Комментарий к Федеральному закону от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собстве

законами субъектов РФ. Необходимо отметить, что региональные законодатели устанавливают сроки рассрочки оплаты за приобретаемое государственное и муниципальное имущество в порядке приватизации, например: закон Новгородской области от 01.12.2008 г. № 418-ОЗ «О предельных значениях площади арендуемого имущества и сроке рассрочки оплаты приобретаемого имущества в отношении недвижимого имущества при реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на его приобретение» устанавливает срок рассрочки не более пяти лет. Вместе с тем, постановлением Правительства РФ от 18.12.2008 г. № 961 «О предельных значениях и сроке рассрочки оплаты находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства имущества, применяемых ими при реализации преимущественного права на приобретение такого имущества» установлен предельный срок рассрочки оплаты приобретаемого арендованного имущества не менее трех лет. В соответствии с толковым словарем предельный, означает максимально возможный.

Вместе с тем, представляется, что чем больше срок рассрочки, тем менее ощутимым для коммерческой деятельности малого или среднего предпринимателя будет изъятие средств на оплату приобретаемого имущества.

2. Пункт 2 комментируемой статьи предоставляет субъекту малого и среднего предпринимательства право выбора порядка оплаты приобретаемого недвижимого

имущества. Таким образом, настоящий Закон определяет, что предоставление отсрочки в оплате является не привилегией продавца (владельца), а обязанностью, в том случае, если субъект малого или среднего предпринимательства изъявил желание такую отсрочку иметь. Вместе с тем п. 3 комментируемой статьи устанавливает, что рассрочка оплаты приобретаемого государственного или муниципального имущества не является безвозмездной — начисление процентов на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка должно производится исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого недвижимого имущества.

Рефинансирование (англ. refinancing):

1)повторное финансирование на основе новых заимствований;

2)перепродажа коммерческим банкам кредитных денег, приобретенных ими у Центробанка;

3)пролонгирование срока действия предоставленного займа и увеличение его

размера;

61

4) перенос действующего ипотечного кредита на другую недвижимость.

С 1 декабря 2008 г. ставка рефинансирования ЦБ РФ составляет 13%, основание — указание ЦБ РФ от 28.11.2008 № 2135-У «О размере ставки рефинансирования Банка России». Это уже седьмая ставка рефинансирования за 2008 г. и 3-е изменение в сторону стремительного роста с начала мирового финансового кризиса. Вообще, рассрочка оплаты приобретаемого имущества не предполагает возмездности — рассрочка это оплата приобретенного товара по частям. Возмездная же оплата приобретенного имущества по частям с отсрочкой окончательного платежа скорее должна называться кредитованием. Но, тем не менее, настоящий Закон предусматривает начисление процентов на сумму задолженности по оплате приобретенного недвижимого государственного или муниципального имущества в размере одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ — соответственно 4,4% от суммы задолженности. Необходимо отметить, что ставка рефинансирования ЦБ РФ это та ставка, по которой ЦБ РФ кредитует банки и иные кредитно-финансовые организации на срочной, возмездной основе. Предполагается, что ставка рефинансирования, это ставка, сформированная рынком по некоторым наиболее активным операциям ЦБ РФ, и применяется для взаимодействия с коммерческими банками. На сегодня ставка рефинансирования — это некий «договорной» механизм выявления средней стоимости денег и применяется, прежде всего, в фискальных целях. На самом деле, ставка рефинансирования не является инструментом, который отражает рыночный характер операций. И она нужна только для понимания стоимости денег, так как в рыночной экономике без этого не обойдешься. Величина ставки рефинансирования может устанавливаться (выявляться) путем конкурсного отбора, а может и просто назначаться.13

Ставка рефинансирования является и «неким» сопутствующим механизмом по сдерживанию инфляционных процессов в России. При снижении темпов инфляции, снижается и ставка рефинансирования. Так, когда к концу 2005 г. уровень инфляции составлял 11,8 %, ставка рефинансирования 2005 г. понизилась до 12%, а к концу 2006 г., когда инфляция снизилась до 9 %, ставка рефинансирования ЦБ была понижена до 11,0 %. А затем в 2007 году до 10,5%, и 10,00%. Но уже с начала 2008 г. ставка рефинансирования начала повышаться: сначала до 10,25 %, затем до 10,50% и 10,75%. Это был сигнал о том, что инфляция — выше заданных параметров и продолжает увеличиваться, а Правительство РФ с ЦБ РФ принимают меры к ее сдерживанию. С начала мирового финансового кризиса ставка рефинансирования ЦБ РФ на 2008 год увеличивалась еще

13 http://www.bankirsha.com/commission-rate-by-central-bank-of-russia-on-2008.html

62

трижды. На середину декабря 2008 г. ставка Центробанка 13 %, и прогноз по инфляции —

13 %.

Исходя из всего сказанного, можно констатировать, что ставка ЦБ РФ является инструментом, с помощью которого Банк России воздействует на процентные ставки по депозитам и кредитам, предоставляемым кредитными организациями юридическим и физическим лицам. Поэтому, в своей процентной политике, коммерческие банки в значительной степени ориентируются, да порой и зависят от ставки ЦБ РФ.14

Ставка эта не постоянна, она в соответствии с изменениями в финансовой,

экономической и т. д. обстановкой в государстве меняется. Достаточно посмотреть динамику ставки рефинансирования ЦБ РФ за последнее время:

Но, несмотря на постоянное изменение ставки рефинансирования процент за пользование средствами в соответствии с настоящим Законом очень мал, даже по сравнению со схожими показателями в экономически развитых странах.

Что же такое рассрочка исполнения обязательства — рассрочка — в гражданском праве рассрочка платежа это способ оплаты товаров или услуг, при котором платеж производится не в полной сумме их стоимости, а по частям. Таким образом, при рассрочке платежа между контрагентами по договору возникает кредитное обязательство. Рассрочка платежа наиболее распространена при розничной торговле в форме договора купли-

продажи в кредит.15 На основании ст. 311 ГК РФ кредитор вправе не принимать исполнения обязательства по оплате по частям. Но настоящий Закон, вновь делает исключение из общего правила об исполнении обязательств. Закон ставит в зависимость от желания покупателя единовременную оплату приобретаемого имущества либо оплату по частям. Во всяком случае, предусмотренная настоящим Законом рассрочка оплаты приобретаемого недвижимого имущества является существенным подспорьем субъекту

14 http://www.bankirsha.com/rate-of-refinancing-on-2007-year.html 15 http://dic.academic.ru/dic.nsf/business/9450

63

малого или среднего предпринимательства в случае его вступления в правоотношения с государственными органами или муниципальными органами на основании норм комментируемого Закона.

В соответствии с действующим гражданским законодательством оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно.

Статья 315 ГК РФ устанавливает, что должник вправе исполнить обязательство до срока,

если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или условиями обязательства, либо не вытекает из его существа. В обязательствах, не связанных с осуществлением обеими его сторонами предпринимательской деятельности, действует презумпция допустимости досрочного исполнения обязательства. Эта презумпция установлена в интересах должника. Отказывающийся от принятия досрочного исполнения кредитор оказывается просрочившим. Опровержение этой презумпции может следовать из закона, иных правовых актов, условий обязательства либо его существа. Таким образом, настоящий Закон как раз и является тем законодательным актом, который позволяет, в соответствии с ГК РФ досрочно исполнить обязательство по оплате приобретаемого государственного или муниципального имущества.

3. Комментируемая статья, также законодательно устанавливает необходимость заключения договора залога наряду, и одновременно с заключением договора купли-

продажи государственного имущества субъекта РФ или муниципального имущества. Как уже отмечалось (см. комментарий к ст. 4), залог представляет собой один из способов обеспечения исполнения обязательств, сущность которого заключается в том, что кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица,

которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (п. 1 ст. 334 ГК РФ).16 В Законе РФ «О залоге» отмечено, что, «залог является способом обеспечения обязательств, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнении должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями предусмотренными законом».

В целом система правового регулирования отношений по залогу в настоящий момент состоит из ГК РФ (ст. 334-358 ГК РФ), Закона о залоге. Вместе с тем в самом ГК

16 Комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для

предпринимателей \ под общ. ред. Брагинского М. И. — М: Правовая культура. 1996. — С. 234.

64

РФ имеются нормы, отсылающие к специальным законам, регулирующим отдельные виды залога. Прежде всего, это ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», сфера действия которого распространяется на залог земельных участков, предприятий, зданий,

содержащиеся в ГК РФ, как раз имеющие отношение к сфере регулирования настоящим Законом, применяются к ипотеке в том случае, если ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не будут установлены иные правила.

4. Необходимо иметь в виду, что настоящий Закон устанавливает права и

обязанности следующих субъектов:

с одной стороны государственные органы управления или органы местного самоуправления;

с другой стороны субъекты малого и среднего предпринимательства, арендующие недвижимое государственное или муниципальное имущество на основании договоров долгосрочной аренды (см. комментарий к ст. 3).

Если исходить из реальности долгосрочная аренда помещения (здания, земельного участка) подразумевает под собой то, что арендатор — предприниматель желает и далее вести свою финансово-хозяйственную деятельность, развивать свой бизнес, для того,

чтобы получать прибыль и повышать свое благосостояние. Но в современных условиях это невозможно без постоянного роста, который предполагает постоянные улучшения и новации. Улучшения и новации часто невозможны без внесения изменений в арендованное имущество, причем неотделимых изменений. Представляется, что эти изменения должны быть улучшениями т. к. они сделаны для повышения производительности, улучшения условий труда работников и. т. д.

Законодатель пошел по пути того, что арендатор, улучшая то недвижимое имущество, которое он арендует, к тому же, согласуя эти действия с арендодателем,

вполне осознанно идет на повышение стоимости арендуемого имущества за свой счет.

Вполне целесообразно, что арендодатель при отчуждении указанного недвижимого имущества будет включать в стоимость этого имущества неотделимые улучшения.

Однако, до настоящего времени не совсем урегулирован вопрос о налогообложении этих неотделимых улучшений вообще и при отчуждении в частности. При производстве неотделимых улучшений проблемы возникают не только с налогом на прибыль, но и на налог на добавленную стоимость (далее НДС). В соответствии с п. 2 ст. 171 НК РФ к вычету принимаются суммы НДС по товарам (работам, услугам), имущественным правам,

приобретаемым для осуществления операций, облагаемых НДС.

Арендатор при производстве неотделимых улучшений приобретает товары

(работы, услуги). Соответственно, вычет НДС по этим товарам (работам, услугам)

65

возможен, если произведенные улучшения в дальнейшем будут использоваться арендатором при осуществлении операций, облагаемых НДС. Таким образом, право на вычет зависит от того, для каких целей используется арендованное имущество (в состав которого входят и произведенные улучшения). Если для осуществления операций,

облагаемых НДС, то у арендатора есть право на вычет. Если для операций, не облагаемых НДС, то права на вычет нет. Исходя из того что, арендатор использует улучшения в целях повышения прибыли вполне закономерно при отчуждении арендованного имущества включать в его стоимость цену этих неотделимых улучшений, в том числе и,

произведенных за счет арендатора.

Статья 6. Последствия несоблюдения требований к порядку совершения

сделок по возмездному отчуждению государственного или муниципального

имущества

1.Сделки по приватизации государственного или муниципального имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение государственного или муниципального имущества и совершенные с нарушением требований, установленных настоящим Федеральным законом, ничтожны.

2.В случае продажи арендуемого имущества с нарушением преимущественного права на его приобретение субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 комментируемого закона требованиям, в течение двух месяцев с момента,

когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении в отношении арендуемого имущества,

вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.

Комментарий к ст. 6

1. Комментируемая статья устанавливает последствия не соблюдения требований комментируемого Закона.

Президент РФ Дмитрий Медведев призвал Правительство РФ и прокуратуру разобраться с попытками субъектов РФ уйти от исполнения недавно подписанного федерального закона, касающегося аренды малым бизнесом недвижимости, находящейся в собственности субъектов РФ или муниципалитетов. «Мы вдобавок не успели начать применять закон, а они уже чего-то там колдуют. Надобно на это среагировать по всей строгости пролетарской законности. Может быть, это предлог для прокурорского реагирования», сказал Медведев на совещании по вопросам защиты реально прав

66

собственности малого и среднего бизнеса.17 В свою очередь, глава Минэкономразвития Эльвира Набиуллина признала, что «в некоторых регионах уже началось движение, дабы избежать этого закона». В самом деле, Федеральный закон «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в госсобственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» был подписан Президентом РФ 22 июля 2008 г.. Он предусматривает предоставление малым и средним предприятиям преимущественного права приобретения арендуемого ими имущества в рассрочку по рыночной цене, без проведения торгов. Как подчеркнул Медведев, «такие действия надо рассматривать как действия, впрямь направленные на избежание исполнения законодательства». «Пусть

(правительство и взаправду предпринимательские объединения) практику посмотрят по отдельным муниципальным образованиям. И если там впрямь где-то начались манипуляции впрямь мгновенно же пред публикацией закона, то надо меры принимать»,— сказал президент. Медведев попросил Набиуллину по тем регионам и муниципалитетам, «истинно где манипуляции уже начались, дать информацию в администрацию президента». «Я дам поручение уполномоченным представителям.

Именно здесь присутствует что и говорить генеральный прокурор. И давайте просто проведем проверку соответствующих муниципальных образований»,— сказал Медведев.

Глава государства подчеркнул: «Тем более здесь надо жестко действовать". "Что это такое? Мы придумываем, придумываем законы для поддержки малого бизнеса, дабы бизнесу полегче чуточку стало жить, а они все это несказанно мгновенно же нивелируют своими решениями»,— возмутился президент. Выше, указан, лишь один из примеров того, что на самом высоком уровне должностные лица государства озабочены вопросами исполнения требований комментируемого Закона.

Институт недействительности сделок является один из основополагающих в гражданском праве, существует еще со времен римского права. Во все времена как данный институт был направлен на обеспечение защиты личных, гражданских прав. Это следовало как из дореволюционного, так и ныне действующего гражданского права. Так,

ст. 12 ГК РФ указывает на признание оспоримой сделки недействительной, на применение последствий недействительности ничтожной сделки как на один из способов защиты гражданских прав.

В советское время, по идеологическим соображениям, наиважнейшим считалась охрана правопорядка, т.е. преобладал общественный интерес. Например, по ГК РСФСР

1922 г. допускалось признание недействительными сделок, совершенных в ущерб

17 http://www.interfax.ru/politics/news.asp?id=24441

67

государству. Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка считается недействительной по основаниям, установленным законом и иными правовыми актами, в силу признания таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). При этом критерием деления недействительных сделок на оспоримые и ничтожные выступает охраняемый интерес — общественный или частный. Так, если сделка нарушает нормы, охраняющие права лиц и запрещающие известные действия в общественном или государственном интересе, т.е. нарушает права публичные, то нарушение этих норм порождает сделку ничтожную. Если же сделки нарушают нормы, охраняющие интересы частного лица, т.е. право частное, то признать сделку недействительной, можно лишь по требованию потерпевшей стороны. С этой позиции институт оспоримых сделок несет в себе ярко выраженное частноправовое начало, т.к. право оспорить сделку зависит от потерпевшего.

В соответствии со ст. 36 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», признание приватизационной сделки недействительной допускается

исключительно на основании вступившего в законную силу судебного решения,

независимо оттого, является ли эта сделка оспоримой или ничтожной. Считаю что, приведенная норма логична и обоснованна, поскольку находится в тесной взаимосвязи с конституционным принципом судебной защиты нарушенных прав. Указанный принцип

— судебной защиты — в полной мере применим и в случае признания недействительными договоров купли-продажи, заключаемых в процессе приватизации государственного имущества, и в связи с этим интересен так как затрагивает правоотношения, устанавливаемые комментируемым Законом.

Вопросы недействительности сделок приватизации государственного или муниципального (коммунального) имущества до недавнего времени регулировались ст. 29 ФЗ от 21.07.1997 г. № 123-ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации».

В случае, если приватизация государственного или муниципального имущества осуществлялась с нарушением положений комментируемого закона, других федеральных законов и принятых в соответствии с ними иных нормативных правовых актов РФ, а также условий договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества, соответствующие лица, указанные в п. 1 ст. 29 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», вправе в судебном порядке предъявить иски о расторжении сделок приватизации государственного или муниципального имущества, применении мер ответственности, признании указанных сделок, недействительными, и применении последствий недействительности ничтожной сделки,

68

об устранении нарушений законодательства Российской Федерации о приватизации и о привлечении к ответственности виновных лиц (п. 1 ст. 29). Пунктом 2 ст. 29 ФЗ «О

приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» предусматривались следующие основания для признания сделок приватизации государственного или муниципального имущества

недействительными:

нарушение положений указанного закона, иных нормативных правовых актов,

устанавливающих порядок приватизации государственного или муниципального имущества;

приобретение государственного или муниципального имущества лицом, не имеющим на это права;

использование при приватизации государственного или муниципального имущества незаконных средств платежа;

наличие сговора между продавцом имущества и покупателем, в том числе о занижении цены такого имущества;

предоставление покупателю льгот и преимуществ перед другими покупателями;

иное основание, предусмотренное законодательством РФ.

Анализ данных норм законов позволяет утверждать, что дополнительных оснований недействительности сделок, не предусмотренных ГК РФ, они не содержат.

Нарушение законодательства о приватизации, равно как и использование незаконного средства платежа, конкретизирует ст. 168 ГК РФ; недействительность приобретения государственного имущества лицом, не имеющим на это права,

подразумевается ст. 171, 172, 175, 176 ГК РФ в отношении физических лиц, ст. 173, 174

ГК РФ — в отношении юридических лиц. Наличие сговора между продавцом и покупателем является частным случаем недействительности сделки, заключенной под влиянием обмана, насилия или угрозы («кабальной» сделки), в соответствии со ст. 178 и 179 ГК РФ. Именно отличные от содержащихся в ГК РФ термины и понятия, которыми оперируют приведенные законы, вносит некоторую путаницу в правовое определение условий недействительности договоров приватизации: те основания, которые предусмотрены законами, более пространны в словесном определении, что дает возможность применяющему их лицу использовать одно и то же основание недействительности в совершенно различных случаях расторжения договора приватизации.

Таким образом, те основания, которые предусмотрены законами, могут включать в себя по несколько оснований, предусмотренных в нормах ГК РФ. В судебной практике

69

это приводит к необходимости изучения судами дополнительных материалов, что в каждом конкретном случае усложняет и удлиняет процедуру рассмотрения дела в суде.

Очевиден вывод о необходимости приведения в соответствие норм ст. 29 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», ст. 31 этого Закона с нормами ГК РФ.

В связи с вышеприведенными критериями деления сделок на оспоримые и ничтожные (как нарушающие, соответственно, частные или публичные интересы)

необходимо ответить на вопрос: можно ли провести аналогичное деление оснований,

указанных в законах о приватизации? Ведь спецификой данных отношений является как раз то, что общественный и частный интересы преследуют единую цель — максимально эффективного экономического использования собственности (в том числе в интересах государства и общества в целом). По мнению автора, такой подход к делению условий недействительности, в данном случае, неприемлем. Любое условие, служащее основанием недействительности сделки, влечет затягивание самого приватизационного процесса, а в отдельных случаях приводит к его полной остановке. В связи с этим представляется необходимым более четко и детально определить условия (в рамках гражданского законодательства), при которых приватизационная сделка могла бы быть оспорена.

Право частной собственности на государственное и муниципальное имущество,

приобретенное в процессе приватизации, пользуется защитой в порядке,

предусмотренном Конституцией РФ, ГК РФ и иными законодательными актами.

Законодательство, гарантируя защиту права собственности, признает возможность изъятия имущества у собственника лишь в судебном порядке и по основаниям, прямо установленным законом, что относится и к имуществу, приобретенному в процессе приватизации. При этом, исходя из точного смысла понятий деприватизации, означающей возврат приватизированного имущества в государственную собственность, и

деприватизации как отмены приватизации, необходимо подчеркнуть, что ни ГК РФ, ни приватизационное законодательство таких процедур не предусматривают.

Предусмотренная, в частности, возможность расторжения договоров либо признания недействительными сделок приватизации является гражданско-правовым способом защиты интересов участников гражданского оборота от недобросовестных контрагентов,

нарушающих условия договора либо законодательство. При разрешении такого рода споров суды исходят из того, что основанием для признания сделки недействительной,

либо расторжения договора являются не любые нарушения, а лишь существенные,

которые не могут быть устранены иным способом. Кроме специальных условий недействительности сделок приватизации, нельзя забывать и о частноправовых,

70