Концепция государственной регистрации прав на недвижимость в Российской Федерации. Монография

14. Регистрация прав на вновь создаваемые объекты недвижимости

при отсутствии ее надлежащего правового обеспечения может привести к росту стоимости жилья, поскольку повлечет увеличение налогов, которые должны будут платить застройщики. Кроме того, не вполне понятно, зачем первично регистрировать право застройщика именно на здание, если право на него должно быть тут же преобразовано в совокупность прав на помещения, подлежащие передаче дольщикам.

Вместе с тем следовало бы предусмотреть диспозитивное правило о том, что

«застройщику принадлежит право собственности на вновь созданный объект недвижимости, если иное не предусмотрено его договорами с другими участниками создания объекта».

Таким образом в законе была бы отражена презумпция права застройщика на построенный им объект.

При рассмотрении условий законности строительства вызывает сомнения формулировка п. 1 ст. 41 ЗК РФ, где за арендаторами земельных участков признаются все права собственников, установленные ст. 40 ЗК РФ, включая права, предусмотренные пп. 2 п. 1 этой статьи, — возводить здания, строения и сооружения. Существует и определенное противоречие между нормой п. 1 ст. 41 ЗК РФ и п. 1 ст. 222 ГК РФ, которая в качестве условия законности строительства называет отведение участка «для этих целей», т.е. для целей строительства объекта недвижимости. Такая формулировка, как представляется, требует при отводе (предоставлении) земельного участка на основании аренды указывать цель строительства в договоре. Данная коллизия должна быть разрешена либо путем дополнения п. 1 ст. 41 ЗК РФ указанием о необходимости обязательного включения в договорарендыправанавозведениеобъектовнедвижимостиназемельном участке, либо путем изменения формулировки ст. 222 ГК РФ, где могло бы быть указано не на отвод участка «для этих целей», а на его предоставление для целей, допускающих возведение на нем объектов недвижимости.

При этом ст. 41 ЗК РФ можно было бы дополнить пунктом следующего содержания:

«Лица, использующие земельные участки на основании договора с собственником земельного участка, осуществляют права, уста-

83

Алексеев В.А. Концепция государственной регистрации прав на недвижимость

новленные подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 настоящего Кодекса, поскольку это предусмотрено договором».

Представляется также целесообразным особо решить вопрос о правоустанавливающем документе на вновь созданный объект недвижимости. Оптимальной была бы выдача первичного документа государственным органом, уполномоченным проводить экспертизу представленных документов и делать вывод о приобретении лицом права собственности на новый объект недвижимости. С учетом того обстоятельства, что ст. 219 ГК РФ связывает возникновение права собственности на вновь созданный объект недвижимости с регистрацией, правильным было бы такое право предоставить непосредственно регистрирующему органу.

84

15. Правовой режим самовольной постройки

15

Правовой режим самовольной постройки

Вопрос о правовом режиме самовольной постройки тесно связан с проблемой установления прав на вновь созданные объекты недвижимости. Дополнительную актуальность данная проблема приобрелавсвязисизменениями, внесеннымивст. 222 ГКРФ1, посвященную самовольной постройке.

Следует особо отметить, что самовольная постройка понимается здесь как объект недвижимого имущества. Незаконность возведения— этокритерийотнесениянедвижимостиксамовольнымпостройкам, а не решения вопроса об отнесении объекта к недвижимости2.

Одной из новелл в правовом режиме самовольной постройки стало признание законодателем возможности признания права на самовольную постройку не только в судебном, но и в ином порядке. При всех аргументах за целесообразность такого решения оно представляетсядостаточносерьезнонарушающимправильноесоотношение между компетенцией судов и органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость. В то же время изменения в ст. 222 ГК РФ, коль скоро они внесены, требуют дальнейшего разъяснения непосредственно в гражданском законодательстве.

1Федеральный закон от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенномпорядкеправгражданнаотдельныеобъектынедвижимогоимуще-

ства» // СЗ РФ. 2006. № 27. Ст. 2881.

2См. разд. 2 Концепции.

85

Алексеев В.А. Концепция государственной регистрации прав на недвижимость

В настоящее время такие разъяснения даны совместным постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Многие из этих разъяснений выходят за рамки судебного толкования закона и представляют по сути дела новые правовые нормы.

Прежде всего подлежит решению вопрос о возможности «превращения» самовольной постройки в законно созданный объект, который иначе можно сформулировать как вопрос о возможности внесудебного устранения признаков самовольной постройки.

Признан утратившим силу абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ, согласно которому право собственности на самовольную постройку могло быть «признаносудомзалицом, осуществившимпостройкунанепринадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку» (выделено мной. — В. А.).

В связи с этим возникает вопрос, следует ли новую редакцию ст. 222 ГК РФ понимать как устранение вообще возможности установления права собственности самовольного застройщика на постройку, возведенную на чужом земельном участке, либо данные изменения в закон предполагают, что для того чтобы ставить вопрос о признании права на самовольную постройку, лицо должно сначала приобрести право на соответствующий земельный участок. Более правильным представляется второй вариант решения, однако нужно иметь в виду, что создание (фактическое окончание строительства) объекта с нарушением требований к земельному участку делает объект самовольной постройкой, а устранение этих нарушений в административном порядке не превращает объект в законно созданный.

Требует также законодательной фиксации положение о том, что с учетом нынешней редакции п. 3 ст. 222 ГК РФ вопрос о легализации самовольной (по признаку отсутствия разрешения на строительство) постройки может быть решен исключительно в судебном порядке. Для этого в ст. 222 ГК РФ можно было бы внести п. 4 следующего содержания:

«Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на принад-

86

15. Правовой режим самовольной постройки

лежащем ему земельном участке без получения необходимых разрешений, при согласии на это органов, уполномоченных выдавать такие разрешения, либо установлении незаконности отказа в таком согласии, а также установлении отсутствия существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил».

В связи с этим положением в Градостроительном кодексе РФ не-

обходимо предусмотреть порядок выдачи документов, подтверж-

дающих возможность эксплуатации объектов самовольного строи-

тельства. Эти документы следовало бы рассматривать не в качестве подтверждающих законность строительства и разрешения использования объекта, а в качестве подтверждения факта окончания строительства и принципиальной возможности эксплуатации объекта.

Однако совместное постановление содержит совершенно иные предписания. В п. 26 этого документа говорится о том, что «отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, принимало ли создавшее самовольную постройку лицо меры к ее

легализации, в частности к получению разрешения на строитель-

ство… а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения» (выделено мной. — В. А.). Таким образом, высшие судебные органы санкционировали возможность внесудебной легализации самовольной постройки, а также признали правомерной выдачу «разрешений на строительство» на объекты, строительство которых начато или уже завершено. Такое разъяснение, по мнению автора, хотя и должно привести к снижению нагрузки судов (невэтомлицельэтогоразъяснения?), ноодновременнофактически поощряет самовольное строительство и способствует коррупции. Кроме того, очень трудно найти в действующем законодательстве основания для такого его толкования. Прежде всего, оно не соответствует Градостроительному кодексу РФ, который не предусматривает возможности выдачи разрешения на строительство на уже построенный объект.

Отдельного анализа применительно к режиму самовольной постройки требует и новая редакция ст. 223 ГК РФ, согласно которой «недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с

87

Алексеев В.А. Концепция государственной регистрации прав на недвижимость

момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя»1.

Буквальное толкование этой нормы позволяет прийти к выводу о том, что добросовестный приобретатель объекта самовольного строительства приобретает право собственности на этот объект с момента государственной регистрации его права, так как у него это имущество не может быть истребовано (ст. 302 ГК РФ здесь вообще неприменима). В то же время возникает вопрос: хотел ли законодатель, внося данные изменения, достичь таких правовых последствий? В упомянутом совместном постановлении (п. 24) указывается, что в «случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Например, в случае отчуждения самовольной постройки — ее приобретатель; при внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставный капитал — юридическое лицо, получившее такое имущество; в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица — лицо получившее имущество во владение». При этом никаких оговорок для случаев, когда право отчуждателя на объект было зарегистрировано, а приобретатель являлся добросовестным, не делается, что представляется серьезным недостатком данного разъяснения.

Вцеляхобеспечениястабильностигражданскогооборотаследует исключить возможность удовлетворения исков о сносе объектов самовольного строительства к тем лицам, которые приобрели эти объекты после регистрации права собственности на них. Однако с учетом этого обстоятельства необходимо повышать ответственность регистрирующих органов за правовую экспертизу документов по вновь созданным объектам, а также определить подход к понятию добросовестности в случаях приобретения самовольных построек.

1Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 217-ФЗ «О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральныйзакон„Огосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимущество и сделок с ним“» // СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 43.

88

15.Правовой режим самовольной постройки

Вто же время следует признать совершенно правильным разъяснение о том, что государственная регистрация права на объект не препятствует признанию его самовольной постройкой (п. 23 совместного постановления). Однако судебное признание объекта, права на который зарегистрированы, самовольной постройкой должно влечь негативные последствия только для лица, которое осуществило самовольную постройку, либо, приобретая объект, знало или должно было знать о том, что объект является самовольной постройкой.

89

Алексеев В.А. Концепция государственной регистрации прав на недвижимость

16

Регистрация прав на объекты незавершенного строительства

При рассмотрении вопроса об оформлении прав на объекты незавершенного строительства следует обратить внимание на то, что в законодательстве не сформулировано определение этого понятия. Представляется, что режим недвижимого имущества должен применятьсяклюбомуобъектунезавершенногостроительства, которыйотвечает критериям ст. 130 ГК РФ, независимо от того, когда начато или остановлено его строительство и когда совершались сделки по поводу этого имущества.

С точки зрения закона незавершенный строительством объект существует с того момента, когда на земельном участке начались действия, непосредственно направленные на создание объекта недвижимости и приведшие к такому изменению этого земельного участка, которое становится от этого участка неотделимым без существенногоущербадля достиженияцелисозданияпланируемогообъекта. С учетом этих положений определение объекта незавершенногостроительствамогло быбытьсформулировано вЗаконеокадастре и иметь следующий вид:

«Объект незавершенного строительства — изменения на земельном участке, непосредственно направленные на создание нового здания или сооружения, а равно реконструируемое здание или сооружение»1.

90

16.Регистрация прав на объекты незавершенного строительства

Всвязи с изложенными соображениями об объективном существовании объекта незавершенного строительства как объекта недвижимого имущества независимо от правовых отношений, которые существуют по поводу этого объекта, вызывает возражения одно из разъяснений Пленума ВАС РФ. В п. 16 постановления от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» записано, что «по смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона РФ „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу». Однако дело здесь не в том, что до окончания договора подряда объект не является недвижимостью, а в том, что прекращение договора подряда является условием возникновения права собственности заказчика на объект.

Вот почему приведенное разъяснение Пленума ВАС РФ следовало бы изложить в другой редакции:

«По смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона РФ „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ регистрация прав на незавершенные строительством объекты может осуществляться лишь при условии прекращения

вотношении этих объектов договоров подряда».

Вто же время Концепция развития гражданского законодательства, видимо, тоже находя существующие разъяснения неудачными, утверждает, что «для решения вопроса о собственнике объекта незавершенного строительства не имеет значения, был ли объект построен собственными силами собственника земельного участка либо возник в результате исполнения договора строительного подряда; не имеет значения также, был договор строительного подряда прекращен или нет»1. Здесь, как представляется, авторы упомянутой концепции впадают в другую крайность, поскольку регистрация права застройщика на объект незавершенного строительства до прекращения договора строительного подряда, безусловно, на-

1Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации.

С. 85.

91

Алексеев В.А. Концепция государственной регистрации прав на недвижимость

рушает права подрядчика, лишая его предусмотренных ГК РФ права на удержание объекта при неоплате работы заказчиком (ст. 712 ГК РФ1).

Требует определения в законе статус частично разрушенного объекта. Частично разрушенный объект (если не начато его восстановление) не является объектом незавершенного строительства, но относится к вновь возникшим по сравнению с ранее существовавшим. Это не объект незавершенного строительства, так как его строительство (реконструкция) не ведется, и не вновь созданный объект, поскольку, во-первых, его никто не «создавал», а во-вторых, он в силу разрушения не пригоден к эксплуатации. В такой ситуацииоптимальным решением было бы приравнять в законе частично разрушенный объект к объекту незавершенного строительства. При этом следует иметь в виду, что положение ст. 219 ГК РФ о возникновении права на вновь созданный объект с момента регистрации этого права должно распространяться на все объекты, возникшие в результате изменения ранее существовавших объектов.

В нормативных документах, регламентирующих порядок регистрации прав, а также кадастровый учет объектов незавершенного строительства, следовало бы предусмотреть необходимость представлять в регистрирующий орган при каждой новой сделке с незавершенным объектом либо новые документы, описывающие объект, либо подтверждение о том, что с последнего учета объект не претерпел изменений. Такое же подтверждение следовало бы требовать, если с момента учета объекта до обращения за регистрацией права прошло значительное время (например, 6 месяцев и более).

Норма Закона о регистрации, устанавливающая порядок регистрации прав на незавершенные строительством объекты, могла бы иметь следующий вид:

1Необходимо заметить, что в случае с недвижимым имуществом подрядчик не может реализовать объект, являющийся результатом работ (п. 6 ст. 720 ГК РФ), посколькунеимеетоснованийдлярегистрацииправананего. Чтокасаетсяудержания, то оно в данном случае может быть реализовано путем отказа от прекращения договора подряда и передачи объекта заказчику до оплаты работы подрядчика.

92