Концепция государственной регистрации прав на недвижимость в Российской Федерации. Монография

3. Классификация недвижимости

Необходимо законодательно определить технические критерии возможности объединения нескольких помещений в одно. В качестве таких критериев следует установить:

а) наличие возможности проникновения из любой части объекта, именуемого помещением, в любую другую его часть без выхода за границы этого объекта;

б) единое пространство, рассматриваемое в качестве помещения, не должно иметь сообщения с другими помещениями либо вообще, либо такое сообщение должно быть возможно только через общие помещения дома.

ВЖилищный, Земельный и Гражданский кодексы РФ должны быть внесены изменения, исключающие возможность считать самостоятельными объектами недвижимого имущества комнату в коммунальной квартире, часть квартиры.

ВГражданский и Жилищный кодексы РФ следует внести изменения, позволяющие признавать помещение общим имуществом дома, только если оно само обслуживает несколько помещений в этом доме, либо не имеет и не может иметь другого назначения, кроме местарасположениякоммуникацийилиоборудования, относящегося

кобщему имуществу дома. В том случае, если соответствующие коммуникации и оборудование находятся в помещениях, которые могут иметь самостоятельное использование, не влекущее невозможность нормального функционирования коммуникаций и оборудования, такие помещения не следует относить к общим, они могут иметь статус самостоятельных объектов недвижимости. Что касается расположенных в этих помещениях коммуникаций и оборудования, то в связи с их нахождением в помещении для его собственника может быть установлен сервитут, заключающийся в праве доступа к этим объектам в интересах собственников остальных помещений в доме.

ВГражданском кодексе РФ должен быть закреплен принцип общей долевой собственности на общее имущество не только в многоквартирном доме, но и в любом здании, помещения в котором находятся в собственности двух и более лиц. Это предложение, ранее выдвигавшееся автором настоящей Концепции, вошло и в Концепцию развития гражданского законодательства1.

1См.: Концепция развития гражданского законодательства Российской Федера-

ции. С. 79–80.

13

Алексеев В.А. Концепция государственной регистрации прав на недвижимость

Дляреализацииэтогоположенияст. 290 ГКРФдолжнабытьперемещена в гл. 6 ГК РФ с заменой в ее тексте «многоквартирного дома» на «здание», а «квартиры» на «помещение». Соответствующая норма могла бы иметь следующий вид:

«Статья 131.1. Общее имущество собственников помещений в здании

1.Собственникам помещений в здании принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения здания, несущие конструкции здания, механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование за пределами или внутри помещения, обслуживающее более одного помещения.

2.Общие помещения здания находятся в общей долевой собственности собственников тех помещений, которые эти общие помещения обслуживают.

3.Собственник помещения в здании не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество здания, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение».

ВГражданском кодексе РФ следовало бы также урегулировать порядок определения размера долей в общем имуществе нежилого здания, порядок пользования и распоряжения общим имуществе такого здания. Этот порядок мог бы быть установлен по аналогии

ссоответствующими нормами, относящимися к многоквартирным домам1.

Следует также дополнить ст. 246 ГК РФ, определяющую правовой режим долевой собственности, пунктом 3, где было бы указано, что положения этой статьи не распространяются на общую долевую собственность в отношении общего имущества зданий.

1В постановлении Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» отмечается, что «отношения собственников помещений, расположенныхвнежиломздании, возникающиепоповодуобщегоимущества в таком здании, прямо законом не урегулированы» и предлагается в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям применять нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, ст. 249, 289, 290 ГК РФ. В условиях отсутствия необходимых норм закона это абсолютно правильное решение.

14

3.Классификация недвижимости

Сточки зрения построения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество абсолютно принципиальным является четкое законодательное решение вопроса о критериях отнесения объектов к недвижимости и о видах недвижимого имущества. При этом в основу как системы регистрации прав на недвижимость, такивосновувсейсистемыправовогорегулированияотношений в сфере недвижимого имущества может быть положена только объективная концепция недвижимого имущества, которая исходит при отнесении к недвижимому имуществу исключительно из физических признаков объекта и исключает использование в качестве такого критерия правовых отношений, возникающих по поводу этого объекта.

Как система регистрации прав на недвижимость, так и система правового регулирования отношений в сфере недвижимости могут быть основаны только на четкой классификации объектов недвижимости. В качестве звеньев такой классификации следует выделять:

а) земельные участки; б) здания и сооружения; в) помещения;

г) имущественные комплексы, в которые объединены здания, сооружения и земельный участок, на котором они расположены.

15

Алексеев В.А. Концепция государственной регистрации прав на недвижимость

4

Цели государственной регистрации прав на недвижимость

Определение целей государственной регистрации прав на недвижимость является исходным моментом в формировании соответствующей системы. Система регистрации формируется именно исходя из целей, которые ставит перед собой государство, отражая общественные потребности. При этом важно определить не только перечень целей, ноиихиерархию, посколькуотэтогозависитподходкразличным элементам системы с точки зрения их значения и взаимодействия с другими элементами.

Представляется неверным определение целей собственно государства как приоритетных при формировании системы регистрации прав на недвижимое имущество. Более того, следовало бы законодательно закрепить положение, в соответствии с которым первой и основной целью государственной регистрации прав на недвижимость является защита прав участников оборота недвижимого имущества. В число этих участников входит и государство, которое в условиях России является крупнейшим собственником недвижимости. Тембольшеоснованийакцентироватьвниманиенаравенствегосударства и других участников оборота.

Гарантии такого равенства должны быть специально сформулированы в законодательстве о государственной регистрации. В целях обеспечения правильного функционирования действующей системы регистрации и направления ее дальнейшего развития в Закон о регистрации могла бы быть включена норма следующего содержания:

16

4. Цели государственной регистрации прав на недвижимость

«Целью государственной регистрации прав на недвижимое имущество является защита имущественных прав участников оборота недвижимого имущества.

Все участники гражданского оборота, включая государство, при рассмотрении вопроса о государственной регистрации прав на недвижимое имущество имеют равные права. Изъятие из данного правила могут устанавливаться только законом».

Установление такого безусловного приоритета названной цели напрактикедолжно означать, что всеостальныецели, которые могут иметь место при той или иной организации системы государственной регистрации, должны реализовываться с учетом главной цели. Иначе говоря, если осуществление иных целей входит в противоречие с главной целью, то эти иные цели не должны осуществляться.

К числу иных целей, которые должны учитываться при формировании системы регистрации прав на недвижимость, следует относить:

а) обеспечение управления недвижимостью, находящейся в государственной собственности;

б) обеспечение поступления в бюджет средств от налогообложения недвижимости и сделок с ней;

в) обеспечение возможности влияния со стороны государства на процессы, происходящие на рынке недвижимости;

г) предупреждение и пресечение правонарушений и преступлений в сфере отношений, связанных с недвижимостью.

Однако следует еще раз подчеркнуть, что система государственной регистрации прав на недвижимое имущество должна строиться сучетомперечисленныхцелей, ноприусловии, чтоихреализацияне будет в какой-либо степени мешать осуществлению главной цели — защите имущественных прав участников оборота недвижимого имущества1.

1По мнению автора, приоритет цели защиты имущественных прав участников оборота недвижимости не соблюден авторами Концепции МЭР РФ. Эта концепция сформулирована прежде всего исходя из целей организации работы государственного аппарата в данной сфере. Более подробно см. разд. 7 и 8 настоящей Концепции.

17

Алексеев В.А. Концепция государственной регистрации прав на недвижимость

5

Системообразующие принципы государственной регистрации прав на недвижимость

Целями, стоящими перед государством при формировании системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, должны определяться и принципы ее построения. При этом принципы следует подразделять на системоообразующие (основные) и частные. От применения или неприменения первых зависит качественная характеристика системы государственной регистрации. Использование или неиспользование частных принципов характеризует лишь отдельные элементы системы, не изменяя систему в целом.

Под основными принципами системы регистрации прав на недвижимость предлагается понимать подлежащие закреплению в законе принципы правового регулирования отношений в сфере оборота недвижимого имущества, характеризующие:

а) правовое значение акта регистрации для обладателя права; б) правовое значение акта регистрации для иных лиц; в) полномочия и ответственность регистратора;

г) порядок возмещения ущерба, причиненного регистрацией недействительных прав.

 Таким образом, нужно различать правовое значение акта регистрации для лица, приобретающего (утрачивающего) право, и для иных лиц, обращающихся к реестру.

Правовое значение акта регистрации для лица, приобретающего (утрачивающего) право, характеризует принцип публичности (или принцип внесения), суть которого состоит в том, что соответ-

18

5. Системообразующиепринципыгосударственнойрегистрацииправна недвижимость

ствующее право считается возникшим только с момента внесения его в реестр. Действие этого принципа может быть в зависимости от выбора законодателя абсолютным (все права без исключения возникают только с момента внесения в реестр) или избирательным (определенные права возникают независимо от государственной регистрации).

Правовое значение акта регистрации для иных лиц, обращающихся к реестру, характеризует принцип публичной достоверности. Этот принцип состоит в том, что информацию о правах на недвижимое имущество, содержащуюся в реестре, вправе считать истинной любые лица, обратившиеся к реестру, за исключением тех, кому известно о недостоверности этой информации. Иными словами, это означает, что доказанный факт обращения к реестру перед приобретением недвижимого имущества имеет определяющее значение для признания лица добросовестным приобретателем данного имущества.

Принципом, характеризующим одновременно значение акта регистрации и для правообладателя, и для третьих лиц, является принцип бесповоротности, который исключает лишение права добросовестного приобретателя, если он в своей добросовестности опирается на публичную достоверность сведений соответствующего реестра.

Системы регистрации прав на недвижимость следует делить на основанные на публичной достоверности и бесповоротности или не основанные на этих принципах. В случае действия этих принципов мы имеем дело:

во-первых, с качественно иной степенью уверенности участников оборота недвижимости в стабильности своих прав;

во-вторых, с качественно иной степенью позитивной ответственности регистратора при принятии решения о внесении записи о правах в реестр, которой должен соответствовать необходимый объем как обязанностей, так и полномочий;

в-третьих, с реализацией принципов публичной достоверности и бесповоротности связана и степень негативной ответственности как государства за ущерб, причиненный неправильной регистрацией, так и лично регистратора за ненадлежащее выполнение своих обязанностей.

Выбор между двумя системами регистрации прав на недвижимость (основанной на публичной достоверности и бесповоротно-

19

Алексеев В.А. Концепция государственной регистрации прав на недвижимость

сти и не основанной на этих принципах) — это практически выбор между системой, которая в большей степени обеспечивает достижение основной цели — защиты прав участников оборота недвижимости, и системой, которая отличается значительно меньшей степенью бюрократизации, значительно менее дорогой для государства и в значительно меньшей степени вмешивающейся в отношения участников оборота.

20

6. Реализация основных принципов

6

Реализация основных принципов

всовременной системе государственной регистрации прав на недвижимость

вРоссийской Федерации

Поскольку предметом рассмотрения является уже функционирующая система регистрации прав на недвижимость, необходимо дать ответ на вопрос: в какой степени в ней реализованы принципы, отнесенные к основным?

Принцип внесения, который характеризует значение акта государственной регистрации для возникновения права, находит определенное отражение в действующем законодательстве. Согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ «права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом».

 Таким образом, в существующей системе принцип внесения применяется избирательно, поскольку не во всех случаях закон связывает возникновение права на недвижимое имущество с государственной регистрацией.

Принципы публичной достоверности и бесповоротности в Российском законодательстве не действуют. Об этом прямо указывает положение, сформулированное в абз. 2 п. 1 ст. 2 Закона о регистрации: «Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке».

Если предположить, что данная формулировка адресована любомузаинтересованномулицу, котороеобратилоськреестру, тодлятакоголицаданнаяформулировканеможетбытьоснованиемдлятого,

21

Алексеев В.А. Концепция государственной регистрации прав на недвижимость

чтобы безоговорочно опираться на запись и надеяться на полную защиту своих прав в случае, если такая запись окажется недостоверной. Признание государственной регистрации зарегистрированного права единственным доказательством существования такого права, безусловно, освобождает лицо, обратившееся к реестру, от поиска других доказательств существования этого права. Однако эта формулировка не освобождает его от поиска доказательств, которые делают данное право недействительным, поскольку такое право может быть оспорено в судебном порядке. Такое положение не превращает лицо, обратившееся к реестру, в безусловно добросовестного приобретателя, поскольку добросовестность предполагает не только незнание, но и невозможность знания о том, что зарегистрированное право на самом деле отсутствует. Между тем знание о том, что зарегистрированное право может быть оспорено, дает основания предъявить к пользователю реестра требование проверить наличие оснований для такого оспаривания. Иначе, можно говорить о том, что всякий приобретатель недвижимого имущества должен не только установить наличие государственной регистрации права отчуждающего имущество лица, но и установить действительность оснований проведения этой регистрации.

Так что же представляет собой действующая система государственной регистрации прав на недвижимость в России? В ней не действуют принципы публичной достоверности и бесповоротности. Но ее нельзя отнести и к так называемым актовым системам, поскольку полномочия регистрирующих органов включают правовой анализ оснований возникновения права при решении вопроса о его регистрации.

 Таким образом, мы имеем «особую» систему регистрации прав на недвижимость.

Ее можно назвать смешанной или совмещенной в смысле совмещения бюрократизма и широких полномочий регистратора, характерных для системы, предполагающей публичную достоверность и бесповоротность, с пониженными гарантиями и низкой ответственностью, свойственной системе, не основанной на этих принципах.

Такую систему нельзя признать завершенной и соответствующей основной цели регистрации прав на недвижимое имущество. Законодатель должен выбрать одну из двух ранее выделенных систем. Либо следует отказаться от правовой экспертизы документов, пред-

22