Земельный участок. Юридическая помощь по оформлению и защите прав на землю. Все о правах владельцев 6 соток и другой загородной недвижимости

Что представляет собой

?преимущественное право на заключение договора аренды?

Преимущественное право на заключение договора аренды заключается в том, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора при прочих равных условиях перед другими лицами имеет преимущество в заключении договора аренды на новый срок именно с ним.

При заключении договора аренды на новый

!срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение 1 года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

?Каковы основания прекращения аренды земельного участка?

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

По общему правилу договор аренды земельного участка может быть прекращен в следующих случаях:

1)в связи с истечением срока действия договора;

2)по соглашению сторон;

3)досрочно по требованию одной из сторон. Аренда земельного участка может быть также пре-

кращена в следующих случаях:

71

72

Для досрочного расторжения договора аренды по инициативе одной из сторон необходимо осуществить следующие действия:

во-первых, направить претензию в адрес второй стороны договора аренды;

во-вторых, дождаться ответа на претензию (при отсутствии ответа необходимо дождаться окончания срока, указанного в претензии как срок для дачи ответа);

в-третьих, обратиться в суд.

Образцы претензии и искового заявления по вопросу досрочного расторжения договора аренды содержатся в Приложениях 6, 7.

73

4. ПРАВО ОГРАНИЧЕННОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЧУЖИМ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ (СЕРВИТУТ)

?Что такое сервитут?

Сервитут — право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Пример

Частное лицо лишено возможности прохода и проезда к своему участку в результате покупки соседних территорий. В данном случае может быть установлен сервитут для проезда и прохода, так как в противном случае лицо не имеет возможности пользоваться своим имуществом.

!Сервитут может распространяться на здание, сооружение, помещение.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Соглашение о сервитуте — договор, заключенный между лицом, требующим установления сервитута (собственником земельного участка, обладателем права постоянного (бессрочного) пользования, обладателем права пожизненного наследуемого владения на земельный участок, собственником иного объекта недвижимости) и собственником соседнего земельного участка или иного объекта недвижимости, а в необходимых случаях — собственником другого земельного

74

участка (соседнего участка). Соглашением о сервитуте может быть предусмотрена обязанность лица, в интересах которого сервитут установлен, по выплате лицу, земельный участок которого обременен сервитутом, соразмерной платы за сервитут, а также может быть установлен размер данной платы.

Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу.

Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может

!передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

?Виды сервитутов

Вотношении земельного участка могут быть установлены:

1) частный сервитут (устанавливается соглашением (договором) между лицом, требующим установления сервитута и в его интересах (собственником земельного участка, обладателем права постоянного (бессрочного) пользования, обладателем права пожизненного наследуемого владения на земельный участок, собственником иного объекта недвижимости), и собственником другого (соседнего) земельного участка или собственником иного объекта недвижимости);

2) публичный сервитут (устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ, органа местного самоуправления, для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения) (не устанавливается в пользу частных лиц);

75

3)срочный сервитут (в данном случае право ограниченного пользования соседним земельным участком предоставляется на определенный срок (например, на 1 год, на 2 года и т. д.));

4)постоянный сервитут (в этом случае право ограниченного пользования соседним земельным участком предоставляется без ограничения сроком, на постоянной основе).

Рассмотрим особенности частного и публичного сервитутов.

76

Пример (частный сервитут)

Компания арендовала складские площади на территории другого предприятия. Арендатору необходим был допуск транспорта на территорию арендодателя к складам. Для этого был установлен сервитут, предусматривающий возможность проезда к складским помещениям.

Пример (публичный сервитут).

В соответствии со ст. 25 Федерального закона от 8 ноября 2007 г. № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» допускается использование гражданами или

77

юридическими лицами земельных участков в границах полос отвода автомобильных дорог (за исключением частных автомобильных дорог) в целях прокладки, переноса, переустройства инженерных коммуникаций, их эксплуатации на условиях публичного сервитута. Решения об установлении публичных сервитутов в отношении земельных участков в границах полос отвода автомобильных дорог принимаются органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченными на предоставление данных земельных участков владельцам автомобильных дорог, по заявлениям владельцев инженерных коммуникаций. Решения об установлении публичных сервитутов в отношении земельных участков в границах полос отвода автомобильных дорог общего пользования федерального значения принимаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в сфере дорожного хозяйства. Согласно ст. 17 Закона Московской области от 7 июня 1996 г. № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» публичные сервитуты устанавливаются Правительством Московской области по инициативе центральных исполнительных органов государственной власти Московской области или по представлению органов местного самоуправления. Публичные сервитуты, необходимые для обеспечения интересов местного самоуправления или местного населения, устанавливают органы местного самоуправления.

!Сервитут не будет установлен, если возможен альтернативный вариант.

?Как установить сервитут?

Сервитут может быть установлен:

1)путем заключения соглашения с собственником земельного участка;

2)посредством обращения в суд;

3)принятием закона или изданием иного нормативного правового акта (для публичных сервитутов).

78

Соглашение об установлении сервитута может заключать исключительно его соб-

!ственник, иные правообладатели земельного участка (землепользователи, землевладельцы, арендаторы и т. п.) таким правом не наделены.

Соглашение об установлении сервитута должно содержать:

сведения о сторонах соглашения;

сведения об обременяемом земельном участке (местоположение, площадь, кадастровый номер);

цели и задачи установления сервитута;

пределы действия (местоположение) сервитута на земельном участке;

размер платы за сервитут и порядок ее внесения (при ее наличии);

иные права и обязанности сторон.

Судебный порядок установления сервитута предполагает обращение в суд по месту нахождения недвижимого имущества.

В тексте иска должны найти отражение те фактические обстоятельства, которые позволяют говорить о необходимости установления сервитута (см. Приложение 9).

Законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков, устанавливаются публичные сервитуты.

?Как определить размер платы за сервитут?

Плата за сервитут должна быть соразмерна убыткам, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.

79

В соответствии с Временными методическими рекомендациями по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденными Росземкадастром 17 марта 2004 г., величина соразмерной платы за сервитут определяется как

размер убытков, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута, и рассчитывается путем сложения:

размера реального ущерба, рассчитываемого без учета размера реального ущерба, который причинен собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами;

размера упущенной выгоды, рассчитываемого без учета размера упущенной выгоды, которая причинена собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами;

размера убытков, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами.

Для определения соразмерной платы за

!сервитут привлекаются специалисты-оцен- щики.

?Государственнаясервитутов регистрация

Государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества

80