Концепция государственной регистрации прав на недвижимость в Российской Федерации. Монография

1. Общие положения

государственной регистрации прав на него. Но в Концепции развития гражданского законодательства проблемы государственной регистрации прав на недвижимость вполне естественно занимают подчиненное место.

Кроме того, наличие двух вышеуказанных концепций ставит ряд вопросов, вызванных тем, что в Концепцию развития гражданского законодательства вошла только часть положений Концепции законодательства о недвижимости, часть положений двух концепций не соответствуют друг другу. Эти обстоятельства делают ситуацию с перспективами правового регулирования отношений, связанных с недвижимым имуществом и государственной регистрацией прав на него, не вполне определенной.

Приказом Министерства экономического развития РФ от 18 декабря 2009 г. № 534 утверждена Концепция создания единой федеральной системы государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости1. Этот документ относится в первую очередь к организации и деятельности государственных органов, осуществляющих учет недвижимого имущества и регистрацию прав на него. Однако положения этой концепции могут оказать и уже оказывают непосредственное влияние на правотворчество в рассматриваемой сфере. При этом ряд идей и подходов этого документа вызывает сомнения и возражения.

 Таким образом, на сегодняшний день мы имеем три официальных документа, которые именуются «Концепция» и в той илииноймерепосвященыправовымвопросамрегистрацииправ на недвижимое имущество.

Вместе с тем ни одна из этих концепций не может служить непосредственной основой для совершенствования законодательства:

•во-первых, все эти концепции посвящены регистрации прав на недвижимостьлишьвчасти, чтообъективнонепозволяетимрассмотреть широкий круг проблем, связанных с данной сферой;

•во-вторых, эти концепции частично противоречат друг другу, а также содержат положения, реализация которых может привести

1<http://www.economy.gov.ru/minec/resources/d2687e8040f6f0d387799770b10d6c

e0/534.pdf>.

3

Алексеев В.А. Концепция государственной регистрации прав на недвижимость

к негативным последствиям в регулировании оборота недвижимости.

Регистрация прав представляет собой лишь один из элементов правового режима одного из видов имущества. При этом нельзя признать неверным тезис о том, что система регистрации должна строиться в соответствии с правовой доктриной недвижимости, а не наоборот.

Однако нужно иметь в виду, что регистрация прав представляет собой основной, ведущий элемент правового режима недвижимо-

сти. Это становится очевидным как при анализе зарубежного законодательства, так и при внимательном рассмотрении действующего законодательства нашей страны. Дело в том, что необходимость регистрации прав — это то главное, что отличает правовой режим недвижимого имущества от правового режима имущества движимого. Из такого положения вытекает особая значимость правовой модели регистрации для правового режима недвижимости. С одной стороны, эта модель должна вписываться в общую концепцию правового регулированиянедвижимости, асдругойстороны, всезаконодательные решения в области недвижимости должны приниматься с учетом действующей системы регистрации прав, поскольку только при соответствии этой системе они могут быть реализованы.

Именно с учетом этих обстоятельств представляется необходимым выработка отдельной Концепции государственной регистрации прав на недвижимость в Российской Федерации.

Под государственной регистрацией прав на недвижимость в

Концепции в зависимости от контекста понимается:

•одна из функций государства, осуществляемая его специальными органами в целях защиты имущественных прав участников гражданского оборота;

•деятельность государства в лице его специальных органов, представляющая собой процесс рассмотрения заявлений (требований) заинтересованных лиц о внесении сведений об их правах на объекты недвижимого имущества в государственный реестр прав на недвижимость. Основным содержанием этого процесса является установление регистрирующим органом наличия или отсутствия оснований для внесения в реестр требуемых сведений;

4

1.Общие положения

•акт признания зарегистрированного права (либо его изменения, обременения, перехода или прекращения) государством в лице регистрирующего органа, обеспечивающий возможность реализации этого права его обладателем и оформляемый в виде записи

озарегистрированном праве в государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Под системой государственной регистрации прав на недвижимость в Концепции понимается совокупность взаимосвязанных элементов — правовых принципов и норм, органов и учреждений, функционирующих в сфере осуществления государством функции защиты прав участников оборота недвижимого имущества посредством внесения сведений о правах на недвижимое имущество в государственный реестр.

С точки зрения структуры Концепцию можно условно разделить на общую и особенную части.

Вобщей части (разд. 1–12) рассматриваются понятие и классификация недвижимого имущества, цели и принципы государственной регистрации прав на недвижимость, правовое значение акта государственной регистрации, объекты регистрации и общие положения

оправовой экспертизе при регистрации прав на недвижимость.

Вособенной части (разд. 13–22) рассматриваются вопросы, относящиеся к различным объектам регистрации (регистрация вещных прав, регистрация сделок, регистрация права государственной собственности, регистрация ограничений и обременений, регистрация общей собственности), а также вопросы, относящиеся к регистрации прав, возникающих по различным основаниям: регистрация прав на вновь создаваемые объекты недвижимости, регистрация перехода прав на объекты недвижимости, имеющие собственника (в частности, на основании сделок отчуждения, внесения недвижимости в уставный капитал юридических лиц, при реорганизации юридических лиц и наследовании, регистрации прав на основании судебных актов).

5

Алексеев В.А. Концепция государственной регистрации прав на недвижимость

2

Понятие недвижимого имущества

Концепция регистрации прав на недвижимость может быть сформирована только на базе определенного понимания правовой категории недвижимого имущества и классификации объектов недвижимости.

Необходимо констатировать, что единство в понимании этих вопросов отсутствует как в теории, так и в практическом применении закона. Причинойтакогоположенияявляетсянедостаточностькритериев, предлагаемых законодательством для отграничения недвижимых вещей от иных объектов, расположенных на земельных участках. В решении вопроса о понятии недвижимости сформировалось два направления: «фактическое», считающее критерием отнесения объектов к недвижимости их физические признаки, и «юридическое», дополняющее законодательное определение недвижимого имуществапризнакомналичиягосударственнойрегистрациилибо признаком «юридической связи с землей», которая характеризует законность создания объектов, позволяющую им «стать объектами права собственности и иных гражданских прав»1.

Концепция исходит из того, что категория недвижимого имущества выделена в законе, чтобы определить специфику тех правовых отношений, которые складываются по поводу данного объекта гражданских прав. Объект недвижимости существует как физически, так

1Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе.

С. 7.

6

2.Понятие недвижимого имущества

июридически независимо от тех отношений, которые складываются по поводу этого объекта. Объект недвижимости (здание, сооружение, помещение) — это всегда конкретный предмет материального мира, обладающий определенным местоположением, границами и специфическими характеристиками. Возможность в конкретный момент времени стать объектом права собственности не может влиять на признание объекта вещью (недвижимой вещью) в смысле гражданскогоправа. Основнойпризнаквещи— возможностьвпринципе, при определенных условиях стать объектом гражданских прав. Недвижимая же вещь от других вещей должна отличаться лишь объективными признаками, т.е. такими, которые не связаны с правовыми отношениями, которые существуют по поводу этой вещи.

Следует особо отметить, что критикуемые положения Концепции законодательства о недвижимости не вошли в Концепцию развития гражданского законодательства. Это, как представляется, свидетельствует о признании несостоятельности предлагавшегося подхода к понятию недвижимого имущества. Более того, Концепцией развития гражданского законодательства внесено предложение, прямо направленное на устранение из закона оснований для так называемой юридической концепции. В ней предлагается «из перечня объектов недвижимого имущества (пункт 1 статьи 130 ГК) исключить воздуш-

ныеиморскиесуда, судавнутреннегоплавания, космическиеобъек-

ты», а также «исключить положение о том, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество, кроме перечисленного в абзаце первом пункта 1 статьи 130 ГК»1.

Это предложение заслуживает безусловной поддержки, так как с его реализацией исчезнут основания утверждать, что недвижимость явление «не фактическое, а юридическое», поскольку единственным критерием отнесения объектов к недвижимости останется прочная связь с землей.

Втожевремяпритакомзаконодательномрешенииостаетсявопросоправовомрежимеперечисленныхобъектов. Вопросорегистрации прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты вполне мог бы быть решен в самостоятельной статье ГК РФ без отнесения их к недвижимости. Это решение пред-

1Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации.

С. 34.

7

Алексеев В.А. Концепция государственной регистрации прав на недвижимость

ставляется предпочтительным еще и потому, что порядок регистрацииправнаэтиобъектыопределяетсяособыминормативнымиактами, а сама эта регистрация осуществляется особыми органами.

По тем же основаниям следует согласиться и с положением Концепции совершенствования гражданского законодательства исключить отнесение к недвижимому имуществу предприятия как имущественного комплекса1.

Учитывая проблемы, с которыми связано решение вопроса об отнесении объектов к недвижимому имуществу, целесообразным представляется конкретизировать критерии, определяющие прочность связи с землей и невозможность перемещения объектов без соразмерного ущерба их назначению. Такая конкретизация могла бы быть осуществлена в Законе о государственном кадастре недвижимости2, поскольку именно этот закон регулирует деятельность государственных органов, осуществляющих признание объектов недвижимым имуществом.

Однако указанный закон дает лишь перечень объектов, относящихся к недвижимости, в отношении которых осуществляется кадастровый учет, — земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства (п. 5 ст. 1). В Федеральном законе «О государственном кадастре недвижимости» следовало бы не просто перечислить объекты недвижимости, но и дать определения видам недвижимого имущества: земельный участок, здание, сооружение, помещение и объект незавершенного строительства3. Соответствующие нормы могли бы иметь следующий текст:

«Здание — объект капитального строительства жилого или нежилого назначения, предназначенный для размещения людей.

1См.: Концепция развития гражданского законодательства Российской Федера-

ции. С. 34.

2СЗ РФ. 2007. № 31. Ст. 4071 (с послед. изм.).

3Определение земельного участка содержится в ст. 11.1 ЗК РФ. Перенесение этого определения в Гражданский кодекс, как это предлагает Концепция развития гражданского законодательства (см.: Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 83) представляется абсолютно обоснованным.

Определениетакогопомещения, какквартирасодержитсявп. 3 ст. 16 Жилищного кодекса РФ.

8

2. Понятие недвижимого имущества

Сооружение — объект капитального строительства, не предназначенный для размещения людей.

Помещение — часть здания или сооружения, обособленная от других его частей, имеющая вход либо с земельного участка, либо из общих помещений здания или сооружения1.

Объект незавершенного строительства — изменения на земельном участке, непосредственно направленные на создание нового здания или сооружения, а равно реконструируемое здание или сооружение».

В связи с данным предложением следует обратить внимание на то, чтовнашемзаконодательствесовсемнедавнопоявилисьопределения здания, сооружения и помещения.

В Федеральном законе от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»2 под зданием понимается «результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную

и(или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженернотехнического обеспечения и предназначенную для проживания

и(или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных» (п. 6 ч. 2 ст. 2); под сооружением понимается «результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей

игрузов» (п. 23 ч. 2 ст. 2); а помещением предлагается считать «часть объема здания или сооружения, имеющая определен-

1Представляется менее удачным определение, предложенное в Концепции развития гражданского законодательства: «Под помещением как объектом гражданскихправследуетпониматьконструктивноипространственнообособленную часть (трехмерный объем) внутри здания (сооружения), пригодную для использования» (Концепция развития гражданского законодательства Российской Фе-

дерации. С. 85–86).

2СЗ РФ. 2010. № 1. Ст. 5.

9

Алексеев В.А. Концепция государственной регистрации прав на недвижимость

ное назначение и ограниченная строительными конструкциями» (п. 14 ч. 2 ст. 2).

Следует предостеречь от попыток использования этих определений для толкования гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Это было бы неправильно, во-первых, по формальнымпричинам, посколькуданныеопределенияданыисключительно для целей закона, в котором они приведены (ч. 1 ст. 2 Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»). Во-вторых, из текста этих определений очевидно, что они не содержат признаков зданий, сооружений и помещений как объектов недвижимого имущества. Вместе с тем наличие определений перечисленных объектов в других отраслях законодательства повышает актуальность включения определений видов недвижимого имущества в специальное законодательство о недвижимости.

10

3. Классификация недвижимости

3

Классификация недвижимости

Концепция исходит из того, что в современном российском законодательстве утвердилась трехзвенная классификация объектов недвижимости:

1)земельный участок;

2)здание, сооружение, иные объекты, прочно связанные с земельным участком (в частности, объекты незавершенного строительства);

3)помещение.

Эта классификация представляется вполне рациональной, и поэтому Концепция построена на ее основе. Признание такой классификации исключает формирование иных, кроме перечисленных, классификационных групп объектов недвижимого имущества.

Вместе с тем ряд положений о классификации объектов недвижимости нуждается в доработке и конкретизации.

ВЗаконеокадастреследовалобыуказатькритериивозможности самостоятельного учета частей зданий и сооружений и определить порядок такого учета. В качестве таких критериев следует предусмотреть возможность автономного от других частей здания функционирования, самостоятельного ввода в эксплуатацию, реконструкции и сноса. В Законе о регистрации и Правилах ведения ЕГРП1 следовало

1См.: Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 1998. № 8. Ст. 963 (с послед. изм.).

11

Алексеев В.А. Концепция государственной регистрации прав на недвижимость

бы предусмотреть возможность включения таких объектов (в отличие от помещений, находящихся в третьем разделе) в разд. II ЕГРП, в котором отражаются здания и сооружения.

Исключив предприятие как имущественный комплекс из перечня недвижимого имущества, следует признать целесообразным допустить регистрацию прав на другие имущественные комплексы, состоящие из нескольких зданий и сооружений. К таким комплексам следовало бы отнести, в частности, культовые сооружения (например, монастыри), спортивные комплексы и иные совокупности зданий и сооружений, находящиеся на едином земельном участке и объединенные общим назначением. К таким комплексам могли бы относиться и домовладения граждан. Признание указанных комплексов объектами недвижимого имущества должно осуществляться по заявлению их собственников и предполагать невозможность установления вещных прав на отдельные здания и сооружения, входящие в эти комплексы.

Концепция развития гражданского законодательства предлагает ввести понятие «технологический имущественный комплекс недви-

жимости», в качестве признаков которого называются:

1)объединение различных объектов движимого и недвижимого имущества единым хозяйственным назначением;

2)наличие в составе технологического имущественного комплекса недвижимости земельного участка (прав на земель-

ный участок), на котором расположены объект (объекты) недвижимости, входящий в имущественный комплекс1.

Целесообразность реализации данного предложения вызывает сомнения по двум причинам. Во-первых, вряд ли стоит включать в эти комплексы движимые вещи, а во-вторых, термин «технологический» здесь не вполне уместен, так как ряд комплексов недвижимости в качестве объединяющего фактора имеет не технологию какихлибо процессов, а иные основания (домовладение, культовые комплексы и пр.).

Жилищный кодекс РФ (ст. 16) должен быть приведен в соответствие с гражданским законодательством путем исключения жилых домов из перечня жилых помещений.

1См.: Концепция развития гражданского законодательства Российской Федера-

ции. С. 85.

12