Комментарий к Федеральному закону от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собстве
.pdfзаконодательством требуется согласие владельца недвижимого имущества — субъекта РФ или муниципального образования. В случае получения такого согласия, государственное или муниципальное унитарное предприятие также самостоятельно направляет арендатору предложение о заключении договора купли-продажи отчуждаемого имущества с необходимыми приложениями (проект договора купли-продажи, проект договора залога).
В комментируемом пункте императивно закреплена необходимость указания в предложении о заключении договора купли-продажи цены отчуждаемого имущества.
Настоящая норма является отсылочной т. к. указывает на то, что цена имущества должна определяться в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Исходя из того, что настоящий Закон предполагает, что при определении цены отчуждаемого недвижимого имущества продавец будет учитывать рыночную стоимость необходимо определить, что под рыночной стоимостью понимает законодатель в указанном законе.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки, с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Всоответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» оценку отчуждаемого имущества должен производить профессиональный оценщик.
Также в соответствии со ст. 8 указанного Закона проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ,
51
муниципальным образованием. Более того, оценка обязательна при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ,
муниципальным образованиям, в целях их приватизации. Необходимо отметить, что п. 7,
ст. 38.1 ЗК РФ также обязывает продавца земельного участка, в обязательном порядке определять стоимость отчуждаемого имущества в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».
Оценка производится на основании договора и является услугой возмездной.
Процесс оценки рыночной стоимости недвижимости состоит из комплекса последовательных действий оценщика — от постановки задания на оценку, до передачи заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке объекта недвижимости,
выраженной в денежных единицах.
Процедура определения стоимости определенного объекта зависит от ряда факторов, которые включают: цель использования результатов оценки, вид определяемой стоимости, характер оцениваемых прав на недвижимость, тип оцениваемого объекта,
полноту оценки объекта недвижимости, дату оценки и др. Данные факторы оказывают влияние на конкретные действия оценщика при оценке объекта недвижимости.
Основная цель оценки недвижимости — определение рыночной стоимости объекта и согласование результатов с заказчиком. Постановка задания на оценку в соответствии с типом недвижимости и последующим применением результатов оценки определяет требования к информационному обеспечению и обработке данных. Анализ информации проводится на основании ряда сведений: от общего состояния экономики до конкретных характеристик оцениваемого объекта. Это позволяет оценщику установить взаимосвязь и взаимозависимость принципов, факторов и параметров, определяющих стоимость конкретной недвижимости. Сбор и обработка информации предшествующих лет позволяет получить данные для прогнозирования рыночных тенденций, динамики доходности и стоимости недвижимости в будущем.
Вместе с тем, при оценке отчуждаемого государственного недвижимого имущества субъекта РФ и муниципального недвижимого имущества оценщик, стороны договора купли-продажи должны исходить из нормативной цены подлежащего приватизации недвижимого имущества — это минимальная цена, по которой возможно отчуждение этого имущества (ст. 12 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»).
4. Комментируемая статья, также устанавливает общее правило о свободном волеизъявлении субъекта малого и среднего предпринимательства в выборе. Он может согласиться воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендованного
52
им недвижимого имущества, но может и отказаться. Пункты 4 и 5 комментируемой статьи регламентируют действия субъектов правоотношения по отчуждению государственного или муниципального имущества.
Прежде всего, законодательно отмечена необходимость заявления субъекта малого и среднего предпринимательства. Законодательство о приватизации государственного и муниципального имущества устанавливает необходимость подачи заявки на приватизацию. Однако, в настоящем Законе, имеется в виду совсем другое заявление. В этом заявлении субъект малого или среднего предпринимательства должен документально подтвердить, что он таковым является, т. е. предприниматель должен представить органу осуществляющему отчуждение государственного или муниципального недвижимого имущества доказательства того, что он соответствует требованиям, закрепленным в ст. 4 ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства». Исходя из критериев, установленных указанным Законом,
предприниматель должен представить следующие документы:
учредительные документы (устав) для подтверждения того, что суммарная доля государственного участия, участия муниципальных образований, иностранных юридических лиц и граждан, общественных и религиозных организаций (объединений), благотворительных и иных фондов не превышает 25 % уставного (складочного) капитала (паевого фонда). Также этими документами предприниматель может подтвердить, что доля участия, принадлежащая одному или нескольким юридическим лицам, не субъектам малого или среднего предпринимательства не превышает 25%;
подтвердить среднюю численность работников за предшествующий календарный год предприниматель может подтвердить данными статистической отчетности за предшествующий год (например, «сведения о численности и заработной плате работников» Приказ Росстата от 18.08.2008 г. № 193;
соответствие выручки от реализации товаров (работ, услуг) без учета НДС или балансовой стоимости за предшествующий календарный год предельным значениям, предприниматель может подтвердить выпиской из баланса и
бухгалтерской отчетностью предприятия.
Таким образом, при согласии на заключение договора купли-продажи отчуждаемого недвижимого имущества и по представлению субъектом малого или среднего предпринимательства документов, подтверждающих свой статус, договор купли-
продажи должен быть заключен в течение тридцати дней.
53
5. Законодатель предоставляет субъекту малого или среднего предпринимательства срок, в течение которого тот вправе отказаться от реализации своего преимущественного права на приобретение арендованного имущества. Срок — 30 дней. Заявление об отказе должно подаваться в письменной форме. Настоящая норма декларирует закрепленное в Конституции РФ право на свободу договора. Статья 421 ГК РФ также устанавливает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Более того, свобода договора, является одним из принципов гражданского законодательства (п. 1 ст. 1 ГК РФ).
Свобода договора — понятие широкое, подразумевающее свободу в заключении договора, выбора контрагента, выбора вида договора, содержания и целей договора.
Понуждение к заключению гражданского договора не допускается. Исключения из этого общего правила установлены ГК РФ, например, обязательно заключение публичного договора для коммерческой организации (ст. 426 ГК РФ). Также, исключения из этого,
общего правила, могут быть предусмотрены иными правовыми актами, например, нормы комментируемого Закона, обязывающие в случае отчуждения государственного имущества субъектов РФ или муниципального имущества, прежде всего, делать предложение о заключении договора купли-продажи такого имущества арендатору этого имущества, в том случае если этот арендатор является субъектом малого или среднего предпринимательства. Стороны, также могут добровольно принять на себя обязательство заключить договор в будущем, оформив предварительный договор (ст. 429 ГК РФ).
Исходя из положений о свободе договора, самого понятия преимущественного права, и смысла норм комментируемого Закона субъект малого или среднего предпринимательства самостоятельно, свободно определяет — хочет ли он воспользоваться своим преимущественным правом. Отказ от преимущественного права,
может быть обусловлен самыми разнообразными причинами и социального характера, и
экономическими, и финансовыми, например, предпринимателя совершенно устраивают условия долгосрочного договора аренды недвижимого имущества, средств на исполнение обязательства по договору купли-продажи арендуемого имущества он не имеет.
Необходимо добавить, что условия комментируемого Закона предусматривают адресную направленность предоставления преимущественного права именно арендатору отчуждаемого имущества (см. комментарий к ст. 3). Таким образом, субъект малого или среднего предпринимательства не может, в соответствии с условиями комментируемого закона уступить кому либо свое преимущественное право — все иные претенденты на отчуждаемое государственное или муниципальное имущество, в случае отказа предпринимателя от преимущественного права на приобретение этого имущества могут приобрести его в собственность на основании комментируемого Закона, ФЗ «О
54
приватизации государственного и муниципального имущества», норм ГК РФ, но без учета
преимущественного права.
6. Пункт 8 комментируемой статьи устанавливает возможность обжалования в
суде:
отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
бездействие уполномоченного органа в части принятия решения об отчуждении
арендуемого имущества в соответствии с нормами комментируемого Закона.
Статья 19 Конституции РФ гарантирует каждому право на судебную защиту. ГК РФ в ст. 1 устанавливает основные начала гражданского законодательства, среди которых есть и принцип обеспечения восстановления нарушенных прав и их судебной защиты.
Необходимость беспрепятственно осуществления гражданами и юридическими лицами гражданских прав и возможность их судебной защиты является главным условием функционирования гражданского законодательства и существования в государстве единого режима законности.
Применительно к нормам комментируемого Закона субъект малого или среднего предпринимательства может считать свое преимущественное право приобретения арендуемого государственного и муниципального имущества в собственность нарушенным уполномоченными органами в случаях:
не уведомления уполномоченным органом в срок, предусмотренный п. 1, ст. 2
комментируемого Закона координационного либо совещательного органа в области развития малого и среднего предпринимательства, до включения данного объекта в прогнозный план приватизации государственного и муниципального имущества;
не исполнения обязанности уполномоченным органом по уведомлению субъекта малого и среднего предпринимательства, а также координационного органа в области развития малого и среднего предпринимательства в срок,
предусмотренный п. 3, ст. 2 комментируемого Закона о предстоящем отчуждении арендуемого имущества;
не соблюдения уполномоченными органами требований ст. 4 комментируемого Закона о включении в решение, об условиях приватизации условий о преимущественном праве арендатора приватизируемого имущества;
не соблюдении уполномоченным органом требования о направлении арендатору
государственного и муниципального имущества предложения заключения
55
договора купли-продажи арендуемого имущества с проектами договоров купли-
продажи и залога;
не соблюдения уполномоченными органами иных требований комментируемого Закона, ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», ГК РФ, иных нормативных актов, повлекшего нарушение прав субъекта малого и среднего предпринимательства.
7.Далее законодатель регламентирует условия, при которых субъект малого и среднего предпринимательства утрачивает преимущественное право на приобретение арендуемого имущества и устанавливает последствия такой утраты:
1)прежде всего, малый или средний предприниматель утрачивает преимущественное право на приобретение арендуемого им имущества в случае отказа от заключения договора купли-продажи этого имущества. В этом случае утрата преимущественного права бесспорна т. к. осознанная воля субъекта преимущественного права должна быть выражена в письменной форме и направлена собственнику отчуждаемого имущества. Необходимо отметить, что, как уже говорилось выше, нормы комментируемого Закона предусматривают, наряду с заключением договора-купли продажи арендованного имущества, также и заключение договора залога выкупаемого недвижимого государственного или муниципального имущества. Договор залога, как уже отмечалось, является обязательным дополнением к договору купли-продажи в случае предоставления субъекту малого и среднего предпринимательства рассрочки оплаты приобретаемого имущества — это обеспечительная мера. В том случае, если арендатор согласен подписать договор купли-продажи государственного или муниципального имущества, но отказывается подписать договор залога этого имущества, тогда, когда он необходим — арендатор также утрачивает преимущественное право на приобретение арендованного имущества в собственность. Однако бывают случаи, когда, арендатор, в
принципе желает и готов подписать договоры купли-продажи и залога, но его не устраивают какие либо условия. Представляется, что в этом случае должна быть создана согласительная либо иная комиссия для урегулирования разногласий. Время для урегулирования таких разногласий законодатель определил тридцатидневным сроком;
2)субъект малого или среднего предпринимательства утрачивает преимущественное права на приобретение арендуемого имущества также в случае не подписания в указанный в Законе срок (30 дней) договора купли-продажи арендуемого имущества, либо договора залога в том случае если, в соответствии с настоящим Законом такой договор необходим. Необходимо отметить, что не подписание указанных договоров может быть обусловлено различными причинами, в том числе исключающими нежелание
56
субъекта малого и среднего предпринимательства заключать договоры, а также исключающими вину в просрочке подписания со стороны арендатора. В этом случае субъект малого и среднего предпринимательства может обратиться в суд с просьбой или восстановить срок на подписание договоров (ему необходимо будет доказать уважительность причины пропуска срока), или с заявлением на действие (бездействие)
уполномоченного органа (в том случае, если субъект малого и среднего предпринимательства считает, что он не успел подписать необходимые документы в виду того, что его права нарушались);
3) договором купли-продажи арендуемого недвижимого государственного имущества субъекта Федерации или муниципального недвижимого имущества может содержать различные существенные условия. Прежде всего, это стороны договора,
предмет договора, цена договора, порядок оплаты. В данном случае, законодатель исходит из того, что договор купли-продажи уже заключен. Соответственно, перед заключением договора определены:
стороны договора и их право на заключение такого договора (с одной стороны орган государственной исполнительно власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, с другой стороны субъект малого или среднего предпринимательства);
предмет договора — арендуемое недвижимое имущество;
цена договора также определяется при его заключении;
порядок оплаты. В том случае, если по условиям договора предусмотрена рассрочка оплаты могут возникнуть основания к расторжению договора купли-
продажи недвижимого имущества по тем основаниям, что покупатель — в данном случае субъект малого и среднего предпринимательства в указанный в договоре срок не производит платежи. Продавец может потребовать расторжения договора по этим основаниям в судебном порядке. Необходимо отметить, что судебный порядок расторжения договора приватизации необходим на основании требований ст. 36 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»—
признание приватизационной сделки недействительной допускается исключительно на основании вступившего в законную силу судебного решения,
независимо оттого, является ли эта сделка оспоримой или ничтожной;
договором купли-продажи арендуемого имущества могут быть предусмотрены иные условия, существенное нарушение которых может привести к требованию о
расторжении договора (например: особые требования к использованию
57
приобретаемого имущества, приобретаемое имущество может быть с
обременениями и т. п.).
8. Нормы комментируемой статьи регламентируют, также действия
уполномоченного органа в случае утери субъектом малого и среднего
предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Законодатель устанавливает, что уполномоченный орган в тридцатидневный срок должен принять одно из следующих решений:
1
о внесении изменений в принятое решение об условиях приватизации. В этом случае законодатель отсылает к ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» т. к. изменения должны быть внесены в части использования способов приватизации. Исходя из того, что ст. 14 указанного Закона устанавливает, что в решении об условиях приватизации федерального имущества должны содержаться определенные законом сведения: наименование имущества; способ приватизации имущества;
нормативная цена; срок рассрочки платежа (в случае ее предоставления); иные необходимые для приватизации имущества сведения. Уполномоченный орган должен привести решение об условиях приватизации в соответствие с требованиями указанного Закона — публичности решения об условиях приватизации и исключению из содержания решения об условиях приватизации сведений о преимущественном праве арендатора этого недвижимого имущества. Статья 13 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» предусматривает исчерпывающий перечень способов приватизации государственного и муниципального имущества.
Предусмотренные способы приватизации имущественных комплексов унитарных государственных и муниципальных предприятий, но в соответствии с подп. 2 п. 2 ст. 1
комментируемого Закона такое имущество не является предметом его регулирования. Но,
тем не менее, в перечне способов приватизации государственного и муниципального имущества нет и намека на возможность преимущественного приобретения такого имущества кем бы, то, ни было. Очевидно, что для установления преимущественного права приватизации государственного и муниципального имущества необходим федеральный законодательный акт;
вторым решением уполномоченного органа может быть отмена принятого решения об условиях приватизации арендуемого имущества. Представляется, что после отмены решения об условиях приватизации уполномоченный орган должен провести работу по подготовке и принятию нового решения об условиях приватизации государственного и муниципального имущества, но уже в соответствии с требованиями ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».
58
Статья 5. Порядок оплаты государственного или муниципального имущества,
приобретаемого его арендаторами при реализации преимущественного права на его
приобретение
1.Оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов РФ
2.Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
3.На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка,
производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки
рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату
опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.
4.Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя.
5.В случае, если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку,
обязательным является заключение договора о залоге указанного имущества до его полной оплаты. Договор о залоге арендуемого имущества заключается одновременно с договором купли-
продажи указанного имущества. Расходы на государственную регистрацию договора о залоге арендуемого имущества возлагаются на арендатора.
6. Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
Комментарий к ст. 5
1. Приватизация государственного и муниципального имущества — это возмездная передача этого имущества юридическим и физическим лицам, т. е. один из способов распоряжения этим имуществом. Безусловно, возможность приватизации государственной и муниципальной недвижимости, это большой шаг вперед на пути смены собственника средств производства и на основании этого повышения эффективности
59
управления этим имуществом. Меры по поддержке малого и среднего предпринимательства, продекларированные комментируемым Законом и рядом иных законодательных актов, также в конечном итоге рассчитаны на повышение эффективности предпринимательской деятельности. Преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, закрепленное в комментируемом Законе, является существенным подспорьем субъектам малого и среднего предпринимательства в осуществлении своей деятельности. Однако, как уже отмечено, какие бы преимущества в приобретении государственного и муниципального имущества государство не предоставляло малым или средним предпринимателям, приватизация была и остается возмездным отчуждением имущества.
Возмездность, предполагает оценку отчуждаемого имущества и оплату покупателем. Покупателем, в случаях установленных настоящим Законом, может выступать только субъект малого и среднего предпринимательства, признанный таковым на основании ФЗ «О поддержке малого и среднего предпринимательства в РФ». Иначе говоря, законодатель исходит из того, что малый или средний предприниматель — это не организация или индивидуальный предприниматель имеющий огромные оборотные средства и способный без особого ущерба для развития своего бизнеса исключить из коммерческого оборота достаточно существенные средства для выкупа приватизируемого государственного или муниципального имущества, того имущества, которое он арендует.
Вне всякого сомнения, любой предприниматель осознает, что иметь в собственности недвижимое имущество гораздо выгоднее, и исходя из этого, целесообразнее чем арендовать. Вместе с тем, всякий предприниматель понимает, что также нецелесообразно изымать средства из оборота — этот шаг в любом случае грозит убытками в хозяйственной и иной деятельности предпринимателя.
В связи со сказанным очевидно, что одним из важнейших факторов приватизации государственного имущества субъектов РФ и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства — арендаторами этого имущества является,
законодательно подтвержденная возможность рассрочки оплаты этого имущества.
Более того, возможность рассрочки, тесно связанная с финансовым положением предпринимателя, и позволяющая ему выкупить арендованное имущество без особого ущерба для своей хозяйственной деятельности, особенно важна в период мирового финансового и как следствие экономического кризиса, который также, не в малой степени коснулся и субъектов малого и среднего предпринимательства. Комментируемая статья устанавливает, что срок рассрочки приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства государственного и муниципального имущества устанавливается
60