Концепция государственной регистрации прав на недвижимость в Российской Федерации. Монография

10. Правовое значение акта государственной регистрации прав на недвижимость

во не связывает в таких случаях момент возникновения права с регистрацией. Для установления соответствия между законом и практи-

кой его применения необходимо скорректировать закон, дополнив

п. 4 ст. 218 ГК РФ после слов «приобретают право собственности на указанное имущество» словами «с момента полного внесения паевого взноса»1.

Отдельному рассмотрению подлежат ситуации, когда закон не связывает момент возникновения права с моментом государственной регистрации. К сожалению, далеко не всегда в законе содержится прямое указание на такие случаи. Одним из таких примеров является реорганизация юридических лиц.

Представляется целесообразным в ст. 58 ГК РФ специально указать момент, с которого переходят права на имущество реорганизованного лица к вновь возникшему, определив этот момент как момент государственной регистрации вновь возникших юридических лиц. Эту статью можно было бы дополнить п. 6 в следующей редакции:

«При реорганизации юридических лиц (за исключением реорганизации в форме выделения) право собственности на недвижимое имущество, принадлежавшее реорганизованному юридическому лицу, переходит к вновь возникшему юридическому лицу с момента государственной регистрации вновь возникшего юридического лица».

Другим случаем возникновения права без его государственной регистрации является внесение недвижимого имущества в уставный капитал вновь создаваемого юридического лица. В законе также нет нормы, устанавливающей это правило. Только Пленум ВАС РФ в п. 2 постановления от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой

1В связи с этим представляется не основанным на действующем законодательстверазъяснениеп. 11 совместногоПостановленияПленумаВерховногоСудаРФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (Российская газета. 2010. 21 мая) о том, что «иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива».

53

Алексеев В.А. Концепция государственной регистрации прав на недвижимость

права собственности и других вещных прав»1 указывает, что «при разрешении споров следует иметь в виду, что с момента внесения имущества в уставный (складочный) капитал и государственной регистрации соответствующих юридических лиц учредители (участники) названных юридических лиц утрачивают право собственности на это имущество».

Было бы более правильным вместо данного разъяснения, которое само по себе не является достаточно конкретным и подлежит толкованию, ввести соответствующую норму в Гражданский кодекс РФ. Эта норма могла бы выглядеть так:

«В случае передачи недвижимого имущества в уставный капитал хозяйственного общества при создании этого общества право собственности на данное имущество переходит к вновь возникшему обществу с момента государственной регистрации этого общества».

Данную ситуацию следует отличать от передачи недвижимости в уставный капитал уже созданного общества. В этом случае речь идет о сделке отчуждения, и момент возникновения права у юридического лица должен определяться моментом регистрации права на недвижимость за лицом, в чей уставный капитал оно вносится. Поэтому здесь нет необходимости в дополнении закона, но высшим судебным органам целесообразно было бы дать такое разъяснение:

«Право собственности на недвижимое имущество, вносимое в уставный капитал ранее созданного юридического лица, возникает у этого юридического лица с момента регистрации права в органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

ВсовместномПостановленииПленумаВерховногоСудаРФиПленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (п. 12) разъяснено, что «при внесении недвижимого имущества в качестве вклада (взноса) в уставный (складочный) капитал юридического лица право собственности на недвижимое иму-

1 Вестник ВАС РФ. 1998. № 10.

54

10. Правовое значение акта государственной регистрации прав на недвижимость

щество возникает с момента государственной регистрации права за таким юридическим лицом в ЕГРП». При этом не делается различия для случаев уже созданного и создаваемого юридического лица. Как представляется, такое разъяснение не соответствует действительному смыслу закона. Оно делает невозможным внесениенедвижимого имущества в уставный капитал юридического лица до его создания. Вместе с тем действующий закон не запрещает вносить недвижимое имущество в уставный капитал до создания юридического лица, а на практике весьма часто именно недвижимое имущество выступает в качестве такого вклада. Можно спорить о целесообразности исключить такую возможность1, но с уверенностью можно сказать, что это должно бытьрешенозаконодателем, анепроведеночерезсудебное толкование закона.

К недостаткам действующего закона следует отнести также отсутствие нормы, определяющей момент возникновения прав на недвижимое имущество, установленных решением суда. Из закона недавно исчезло положение о том, что «момент возникновения права определяется решением суда»2. Тем самым с суда, возможно, и обоснованно, снята обязанность в каждом случае в решении устанавливать момент возникновения признаваемого права. Вместе с тем представляется неправильным связывать момент возникновения права на недвижимость, установленного судебным решением, с государственной регистрацией этого права. Поэтому ст. 28 Закона о регистрации следует дополнить положением о том, что

«право на недвижимое имущество, установленное решением суда, считается возникшим в момент вступления решения в законную силу, если самим решением не установлено иное».

Взаконеорегистрацииследовалобысформулироватьоснования регистрации права в случае его возникновения на основании приобретательной давности. При этом следует исходить из того, что регистрирующийорганневправеустанавливатьфактвозникновенияпра-

1Автор считает, что делать этого не нужно, предлагая специальный механизм регистрации сделок по внесению недвижимости в уставный капитал юридических лиц на стадии их создания (см. разд. 11 Концепции).

2Федеральный закон от 2 октября 2007 г. № 225-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ст. 8) // СЗ РФ. 2007. № 41. Ст. 4845 (с послед. изм.).

55

Алексеев В.А. Концепция государственной регистрации прав на недвижимость

ва на основании приобретательной давности. Этот факт может быть установлен только судом. На это должна прямо указывать статья Закона о регистрации, которая может иметь следующее содержание:

«В случае, когда основанием возникновения права собственности является приобретательная давность, это право может быть зарегистрировано на основании решения суда, устанавливающего факт добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течениесрока приобретательной давности, либо решения суда о признании права собственности».

56

11. Объекты регистрации в сфере недвижимого имущества

11

Объекты регистрации в сфере недвижимого имущества

Вопрос об объекте регистрации прав на недвижимость, т.е. вопрос о том, что именно подлежит регистрации, является одним из наиболее важных и сложных для понимания правовых основ системы регистрации прав на недвижимость.

Всоответствии с действующей редакцией ст. 131 ГК РФ регистрации подлежат:

а) права собственности; б) другие вещные права; в) ограничения этих прав; г) возникновение прав; д) переход прав; е) прекращение прав.

Вследующем предложении перечисляются конкретные права, подлежащие государственной регистрации:

а) право собственности; б) право хозяйственного ведения;

в) право оперативного управления; г) право пожизненного наследуемого владения; д) право постоянного пользования; е) ипотека; ж) сервитуты.

Законодательное решение вопроса о перечне объектов регистрации представляется не вполне удачным:

57

Алексеев В.А. Концепция государственной регистрации прав на недвижимость

•во-первых, одновременное указание в ст. 131 ГК РФ и самого вещного права, и его возникновения как самостоятельных объектов регистрации лишено юридического смысла;

•во-вторых, признавая самостоятельными объектами регистрации возникновение и прекращение права, следует прийти к выводу, что для «перехода права» в этом случае не остается места;

•в-третьих, законодатель в ст. 131 ГК РФ указал не все объекты регистрации. Изменение прав на объекты недвижимости должно быть признано самостоятельным объектом регистрации. При этом под категорию изменений права подпадает любое изменение содержания правомочий собственника;

•в-четвертых, представляется необходимым в законодательстве выделитьчеткоправаиограниченияправ, подлежащиерегистрации и возникающие с момента регистрации, но при этом указать, что все иные права на объекты недвижимости и их ограничения могут быть зарегистрированы по желанию правообладателя, однако признаются существующими независимо от регистрации1.

Учитывая данные предложения, начало ст. 131 ГК РФ могло бы быть изложено в следующей редакции:

«1. Государственной регистрации подлежит право собственности и иные вещные права (их возникновение, изменение и прекращение), а также обременения и ограничения этих прав.

2.Права на недвижимое имущество, а также их обременения и ограничения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных настоящим кодексом и иными законами.

3.Права на недвижимое имущество, а также их обременения и ограничения, регистрация которых не предусмотрена настоящим кодексом и иными законами, регистрируются по желанию правообладателей в порядке, установленном законом».

Отдельному рассмотрению подлежит вопрос о таком объекте регистрации, как сделки. В этом вопросе необходимо как выяснение действительного смысла действующего законодательства, так и его существенное реформирование.

58

11. Объекты регистрации в сфере недвижимого имущества

Уже беглый анализ гражданского законодательства в части правового значения регистрации при совершении сделок с недвижимостью оставляет впечатление сложности и противоречивости регулирования в рамках одного кодекса. В зависимости от вида сделки регистрация выступает в одних случаях условием признания договора заключенным, в других — условием действительности сделки, а в третьих — условием возникновения права. Сложившаяся ситуация представляется отнюдь не достоинством действующего законодательства, а скорее его существенным недостатком.

Представляется необходимым исключить сделки из перечня объектов регистрации в связи с отсутствием какой-либо пользы от такой регистрации. Так называемый принцип двойной регистрации не привносит в действующую систему регистрации ничего, кроме путаницы и излишней сложности. Слово «сделки» следует удалить и из названия соответствующего федерального закона, который было бы правильно именовать «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество». Концепцияразвитиягражданскогозаконодательства также указывает на целесообразность «устранить указанное смешение различных систем регистрации и перейти на подлинную систему регистрации прав»1.

Однако такое решение не должно означать безусловный запрет на регистрацию сделок. Сделки, непосредственно не влекущие возникновение прав на недвижимое имущество, должны подлежать самостоятельной регистрации в качестве обременения вещного права, отчуждающего недвижимость лица. К таким сделкам относятся сделки с отлагательным условием, такие как купля-продажа с условием перехода права собственности после полной оплаты покупной цены, передача недвижимого имущества в уставный капитал вновь создаваемого юридического лица. Необходимость регистрации этих сделоквызываетсятребованиемзащиты правкак приобретателя, так и третьих лиц, поскольку запись о данной сделке в реестре должна препятствоватьнедобросовестномуотчуждателювзаключениииных сделок по поводу объекта и предупреждать споры, которые неизбежно будут возникать в этом случае.

1Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации.

С. 32.

59

Алексеев В.А. Концепция государственной регистрации прав на недвижимость

В связи с этим нельзя не остановиться на предложении разд. 9 Концепции развития гражданского законодательства о введении в

ГК РФ норм об особом вещном праве приобретения чужой вещи. Это право по замыслу авторов указанной концепции «может быть осуществлено и в тех случаях, когда вещь уже не находится у лица, по соглашениюскоторым соответствующееправобылоустановлено», а «основанием возникновения данного права является договор»1.

Представляется, что вряд ли можно найти достаточные основания для введения в законодательство особого вещного права только длятого, чтобыобеспечитьправалица, заключившегосделку, невлекущую непосредственно перехода вещного права, на случай, если до наступления условия, с которым связан переход права, недвижимое имущество будет отчуждено по другой сделке. Для достижения этой цели вполне достаточно сохранения регистрации сделок, не влекущих непосредственно перехода вещного права, в качестве обременения недвижимого имущества. Регистрация такой сделки в качестве обременения и будет означать, что права приобретателя по сделке будут сохраняться независимо от перехода права собственности на недвижимое имущество, являющееся ее предметом2.

Кроме того, вызывает сомнение необходимость сохранения возможности отчуждения имущества, в отношении которого заключена сделка отчуждения с отлагательным условием или иная сделка, которая непосредственно не влечет перехода права собственности

1Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации.

С. 96–98.

2Фактически признавая это обстоятельство, авторы проекта Концепции законодательства о вещном праве писали, что «договор, на основании которого возникает право приобрести чужую вещь, по сути, представляет собой любой граждан- ско-правовой договор об отчуждении вещи, в котором момент заключения и исполнения не совпадают (договор на срок, под отлагательным условием и т.п.)». Использоватьжемеханизмрегистрациитакихдоговоровонисчиталиневозможным, так как «в рамках реформы гражданского законодательства предполагается отменить государственную регистрацию сделок с недвижимостью, сохранив лишь регистрацию прав (возникновения, прекращения и перехода) и регистрацию обременений. В результате установление вещного обременения в пользу будущего приобретателя объекта недвижимости посредством государственной регистрации сделок окажется невозможным» (Портал российского частного права: <www.privlaw.ru>). Наверное, все-таки проще сохранить регистрацию сделок с отлагательным условием, чем формировать новый институт и вводить особое вещное право.

60

11. Объекты регистрации в сфере недвижимого имущества

(например, сделка по внесению недвижимого имущества в уставный капитал вновь создаваемого юридического лица). В таких случаях более предпочтительным вариантом был запрет отчуждения имущества, обремененного такой сделкой, до ее расторжения. Но даже если такое решение не будет признано целесообразным, регистрация сделки в качестве обременения позволит приобретателю приобрести право на объект независимо от того, что право собственности на него перешло от отчуждателя к другому лицу1.

Не вполне понятной является также идея Концепции развития гражданского законодательства о том, что «может быть установлен упрощенный порядок принудительного осуществления права приобрести право на чужую вещь, если оно установлено на основании нотариально удостоверенного договора»2. Во-первых, неясно, в чем будет состоять упрощение порядка, а во-вторых, при регистрации рассмотренных выше сделок не нужно будет устанавливать преимущества для нотариально удостоверенных договоров.

Вместестемдлясохранениявозможностирегистрациитакихсделок нет никакой необходимости оставлять сделки в перечне объектов регистрации, поскольку данные сделки полностью охватываются понятием обременения как объекта регистрации.

В то же время, понимая, что такое решение вопроса может и не найти поддержки законодателя, следует внести ряд предложений по совершенствованию законодательства, если сделки как объект регистрации будут сохранены:

•во-первых, было бы правильно в соответствии со ст. 432 ГК РФ любой договор признавать заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора в требуемой форме, а с несоблюдением требования о регистрации связывать его ничтожность. Для этого следует изъять из ГК РФ п. 3 ст. 433, согласно которому «договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом»;

1См. также разд. 19 Концепции.

2Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации.

С. 98.

61

Алексеев В.А. Концепция государственной регистрации прав на недвижимость

•во-вторых, следовало бы восстановить правило об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью,

поскольку именно ликвидация этого правила вызвала появление в ГК РФ нормы о признании договора заключенным с момента его государственной регистрации без наделения регистрирующих органов правами и возможностями по удостоверению волеизъявления участников сделок1;

•в-третьих, необходимо в законе зафиксировать запрет на «раздельную» регистрацию сделки и права, когда сделка непосредственно влечет установление, изменение или прекращение вещных прав. В таких случаях момент регистрации этой сделки долженсовпадатьсмоментомрегистрациисоответствующегоправа. При этом основным объектом регистрации должно считаться соответствующее право (оно является целью, а сделка — средством), сделка же регистрируется как основание возникновения этого права. Установление порядка, при котором стороны, не указавобэтомвдоговоре, могутотнестирегистрациюпереходаправа на более поздний срок, означает фактически возможность дополнения договора отлагательным условием в устной форме, что противоречит требованию о письменной форме договора куплипродажи недвижимости.

Предлагая отменить регистрацию сделок, авторы Концепции законодательства о недвижимости одновременно вносили предло-

жение «ввести государственную регистрацию исполнения сделок с недвижимым имуществом, поскольку именно исполнение консенсуальных сделок (а не их заключение) является основанием для возникновения, прекращения ограничения или обременения пра-

1В проекте Концепции совершенствования общих положений ГК РФ отмечалось, что «государственная регистрация ни в том виде, в котором существует сейчас, ни в форме, в которой ей следовало бы быть (регистрация не сделок, а прав), не способна заменить собой нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Нотариус выполняет такие функции, которые не может выполнить государственный регистратор. Прежде всего, нотариальное удостоверение охватывает ту стадию возникновения правоотношений, которая не затрагивается государственной регистрацией» (Портал российского частного права: <www.privlaw.ru>). К сожалению, эти положения не вошли в окончательный вариант Концепции развития гражданского законодательства.

62