Концепция государственной регистрации прав на недвижимость в Российской Федерации. Монография

16. Регистрация прав на объекты незавершенного строительства

«Право на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, разрешения на строительство, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства, при условии отсутствия в отношении данного объекта действующего договора подряда».

93

Алексеев В.А. Концепция государственной регистрации прав на недвижимость

17

Регистрация прав членов потребительских кооперативов

Возникновение прав на объекты недвижимого имущества у членов потребительских кооперативов представляет собой самостоятельный случай возникновения прав на недвижимость, предусмотренный п. 4 ст. 218 ГК РФ.

Во всех случаях, когда выплата членами кооперативов паевых взносов происходила позже момента создания объекта недвижимости (приемки дома в эксплуатацию), мы имеем дело не с первичным возникновением права собственности, а с переходом этого права от кооператива к его члену в силу закона. В тех же случаях, когда выплата паевого взноса членом кооператива производится до окончания строительства объекта, его права на объект недвижимости возникают в соответствии с положениями, распространяющимися на участников создания новых объектов, с учетом специфики организации отношений по участию в создании объекта, характерной для кооперативов.

Как уже отмечалось1, не имеется оснований для признания прав членовкооперативаисключениемизправила, предусмотренногоп. 2 ст. 8 ГК РФ, о возникновении права с момента государственной регистрации. Иной подход возможен только при изменении законодательства. Причем такое изменение законодательства может распространяться только на случаи перехода прав на уже созданный объект

94

17. Регистрация прав членов потребительских кооперативов

недвижимости от кооператива к его члену в результате выплаты паевого взноса.

Статья Закона о регистрации, регламентирующая порядок регистрации прав членов потребительских кооперативов, могла бы иметь следующий вид:

«Право собственности члена потребительского кооператива, созданного с целью приобретения его членами права собственности на объекты недвижимости, регистрируется на основании документов:

1)предусмотренных пунктом 1 статьи 25 настоящего Закона (если право приобретается на вновь созданный объект недвижимости);

2)подтверждающих членство в кооперативе;

3)свидетельствующих о предоставлении кооперативом его члену объекта недвижимости;

4)удостоверяющих полную выплату членом кооператива паевого взноса за предоставленный объект недвижимости.

Документы, указанные в пунктах 2–4 настоящей статьи, должны быть удостоверены уполномоченными должностными лицами кооператива».

95

Алексеев В.А. Концепция государственной регистрации прав на недвижимость

18

Защита прав участников создания объектов недвижимости

Регистрация сделок, направленных на создание новых объектов недвижимости, является наиболее эффективным средством предупреждения злоупотреблений в данной сфере и защиты прав участников долевого строительства. На решение данной проблемы направлен Закон о долевом участии1. Этот закон, безусловно, является большим шагом вперед в защите прав участников создания объектов недвижимости. В то же время нельзя не отметить существенные недостатки его содержания, снижающие эффективность действия закона.

Прежде всего, к таким недостаткам относится ограниченный характер действия данного закона. Его нормы применяются только в случае создания многоквартирного дома или «иного объекта недвижимости, за исключением объектов производственного назначения» (ст. 2). В соответствии со ст. 2 Закона о долевом участии объектом участия в долевом строительстве может быть только жилое или нежилое помещение.

 Таким образом, ни часть помещения, ни доля в праве собственности на помещение или здание, ни отдельное здание по закону не могут быть объектом долевого участия. Следовательно, из сферы действия Закона о долевом участии, а значит, и из сфе-

1Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении измененийвнекоторыезаконодательныеактыРоссийскойФедерации» // СЗРФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 40 (с послед. изм.).

96

18. Защита прав участников создания объектов недвижимости

рырегистрации, уходятиндивидуальныежилыедомавпоселках, представляющих единые комплексы, а также строительство нежилых объектов с определением на них долевой собственности участников строительства.

ДействиеЗаконаодолевомучастииограниченонетолькопообъектам, но и по кругу отношений, возникающих в процессе участия в создании новых объектов недвижимости. Не будет, в частности, рассматриваться как договор участия в долевом строительстве сделка, в которой обязательства участника строительства состоят не в уплате денежных средств, а в выполнении определенных работ или оказании услуг.

Распространение требования о регистрации только на ограниченный круг сделок и объектов, указанных в Законе о долевом участии, представляется недостаточным. Исключениеиз числа регистрируемых ряда сделок, на которые не распространяется Закон о долевомучастии, способноподорватьсамуидеюзащитыправучастников строительства, поскольку регистрирующий орган не будет обладать полным реестром прав на все помещения в строящемся объекте.

Наиболее рациональным было бы распространить действие Закона о долевом участии на все случаи участия в строительстве новых объектов с целью приобретения на них права собственности (за исключением жилищно-строительных и иных аналогичных кооперативов).

Решение поставленной проблемы видится во внесении дополнений в Гражданский кодекс РФ. Эти дополнения должны содержать четкие указания на то, что любые сделки, заключаемые застройщиком в процессе создания объектов с иными лицами, целью которых является возникновение права собственности на объект или его часть, подлежат государственной регистрации. Предлагаемую норму можно было бы разместить в гл. 6 либо в качестве пункта в ст. 131, либоввидесамостоятельнойстатьиГКРФ. Нормаэтамоглабыиметь следующий вид:

«Подлежат государственной регистрации также сделки, направленные на приобретение вещных прав на создаваемые объекты недвижимости».

При такой формулировке требование о регистрации распространялось бы на любые договоры, независимо от их наименования и

97

Алексеев В.А. Концепция государственной регистрации прав на недвижимость

правовой природы (долевое участие, совместная деятельность, подряд и др.). Главное, чтобы целью их участников было приобретение вещных прав на новый объект.

Новая статья в Законе о регистрации могла бы иметь следующий вид:

«Статья____. Регистрация сделок, направленных на приобретение вещных прав на вновь создаваемые объекты недвижимости

Сделки, направленные на приобретение вещных прав на вновь создаваемые объекты недвижимого имущества, регистрируются на основании документов, отражающих содержание сделки, документов, подтверждающих законность создания объекта и проектной документации, отражающей состав вновь создаваемого объекта».

Возвращаясь к содержанию Закона о долевом участии, следует отметить и некоторые иные не вполне удачные решения законодателя.

В соответствии с п. 3 ст. 4 Закона о долевом участии «договор (участия в долевом строительстве. — В. А.) заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации». С учетом ранее изложенных в Концепции соображений1 было бы вполне достаточным в Законе о долевом участии указать на необходимость регистрации. При этом незарегистрированная сделка считалась бы ничтожной на основании п. 1 ст. 165 ГК РФ.

Было бы правильным связать момент исполнения обязательства застройщиком не с моментом «подписания сторонами передаточногоактаилииногодокументаопередачеобъектадолевого строительства» (п. 1 ст. 12 Закона о долевом участии), а с государственной регистрацией права участника долевого строительства на объект, либо установить в законе серьезные санкции к застройщику, по вине которого участник долевого строительства не смог в определенный срок после передачи ему объекта зарегистрировать свое право собственности на объект.

Пункт 3 ст. 13 Закона о долевом участии предусматривает возможность регистрации права на объект за застройщиком, несмотря

98

18. Защита прав участников создания объектов недвижимости

на зарегистрированный договор участия в долевом строительстве. Данный пункт из ст. 13 Закона о долевом участии следовало бы исключить и дополнить этот закон положением, согласно которому до расторжения договора участия в долевом строительстве право собственности застройщика на объект долевого участия не может быть зарегистрировано.

Пункт4 ст. 25.1 Законаорегистрациипредусматриваеттакжеособый порядок внесения записи о расторжении договора участия в долевом строительстве или одностороннем отказе от исполнения договора, котораяможетбытьпроизведенанаоснованиизаявлениятолько одной из сторон договора. Представляется, что эта регистрация должна производиться только на основании заявлений обеих сторон договора. Такой подход вытекает из общего принципа деятельности регистрирующего органа, который осуществляет регистрацию только тех прав, которые являются бесспорными. Установить же бесспорность регистрируемых отношений можно только на основании заявлений их участников.

Анализтекстаст. 25.1 Законаорегистрациивеенынешнейредакции приводит к выводу о том, что, по мнению авторов Закона о долевомучастии, договорыучастиявдолевомстроительствеобременяют земельный участок, т.е. сохраняются независимо от смены собственника такого участка и состоят в определенных ограничениях права собственности на него. Однако даже в случае, когда застройщик является собственником земельного участка, нет смысла относить договоры участия в долевом строительстве к обременениям. С учетом других положений Закона о долевом участии это просто излишне.

Размещениезаписиодоговорахучастиявдолевомстроительстве в подразделе об обременениях земельного участка не соответствует гражданскому законодательству. Это означает, что их необходимо отражать в каком-то другом разделе ЕГРП. Оптимальным представляется предусмотреть в ЕГРП специальный раздел на строящийся объект, который следовал бы за разделом о земельном участке. В рамках этого раздела могли бы существовать подразделы по каждому из объектов долевого участия, которые открывались бы по мере поступления соответствующих договоров. Такой порядок позволил бы избежать регистрации нескольких договоров на один объект и создавал бы четкую картину распределения прав на объекты долевого участия.

99

Алексеев В.А. Концепция государственной регистрации прав на недвижимость

Весьма критически следует оценить предложение, содержащееся в Концепции развития гражданского законодательства, которое декларировано как направленное на защиту прав участников долевого строительства. Речь идет об идее, согласно которой «в случаях, предусмотренных законом, право приобрести вещь может возникать помимо воли отчуждателя (при долевом строительстве)»1. Предлагается «допустить установление права приобрести еще не построенный объект недвижимости через право приобрести земельный участок (право на земельный участок), на котором этот объект будет возводиться. При этом имеется в виду, что в соответствии с конструкцией «единого объекта» обладатель прав на земельный участок приобретет аналогичные права в отношении того, что будет возведено на данном участке. Таким образом, право приобретения чужой вещи может быть использовано, в частности, для обеспечения прав участников долевого строительства, которые через право приобретения земельного участка получат гарантии приобретения аналогичного права в отношении возводимого объекта недвижимости»2.

О конструкции права приобретения чужой вещи уже говорилось выше3. Что касается критикуемой идеи, то если она и может сработать, то при строительстве индивидуальных жилых домов на заранее выделенных земельных участках. Для многоквартирных домов, которые в основном и строятся методом долевого участия, данное построение неприменимо, поскольку при большом количестве дольщиков, имеющих целью приобретение не здания в целом, а отдельных помещений в нем, концепция «единого объекта» перестает работать. Кроме того, не вполне понятно, зачем использовать столь сложные конструкции для защиты прав дольщиков при нормальной организации регистрации договоров долевого участия.

1Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации.

С. 98.

2Там же. С. 97–98.

3См. разд. 11 Концепции.

100

19. Регистрация прав на объекты, имеющие собственника

19

Регистрация прав на объекты, имеющие собственника

Наиболеечастовстречающимсяоснованиемпереходаправнаобъекты, право собственности на которые уже возникло, являются сделки отчуждения. Вопрос о соотношении регистрации прав и регистрации сделокбылрассмотренранее1. Вданномразделебудутрассмотрены особенности регистрации прав на основании сделок отчуждения.

Весьма важным для системы регистрации прав на недвижимость является вопрос: как должен поступать регистрирующий орган, если у него на рассмотрении одновременно два договора отчуждения одного и того же объекта? Единственно правильным решением регистратора в таком случае является приостановление регистрации в отношении обоих договоров с уведомлением об этом каждого из обратившихся. При этом условием проведения регистрации следовало бы считать либо отказ одного из заявителей от регистрации своего права, либо решение суда о том, чье право подлежит регистрации.

Подобные случаи подлежат специальной регламентации в законе, чтобы не связывать решение с «сомнениями регистратора». Это можно было бы сделать путем дополнения ст. 19 Закона о регистрации пунктом следующего содержания:

«Государственная регистрация должна быть приостановлена, если установлено, что за регистрацией одного права на один и

101

Алексеев В.А. Концепция государственной регистрации прав на недвижимость

тот же объект обратились несколько лиц (за исключением случаев регистрации общей собственности). Регистрация в этом случае может быть произведена при отзыве заявлений о регистрации всеми обратившимися, кроме одного, либо на основании решения суда».

Введение в закон данной формулировки важно еще и потому, что это исключило бы для регистратора при поступлении альтернативных заявлений возможность решать, чье право подлежит регистрации, а чье нет, поскольку это означало бы осуществление регистрирующим органом юрисдикционных полномочий, которыми он не наделен.

Следовало бы также регламентировать в Гражданском кодексе РФ положение продавца и покупателя в период после заключения договора, но до его государственной регистрации. При этом из закона необходимо исключить нормы, связывающие момент заключения договора с его государственной регистрацией1.

В настоящее время специфику этого положения отражает п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8: «При разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец тоже не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение».

102