежнего собственника (зафиксированного в реестре) и лиц, в установленном законом порядке признанных правопреемниками приобретателя объекта недвижи-

105

Алексеев В.А. Концепция государственной регистрации прав на недвижимость

мости. Такое решение можно применить и при регистрации прав на вновь созданные объекты недвижимости.

Дляреализацииданногоположениянеобходиморазработатьнотариальную процедуру установления этого права за наследниками, решить вопрос о нотариальных пошлинах и налогообложении при таком механизме приобретения права собственности на объект. Эти вопросы должны быть решены так же, как при приобретении самого объекта в порядке правопреемства.

106

20. Регистрация права общей собственности на недвижимое имущество

20

Регистрация права общей собственности

на недвижимое имущество

А. Долевая собственность

Специфика порядка регистрации права общей долевой собственности определяется, прежде всего, установленными законом (ст. 246, 250 ГК РФ) правилами распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности. Установленный законом порядок регистрации перехода права на долю в общем недвижимом имуществе должен обеспечивать соблюдение вышеуказанных норм ГК РФ. С этой целью в Закон о регистрации была включена ст. 24 под названием «Государственная регистрация права общей собственности на недвижимое имущество».

Первоначальная редакция этой статьи оказалась столь неудачной, что она оказалась первой, которая была изменена через три года после введения в действие закона1. Однако законодатель, имея желание устранить нарушения прав участников долевой собственности, отчуждающих и приобретающих доли в праве, допущенные в первой редакции, пошел слишком далеко, ликвидировав механизм обеспечения прав других участников долевой собственности. Поэтому данная норма вновь требует существенной доработки.

Оптимальным представляется порядок, при котором в случае отсутствия отказов сособственников от покупки доли регистратор дол-

1Федеральный закон от 5 марта 2001 г. № 20-ФЗ «О внесении изменений в статью 24 Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“» // СЗ РФ. 2001. № 11. Ст. 997.

107

Алексеев В.А. Концепция государственной регистрации прав на недвижимость

жен сам направить им соответствующие уведомления, отсчитывая месячный срок с момента их направления. При этом к месячному сроку необходимо добавить время на доставку уведомления сособственнику и время получения ответа на него. Таким образом, с момента направления уведомления срок приостановления должен составить 45 дней. При этом текст п. 1 ст. 24 Закона о регистрации мог бы выглядеть следующим образом:

«1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу, если к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные, государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится на общих основаниях.

В случаях, когда к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, к заявлению прилагаются нотариально заверенные документы, подтверждающие получение остальными участниками долевой собственности извещений продавца в соответствии с пунктом 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При отсутствии вышеуказанных документов к заявлению о государственной регистрации прилагаются извещения, адресованные всем участникам долевой собственности, которые на момент обращения в учреждение юстиции по регистрации прав не отказались от покупки доли и не подтвердили получение извещения продавца. Указанные извещения в течение трех дней регистратором направляются адресатам.

Регистрация приостанавливается на месяц с момента получения последним участником долевой собственности извещения продавца, а при отсутствии нотариально заверенных документов, подтверждающих получение извещения, — на 45 дней с момента направления извещения регистратором.

Если до окончания срока приостановления будет получено заявление от участника долевой собственности о его желании воспользоваться преимущественным правом покупки, в регистрации перехода права на долю должно быть отказано.

108

20. Регистрация права общей собственности на недвижимое имущество

После приостановления регистрация проводится при отсутствии заявлений об использовании преимущественного права покупки по истечении срока приостановления, либо при поступлении от всех участников долевой собственности заявлений об отказе от покупки.

Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке».

Установленный сособственниками порядок пользования объектом недвижимости, находящимся в долевой собственности, выступает в качестве ограничения этого права для каждого из сособственников. Спецификажеэтогоограничениясостоитвтом, чтоононесвязано с правами третьих лиц и характеризует правоотношения «внутри» долевой собственности.

В рамках действующего законодательства ограничения прав участников долевой собственности, вытекающие из установленного порядка пользования имуществом, следует на основании п. 1 ст. 131 ГК РФ признать подлежащими государственной регистрации. Признание этих ограничений подлежащими государственной регистрации должно означать, во-первых, невозможность отказа в их регистрации при наличии соответствующего волеизъявления, и, во-вторых, в случае установления порядка пользования в правоустанавливающемдокументенеобходимостьрегистрироватьправодолевойсобственности одновременно с этими ограничениями, отражая их как в реестре обременений ЕГРП, так и в выдаваемом свидетельстве о регистрации и последующих выписках из ЕГРП.

Порядок пользования объектами недвижимости следовало бы признавать действительным лишь с момента его государственной регистрации. Такое решение было бы вполне логичным с точки зрения концепции гражданского законодательства, которое ставит в зависимость от регистрации возникновение прав пользования арендатора недвижимости (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Дляфиксацииизложенныхвышеположенийвзаконеследуетдополнить ст. 247 ГК РФ п. 3 следующего содержания:

«Права пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности, установленные соглашением ее участников или решением суда, подлежат государственной регистрации».

109

Алексеев В.А. Концепция государственной регистрации прав на недвижимость

Не может не радовать тот факт, что сходная идея нашла отражение в Концепции развития гражданского законодательства, где признается целесообразным «разработать развернутые правила,

касающиеся соглашения о порядке владения и пользования об-

щим недвижимым имуществом. Такое соглашение должно заключаться в письменной форме и по желанию сособственников может быть зарегистрировано в ЕГРП. Если сособственники зарегистрировали в ЕГРП соглашение о владении и пользовании общим недвижимым имуществом, то условия этого соглашения должны быть обязательны для последующих приобретателей долей в праве собственности»1.

В то же время с приведенной выше постановкой вопроса нельзя полностью согласиться: некоторые ее аспекты вызывают решительные возражения.

Во-первых, нельзя, как представляется, оставлять регистрацию соглашения о порядке пользования на усмотрение сторон этого соглашения.

Во-вторых, абсолютно неверным представляется подход, согласно которому условия такого соглашения будут обязательны для последующих приобретателей долей (т.е. будут обременять объект) лишь постольку, поскольку соглашение будет зарегистрировано2.

Особенность регистрации права общей долевой собственности состоит в том, что право на долю не может быть зарегистрировано только за одним участником, если оно возникло одновременно у нескольких лиц. В Законе о регистрации следовало бы указать на единственное исключение из этого правила — установление права общей долевой собственности решением суда. При этом п. 2 ст. 24 Закона о регистрации можно было бы дополнить вторым абзацем:

«Право долевой собственности, установленное решением суда, регистрируется по заявлению любого участника долевой собственности».

1Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации.

С. 87.

2Критика такого подхода к понятию обременения содержится в разд. 21 Концепции.

110

20. Регистрация права общей собственности на недвижимое имущество

Б. Совместная собственность

Действующее гражданское законодательство устанавливает только два случая возникновения общей совместной собственности — общая собственность супругов (ст. 256 ГК РФ) и общая собственность крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 257 ГК РФ).

В связи с особым порядком заключения сделок по распоряжению недвижимым имуществом, находящимся в совместной собственности супругов (п. 2 ст. 35 Семейного кодекса РФ), необходимо формулирование особого подхода к регистрации прав, возникающих на основании таких сделок.

Статья 24 Закона о регистрациимогла бы быть дополнена пунктами следующего содержания:

«4. При регистрации возникновения права собственности на недвижимое имущество лица, состоящего в браке, на основании возмездной сделки это лицо должно представить нотариально удостоверенное согласие на сделку другого супруга.

5.При регистрации прекращения права собственности на недвижимое имущество физического лица на основании сделки и при наличии оснований считать, что это имущество находится или может находиться в совместной собственности, это лицо должно представить нотариально удостоверенное согласие на сделку другого возможного участника совместной собственности.

6.Споры между участниками совместной собственности, возникшие при государственной регистрации, подлежат разрешению в судебном порядке».

111

Алексеев В.А. Концепция государственной регистрации прав на недвижимость

21

Понятие ограничений

иобременений

иих государственная регистрация

Проблема регистрации ограничений и обременений в отношении недвижимого имущества осложняется тем, что в гражданском законодательстве отсутствуют определения этих понятий, а существующее их определение в Законе о регистрации не выдерживает критики. Согласно этому определению «ограничения (обременения) — наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других)» (ст. 1). Во-первых, данная формулировка рассматривает данные понятия как равнозначные, а во-вторых, ограничивает источники возникновения ограничений лишь непосредственным установлением их законом либо уполномоченными органами, абсолютно не учитывая возможность договорного происхождения обременений и ограничений.

В целях устранения данного пробела в Гражданский кодекс РФ предлагается включить определения рассматриваемых понятий:

«Ограничение права на недвижимость — установленное на основании закона, либо уполномоченными органами, либо на основании сделки уменьшение правомочий собственника по сравнению с объемом правомочий, установленным законом непосредственно.

112